ÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002250
PARTE DEMANDANTE:
EMILIA YNAIL PEREZ RONDON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 4.595.952.-
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
GISELA VELAZCO y ANGEL ALFONZO BRITO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.213 y 8.385, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:
DULCE MARIA REA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.522.013.-
LAURA ISABEL PEREIRA RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 116.824.-
APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO:
DESALOJO.-
I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 03 de Julio de 2009 por ante la Unidad De Recepción y Distribución De Documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha 06 de Julio de 2009, cumplido el trámite conforme a las disposiciones del juicio breve, se pasa a sentenciar para lo cual se significa:
ALEGATOS DE LAS PARTES
En su libelo demanda la actora afirma que en fecha 03 de Febrero del año 2000 celebró un contrato de comodato que venció al año y que dio origen a un arrendamiento con la ciudadana DULCE MARIA REA QUINTERO sobre el inmueble Apartamento 2-A del Piso 2 del Edificio Puente Hierro, situado en la Calle 18, entre las Esquinas de Regeneración a Guayabal en la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital que se fijó un canon mensual de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00) que a partir del mes de Abril del año 2008 la arrendataria, sin motivo ninguno, comenzó a consignar la pensión de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pero realizando las consignaciones por cantidades inferiores que varían cada mes, a pesar que reconoce el monto del canon acordado contractualmente y señala que por esta circunstancia la inquilina ha acumulado quince (15) meses insolutos.-
Continua la actora significando que igualmente la arrendataria ha dejado de cumplir las obligaciones de mantener el inmueble en buen estado de conservación; realizar la reparaciones menores; y, de notificar los desperfectos que presente el inmueble; por lo que ha permitido su deterioro, en este sentido señala que en inspección judicial practicada en fecha 01 de Marzo de 2009 por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial se constató levantamiento de la capa de cerámicas, el desprendimiento de una lámpara de la sala, mal estado de conservación de un baño del inmueble, levantamiento de pintura del techo, desprendimiento del calentador de agua y de la puerta de la cocina.-
Que la situación ha llegado a la existencia de una filtración que afecta no solo el apartamento, sino el inmueble del piso inferior, lo que ha generado reclamo del vecino Asdrúbal Fernández.-
La demandante concluye considerando que la arrendataria ha incurrido en la causales previstas en los literales a y e del artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y pide que así se declare y se acuerde la entrega del inmueble.-
Oportunamente la demandada presenta escrito por el cual contesta la demanda en su contra alegado que no ha dejada de pagar la pensión de arrendamiento y que en vista de que la cuenta en la cual depositaba fue cancelada, acudió a la Dirección de Inquilinato donde le recomendaron realizar la consignación y así lo ha hecho en el expediente 2008-1002.-
Que si bien el canon es de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00) la diferencia es por descontar la vigilancia de estacionamiento, la mitad del condominio y la mitad de servicio eléctrico ya que desde marzo de 2006 la hija de la arrendadora ocupo parte del inmueble y que más tarde en diciembre de 2007, se mudo también su cónyuge que tal circunstancia la llevo a solicitar la intervención de la Dirección de Inquilinato y en virtud de ello se acordó en una reunión conciliatoria que los familiares de la arrendadora asumieran el cincuenta por ciento (50%) de los gastos por concepto de condominio y luz eléctrica, pero que en vista que estas personas no realizaron los pagos correspondientes a tales servicios por los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril se vio obligada a descontar los montos de los mismo de las mensualidades.-
En cuanto a los deterioros que presenta el inmueble significa que el daño del baño existía desde que le fue arrendado e inmueble, pero que dado que en apartamento vecino inferior se encontraba desocupado no había quejas y que las mismas comienzan cuando el ciudadano Asdrúbal Fernández adquiere ese apartamento.- Que se realizó un trabajo de plomería pero que el problema persiste.- Que fue esta reparación la que dejo daños en la cerámica.- Que el calentador no funcionaba y que la falta de una ventana deterioraba sus tuberías por lo que fue removido para evitar daños mayores y que los daños del inmueble son producto del uso normal del apartamento y que es poco probable que la dueña no los conozca pues su hija habita en el inmueble.-
Por otra parte, solicita se revoque por contrario imperio el auto de admisión de la demanda por cuanto no se ha acompañado la constancia de regulación del inmueble y por cuanto no se ha seguido el procedimiento legalmente previsto. Todo en conformidad con lo dispuesto en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas.-
Concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda intentada en su contra.-
Durante el periodo probatorio solo la actora promueve pruebas, pues la demandada presenta las suyas extemporáneamente.-
Así garantizado y ejercido los derechos al debido proceso y la defensa en todas las etapas del “iter procesal”, tenemos los términos en los que ha quedado planteada la controversia y fijados los límites del “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo. A tal efecto tenemos:
II
PRUEBAS
1. Cursante del folio quince (15) al folio veinte (20) del expediente copia simple de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador en fecha 19 de Mayo de 1987 por el cual las ciudadanas EMILIA YNAIL PEREZ e IRENE MAGALI PEREZ adquieren por compra venta el inmueble al que se ha hecho referencia en la causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecia como plana prueba del hecho de que la actora es co-propietaria del mismo.-
2. Incorporado del folio veintiuno (21) al folio veintidós (22) instrumento privado que contiene el contrato de comodato cuya existencia reseña la actora y que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba que entre las partes existió el referido contrato.-
3. Entre los folios veintitrés (23) y veintiséis (26) del expediente copia certificada de expediente signado con el Nº 2008-1002 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativo a las consignaciones hechas por la ciudadana DULCE MARIA REA QUINTERO.- Estas se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la realización de las mismas en la oportunidad y por las cantidades que se hacen constar en el mismo.-
4. Expediente signado con el Nº AP31-S-2009-000452, relativo a la inspección judicial realizada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el inmueble al que se ha hecho referencia, esta probanza al no haber sido evacuada dentro del proceso no hace prueba plena de las circunstancias de las que se deje memoria en el acta.- No obstante, constituye un indicio grave respecto a que el inmueble es habitado por la hija de la arrendadora ciudadana LEE GALINDO PEREZ y por la demandada.- Que el piso de la sala presenta levantamiento de la capa cerámica. Que la lámpara de la Sala está desprendida.- Que el techo de uno de los baños está en mal estado, así como las conexiones de la tubería de aguas del lavamanos.- Que esta levantada la capa de cerámica del piso de la cocina y desprendido el calentador de agua.- Que el apartamento 1-A vecino inferior del arrendado presenta deterioro del friso del techo de la sala, un closet y de un baño.-
5. Carta que dirige el ciudadano ASDRUBAL FERNANDEZ a las propietarias del inmueble arrendado presentando su queja por filtración que causa deterioros a su apartamento.- Esta instrumental se desecha por cuanto emana de un tercero que no la reconoce y tampoco se estableció su reconocimiento en el juicio.-
6. Del folio ciento nueve (109) al folio ciento cuarenta y dos (142) del expediente, cursa copia fotostática del expediente signado con el Nº 2008-1002 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativo a las consignaciones hechas por la ciudadana DULCE MARIA REA QUINTERO.- Estas se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la realización de las mismas en la oportunidad y por las cantidades que se hacen constar en el mismo.-
7. Copia fotostática de informe de estado de tubería del inmueble arrendado.- Esta instrumental se desecha conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no es de aquellos instrumentos que pueden promoverse en fotostatos.-
8. Copia de la factura de reparación de tubería del inmueble arrendado.- Esta instrumental se desecha conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no es de aquellos instrumentos que pueden promoverse en fotostatos.-
9. Copias fotostáticas de planillas de depósito y certificación bancarias, cursantes entre los folios ciento cincuenta y seis (156) y ciento sesenta y tres (163) del expediente.- Estas instrumentales se desechan conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no es de aquellos instrumentos que pueden promoverse en fotostatos.-
10. Fotostato de carta que dirige el ciudadano ASDRUBAL FERNANDEZ a las propietarias del inmueble arrendado presentando su queja por filtración que causa deterioros a su apartamento.- Esta instrumental se desecha conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no es de aquellos instrumentos que pueden promoverse en fotostatos.-
Debe además significarse al efecto de la decisión de la presente causa que nos encontramos en presencia de afirmaciones concurrentes de ambas partes sobre la existencia del arrendamiento y en cuanto a que el canon es por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00).-
Así, adminiculando los elementos anteriores se establece que entre la partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble Apartamento 2-A del piso 2 del Edificio Puente Hierro, situado en la Calle 18, entre las Esquinas de Regeneración a Guayabal en la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que se convino como pensión de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00) mensuales.- Se establece además que el inmueble presenta daños en el recubrimiento de cerámica del piso, desprendimiento del calentador y desprendimiento de una lámpara y deterioro de los frisos.-
III
MERITO
En cuanto al desalojo solicitado por la falta de pago de la pensión de arrendamiento por más de dos (2) mensualidades consecutivas, recordamos que conforme a las previsiones de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y quien se pretende libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación.- Así a la demandada en la presente causa le compete demostrar la solvencia que alega derivada tanto de la modificación del canon como de las consignaciones que efectuó.- Por lo que respecta al primero de estos aspectos advertimos que no se aporto a la causa ninguna probanza que demuestre el acuerdo que se invoca modifico lo relativo al pago del arrendamiento.-
Sobre la validez de las consignaciones debemos advertir que el artículo 51 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento…”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-
Uno de los extremos de validez particularmente relevante en esta causa, es que la misma se realice por el monto integro del canon que en este caso se ha determinado en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 400,00), es evidente que las consignaciones hechas por los meses comprendidos entre Abril de 2008 y Diciembre de 2008 no alcanzan esta cantidad, así además, lo reconoce la demandada que indica que ello es consecuencia de un acuerdo derivado de que el inmueble fue parcialmente ocupado por la hija de la arrendadora y que ante la Dirección de Inquilinato se acordó que estas cubrirían parte de los gastos de los servicios.- Ahora bien, con la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se puede establecer que en el inmueble además de la arrendataria habita la ciudadana LEE GALINDO PEREZ, empero de los demás hechos y muy en especial del acuerdo invocado como modificación del pago del arrendamiento, no se estableció ninguna prueba oportunamente.-
Siendo así lo pertinente es declarar que las consignaciones habidas en el expediente 2008-1002 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial no son regulares y por tanto no producen el efecto de colocar a la inquilina en estado de solvencia.- Así las cosas debe considerarse que se encuentran llenos los extremos para declarar procedente el desalojo solicitado conforme al literal a del artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que así lo dispone cuando “…el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).- Así se declara.-
En cuanto al desalojo solicitado con fundamento en el literal e del artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, se advierte que con la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial resulta demostrada la existencia de daños en el inmueble.- Ahora bien, no existen elementos que permitan establecer que los deterioros son anteriores al arrendamiento, o que los mismos fueron puestos en conocimiento de la arrendadora o que ésta podía conocerlos, o que son consecuencia de la acción u omisión de la arrendataria, pues lo cierto, es que el inmueble no es ocupado exclusivamente por la demandada ya que como se ha indicado también lo ocupa la ciudadana LEE GALINDO PEREZ y no existiendo elementos que permitan determinar que los deterioros referidos son producto de su acción u omisión, resulta imposible presumir que estos hayan sido causados por la demandada y por tanto conforme a la previsión del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil debe desecharse la demanda respecto a esta circunstancia y así se decide.-
En síntesis sólo se encuentra procedente el desalojo por lo que respecta al literal a del artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la falta de pago de la pensión por más de dos (2) meses consecutivos y así se decide.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana EMILA YNAIL PEREZ RONDON contra la ciudadana DULCE MARIA REA QUINTERO, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En tal virtud se condena a la demandada DULCE MARIA REA QUINTERO a lo siguiente:
Primero: A entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por el Apartamento 2-A del Piso 2 del Edificio Puente Hierro, situado en la Calle 18, entre las Esquinas de Regeneración a Guayabal en la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-
Segundo: Se procederá respecto a las costas conforme prevé el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-
Tercero: Notifíquese a las partes sin lo cual no correrá el lapso para la impugnación.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009) Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 22 de Octubre de 2009, siendo las 11:26 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-002250
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