TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Septiembre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH11-R-2008-000013

PARTE ACTORA: JOSÉ MANUEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.128.270.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, Hernán José Varela y Priscila Victoria Barrios Rada, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 118.500, 20.474 y 110.268 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOAQUÍN DE SOUSA GONCALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.279.991.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Inicialmente los ciudadanos Carlos Alberto Cones Cermeño, José Gregorio Arvelo Pino y Agustín Rojas. Posteriormente el ciudadano Ricardo José Paz González, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 28.663, 53.925, 9.420 y 110.273 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
I
Conoce este tribunal en alzada en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha ocho (8) de octubre del año próximo pasado, a través de la cual declaró parcialmente con lugar la demanda, condenando al accionado a hacer la tradición legal del inmueble vendido, mediante la protocolización del documento respectivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
El recurso de apelación fue oído en ambos efectos en fecha 27-10-2008, remitiéndose el expediente al distribuidor de primera instancia de turno, correspondiendo el conocimiento a este juzgado, dándosele entrada al asunto el 3-11-2008, fijándose el 20º día de despacho para que las partes presentasen informes.
II
Estando el Tribunal dentro del lapso para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C TO R A
Señalan los apoderados del accionante en su libelo que su mandante ocupa el calidad de arrendatario desde hace 10 años, el apartamento Nº 9, ubicado en el piso 3, de un inmueble distinguido con el Nº 424, ubicado en la parte alta, o sea, cerro de la prolongación de la calle 7, de la Urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual pertenece al demandado en virtud de la partición debidamente protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Monagas del estado Guárico, Altagracia de Orituco, en fecha 22-9-1973, bajo el Nº 16, folios 58 al 64, Protocolo 1º. Que el ciudadano Joaquín De Sousa, ofreció a cada uno de los inquilinos que ocupan los apartamento que integran el inmueble, una novena (1/9) parte de la totalidad, al tratarse de una propiedad pro indivisa y no serle aplicable la Ley de Propiedad Horizontal: Que su representado aceptó la oferta de venta, cancelando el 2-2-2000’, el precio total pactado de Bs. 2.000.000,00, actualmente equivalente en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria a Bs. 2.000,00; que adicionalmente canceló Bs. 1.000,00 por concepto de gastos de registro y redacción de la escritura; que el lapso estipulado para suscribir el documento definitivo de venta fue de 30 días, que vencieron el 2-3-2000; que el demandado, a pesar de los múltiples requerimientos que se le han efectuado, no ha cumplido su obligación de protocolizar, exigiendo que se le pague Bs. 50.000,00 para materializar la venta. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.474 del Código Civil, demandan al ciudadano Joaquín De Sousa Goncalves, para que convenga o en defecto de ello sea condenado por el tribunal en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y proceda a la protocolización del documento definitivo de venta, sobre la novena (1/9) parte del inmueble ya descrito. Asimismo pide que por vía subsidiaria sea el demandado condenado a pagar Bs. 30.000,00 por concepto de daños y perjuicios. Acompañan a la demanda poder que acredita su representación; copia del documento contentivo de partición amigable, donde consta que el inmueble del cual forma parte el apartamento objeto de la venta cuyo cumplimiento se demanda fue adjudicado al demandado; copia del documento de propiedad del inmueble; comprobante original de pago por Bs. 2.000,00; copia de título supletorio; copia de declaración sucesoral; y, tres recibos originales por Bs. 500,00, 300,00 y 200,00 expedidos en fecha 2 de febrero los dos primeros y 10 de mayo el tercero, todos en el año 2000, promovidas además como documentales y promueven adicionalmente testimoniales de los ciudadanos ISABEL PINTO, JEAN CARLOS BARAZARTE y MARÍA URBINA.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
La parte demandada al momento de contestar la demanda, fundamentó su defensa sobre la basa de los siguientes argumentos:
Opone la falta de cualidad de la parte actora e impugna la cuantía. Aspectos estos que fueron decididos por el a quo, al momento de fijar los hechos y aperturar el lapso a pruebas, sin que las partes se alzaran contra tal decisión; por ende, nada tiene que decidir esta superioridad al respecto. Así se establece.
Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Señalan que el instrumento fundamental de la demanda acompañado por la parte actora, se contrae a un recibo por Bs. 2.000,00, contentivo de las arras pagadas por el actor por la futura venta. Que el inmueble es una propiedad que no ha sido dividida por el régimen de propiedad horizontal y no puede ser vendida por partes, razón por la cual los inquilinos pagaron una suma por concepto de inicial o arras, bajo la promesa que constituirían una asociación civil y en caso de no hacerlo se procedería a convertir el inmueble en propiedad horizontal y se elaboraría el respectivo documento de condominio, mientras cada uno de los inquilinos tramitaba un préstamo con una entidad bancaria, a través del sistema de política habitacional. Piden se declare sin lugar la demanda.
D E L A S P R U E B A S
La parte actora aportó junto al libelo de demanda, documentos en copias contentivos del carácter de propietario del demandado del inmueble, en virtud de su condición de heredero del ciudadano Joaquín Goncalves, a los cuales se les atribuye pleno valor, al tratarse de las copias señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnadas por la parte demandada. Asimismo aporta original de documento, a su decir, contentivo de la opción, el cual no fue atacado en forma alguna por la parte demandada, otorgándosele el valor que le confiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Por el contrario, la parte demandada lo hace valer; sin embargo, indica que el mismo es el recibo contentivo de las arras o inicial pagada por la parte actora. En virtud que este instrumento y el contenido del mismo determinará la suerte del proceso, en el sentido de establecer si se trata efectivamente de una opción de compra venta o en su defecto un instrumento que se limita a acreditar las arras pagadas por el actor, el mismo será valorado más adelante. Así se precisa. Asimismo promovió la parte demandada testimoniales, siendo evacuada en la audiencia oral la testimonial de la ciudadana María Urbina, dejándose constancia en la celebración de la misma, conforme verificó quien decide al momento de constatar los aspectos expuestos y las pruebas presentadas por las partes en la referida audiencia, que la señalada deponente manifestó, haber adquirido una de las unidades que conforman el inmueble y tener instaurado juicio contra el aquí demandado, lo que permite inferir su interés en las resultas del juicio, por lo que tal testigo es desechada por esta sentenciadora. Así se resuelve.
En el lapso de pruebas aperturado luego de fijados los hechos, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
D E L A S E N T E N C I A R E C U R R I D A
Celebrada la audiencia oral, el a quo al dictar sentencia estableció que el instrumento privado aportado por la parte actora contiene todos los elementos esenciales del contrato de venta, sin que del mismo se infiera que la cantidad pagada lo fuera por concepto de arras, por lo que conforme los artículos 1263, 1488, 1160, 1159, 1264 y 1167 del Código Civil es procedente el cumplimiento de venta demandado. Consideró improcedente los daños y perjuicios al no haber sido los mismos demostrados por la parte actora, declarando parcialmente con lugar la demanda.
III
Establecido así los términos de la controversia, precisa esta sentenciadora.
Comoquiera que el apelante es la parte demandada, ha de revisar está alzada, los aspectos de la sentencia definitiva que le resultas desfavorables, esto es, la procedencia o no del cumplimiento de la venta, ello con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. Por tanto no pasará este tribunal a pronunciarse respecto de los daños y perjuicios demandados por la parte actora, al no haberse alzado ésta contra el fallo. Así se establece.
Observa quien decide que la parte actora pretende el cumplimiento de una opción de compra venta, la cual tuvo por objeto el apartamento Nº 9, ubicado en el piso 3, de un inmueble distinguido con el Nº 424, ubicado en la parte alta, o sea, cerro de la prolongación de la calle 7, de la Urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital. Afirma que pagó la totalidad del precio y el demandado no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo dentro de los 30 días siguientes. La parte demandada, admite la emisión del referido instrumento; sin embargo afirma que el mismo se contrae al pago de arras o inicial del inmueble, arguyendo además que una sentencia condenatoria sería de imposible cumplimiento, puesto que el inmueble es pro indiviso y no está sometido al régimen de propiedad horizontal.
Así las cosas, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.
Ambas partes hacen valer el mismo instrumento, señalando el accionante que el documento en cuestión contiene la manifestación de voluntad del demandado de vender y el actor de comprar, así como el pago del precio y la oportunidad en que debía celebrase la venta definitiva. Por su parte la representación del demandado afirma que tal instrumento sólo es subsumible en un recibo en el cual se dejó constancia de lo pagado por el demandante por concepto de arras o inicial.
Precisa esta sentenciadora que el documento en cuestión, cursante al folio 23 del expediente, emitido por el ciudadano JOAQUIN DE SOUSA GONCALVES, indica:
“He recibido del ciudadano JOSÉ MANUEL MUÑOZ…, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00)…, por concepto de cancelación de la venta de una novena parte (1/9) de un inmueble de mi propiedad constituido por…. Este recibo es válido, hasta la firma del documento definitivo de venta que se hará dentro de los treinta (30) días siguientes, contados a partir de la fecha de este recibo”.
Del contenido parcialmente transcrito se evidencia que si bien en el texto del mismo se señala que se trata de un recibo válido por 30 días, no es menos cierto que se establece con meridiana claridad que el monto por el cual se expidió (Bs. 2.000,00) era por concepto de “cancelación de la venta”, es decir, el precio total de la operación, sin que pueda inferirse que se trataba de un pago por concepto de arras o inicial, como afirma la parte demandada. Así se establece.
Dicho lo anterior, es menester acotar lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.
Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Del último de los artículos invocados, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos.
De la lectura del documento tantas veces mencionado se desprende que el mismo reúne todos los elementos para que se configure la venta, siendo forzoso concluir que el ciudadano JOAQUIN DE SOUSA GONCALVES, se comprometió a vender al ciudadano JOSÉ MANUEL MUÑOZ, una novena (1/9) parte del inmueble ubicado en la parte alta o sea cerro de la prolongación de la calle 7, de la urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, el cual está representado en un apartamento identificado con el Nº 9, que forma parte de la casa signada con el Nº 424, recibiendo el monto total de la venta, por lo que está obligado a otorgar el documento de venta definitivo a través del cual transfiera la propiedad de la novena parte del inmueble tantas veces mencionado. Así se decide.
De lo precedentemente expuesto resulta impretermitible concluir que el incumplimiento deviene de la parte demandada, quien no demostró que el documento se extendió como demostrativo de unas supuestas arras, ni tampoco probó haber otorgado el documento definitivo dentro de los 30 días siguientes al 2-2-2000. Así se resuelve.
Estando los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora, debe quien decide declarar SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de octubre del año 2008; y, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA. Así se declara.
IV
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha quince (15) de octubre del año dos mil ocho (2008), por el ciudadano RICARDO PAZ GONZÁLEZ, apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada el día ocho (8) del señalado mes y año por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpusiera el ciudadano JOSÉ MANUEL MUÑOZ, contra el ciudadano JOAQUÍN DE SOUSA GONCALVES, ambas parte identificadas al inicio de este fallo.
En consecuencia se condena al demandado a cumplir el contrato, para lo cual deberá proceder al otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta del apartamento Nº 9, ubicado en el piso 3, de un inmueble distinguido con el Nº 424, ubicado en la parte alta, o sea, cerro de la prolongación de la calle 7, de la Urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, lo cual representa la novena (1/9) parte de la totalidad del inmueble cuyos linderos generales son: NORTE: Casa y terreno que es o fue de Luís Bello; SUR: Casa y terreno que es o fue de Andrés Hernández; ESTE: Que es su frente, con prolongación de la calle siete; y, OESTE: Con terrenos que son o fueron de los señores Mancera, ante el Registrador competente.
TERCERO: Se condena a la parte demandada en las costas del recurso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SE CONFIRMA EL FALLO APELADO.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad bájese el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 28-9-2009, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m.
La Secretaria.
Exp. 46.130.
AH-11-R-2008-000013