TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000488
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, iniciado por la ciudadana SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, titular de la cédula de identidad N° 3.713.662, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano RAFAEL ROBERTO BOLAÑOS HIDALGO, titular de la cédula de identidad Nº 11.031.351, contra el ciudadano DIOGENES SAENZ ABREGO, titular de la cédula de identidad N° 2.970.661, representado judicialmente por los abogados Cointa Mercedes Cardozo Calache y Jesús Cristóbal Rangel Pino, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.703 y 11.328, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 06 de marzo de 2009 y se admitió el 12 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 19 de enero de 1999, celebró contrato de arrendamiento con el hoy demandado por el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Juan Pablo II, edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la urbanización Juan Pablo II, Montalbán, parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, por un año fijo sin prórroga. Que vencido el mismo, se pactó nuevo contrato y así sucesivamente, siendo el último desde el 05 de marzo de 2006 hasta el 05 de marzo de 2007.
Que en enero de 2007, se le informó al demandado que una vez vencido el lapso previsto, no se le renovaría, por lo que debía entregársele dicho inmueble. Que el 02 de marzo de 2007, pactaron un convenio de prórroga del contrato de arrendamiento, mediante el cual lo daban por terminado y se le otorgaba al arrendatario una prórroga legal de un año.
Que vencido el plazo del año pactado, el demandado se negó entregar el inmueble e informó que se acogería al segundo año de prórroga legal que vencía el 05 de marzo de 2009, fecha en la cual debía entregar el inmueble.
Que a pesar que no era necesario notificar al demandado, el 03 de febrero de 2009, se notificó judicialmente que el 05 de marzo de 2009, expiraba el término establecido de prórroga legal, sin embargo se niega a hacer entrega del inmueble.
Que se trata de un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado con una relación que perduró por ocho (08) años donde se cumplió con la prórroga legal, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a los fines que convenga o sea condenado a la entrega del inmueble y al pago de las costas procesales.
El 02 de abril de 2009, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente al demandado, por lo que a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y dado que en el lapso legal, la parte no acudió a darse por citado, a petición de parte se designó a la abogada Jenny Labora como defensora judicial del demandado. Sin embargo, el 13 de julio de 2009, la representación judicial del demandado, facultado para ello, se dio por citado y oportunamente el 15 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión del actor.
En efecto, alegó que el demandante en ningún momento le informó ni por escrito ni verbalmente de la no prórroga del contrato de arrendamiento y cuyo período fue desde el 05 de marzo de 2006 al 05 de marzo de 2007, sino que consignaron un contrato del 02 de marzo de 2007 que denominaron convenio de prórroga legal. Que el 05 de marzo de 2008, firmaron otro contrato que denominaron convenio de prórroga por el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Que en el primer contrato denominado convenio de prórroga legal, las partes dejaron sin efecto el contrato firmado en el 2006 con vencimiento en el 2007, por lo que mal podrían volverlo a dejar sin efecto en el nuevo contrato firmado con la misma denominación, sino que realmente celebraron nuevos contratos de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia ha continuado sin interrupción y nunca se inició la prórroga legal.
Que si la parte deseaba dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006 con vencimiento en el 2007, debía notificarle antes del vencimiento la no prórroga del contrato o esperar que transcurriera la prórroga legal que opera de pleno derecho. Que la figura de convenio de prórroga legal no la establece el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que las partes en realidad lo que hicieron fue firmar nuevos contratos de arrendamiento y como consecuencia, la relación arrendaticia se prolongó y la prórroga legal no ha comenzado a correr.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó dos copias de instrumentos registrados relativos a la propiedad del inmueble arrendado, los cuales se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido por resultar fidedignas al no haber sido tachados, resultando probado que los actores acreditaron su propiedad, a pesar que ese no es un hecho controvertido.
La parte actora aportó al expediente junto con el libelo de demanda, original de seis (6) instrumentos autenticados y dos copias simples de instrumentos auténticos, relativos a igual número de contratos de arrendamientos pactados entre las partes por el inmueble arriba descrito, que se valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En efecto, se tiene que efectivamente las partes, originalmente en fecha 19 de enero de 1999, pactaron un contrato de arrendamiento por el precitado inmueble por un año fijo contado a partir del 01 de marzo de 1.999 y a pesar de ello, anualmente y por ocho años consecutivos lo renovaron en esas mismas condiciones.
Asimismo, la parte actora produjo original de sendos instrumentos autenticados el 02 de marzo de 2007 y 05 de marzo de 2008, que producen fe su contenido de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. De dichos instrumentos se destaca que las partes acordaron dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito el 05 de marzo de 2006,-refiriéndose al último de los instrumentos firmados- y por consiguiente acordaron no continuar con la relación arrendaticia y en tal virtud el arrendatario haría uso de un año de prórroga legal a partir del 05 de marzo de 2007 hasta el 05 de marzo de 2008. Mientras que en el segundo instrumento, las mismas partes acordaron que el arrendatario haría uso del “segundo y último año de prórroga legal de conformidad con el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios desde el 05 de marzo de 2008 hasta el 05 de marzo de 2009, fecha en que el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble.
Igualmente, consta que en fecha 03 de febrero de 2009, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en la dirección en que se encuentra ubicado el inmueble arrendado y dejó en el mismo el escrito donde se le notificaba al arrendatario de su obligación de hacer la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal que ocurriría el 05 de marzo de 2009.
En el lapso probatorio la parte actora aportó tres recibos de condominio del apartamento objeto del contrato de arrendamiento a los fines de probar que ella pagó esas contribuciones a pesar que el arrendatario había asumido tal obligación y por ello supondría un incumplimiento de su parte. Sin embargo, dichos instrumentos privados se desechan del proceso dado que los mismos resultan impertinentes puesto que ese no es un hecho controvertido, es decir, el pago o no de contribuciones por gastos de condominio no supondría un incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal que es lo que se discute e incumbe en este caso.
TERCERO
De acuerdo al contenido de las pruebas analizadas tenemos que las partes se ligaron mediante un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado que se inició el 01 de marzo de 1999 hasta el 05 de marzo de 2007, puesto que anualmente de forma escrita manifestaron sus voluntades de prorrogarlo anualmente bajo la misma característica. Sin embargo, por instrumentos auténticos del 02 de marzo de 2007 y 05 de marzo de 2008, pactaron poner fin a la relación arrendaticia que habían mantenido por ocho años, pues así aparece expresado en dichos instrumentos con el derecho del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal.
Esto es que habiendo perdurado la relación arrendaticia por ocho años, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía dos (2) anos de prórroga legal tal como lo disfrutó el arrendatario, según dejaron documentado y no otra puede ser la intención plasmada por ellos como lo quiere hacer ver el demandado.
En efecto, a pesar que ciertamente el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada dice al respecto, sino que al vencimiento de una relación arrendaticia el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y potestativo para el arrendatario, no obsta para que las partes documenten sus acuerdos al momento en que el arrendatario disponga hacer uso de ese derecho, cosa distinta es que éste derecho le sea negado por el arrendador.
Por ello, al vencimiento del último de los contratos acaecido el 05 de marzo de 2007, nació de inmediato y por imperio de la ley el derecho de la prórroga legal a favor del arrendatario por el lapso de dos años, tal como lo disfrutó, sin necesidad de más formalismos, a tenor de lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad prefijada, sin necesidad de notificación. De allí la innecesaria discusión sobre la falta de notificación, pues de antemano las partes sabían las condición temporal del contrato y por ello no ha lugar el alegato que la verdadera intención de las partes era seguir con la relación arrendaticia, máxime cuando tradicionalmente las partes anualmente lo venían prolongando expresamente por escrito.
Por ello, no habiéndose prolongado el contrato, a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal de dos años, desde el 05 de marzo de 2007 hasta el 05 de marzo de 2009 y a su vencimiento la parte debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo en fecha 06 de marzo de 2009, oportunidad en que se inició el juicio.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal intentado por los ciudadanos SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO y RAFAEL ROBERTO BOLAÑOS HIDALGO contra el ciudadano DIOGENES SAENZ ABREGO. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Juan Pablo II, edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la urbanización Juan Pablo II, Montalbán, parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC.

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 09:35 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ