REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiuno de septiembre de dos mil nueve 199º y 150º PARTE ACTORA: MARTHA HOROVITZ DE GONZALEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 939.222. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VANESSA OLIVEROS RAQUEL BENARROCH Y CONCETTA ROMANO, inscritas en el inpre-Abogado bajo los números 118.163, 25.236 y 118.081, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARIA ELENA JIMENEZ LEON, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.549.119. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL LOIS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.120. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado. La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por la abogada Vanesa Oliveros, quien en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Martha Horovitz de González, demandó al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de enero de 1.997, sobre el apartamento distinguido con el número 4, ubicado en el Edificio LA HUAYRITA; situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Por auto de fecha 25 de junio de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 23 de julio de 2009, compareció la parte demandada y se dio expresamente por citada. Citada como quedó la parte demandada, compareció oportunamente al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda. Abierto a pruebas el juicio, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones. II En el caso bajo análisis la pretensión de la parte actora se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de enero de 1.997, sobre el apartamento distinguido con el número 4, ubicado en el Edificio LA HUAYRITA; situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Los Hechos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación judicial de la parte actora en los siguientes términos: Expuso que consta de documento de adjudicación de propiedad de fecha 12 de febrero de 1.990, que la ciudadana Martha Horovitz de González es propietaria en comunidad conyugal del inmueble que es objeto de la presente demanda. Que el citado inmueble fue objeto de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, entre la prenombrada propietaria y la ciudadana Maria Elena Jiménez León. Afirmó que dicho contrato fue celebrado en fecha 31 de enero de 1.997 cuya vigencia fue establecida por tiempo determinado de un año, con prorrogas sucesivas de períodos iguales de un año salvo manifestaciones en contrario dada por alguna de las partes a la otra. Que el 30 de noviembre de 2.004, la ciudadana Martha Horovitz, en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble, por intermedio del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó a la arrendataria la decisión tomada por la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, pautado para el día 1 de febrero de 2.005 y a partir de dicha fecha la propietaria dejó de percibir el pago de los cánones de arrendamiento. Adujo que como consecuencia de la notificación practicada comenzaron a correr en paralelo el plazo de culminación del contrato y el inicio de la prorroga legal a partir del día 1 de febrero de 2.005, por tres años de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Precisó que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria, a pesar de estar vencido el plazo de prorroga legal, aún se encuentra ocupando el inmueble sin que haya sido posible la desocupación del inmueble por vía extrajudicial. En razón a las alegaciones expresadas, demandó el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal y que como consecuencia de ello se le condene a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado. Sustentó su pretensión en el artículo 39 de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a estos alegatos efectuados por la parte actora, la parte demandada rechazó expresamente la validez de la notificación de la actora, para dar por terminado el contrato e iniciar el lapso de prorroga legal. Negó la aplicación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. Adujo que es falso que la demandante tenga el derecho de desalojarla, por el supuesto vencimiento del contrato, en base al argumento de que el contrato se encuentra vigente, es a tiempo indeterminado y la actora no alegó ninguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Afirmó que el contrato es a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción por que al vencer el término de un año fijo pactado para la relación arrendaticia, ésta continuó sin que mediara prorroga expresa entre las partes, conforme lo exige el contrato en su cláusula tercera, la cual citó textualmente. Expresó que de dicha cláusula se evidencia que, cada año, desde 1.997 cuando comenzó la relación arrendaticia, se ha debido llegar a un acuerdo previo, anterior al 1 de diciembre de cada año para que el contrato continuara de año en año fijo. Que la realidad, es que, solamente los primeros años hubo dicho previo acuerdo para la prorroga del contrato, año a año, conjuntamente con el aumento del canon de arrendamiento. Que luego del tercer año no hubo el necesario previo acuerdo, por lo que el contrato venció, pero la relación arrendaticia continuó. Dijo que se pactaron las prorrogas en el año 1.997, para el período 19997-1998 y 1998-1999. Que a partir del año 1.999 no hubo ese previo acuerdo para que el contrato continuara a término fijo. Que el contrato terminó el 31 de enero de 2.000, lo que transformó al contrato a tiempo indefinido a partir del 1 de febrero de 2.001. Expresó que está claro que el contrato se prorrogo legalmente, por un año desde el 1 de febrero de 2.000, hasta el 31 de enero de 2.001, sin embrago, la arrendadora la mantuvo en posesión del inmueble y le cobró los subsiguientes cánones de arrendamiento. Que la relación arrendaticia continuó sucesiva y pacíficamente año tras año desde 2.001. En el capítulo cuarto de la contestación señaló que para el supuesto negado que el Tribunal considere que el vencimiento del contrato no ocurrió el 31 de enero de 2.000, alega que el mismo venció el 31 de enero de 2.001 y la prorroga legal el 31 de enero de 2.002. En el capítulo quinto continuó exponiendo que para el supuesto negado que el Tribunal considere que el vencimiento del contrato no ocurrió ni el 31 de enero de 2001 o de 2.002, alega entonces que el mismo venció el 31 de enero de 2.003, la prorroga legal venció el 31 de enero de 2.005 y la demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento y operó la tácita reconducción. En el capítulo siete solicitó que en el supuesto negado que el Tribunal considere que el vencimiento del contrato no ocurrió ni en el 2001, 2002, 2003 alega que en julio de 2.005 operó la tácita reconducción, debido al vencimiento del contrato el 31 de enero de 2003, vencimiento de la prorroga legal el 31 de enero de 2.005 y recibo de los subsiguientes cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora. En el capítulo octavo volvió a solicitar que para el supuesto negado que el Tribunal considere que el vencimiento del contrato no ocurrió el 31 de enero de 2.001, 2002, 2003, alega que el mismo venció el 31 de enero de 2.004 y su prorroga legal venció el 31 de enero de 2.006 y la demandante continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento. En el capítulo nueve igualmente manifestó al Tribunal que para el supuesto negado de que considere que el contrato no venció el 2001, 2002, 2003 o 2004, alega que el mismo venció en enero de 2.005, la prorroga legal venció en enero de 2.007 y la demandante continúo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento. Que la parte actora se ha negado a recibir los correspondientes cánones de arrendamiento desde febrero de 2.007, motivo por el cual desde esa fecha está depositando los cánones ante el Juzgado correspondiente. Que la actora desde el 27 de noviembre de 2.007, manifestó su voluntad y aceptó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van de febrero a noviembre de 2.007 cuando solicitó la entrega de de los mismos ante el Juzgado de consignaciones. Citó lo dispuesto en el artículo 1.926 del Código Civil y comentó al respecto que a tenor de lo expresado en dicho artículo ha satisfecho legalmente el pago de todos los cánones de arrendamiento, lo que acredita su solvencia en dichos pagos. En este aspecto, en relación a lo expuesto por la parte demandada en los capítulos cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno respectivamente de su escrito de contestación a la demanda estima de imperiosa necesidad este Tribunal, hacer un llamado a reflexión a la parte demandada; de la obligación que tiene de exponer los hechos en forma congruente y con arreglo a la verdad, de una manera proba y ajustada a derecho, ejerciendo los recursos que le otorgan las leyes para ello, pues en virtud de la profesión que ejerce, está en la obligación de poseer los conocimientos suficientes que le permitan sostener en el juicio sus derechos y exponerlos en forma congruente y conforme a las normas jurídicas que le son aplicables. El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; norma que regula los formalismos que deben regir para la contestación a la demanda, exige de manera imperativa que el demandado en su contestación señale con claridad si contradice la demanda en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y cuales son las razones, excepciones o defensas perentorias que considera convenientes alegar. Descendiendo al análisis de los hechos que conforman el mérito de la presente controversia, tomando en consideración los hechos afirmados por la parte actora en el libelo de la demanda que fueron expresamente rechazados por la parte demandada, el Tribunal observa que no resultó controvertida ni la condición de propietaria que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda ni la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada, en fecha 31 de enero de 1.997, sobre el apartamento distinguido con el número 4, ubicado en el Edificio LA HUAYRITA; situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual deriva la obligación que se pretende ejecutar. En este sentido se observa que, habiendo afirmado la representación judicial de la parte actora en el libelo que el 30 de noviembre de 2.004, la ciudadana Martha Horovitz, en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble, por intermedio del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó a la arrendataria la decisión tomada por la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, pautado para el día 1 de febrero de 2.005, al ser rechazada expresamente la validez de esa notificación por la parte demandada, tal argumentación fáctica, quedó fijada como hecho controvertido. Asimismo, resultó controvertida la naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente proceso, al exponer la parte demandada como fundamento de su excepción que la verdadera naturaleza del contrato es la de ser a tiempo indeterminado. De este modo y a los fines de verificar la procedencia de los hechos fijados, es pertinente acotar, que en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En este aspecto observa el Tribunal que la parte demandada promovió copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales tiene el valor probatorio que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil, sin embargo, ningún mérito favorable aportan a favor de la excepción expuesta por la parte demandada por las razones que serán expresadas en el texto del presente fallo. Así se decide. Invocó el mérito que se desprende de lo dispuesto en el artículo 1.296 del Código Civil, frente a lo cual observa el Tribunal que en virtud del principio Iura Novit Curia, el derecho no es medio de prueba de los establecidos en el ordenamiento jurídico Venezolano. Así se establece. Consignó recibos marcados con las letras A, B, C, D, E, F, G, H e I, que son desechados por no formar parte de lo que se discute. Ahora bien, para emitir un pronunciamiento respecto a la procedencia de la pretensión deducida, que como se señaló se circunscribe a obtener de la parte demandada el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de su prorroga legal; el Tribunal observa que la cláusula tercera del contrato denunciado como incumplido estableció textualmente lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato será de un (1) año fijo contado a partir del día 1 de febrero de 1.997 y podrá ser prorrogado por períodos de un (1) año, de año en año, previo acuerdo entre las partes con no menos de sesenta (60) días de antelación al vencimiento del plazo establecido. Dichas prorrogas se considerarán a termino fijo y en ningún caso operará la tácita reconducción…..” Del texto anteriormente trascrito se desprende que la voluntad de las partes, en los términos expuestos en la cláusula tercera, fue vincularse por el término de un año fijo a partir del 1 de febrero de 1.997 al 1 de febrero de 1.998 con prorrogas sucesivas de un año, previo acuerdo entre las partes con sesenta días de antelación al vencimiento de cada año. Del texto anteriormente citado en concordancia con los hechos expuestos, puede inferirse con meridiana claridad que una vez vencido el primer plazo de duración del contrato, el 1 de febrero de 1.998 y continuar la arrendataria en el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, existió el pleno consenso al cual hace referencia la cláusula tercera cuando dice” con prorrogas sucesivas de un año, previo acuerdo entre las partes” pues de no haber existido tal acuerdo, entonces mal podría haberse prorrogado; por tanto, en opinión de quien aquí decide, el mismo se ha ido prorrogando por plazos fijos de un año y así debe expresamente concluirse; de tal manera que lo aducido por la parte demandada en su contestación de que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado debe ser desechado por improcedente, al no constar en autos ningún elemento demostrativo del cual pueda deducirse que en principio hubo acuerdo para prorrogar el contrato, pero posteriormente no lo hubo. Así se decide. Asimismo se observa, que la parte actora manifestó en el libelo de la demanda, que le notificó a la arrendataria de su voluntad de no prorrogar el contrato por intermedio del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hecho que como se señaló anteriormente fue expresamente rechazado por la demandada, razón por la cual surgió en la parte actora la obligación legal de probarlo, hecho que no ocurrió en la secuela del proceso, pues no se desprende de las actas procesales, prueba alguna de la existencia de tal notificación, todo lo contrario, de las documentales aportadas por la representación judicial de la parte actora con el libelo de la demanda, sólo se aprecia una copia fotostática simple de un instrumento privado, fechado 30 de noviembre de 2.004, que adicionalmente al hecho de que se trata de un instrumento que no tiene asignado valor probatorio alguno en el ordenamiento jurídico venezolano, es un documento emanado no de la propia actora sino de la Abogada Raquel Benarroch, de quien ni siquiera existe la certeza de que para la fecha de la notificación estaba autorizada para realizar tal actuación, por tanto, en opinión de quien aquí sentencia y por encontrarnos en el caso sub iudice, en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, esa manifestación de voluntad de no continuar con el contrato y de poner fin desde el orden contractual a la relación arrendaticia es de vital importancia, por ser ese el punto de partida para el computo del lapso de prorroga legal, que si bien es cierto no necesariamente tiene que constar por escrito; en el caso de marras, de acuerdo con lo manifestado por la actora, se realizó a través del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, hecho que no demostró en su debida oportunidad procesal, razón por la cual no constando en autos el desahucio, mal puede pensarse siquiera que se encuentra vencido el contrato ni el lapso de prorroga legal. Así se decide. Adicionalmente a ello, en el supuesto negado y no demostrado que la notificación se hubiese efectuado en noviembre de 2.004, tal y como lo afirmó la representación judicial de la parte actora, el lapso de prorroga legal a esa fecha hubiese sido de dos años y no de tres como lo afirmó. Ahora bien, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tal manera que estando vigente el contrato mal puede exigirse el cumplimiento del mismo por vencimiento de la prorroga legal. Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, la presente demanda no puede prosperar por no constar en las actas procesales prueba fehaciente de los hechos aducidos. Así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó MARTHA HOROVITZ DE GONZALEZ contra MARIA ELENA JIMENEZ LEON. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de septiembre de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 1:58 pm, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2009-0002022.