TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: SUCESIÓN DEL CAUSANTE RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA: MARIA ISABEL GUERRERO viuda de RODRIGUEZ, EVELYN RODRIGUEZ de CARRILLO, MARIBEL RODRIGUEZ GUERRERO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-251.219, V-5.539.285 y V-5.300.241, representadas por la ciudadana TERESITA TORO MATOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.304.047; MARIA ELENA RODRIGUEZ RAMIREZ, ALESIA ELENA RODRIGUEZ PAUL y DANIELA RODRIGUEZ PAUL, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.936.940, V-14.351.081 y 12.420.443, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AIMEE ROSALIA VALDERRAMA MARVALDI, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 59.831.
PARTE DEMANDADA: JUDITH BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.262.172.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Sin apoderado judicial constituido en autos.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ENRIQUE ZAMORA VIEGUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.324.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).
ASUNTO: AP11-R-2009-000362

Corresponde conocer a este juzgado de la apelación ejercida en fechas 23 de abril y 25 de junio de 2009, por la abogada AIMEE ROSALIA VALDERRAMA MARVALDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2009 por el Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

ANTECEDENTES

Según el escrito libelar, el presente juicio versa sobre una relación contractual suscrita en fecha 31 de mayo de 1996 por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, del entonces Distrito Federal, inserta en los Libros de Autenticaciones de esa misma fecha, bajo el Nº 3, Tomo 19, consistente en un vínculo arrendaticio entre el causante de la sucesión demandante y hoy difunto RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA, quien fuera venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 50.894 y la ciudadana JUDITH BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.262.172. Que dicha relación contractual recae en un inmueble denominado “Consultorio Nº 1, ubicado en el primer piso del edificio Roteca, ubicado en la venida (sic) Méjico (sic), Parroquia La Candelaria, mismo este que aparece distinguido en el documento de condominio, protocolizado en fecha 23 de febrero (sic) 1967, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 31, Tomo 14, Protocolo Primero (…) ubicado en la Planta Mezzanina, del Edificio Roteca, situado en la Avenida Este 4, hoy Avenida Universidad, entre las Esquinas (sic) Pele El Ojo a Lechoso, Parroquia la Candelaria…”. Que el pago de los depósitos referidos al canon de arrendamiento, en la mayoría de los casos no fueron consignados como fue previsto en el contrato y tampoco la consignación del pago en el Tribunal correspondiente fue debidamente efectuado. Que, por esa conducta, LA ARRENDATARIA quedó incursa en la situación prevista en las cláusulas segunda, tercera y decimoctava, así como en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, ateniente a las obligaciones principales del arrendatario, específicamente, en el pago de pensión del arrendamiento. Que el contrato se convino a tiempo determinado por un año fijo prorrogable por un tiempo igual, a menos que alguna de las partes manifestare a la otra su voluntad de dar por terminada la relación contractual, hecho que le manifestó en diversas oportunidades de manera oral y escrita a partir del año 2007, a los fines de resolver el contrato y empezar a correr la prórroga legal que le corresponde, contenida en el literal “a)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además, continúa en su escrito, al no haberle entregado el inmueble en enero de 2008, LA ARRENDATARIA queda obligada a cancelarle una indemnización de CINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 5,00), por cada día de mora en cumplir con su obligación de efectuar la entrega del bien.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.276 del Código Civil y en el artículo 38, literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por las razones anteriores, es que acuden a este órgano jurisdiccional a los fines de demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y, en consecuencia, solicitan: la entrega material del bien, libre de personas y cosas; declare a favor de su representada las cantidades depositadas por concepto de pensión de arrendamiento a nombre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y que se encuentran en el expediente Nº 2000-1341; condene a su contraparte a pagarle como daños y perjuicios: 1) una indemnización de CINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 5,00) por cada día de mora desde la fecha en que expiro el contrato hasta la fecha efectiva en que cumpla con su obligación de entregar el inmueble; 2) al pago de una cantidad mensual equivalente al canon de arrendamiento mensual por cada día y mes que tarde en entregar el inmueble a la actora; 3) experticia complementaria del fallo del monto de las sumas líquidas y, 4) al pago de los costos y costas del proceso. Asimismo demanda, subsidiariamente, por RESOLUCION DE CONTRATO, a los fines de que el órgano jurisdiccional declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito; la entrega material del bien, libre de personas y cosas; declare a favor de su representada las cantidades depositadas por concepto de pensión de arrendamiento a nombre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y que se encuentran en el expediente Nº 2000-1341 y todas aquellas que se venzan hasta la fecha del cumplimiento de la sentencia; condene a su contraparte a cancelarle la cantidad de CINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 5,00) por cada día de mora en hacer entrega material del inmueble, contados a partir de la fecha de la sentencia hasta la entrega del bien; condenar a su contraparte en los intereses de mora por el retardo del pago de los cánones de arrendamiento pagados fuera de la fecha del vencimiento hasta la fecha en que se pronuncie sobre el fondo de la controversia y hasta la efectiva del pago; indexación de las cantidades de dinero de todas las cantidades a condenar y en pagar los costos y costas del proceso. Estima su demanda en MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.600,00).
Admitida la demanda, se ordenó la comparecencia de la parte demandada a los fines de ejercer su derecho a la defensa.
Así, en su escrito de contestación, opone cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda por acumulación prohibida. Arguye que la parte actora invoca en su escrito libelar pretensiones excluyentes y contrarias entre sí, al demandar al mismo tiempo el cumplimiento y la resolución de contrato, ambas de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, incurriendo el accionante, según su juicio, en acumulación prohibida. En cuanto al fondo, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho la demanda intentada en su contra. Argumenta que los pagos consignados por el Tribunal de Municipio se han efectuado de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que, a lo concerniente a la prórroga legal, en fecha 1 de enero de 1971 celebró el contrato de arrendamiento con el de cujus de la sucesión demandante, siendo el último contrato de arrendamiento el firmado en fecha 31 de mayo de 1996 y que ha sido éste prorrogado automáticamente, por lo que, a su juicio, le corresponde una prórroga legal de tres (3) años, al haber transcurrido mas de diez años de relación contractual, de conformidad con el artículo 38, ordinal “d)”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, solicita la nulidad de la notificación relativa a la no continuidad del vínculo contractual al no llenar los extremos de Ley, según su criterio. Incluye, en su escrito de contestación, reconvención por daño moral, la cual estima en CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 100.000,00) y, en forma subsidiaria, los costos y costas procesales.
Por los razonamientos expuestos es que solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra, así como el resto del petitorio de la parte actora.
Dicha reconvención fue declarada inadmisible por el a quo por no ser competente por la cuantía.
Ambas partes promovieron pruebas en su oportunidad, las cuales fueron proveídas por el sentenciador.
En fecha 14 de abril de 2009 el Tribunal Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dicta sentencia definitiva declarando SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la demandada y SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO
DE LA OMISION DE PRONUNCIAMIENTO

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia por haber sido apelada ésta en su totalidad, la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la demandada y SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la sucesión RODRIGUEZ GRAGIRENA contra la ciudadana JUDITH BASTIDAS, siendo condenada aquella en costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y la cual fue apelada por la demandante.
Sin embargo, observa quien aquí sentencia, que la accionante demandó vía principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y, vía subsidiaria, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. En efecto, se lee del libelo de la demanda, mas específicamente en el petitorio, lo siguiente: “Ahora bien, y en el sólo caso en que usted ciudadano Juez desestime la acción de cumplimiento del contrato arriba propuesta; demando subsidiariamente a la acción anterior a “LA ARRENDATARIA DEMANDADA” arriba plenamente identificada, LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…” (Subrayado y Negritas de la parte).
Ante esta pretensión, la demandada alega la cuestión previa número 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem pues, a su decir, la actora acumuló indebidamente dos pretensiones que se excluyen entre sí al demandar el cumplimiento y “…al mismo tiempo…”, la resolución del contrato de arrendamiento.
En la sentencia definitiva, el Tribunal de Municipio declara SIN LUGAR la cuestión previa pues, según su criterio, no son contradictorias ni excluyentes entre sí, toda vez que ambas versan sobre el mismo objeto, mismas partes y su fundamentación y petitorio están ajustadas a derecho; resolvió el fondo decidiendo la primera petición planteada por el accionante relativa al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, declarando la misma SIN LUGAR, mas sin embargo, no se observa de alguna parte de la sentencia pronunciamiento alguno ateniente a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
En efecto, de las actuaciones del expediente se evidencia que al demandarse subsidiariamente esta acción, al negar el a quo la cuestión previa alegada y mas aún, al desestimar la primera de las acciones, ha debido el tribunal diligentemente decidir el asunto relativo a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, situación que no hizo, incurriendo así en una omisión de pronunciamiento al no decidir de acuerdo a la pretensión alegada por el demandante, siendo éste uno de los requisitos sine qua non que ordena el artículo 243, ordinal 5º, del Código de Procedimiento Civil: “Toda sentencia debe contener: …5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia”.
El vicio de falta u omisión de pronunciamiento origina lo que se conoce en doctrina y jurisprudencia, la incongruencia negativa, en perjuicio, en el caso de marras, del demandante. Al respecto ya existen precedentes de nuestro máximo Tribunal referentes a lo que debe entenderse por vicio de incongruencia negativa. La Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC. 00105 de fecha 03 de abril de 2003, estableció: “…El vicio delatado por incongruencia, puede configurarse bajo dos formas diferentes, cuales son 1.-Incongruencia Negativa, se produce cuando el juez deja de pronunciarse sobre alguna petición o defensa de las partes formuladas en el libelo, la contestación de la demanda y los informes…”.
Ahora bien, la consecuencia inmediata al faltar alguno de los requisitos contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, no es otro que la declaratoria de nulidad del fallo impugnado. El artículo 244 de la ley civil adjetiva reza: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional o contenga ultrapetita”.
Esas determinaciones a la que se refiere la disposición normativa antes mencionada, son las indicadas en el artículo 243 ejusdem, en el cual explana los requisitos de fondo y forma que debe contener toda sentencia. Uno de esos requisitos es el referido al principio de exhaustividad, contenido en el ordinal quinto (5º), antes citado.
Por consiguiente, este Tribunal al evidenciar que existe una incongruencia negativa por no haber decidido todo lo pedido (subsidiariamente la RESOLUCION DE CONTRATO) y cuya falta origina la nulidad de la sentencia, es por lo que debe declarar NULA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 14 de abril de 2009. ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo anterior, dispone el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil la potestad del juzgador de alzada en decidir el fondo de la controversia una vez decretada la nulidad: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigo. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246…”.
Así las cosas, siendo la apelación el medio de impugnación adecuado y efectivo para subsanar los vicios contenidos en una sentencia, por cuanto se cumplió con las reglas propias de este recurso y en razón de haberse decretado la nulidad del fallo apelado, corresponderá a esta juzgadora resolver el fondo de la causa de conformidad con el artículo 209 ejusdem.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En la oportunidad legal correspondiente, la demandada opone cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda por acumulación prohibida, de conformidad con el artículo 346, ordinal 6º, en concordancia con el artículo 78, ambos del Código de Procedimiento Civil. Arguye que la parte actora invoca en su escrito libelar pretensiones excluyentes y contrarias entre sí, al demandar al mismo tiempo el cumplimiento y la resolución del contrato, ambas de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, incurriendo el accionante, a su criterio, en la acumulación prohibida de dos pretensiones diferentes entre sí invocadas dentro del mismo escrito libelar.
Ahora bien, para que sea pertinente la promoción de la cuestión planteada se requiere, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que se hayan acumulado en el libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, o que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, y ninguno de estos supuestos se encuentra presente en el caso de autos. En el caso de marras, la parte solicita cumplimiento de contrato y subsidiariamente (no a la misma vez), la resolución del mismo. Estas pretensiones no son excluyentes ni contrarias entre sí, según los efectos materiales perseguidos con el ejercicio de cada una de ellas, por lo cual el mismo artículo 1.167 del Código Civil permite el ejercicio electivo de la acción de cumplimiento o la de resolución, si una de las partes no ejecuta su obligación, “con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por lo demás, el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo y cuando se reclaman prestaciones pretéritas devengadas por causa de su ejecución, como se trata de efectos ya producidos, el contrato debe cumplirse respecto a las obligaciones causadas por la posesión de que ha disfrutado el arrendatario, sin que esto sea susceptible de ser interpretado como que el arrendador no desea la terminación del contrato por la falta del inquilino; antes bien, se justifica plenamente no sólo desde el punto de vista sustantivo, sino también por razones de economía procesal, que él exija en la misma demanda lo que se ha convertido en un derecho de crédito adquirido contra el deudor en la relación arrendaticia. Así lo ha dicho la Sala de Casación Civil, en el caso C.A. DIANAMEN contra ESTACIONAMIENTO DIAMEN, S.A., en fecha 21 de septiembre de 2006, al señalar: “Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve”.
En virtud de los razonamientos expuestos, este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada, y deberá examinar esta alzada el mérito de las excepciones opuestas al fondo.

DEL FONDO DE LA CONTROVERIA

La presente controversia recae en una relación arrendaticia que, de acuerdo con la actora, fue iniciada en fecha 1 de mayo de 1996 con la ciudadana JUDITH BASTIDAS, según contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 31 de mayo de 1996. Para probar lo anterior trajo a los autos tal documento en copia certificada marcado con la letra “g”, que corre inserto del folio 211 al 215, el cual no fue desconocido o impugnado por la parte contraria, por lo que debe otorgársele valor probatorio al documento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando con ello el vínculo contractual que une a las partes, sobre un inmueble descrito en la narrativa de este fallo y que se presume es de la propiedad de la actora. Para demostrar la propiedad trajo al expediente en copias simples: a) protocolización del inmueble en fecha 23 de febrero de 1967, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 31, Tomo 14, Protocolo Primero, marcada con la letra “B” folios 24 al 57; b) copias simples de certificado de solvencias de sucesiones marcado “C” folios 58 al 63, que además se encuentran en copia certificadas del folio 285 al 293; c) documento de partición amistosa protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 1968, bajo el Nº 15, Tomo 17, Protocolo Primero, el cual se encuentra marcado con la letra “d” y que va del folio 64 al 68. Al respecto, en cuanto al valor probatorio de los mismos, esta juzgadora los aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mas sin embargo lo desestima por cuanto lo que se discute en el presente juicio no es la propiedad del inmueble, sino las obligaciones de la relación contractual arrendaticia.
No obstante, en cuanto al tiempo de la relación contractual, la demandada arguye que se ha mantenido desde el 1 de enero de 1971. Para demostrarlo consignó a las actas del expediente recibos de pago por el alquiler del bien de los siguientes años: 1971, 1976, 1974, 1973, 1992, 1990, 1981, 1995, 1994, 1992, 1998, 1997, 1999, 2000, que van del folio 247 al 376. Al respecto, esta juzgadora le da valor probatorio al no haber sido desconocidos por el contrario, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo que se demuestra con ello que existió un pago por cánones de arrendamiento anterior al contrato suscrito en fecha 31 de mayo de 1996, por lo que se entiende entonces que existió antes de esa fecha, una relación contractual arrendaticia entre el ciudadano RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA y la hoy demandada, sin embargo se desconoce su forma, contenido y alcance.
La actora fundamenta sus pretensiones en razón de haber incumplido la demandada con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, así como haber expirado la prórroga legal correspondiente. Con relación a ello, esta juzgadora pasará a determinar si la demandada ha cumplido debidamente con su obligación y, seguidamente, pasará a resolver la controversia surgida por la prórroga legal.
La demandante alega en su libelo que la arrendataria consignó los pagos extemporáneamente, lo que ha originado a accionar en su contra. Para ello trajo a los autos copia certificada del expediente de consignación arrendaticia que va del folio 69 al folio 202 de estas actuaciones, y las cuales el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido o impugnado por la contraparte.
Ahora bien, la actora arguye que el depósito no fue realizado de la forma prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, así como tampoco se hizo de manera debida la consignación de las pensiones ante el Tribunal de Municipio. En ese sentido, la cláusula segunda del contrato establece: “El canon de arrendamiento es la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), que el arrendatario se obliga a pagar a el arrendador, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al vencimiento, en las oficinas del arrendador, cuya dirección declara conocer. En el caso de que el presente contrato sea prorrogado, el canos (sic) de arrendamiento mensual por los años subsiguientes será de cuarenta mil bolívares (40.000,00), mas un porcentaje del índice de inflación acumulado al 31 de diciembre del año anterior al comienzo de cada prórroga, en ningún caso menor del veinticinco por ciento”. Quiere decir entonces que la forma de pago de los cánones de arrendamiento debe hacerse efectiva dentro de los primeros cinco días siguientes al mes vencido, esto es, que no son mensualidades adelantadas como normalmente se pacta sino por mensualidades vencidas, pagando el canon de arrendamiento correspondiente al mes anterior dentro de los primeros cinco días del mes siguiente. En cuanto a las consignaciones, el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario claramente se lee: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. De dicha trascripción se concluye que las consignaciones –y no depósitos- por ante el Tribunal de Municipio debe hacerse dentro de los quince (15) días siguientes una vez vencido el mes. En el caso de marras, al tratarse de mensualidades vencidas y que las mismas debían cancelarse los primeros cinco días del mes siguiente, deben realizarse las consignaciones hasta los días veinte (20) calendario de cada mes por concepto de pago del mes anterior, de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, corresponde determinar si el arrendatario las efectuó dentro de ese lapso. Al respecto, de las copias certificadas anexadas a estas actuaciones consistente en el expediente de consignación arrendaticia tramitada por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, de las cuales se desprende que las consignaciones (no depósitos) se realizaron de manera siguiente: en fecha 11 de julio de 2003, correspondiente al canon del mes de junio de 2003; 1 de agosto de 2003, correspondiente al canon del mes de julio de 2003; 5 de septiembre correspondiente al mes de agosto de 2003; 10 de octubre de 2003 correspondiente al mes de septiembre de 2003; 7 de noviembre de 2003 correspondiente al mes de octubre de 2003; 5 de diciembre de 2003 correspondiente al mes de noviembre de 2003; 9 de enero de 2004 correspondiente al mes de diciembre de 2003; 13 de febrero de 2004 correspondiente al mes de enero de 2004; 5 de marzo de 2004 correspondiente al mes de febrero de 2004; 6 de abril de 2004 correspondiente al mes de marzo de 2004; 7 de mayo de 2004 correspondiente al mes de abril de 2004; 14 de junio de 2004 correspondiente al mes de mayo de 2004; 9 de julio de 2004 correspondiente al mes de junio de 2004; 13 de agosto de 2004 correspondiente al mes de julio de 2004; 3 de septiembre de 2004 correspondiente al mes de agosto de 2004; 8 de octubre de 2004 correspondiente al mes de septiembre de 2004; 12 de noviembre de 2004 correspondiente al mes de octubre de 2004; 10 de diciembre de 2004 correspondiente al mes de noviembre de 2004; 14 de enero de 2005, correspondiente al mes de diciembre de 2004; 10 de febrero de 2005 correspondiente a los meses de enero y febrero de 2005; 3 de marzo de 2005 correspondiente a los meses de marzo y abril de 2005; 4 de mayo de 2005 correspondiente a los meses de mayo y junio de 2005; 7 de julio de 2005 correspondiente al mes de julio de 2005; 4 de agosto de 2005 correspondiente al mes de agosto de 2005; 19 de septiembre de 2005 correspondiente al mes de septiembre de 2005; 6 de octubre de 2005 correspondiente al mes de octubre de 2005; 7 de noviembre de 2005 correspondiente al mes de noviembre de 2005; 6 de diciembre de 2005 correspondiente al mes de diciembre de 2005 y de enero del año 2006; 6 de febrero de 2006 correspondiente al mes de febrero de 2006; 7 de marzo de 2006 correspondiente al mes de marzo de 2006; 10 de abril de 2006 correspondiente al mes de abril de 2006 (folio 175 y 176); 4 de mayo de 2006 correspondiente al mes de mayo de 2006; 6 de junio de 2006 correspondiente al mes de junio de 2006; 11 de julio de 2006 correspondiente al mes de julio de 2006; 8 de agosto de 2006 correspondiente al mes de agosto de 2006; 26 de septiembre de 2006 correspondiente al mes de septiembre de 2006; 5 de octubre de 2006 correspondiente al mes de octubre de 2006; 7 de noviembre de 2006 correspondiente al mes de noviembre de 2006; 7 de diciembre de 2006 correspondiente al mes de diciembre de 2006 y enero de 2007; 1 de febrero de 2007 correspondiente al mes de febrero de 2007; 1 de marzo de 2007 correspondiente al mes de marzo de 2007; 2 de abril de 2007 correspondiente al mes de abril de 2007; 7 de mayo de 2007 correspondiente al mes de mayo de 2007; 4 de junio de 2007 correspondiente al mes de junio de 2007; 4 de julio de 2007 correspondiente al mes de julio de 2007; 7 de agosto de 2007 correspondiente al mes de agosto de 2007; 18 de septiembre de 2007 correspondiente al mes de septiembre de 2007; 8 de octubre de 2007 correspondiente al mes de octubre de 2007; 5 de noviembre de 2007 correspondiente al mes de noviembre; 4 de diciembre de 2007 correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008; 8 de febrero de 2008 correspondiente al mes de febrero de 2008; y el 7 de marzo de 2008 correspondiente al mes de marzo de 2008.
Es decir, las consignaciones que van del 11 de julio de 2003 hasta el 10 de febrero de 2005, fueron las correspondientes a sus respectivos meses vencidos, y pese a no hacerlo en las mayoría de los casos a los quince días siguientes de haberse vencido los primeros cinco días del mes siguiente al expirado, sino mas bien anticipadamente, mal pudiera esta juzgadora en determinar que la consignación no se ha realizado de manera debida cuando actuando como un buen padre de familia la arrendataria los consignó incluso dentro de los primeros cinco días de la mensualidad vencida, por lo que se tienen como válidas.
Posterior a esa fecha (10 de febrero de 2005) se fueron cancelando y consignando los cánones de arrendamiento de manera diferente, es decir, ya no por mensualidades vencidas, sino por mensualidades adelantadas, de manera anticipada. Ahora bien, aunque es cierto que la cláusula segunda contractual establecía que el pago de los cánones debía de efectuarse por mensualidades vencidas, también lo es el hecho diligente de la arrendataria en mantenerse solvente durante la relación contractual, por lo que mal podría este órgano jurisdiccional castigar a quien ha cumplido con su obligación de pagar las respectivas pensiones. Así lo ha dicho la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, en el caso Karaam Fanyanos en fecha 4 de noviembre de 2003, al establecer: “No obstante, esta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, que dé lugar a la declaratoria de la extinción del contrato. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que debe perseguir todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”. Por tales razones, y acogiendo el criterio establecido por la Sala, este Tribunal considera válidas las consignaciones que van del 10 de febrero de 2005 hasta el 7 de marzo de 2008.
Por otra parte, la demandada arguye la nulidad de la notificación de la prórroga legal pues, a su decir, no se cumplieron con los extremos de Ley, así como no constar los recaudos que sustenta la representación invocada por la ejecutante de la supuesta notificación. En este sentido, en primer lugar, ignora esta juzgadora cuáles son las razones concretas y determinantes sobre las cuales la arrendataria concluye que tal actuación no cumplió con los extremos de Ley. De igual manera corresponde valorar a este juzgador la notificación judicial. Así, del folio 203 al 210, corre inserta notificación judicial extralitem llevada a cabo por el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 28 de marzo de 2007, quienes se constituyeron en la siguiente dirección: Edificio Roteca, apartamento ubicado en el piso 1, mezzanina uno, situado en la avenida Este 4, Avenida Universidad, entre las esquinas de Pele El Ojo a Lecho, donde funciona un consultorio clínico odontológico y el cual concuerda con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. En el acta se observa que la arrendataria: “…contestó desde el consultorio que estaba haciendo una intervención quirúrgica a un paciente. Acto seguido el Tribunal, a viva voz, desde afuera del consultorio, impone de su misión a la ciudadana Judith Bastidas, quien se encuentra trabajando a nivel odontológico con un paciente de sexo masculino, la cual se pudo constatar porque la puerta del consultorio se encuentra abierta. Acto seguido la notificada indicó que no podía interrumpir su trabajo para atender al Tribunal. No obstante ello, la Juez del Tribunal procede a dejar a la notificada el original de la comunicación de fecha 26 de marzo de 2007, dirigida a la ciudadana Judith Bastidas, en su consultorio…”. En cuanto al valor probatorio de esta actuación, esta juzgadora la aprecia de acuerdo a la sana crítica, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, concluyendo que la notificación fue hecha por un órgano jurisdiccional y su respectiva autoridad. Dicha comunicación a la que hace referencia el acta transcrita es la concerniente a la voluntad de los arrendadores de no continuar con el vínculo arrendaticio, al indicar en el texto: “Asimismo en nombre de mi representada le comunico que, los integrantes de la Sucesión a la que yo represento, ha decidido no prorrogarle el contrato de arrendamiento por un nuevo período, y en razón de lo anterior a partir del 01 de junio de 2007 comenzará correr la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, misma esta que estará vigente por un lapso de seis meses contados a partir del día 01 de junio de 2007 hasta el 31 de diciembre de este mismo año (ambos inclusive)…”. La misiva consta en el folio 210, la cual este tribunal valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil, demostrando con ello la voluntad de terminar la relación contractual de manera unilateral. Por consiguiente, considera quien sentencia que no existe algún vicio o falta de formalidad de ley necesaria para declarar la nulidad del acto, todo lo contrario, la efectuó un órgano jurisdiccional, mediante un funcionario competente, le fue notificada de la misión del Tribunal y se le hizo entrega de la comunicación de los solicitantes referidas a la no continuidad de la prórroga contractual en el inmueble arrendado.
Por ende, este tribunal considera válido el acto y que ha sido debidamente notificada la arrendataria.
Así las cosas, visto que las consignaciones fueron debidamente realizadas y que fue debidamente notificada la arrendataria de la no prórroga del contrato, concernirá a este tribunal establecer si venció la prórroga legal.
Es un hecho controvertido el plazo de este derecho toda vez que la parte actora arguye que le asiste el derecho de gozar a la demandada un tiempo de seis (6) meses de conformidad con el artículo 38, ordinal 1, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, su contraparte, expone que le corresponde como prórroga legal un tiempo de tres (3) años, de acuerdo al ordinal “d)” del mismo artículo y Ley.
Ahora bien, para determinar el período de la prórroga legal correspondiente, se hace necesario verificar, en primer lugar, si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado y, en segundo lugar, el tiempo de la relación contractual.
Consta de las actas del expediente que existe una relación contractual a partir del 1 de mayo de 1996, según contrato suscrito y que consta en actas marcado “g” e incluso anterior a esa fecha se presume la relación contractual entre las partes del presente juicio, aunque anterior a esa fecha no consta contrato alguno, toda vez que se desconoce si durante esa relación contractual se pacto un tiempo determinado o indeterminado. Por ende, esta juzgadora partirá como fecha cierta la antes citada, y que a los efectos del presente juicio se entiende que es en ese contrato donde se ha estipulado en la cláusula cuarta que: “El plazo de duración del presente contrato es de un (1) años (sic) fijo, prorrogable por igual periodo, teniéndose las prórrogas como de plazo fijo. En el caso de que una de las partes no desee prorrogar el presente contrato deberá manifestarlo a la otra parte con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas”. Por su parte, la cláusula decimoctava dispone: “El presente contrato comienza a regir a partir del día primero de mayo de mil novecientos noventa y seis”. De lo anterior se desprende que se pactó la relación contractual por el tiempo de un año, siendo prorrogable el mismo por un período igual y de plazo fijo, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste la no renovación del mismo, por lo que entiende quien aquí sentencia que se convino a tiempo determinado con prórrogas de igual tiempo. Así, es conveniente resaltar que las prórrogas sucesivas convenidas lo ha tratado la doctrina en el libro Homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, estudio del derecho civil, colección Nº 5 del Tribunal Supremo de Justicia: “La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por determinado el contrato. Supóngase que el contrato se celebro el 2 de Mayo de 1999 y que se estableció que tendría una duración de un año, pero también se convino que se tendría prorrogado por periodos iguales y sucesivos, si con treinta día de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que hubiere, una de las partes no avisa a la otra su decisión de ponerle fin al contrato. Como quiera que en el ejemplo propuesto el plazo de un año vencía el 2 de Mayo de 2000, a mas tardar el 2 de Abril de 2000, una de las partes debe manifestar a la otra su deseo de terminar el contrato, por que de lo contrario se entenderá prorrogado automáticamente por un año, mas es decir hasta el dos de mayo de 2001 y así sucesivamente, mientras una de las partes no de oportuno aviso a la otra parte de su decisión de no prorroga mas el contrato. Mientras funcione la cláusula de prorroga sucesiva el contrato seguirá siendo un contrato por tiempo determinado. La cláusula de prorroga sucesiva es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria de la Ley, al orden publico ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes”. Ergo, al evidenciarse en el caso de marras que se establecieron convencionalmente prórrogas automáticas o sucesivas por un lapso igual al establecido, debe entenderse que el contrato se ha mantenido a tiempo determinado.
En segundo lugar, de las actas del expediente se observa que en esta última data la demandante notificó judicialmente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia. Es decir, siendo que el contrato de arrendamiento empezó a regir en fecha 1 de mayo de 1996 y que fue notificada la parte demandada en fecha 28 de marzo de 2007 de la no continuación contractual, debe deducirse que transcurrieron continuamente diez (10) años con diez (10) meses.
Consecuentemente, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que se prorrogará legalmente la relación arrendaticia de tiempo determinado, en los siguientes casos: a) un máximo de seis (6) meses, si el vínculo arrendaticio tuvo una duración hasta un (1) año o menos; b) de un (1) año máximo, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5); c) dos (2) años máximo, cuando el vínculo contractual permaneció por cinco (5) años o mas, pero menor de diez (10) años y, d) tres (3) años máximo, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o mas.
En el caso de especie, se observa que la duración contractual desde la fecha en que comenzó la relación arrendaticia el 1 de mayo de 1996 hasta la notificación de terminación del contrato el 28 de marzo de 2007, supera los diez (10) años de relación arrendaticia, por lo que este Tribunal considera que actualmente la demandada-arrendataria esta haciendo uso de su pleno derecho de gozar la prórroga legal, Y ASI SE DECIDE.
Por consiguiente, visto que la arrendataria ha dado cumplimiento a su obligación de pagar el canon de arrendamiento y en razón de no encontrarse vencida la prórroga legal, debe declararse SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la sucesión del de cujus RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA contra la ciudadana JUDITH BASTIDAS.
Ahora bien, la parte actora, en su escrito libelar, subsidiariamente, accionó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ergo corresponderá a esta juzgadora decidir al respecto.
En este sentido, la parte actora solicita se resuelva el contrato de arrendamiento, de conformidad con los artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil. La primera de las normas establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Con vista en lo expuesto anteriormente, es pertinente traer a colación el contenido del artículo 1.592 del Código Civil, que expresamente señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado del Tribunal). Con fundamento en la norma citada, y por cuanto la actora demostró la existencia del contrato de arrendamiento, como se dijo supra, recae en la persona de la demanda la carga de probar el cumplimiento de las obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento previstos en el referido convenio.
Es concebida por la doctrina la resolución de contrato como la facultad y voluntad que tiene alguna de las partes contratantes en dar por terminada la relación contractual y, consecuentemente, ser librada de su obligación si la otra parte no cumple con la suya.
Bajo esta premisa, en líneas anteriores se evidenció de los argumentos y de las pruebas, ya valoradas, que la parte demandada consignó ante el Tribunal correspondiente los depósitos atenientes a los pagos de arrendamiento, en principio, como se había pactado, esto es, los primeros cinco días del mes siguiente al vencido. Posterior a ello, lo fue consignando de manera adelantada, es decir, cancelaba la pensión arrendaticia correspondiente a ese mes. Además de lo demostrado en el expediente de consignación arrendaticia, la demandada trajo a los autos bauchers de planillas de depósitos que van del folio 377 al 412, de números: 812549, 809465, 809464, 812548, 809463, 809462, 809461, 809460, 809459, 809458, 807811, 0966215, 1095587, 0773188, 807810, 1095586, 0996412, 1095582, 0773194, 1095585, 1095584, 812551, 812550, 1029324, 1029323, 1028991, 1049227, 1029318, 0967710, 1028693, 1029317, 1028694, 1028695, 0967712, 0966214, 0966216, este tribunal les otorga valor probatorio asimilable al de las tarjas de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo cual el tribunal da fe de su contenido relativo al deposito de los cánones, los cuales, además, se encuentran en el expediente de consignaciones traídos a los autos.
Ahora bien, como se dijo supra, aunque es cierto que la cláusula segunda contractual establecía que el pago de los cánones debía efectuarse por mensualidades vencidas, también lo es el hecho diligente de la demandada en mantenerse solvente durante la relación contractual, por lo que mal podría este órgano jurisdiccional sancionar a quien ha actuado como un buen padre de familia. Ergo, en razón de haber cumplido la arrendataria con su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, mal puede este Tribunal resolver el vínculo arrendaticio.
Por consiguiente, resulta forzoso para este órgano declarar SIN LUGAR la acción subsidiara que por RESOLUCION DE CONTRATO fuera accionada por la sucesión del de cujus RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA contra la ciudadana JUDITH BASTIDAS. ASI SE DECIDE.

DECISION

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: NULA la sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2009 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada contenida en el artículo 346, ordinal 6º, en concordancia con el artículo 78, ambos del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SIN LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y CUARTO: SIN LUGAR la acción subsidiaria por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuestas ambas, por los integrantes de la SUCESIÓN DEL CAUSANTE RAUL RODRIGUEZ GRAGIRENA contra la ciudadana JUDITH BASTIDAS.
Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009).
LA JUEZ,

ABG. MARISOL ALVARADO RONDÓN
EL SECRETARIO ACC.,

WARREN MATOS

En esta misma fecha, siendo las 9:04 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACC.,

WARREN MATOS

Asunto: AP11-R-2009-000362
MAR/WM/JJPM