TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de Septiembre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000401
PARTE DEMANDANTE: GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 2.074.629.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MARIANELLA BENAVIDES ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.181.

PARTE DEMANDADA: LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.937.727.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ANTONIO BLANCO y MAURIZIO CIRROTOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 15.935, 112.747 y 79.375 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 13 de julio del presente año.

En fecha 13-7-2009, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la ciudadana GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK contra el ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, declarando con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Contra dicha sentencia la representación de la parte demandante, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 20-7-2009, en ambos efectos.

En fecha 6-8-2009 la representación de la parte actora presentó escrito de fundamentación de la apelación, dictándose el 10-8-2009 auto, a través del cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

El 23 del presente mes y año, se difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los cuatro (4) días de despacho siguientes.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la representación de la parte actora en su libelo y reforma de demanda su mandante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por el apartamento Nº 3-A, situado en el piso 3 del edificio Residencias Las Garzas, ubicado en la calle C de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, estado Miranda; que se pactó una duración de un año fijo a regir desde la fecha de suscripción del contrato ante la Notaría, esto es, el 8-8-2005, estableciéndose que dicho lapso sería prorrogado por periodos iguales, si una de las partes daba aviso a la otra, por escrito, por lo menos con 60 días de antelación; que a principios del año 2006, su representada manifestó al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato, requiriendo la devolución del inmueble, manifestando el demandado su deseo de hacer uso a la prórroga legal; que vencida la misma nuevamente requirió al arrendatario que entregase el inmueble, prometiendo el arrendatario que lo entregaría, continuando depositando los alquileres en la cuenta; que nuevamente, a finales de abril del año 2008 requirió el inmueble, requiriendo el inquilino se le notificase por escrito; que el 12 de mayo del año 2008 notificó al arrendatario que entregase el inmueble, mediante documento autenticado que le fue enviado a través de la empresa MRW; que el arrendatario asumió los gastos de tales gestiones, proponiendo además pagar un incremento en el canon de arrendamiento, procediendo a cancelar la suma de Bs. 2.250,00 mensuales; que ante la negativa del arrendatario a entregar el inmueble le notificó mediante carta el 7-10-2008, que el contrato no sería prorrogado, venciendo la prórroga legal el 8-8-2010; que de acuerdo a la cláusula novena del contrato, los pagos de los cánones de arrendamiento debían efectuarse “…dentro de los cinco (5) primeros días consecutivos siguientes a la fecha…”, de lo contrario la arrendadora podrá pedir la resolución del contrato; que el arrendatario depositó en la cuenta los cánones de los arrendamientos de los meses que van desde agosto del año 2008 hasta febrero del año 2009 de manera irregular, en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley Inquilinaria, por lo que tales depósitos no fueron legítimamente efectuados. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil demanda al ciudadano LEONARDO D´ADAZZIO MILANO, para que convenga o en defecto de ello sea condenado en la resolución del contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como en el pago de los cánones de arrendamiento durante el tiempo que dure el juicio. Consignó junto a la demanda, poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento; notificación dirigida al arrendatario; declaración emanada de la actora debidamente autenticada.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte el accionado en la oportunidad de verificarse la contestación de la demanda, se limitó a oponer la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con base en que el contrato es a tiempo indeterminado y en virtud de ello ha debido accionarse el desalojo. Cita una sentencia de la Sala Constitucional.

Posteriormente, de manera extemporánea, conforme se evidencia del cómputo practicado por el a quo, cursante al folio 98, la parte demandada contestó el fondo de la demanda. Por ende tal escrito no será apreciado por quien decide.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada además de hacer valer documentales cursantes a los autos aportó copias de comprobantes bancarios a fin de acreditar la solvencia en los cánones de arrendamiento reputados por la actora como insolutos. La parte actora hizo valer el contrato de arrendamiento; estado de cuenta en copia y promovió exhibición, está última inadmitida por el a quo.

III

Comoquiera que la apelante es la parte accionante, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. Así se establece.

Pretende la accionante la resolución del contrato de arrendamiento basado en que la arrendataria depositó de manera extemporánea y en contravención a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cánones de arrendamiento que van desde agosto del año 2008 hasta febrero del año 2009.

La parte demandada adujo que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y en virtud de ello opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto, es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que ha debido accionarse el desalojo y en modo alguno la resolución del contrato. Dicha cuestión previa fue declarada con lugar por el a quo.

A los fines de determinar este tribunal respecto de la procedencia o no de la cuestión previa opuesta es menester acotar lo siguiente:

El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone que la demanda no será admitida cuando haya expresa prohibición de ello o cuando sólo sea admisible por determinadas causales, lo cual se subsume, a aquellos casos en que no se reconozca la existencia del derecho que se pretende deducir como es el caso del cobro de deudas provenientes del juego o cuando la admisibilidad de la acción esté sujeta a determinadas causales, como es el caso del desalojo de las causales taxativas para demandar el divorcio.

Señala la parte demandada que al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sólo podría demandarse el desalojo por alguna de las causales indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la actora insiste en que el contrato es a tiempo determinado.

A fin de establecer la determinación o no del contrato es menester señalar lo acordado por las partes, respecto de la duración de la relación locativa en la cláusula segunda del contrato, el cual ha sido aceptado por ambas partes, no siendo un hecho controvertido la relación arrendaticia que une a las partes. Dispone la cláusula mencionada lo siguiente:

“El plazo de este Contrato (sic) es de UN (1) AÑO fijo, y empezará a regir desde la fecha de suscripción que del documento presente hagan las partes por ante la Notaría Pública…, este término podrá ser prorrogable por lapso iguales, ahora bien, si una (1) de las partes da aviso a la otra, expresando su deseo por escrito de realizar un nuevo Contrato o fijar posibles prorrogas (sic), deberán hacerlo por lo menos con sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento del presente Contrato (sic) o de cualquiera de sus prorrogas (sic)…”.

De la cláusula parcialmente transcrita se infiere con meridiana claridad que las partes celebraron un contrato por un año fijo y la posible prórroga del mismo, debía ser notificada por escrito por lo menos con 60 días de antelación al vencimiento del año inicial. De efectuarse tal prórroga la misma situación se repetiría para cualquiera de las prórrogas adicionales.

No consta en autos que con por lo menos 60 días de antelación al vencimiento del año fijado por las partes, esto es, a mas tardar el 8 de junio del año 2006 ( el contrato se suscribió el 8-8-2005 y vencería el 8-8-2006) alguna de las partes notificase su voluntad de celebrar un nuevo contrato o realizar una prórroga de un año, por lo que el contrato a partid de su vencimiento pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado; de ahí que la notificación realizada por la actora el 7-10-2008 se realizó cuando el contrato ya se había indeterminado, no teniendo validez tal notificación de no prórroga. Así se decide.

Establecido que el contrato es a tiempo indeterminado, pasa este tribunal a revisar la procedencia o no de la cuestión previa atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aducida por la parte demandada.

Señala el demandado a través de sus abogados, que sólo podía demandarse el desalojo por algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley Inquilinaria, invocando una sentencia de la Sala Constitucional.

Tal decisión se contrae a un caso en el cual se demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento, estableciendo la Sala que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado tal acción es inadmisible, puesto que no procede la entrega. Tal situación no es subsumible al caso de autos, puesto que ha sido demandada la resolución por la supuesta extemporaneidad en el depósito de cánones de arrendamiento.

En virtud de ello cabe señalar lo dispuesto en el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley Inquilinaria, el cual dispone:

“Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

De la norma transcrita se infiere palmariamente que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando alguna de las partes incumple el contrato y tal incumplimiento no es subsumible en las causales indicadas en el artículo 34, podrá la parte demandar a través de una acción distinta. En este caso la causal invocada por la parte actora, esto es, el supuesto pago a destiempo por parte del inquilino de los cánones que van desde agosto 2008 hasta febrero de 2009, no es subsumible en ninguno de los literales desarrollados en el mencionado artículo 34, de ahí que, es válido demandar la resolución del contrato cuando a las partes las une un contrato a tiempo indeterminado, por una causal distinta a las previstas en la tantas veces señalada norma. Así se resuelve.

Por las razones precedentemente expuestas la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta ha de ser declarada SIN LUGAR y como consecuencia de ello SE REVOCA EL FALLO APELADO. Así se decide.

Desechada la cuestión previa indicada, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y al efecto observa:

Señala la parte actora que el arrendatario realizó los depósitos de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde agosto del año 2008 hasta febrero del año 2009, de manera extemporánea, incumpliendo lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El demandado no contestó la demanda en la oportunidad legal correspondiente. Por el contrario, consta en autos que lo hizo el 10-6-2009, esto es, al tercer día de despacho siguiente a la materialización de su citación. Por lo tanto el escrito de contestación no es valorado por quien aquí decide.

No obstante la falta de contestación del demandado, éste en el lapso de pruebas aportó copias de los depósitos bancarios realizados a favor de la parte actora. Por tanto no se da el supuesto para que proceda la confesión ficta. Así se precisa.

De tales depósitos, que no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, y por tanto se les otorga el valor probatorio que de ellos emana, puesto que el monto indicado como canon de arrendamiento se corresponde con la suma depositada en la cuenta corriente aperturada en Banesco, a favor de la actora, indicada en el contrato se evidencia, tal y como se puede leer del sello de la maquina validadota del banco que los mismos se efectuaron el 18-7, 17-9, 8-10, 6-11 y 9-12-2008 para pagar los meses que van desde agosto hasta diciembre 2008 respectivamente y el 13-1 y 10-2-2009 para pagar enero y febrero del presente año.

Ahora bien, la cláusula tercera del contrato establece que los cánones de arrendamiento han de pagarse por mensualidades adelantadas y la cláusula novena dispone que los depósitos deben hacerse “…dentro de los cinco (5) primeros días consecutivos siguientes a la fecha,…”.

Habiéndose pactado que el contrato comenzaría a regir a la fecha de su suscripción en la Notaría (Cláusula segunda), es decir, el 8 de agosto, disponía el arrendatario hasta el día 13 de cada mes (5 días siguientes previstos en la cláusula novena) para hacer el depósito. Aunado a ello la parte actora señala que tales depósitos se realizaron en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley Inquilinaria, norma que concede al arrendatario 15 días adicionales luego del vencimiento para realizar el pago del canon de arrendamiento (depósito), lo que permitiría efectuarlos hasta el día 28 de cada mes, evidenciándose de las planillas bancarias que los meses reputados por la actora como depositados tardíamente (agosto 2008 hasta febrero del año 2009) se realizaron de manera oportuna. Sólo el correspondiente al mes de septiembre del año 2008 se hizo pasados los 5 días indicados en la cláusula novena del contrato, sin embargo, se efectuó el día 18 de septiembre, es decir, dentro del lapso otorgado en el señalado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos y no en contravención a dicha norma como señala la parte actora. Así se resuelve.

Habiendo la parte demandada desvirtuado el alegato de la parte actora, al demostrar que realizó los depósitos de los cánones de arrendamiento de manera oportuna; y, estando los méritos procesales a su favor, ya que quedó demostrada la tempestividad de los pagos de los cánones de arrendamiento que van desde agosto del año 2008 hasta febrero del año 2009, resulta forzoso declarar sin lugar la demanda propuesta por la parte demandante. Así se declara.

IV

Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la parte demandante, ciudadana GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK, a través de su apoderada, ciudadana MARIANELLA BENAVIDES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 17.181, en fecha 14-7-2009, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 13-7-2009.

SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera la ciudadana GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK, contra el ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.

QUINTO: Ante la revocatoria del fallo apelado; la improcedencia de la cuestión previa y la declaratoria parcialmente con lugar del recurso de apelación NO HA LUGAR A COSTAS ni del juicio ni del recurso.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 29-9-2009 siendo las 3:15 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2009-000401.