REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-001914


PARTE DEMANDANTE:
ERNESTO FERNANDO GEHRENBECK MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-937.750.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUIS JESUS MENDOZA BASTARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 98.478.-

PARTE DEMANDADA:



ROLDAN ALEXANDER CASANOVA ESPINOZA y ROXANA COLLAZOS DE CASANOVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.844.095 y V-11.644.757, respectivamente.-
RAUL VASQUEZ LOPEZ y ANGEL RAFAEL HERNANDEZ ALCALA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.807 y 59.151, respectivamente.-





APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
DESALOJO.-

I
NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 15 de Junio de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que mediante auto de fecha 17 de Junio de 2009 la admite y dispone el trámite de la controversia conforme a las reglas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se pasa a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
La actora afirma que en fecha 20 de Junio de 2008 dio en arrendamiento hasta el 20 de Diciembre de 2008, a los ciudadanos ROLDAN ALEXANDER CASANOVA ESPINOZA y ROXANA COLLAZOS DE CASANOVA un inmueble constituido por la parte alta de una quinta, ubicada en el parcelamiento Z-3, urbanización Granjas de Barlovento, Sector Guaicoco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda que la duración convenida fue de seis meses más una prórroga de tres meses, pero que al vencimiento el inquilino lo continuo ocupando por lo cual se produjo la tacita reconducción.-
Continua afirmando que el canon se acordó en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (BS. 2.000,00) y que los arrendatarios adeudan las pensiones de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, que en tal virtud demanda el desalojo del inmueble arrendado.-
Por su parte los demandados inician su defensa afirmando que el arrendamiento que existe es por tiempo determinado.-
Opone las cuestiones previas a que se refieren los numeral 6º y 11º del artículo 346, en concordancia con los numerales 5º, 6º y 7º del artículo 340, todos del Código de Procedimiento Civil afirmando que el contrato prevé una duración de seis meses del 20 de Junio al 21 de Diciembre de 2009 y que a partir de esta última fecha una prórroga de tres meses hasta el 21 de Marzo de 2009 y a partir de esa les corresponde la prorroga legal hasta el 21 de Agosto de 2009.- Sigue afirmando que no existe deuda ya que en la cláusula duodécima del contrato se obligo a imputar al depósito el pago el arrendamiento y que por ello están pagados los meses de Abril, Mayo y Junio de 2009.-
Insiste en su alegato que se trata de un arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentra en curso la prorroga legal por lo cual no puede admitirse la acción propuesta y agrega además en fundamento de la cuestión previa relativa a la existencia de una prohibición de admitir la acción que el desalojo no está propuesto con fundamento en una de las causales que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Agrega además que el arrendador le ha fijado un interés de mora del diez por ciento (10%) mensual.-
En cuanto a la contestación al fondo afirma que el ciudadano ERNESTO FERNANDO GEHRENBECK MORENO se excede en sus atribuciones como arrendador y que realiza visitas al inmueble sin estar ellos presentes.- Que les cobro dos veces el mes de julio y no les reintegro el dinero.- Que pagaron el alquiler puntualmente y que en una oportunidad les cobro intereses de mora.- Que al cumplirse los seis (6) meses del contrato el arrendador cambio de actitud y comenzó a presionarlos para que se mudaran lo más pronto posible y que se negó a recibirles el pago del arrendamiento del los meses de Abril, Mayo y Junio de 2009.
Que la citación se practico a las seis de la mañana haciéndoles sentir delincuentes y concluyen pidiendo que se declare sin lugar la demanda en su contra.-
En la misma oportunidad proponen reconvención por los montos de DOS MIL BOLIVARES (BS. 2.000) cobrados en exceso por el arrendamiento del mes de Julio y por los CUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 4.000,00) que corresponden al depósito como garantía.-
En la contestación la demandante reconvenida afirma la insolvencia de los demandados, alega que la reconvención no cumple los requisitos de los numerales 5º y 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y luego de alegar respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, niega, rechaza y contradice la reconvención, afirmando particularmente que la demandada no demuestra haber pagado el mes de Julio de 2.008 pagado en exceso y que conforme al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procede la prorroga legal en el caso de que el arrendatario estuviere en situación de insolvencia.-

Las partes aportaron las probanzas que adelante se relacionan valoran y aprecian.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en cada una de las etapas del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y fijado el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio seis (6) al folio ocho (8) y del folio treinta (30) al folio treinta y cuatro (34) del expediente, en copia fotostática, instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento que las partes afirman haber celebrado.- Esta instrumental se desecha por cuanto conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en fotostato los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos.-

2. Cursante al folio treinta y cinco (35) recibo por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de Julio de 2008, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse realizado el pago del canon del mes de Julio.-

3. Cursante al folio treinta y cinco (35) recibo fechado 05 de Julio de 2008, por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de Julio de 2008, por ALEXANDER CASANOVA, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse realizado el pago del canon del mes de Julio.-

4. Cursante al folio treinta y seis (36) recibo por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de Enero de 2009, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse realizado el pago del canon del mes de enero de 2009.-

5. Cursante al folio treinta y seis (36) recibo por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de Febrero de 2009, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse realizado el pago del canon del mes de Febrero de 2009.-

6. Cursante al folio treinta y seis (36) recibo por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, más DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS.200,00) por concepto de mora, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse realizado el pago del canon del mes de Julio.-

7. Cursante al folio treinta y siete (37) copia fotostática de recibo por concepto de pago de la pensión de arrendamiento de Febrero de 2009.- Esta instrumental se desecha por cuanto conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos.-

8. Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao a solicitud de los demandados, esta instrumental se desecha por cuanto no está ratificada en el juicio y se refiere a hechos sobre los cuales no es admisible la prueba de testigos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil.-

9. Cursa del folio cincuenta y uno (51) al folio cincuenta y tres (53) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento que las partes reconocen existe entre ellas respecto al inmueble la parte alta de una quinta, ubicada en el parcelamiento Z-3, urbanización Granjas de Barlovento, Sector Guaicoco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial de que las partes convinieron:
“SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es la suma de dos Mil Bolivares Fuertes (Bs. F. 2.000,00), y que los arrendatarios declaran conocer y se obligan a pagar en moneda de curso legal, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…” “…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo más tres (3) meses de prorroga contados a partir del día veinte (20) de junio de 2008 hasta el día veinte (20) de diciembre de 2008. Al día siguiente del vencimiento del presente contrato empezará a correr el plazo de la prorroga legal conforme a lo estipulado en el literal A del artículo 38 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a menos diez (10) días hábiles de anticipación al vencimiento del contrato, manifestarán a el arrendador su intención de no acogerse al beneficio de la prorroga legal que le asiste…”.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble parte alta de una quinta, ubicada en el parcelamiento Z-3, urbanización Granjas de Barlovento, Sector Guaicoco, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, por una pensión de DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (BS.2.000,00) y por una duración de seis meses más tres meses de prórroga.- Se establece también que los arrendatarios cancelaron las pensiones de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero de 2009, que los arrendatarios cancelaron la pensión del mes de Julio 2008 en dos oportunidades.- Que el arrendador cobro la cantidad DE DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 200,00) por mora de la pensión del mes de Noviembre de 2008.-

CUESTIONES PREVIAS
Se opone con la cuestión previa de defecto de forma del libelo, indicando como incumplidos los requisitos a que se refieren los numerales 5º, 6º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativos a los fundamentos de hecho y de derecho, el acompañar los instrumentos en los que se fundamente la pretensión y la determinación de los daños y sus causas.- No obstante, la exposición se agota en indicar fundamentalmente que el arrendamiento es por tiempo determinado, siendo así no aparece evidente que la redacción del libelo, sea obscura al grado de impedirle el adecuado uso de su derecho a la defensa y por tanto, lo procedente es desechar por infundada esta cuestión previa y así lo hace se declara.-

Se opone además la cuestión previa relativa a la existencia de una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta indicando por una parte que se encuentra en curso la prorroga legal y por la otra que la demanda de desalojo no aparece fundada en una de las causales que prevé el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En el caso de autos, tenemos que las partes pactaron un arrendamiento que comenzó el 20 de Junio de 2008, inicialmente tuvo una duración de seis meses hasta el 21 de Diciembre de 2008 e inmediatamente se prorrogó, conforme a lo convenido por un lapso de tres meses que se contaría hasta el 21 Marzo de 2009.- Llegada esta fecha se plantea la posibilidad de que ocurra la prorroga legal.-
En efecto la prorroga legal es un beneficio que contempla nuestra legislación inquilinaria para que una vez llegado a su fin el contrato a tiempo determinado se prorrogue por imperativo de la Ley, de manera obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siempre que este último se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.-

En el caso de autos no existe controversia entre las partes respecto a la solvencia en cuanto al pago del canon por los meses anteriores e igualmente se ha establecido que la pensión correspondiente al mes de Julio de 2008 fue pagada en dos oportunidades.- Así es claro, que respecto a la imputación del segundo pago de tal pensión, que un principio de justicia exige que se le impute al mes siguiente y siendo así, debe considerarse que los arrendatarios se encontraban solventes para el mes de Marzo de 2009 y por tanto surgió para ellos el derecho de hacer uso de la prorroga legal.-

Es evidente entonces que la demanda se propuso estando en curso la prorroga legal arrendaticia y por tanto no procedía la acción de desalojo, pues la misma está reservada a la disolución del arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado.-

Ahora bien, respecto a la procedencia de la cuestión previa tenemos además que considerar que nuestro ordenamiento distinguen entre la acción de desalojo y la acción de resolución de contrato como vías por las cuales puede accionarse frente al incumpliendo del pago de la pensión, pero debe advertirse que se reserva la primera al caso de los contratos verbales o por tiempo determinado y excluye la procedencia de la segunda que entonces se aplica a los casos de los arrendamientos por tiempo determinado.-

Así jurisprudencialmente se ha establecido la doctrina que afirma la improcedencia de demandar por vía de desalojo en el caso de los arrendamientos a tiempo determinado y se afirma la inadmisibilidad de la acción en tal supuesto.- Y es posible, además que en casos como el presente, en el cual la circunstancia de estar en curso la prorroga legal surge de la se denuncia la existencia de una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.-
De modo que en el presente caso debe estimarse procedente la cuestión previa invocada y como consecuencia de esta declaración a tenor de lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se extingue el presente proceso y así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa relativa a la existencia de una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta respecto a la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ERNESTO FERNANDO GEHRENBECK MORENO en contra de los ciudadanos ROLDAN ALEXANDER CASANOVA ESPINOZA y ROXANA COLLAZOS DE CASANOVA, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión y en consecuencia se desecha la demanda y se extingue este proceso.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2.009).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.
En esta misma fecha 08 de Octubre de 2009, siendo las 11:02 a.m., se dictó y publicó sentencia previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-001914