TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadana NELIDA COLMENARES DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V-2.892.532. APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos JOSÉ PEÑA SOLIS, JOSÉ ANTONIO PEÑARANDA y MARÍA EUGENIA PEÑARANDA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 12.247, 12.068 y 76.754, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.592.125. APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos MARÍA MALDONADO PÉREZ y MARIO FIGARELLA ROSSI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.295 y 23.099 respectivamente.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Exp. No. AP31-V-2007-001956.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un inmueble constituido por el apartamento No. 101, ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Chamas, con asiento en la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 11 de octubre de 2007, por los abogados José Peña Solis, José Antonio Peñaranda y María Eugenia Peñaranda, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana NÉLIDA COLMENARES DE PEÑA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA.
Verificada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa verificación de los documentos fundamentales, la admitió por auto de fecha 17 de octubre de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada.
Por diligencia de fecha 05 de noviembre de 2007, el Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial de Municipio, encargado de gestionar la citación de la parte demandada, dejó constancia de haber realizado tales diligencias sin resultados positivos.
Mediante diligencia presentada el 09 de febrero de 2009, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó el complemento de la citación de la parte accionada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2009, la Juez que suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa y se libró la boleta de notificación solicitada por la accionante, dejando constancia posteriormente en fecha 12/03/2009 la ciudadana María Alejandra Rondón G, en su condición de Secretaria de este Juzgado, del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito presentado el 17 de marzo de 2009, compareció la parte demandada asistida de abogado y consignó escrito de contestación a la demanda.
Por escrito de fecha 24 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron proveídas el 26/03/2009.
Por su parte, la accionante ejerció su derecho de promover pruebas el 26 de marzo de 2009, las cuales fueron sustanciadas de acuerdo a la ley, el día 30 de marzo de 2009.
Por auto de fecha 14 de abril de 2009, este Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia.
En fecha 27 de abril de 2009, se declaró la nulidad del auto dictado el 14 de abril de 2009 y se procedió a emitir pronunciamiento en cuanto a la prueba de exhibición solicitada por la parte demandada, lo cual se hizo en esa misma oportunidad y se dejó constancia que, una vez verificada la oportunidad para la referida exhibición, la causa entraría en estado de sentencia de pleno derecho, de conformidad con el artículo 890 del Código de procedimiento Civil.
II
MOTIVA

La acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana NÉLIDA COLMENARES DE PEÑA en contra del ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA.
Como fundamento de su pretensión la parte actora, adujo en su libelo, entre otros hechos los siguientes:

“…El primero (1°) de septiembre de 1996, nuestra mandante dio en Arrendamiento por el término de un (1) año, al ciudadano GONZALO ENERIQUE VILLANUEVA (…), un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado con el N°. 101, ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Chamas, con asiento en la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, por un canon de arrendamiento de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,oo) mensuales. El término de dicha relación fue de un (1) año fijo: en razón de lo cual vencido el referido lapso se suscribió un nuevo contrato con el mismo término de duración y así sucesivamente, al vencimiento de cada contrato se suscribieron nuevos contratos por un año fijo, en los cuales los canones de arrendamiento se fueron incrementando hasta llegar a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo) mensuales.
…OMISSIS…
En fuerza, de lo convenido en este instrumento no se admitirá ningún tipo de prórroga, en virtud de que ambas partes declaran que convienen expresamente que el plazo dado en esta cláusula totaliza la prórroga legal de dos años contemplado en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la cual el arrendatario declara haber disfrutado de un año.
En fecha 28 de agosto de 2005, cumpliendo con lo establecido en el artículo 38, literal “B” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el día siguiente al vencimiento del contrato, esto es el 31 de agosto de 2006, comenzará a correr la PRORROGA LEGAL DE UN AÑO. Y una vez vencida la misma, deberá entregar el inmueble arrendado en los términos pautados en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, el cual anexo marcado “C”.
Es decir en …OMISSIS… que EL ARRENDATARIO, ciudadano Gonzalo Enrique Villanueva no ha cumplido voluntariamente con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble una vez concluido el lapso de prórroga, a lo que se une su comportamiento injusto que violenta los principios contractuales establecidos entre otros, los artículos 1159 y 1160 del Código Civil. Ante las razones de hecho narradas y los fundamentos de derecho expuestos en nombre y representación de la ciudadana NELIDA COLMENARES DE PEÑA, ya identificada, en su carácter de arrendadora del inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 101, ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Chamas, con asiento en la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, recurrimos ante Usted (...) para demandar como en efecto demandamos al ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, (...) para que cumpla con su obligación legal y contractual de entregar el referido inmueble. …”.

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1) Original de instrumento Poder otorgado por la ciudadana NÉLIDA COLMENARES DE PEÑA, a los abogados JOSÉ PEÑA SOLIS, JOSÉ ANTONIO PEÑARANDA y MARÍA EUGENIA PEÑARANDA, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre, Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 79, Tomo 59, cursante a los folios 6 al 8; el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor del artículo 1.357 del Código Civil;
2) Original de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, de fecha 14 de mayo de 1996, emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, el cual quedó registrado bajo el No. 2, Tomo 15, Protocolo Primero, cursante a los folios 09 al 10, el cual se aprecia y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido impugnado, desconocido o tachado en forma alguna;
3) Comunicación de fecha 28 de agosto de 2005, que corre inserta al folio 11, emitida por la ciudadana Nélida Colmenares de Peña, en su carácter de arrendadora del inmueble, dirigida al ciudadano Gonzalo Enrique Villanueva, en su carácter de arrendatario, notificándole que comenzará a correr la PRÓRROGA LEGAL DE UN AÑO, la cual no fue impugnada, desconocida o tachada en forma alguna, razón por la cual, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;
4) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado el 24 de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, entre la ciudadana NÉLIDA COLMENARES DE PEÑA y el ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, quedando inserto bajo el No. 67, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios de 12 al 16, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil;
5) Original de Contrato celebrado el 06 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, entre la ciudadana NELIDA COLMENARES DE PEÑA y el ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, quedando inserto bajo el No. 06, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios de 17 al 21, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil;
6) Telegrama con Acuse de Recibo de fecha 21 de septiembre de 2007, emitido por el abogado José Antonio Peñaranda, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dirigido al ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, en su carácter de arrendatario, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 1.375 del Código Civil;

En el acto de la litis contestatio, la parte de mandada luego de citar extractos del escrito libelar, explanó lo que de seguidas se transcribe:

“…Solicitó a este digno Tribunal como punto previo a la Sentencia definitiva, declare la Perención de la Instancia toda vez que desde la fecha de la admisión de la demanda el día 07 de octubre de 2007 hasta el día jueves 12 de marzo de 2009 ha transcurrido más de un (1) año, sin que la actora hubiese ejecutado ningún acto en procurar la citación.
Rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda que me fuera incoada por la ciudadana NELIDA JOSEFINA COLMENARES DE PEÑA, identificada en autos en los hechos narrados como en el derecho invocado, por no ser ciertos los alegatos y argumentos esgrimidos en ella, pues, tal y como lo confiesan los apoderados de la demandante en su libelo de demanda soy arrendatario de un inmueble propiedad de la actora desde el día primero (1°) de septiembre de 1996 hasta la presente fecha, lo que significa que sigo siendo arrendatario de la actora y que tengo en los actuales momentos doce (12) años ocupando el inmueble….OMISSIS…
Ahora bien ciudadano Juez, en ningún momento la arrendadora ciudadana NELIDA JOSEFINA COLMENARES DE PEÑA, me solicitó desocupación del inmueble, sino que por el contrario, todos los años firmábamos el Contrato de Arrendamiento con las mismas cláusulas, variando únicamente la del canon de arrendamiento que era aumentando anualmente. Pero si me extrañó sobremanera que en el año 2007/2008, no se comunicó conmigo para la firma del nuevo contrato sino, que por el contrario, me sorprendí cuando fui a depositarle en la cuenta bancaria en la que siempre, desde que empezó el contrato de arrendamiento le depositaba las mercedes arrendaticias, informándome el Banco que no podía hacer el depósito por cuanto esa cuenta había sido cancelada por su titular. Por ello me ví en la imperiosa necesidad de depositar los alquileres ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial…..OMISSIS…. Niego, rechazo y contradigo que en el Contrato de Arrendamiento se pueda establecer una cláusula que obligue al arrendatario a renunciar a la prórroga legal disfrazada como aceptada por mí cuando en realidad no se ha cumplido tal prórroga, puesto que mal puede la arrendadora establecer en el contrato de arrendamiento una cláusula que contravenga la Ley de Alquileres, ya que si se está renovando el contrato de arrendamiento incluso con un aumento en el canon de arrendamiento, mal puede decir la arrendadora que se trata de la prórroga legal, puesto que en la prórroga legal no puede existir aumento en el canon, sino que debe cancelarse durante la prórroga el mismo canon de arrendamiento una vez notificado que empieza a correr la prórroga legal. Por eso niego rechazo y contradigo que haya transcurrido prórroga legal alguna, porque el contrato de arrendamiento.… OMISSIS…. Menos aún, convenir en que ya he disfrutado de la prórroga legal, lo cual no es cierto pues para los actuales momentos tengo doce (12) años como arrendatario del apartamento propiedad de la actora, por lo que a todo evento y para el caso de que no sea declarada la perención de la instancia, se me conceda el lapso de la prórroga legal…. OMISSIS….. Niego y rechazo…..OMISSIS….. soy arrendatario con un tiempo superior a los doce (12) años con lo que se demuestra y así lo han confesado la actora en su libelo de no haber sido notificado nunca de una solicitud de desalojo o de una condición de prórroga legal…..OMISSIS…..”

Ahora bien este Tribunal, antes de ingresar al análisis de fondo, pasa a resolver como punto previo la perención de la instancia alegada por la parte demandada.

DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA

Aduce la parte demanda que en la presente causa ha operado la perención anual, porque desde la fecha de admisión de la demanda 07 de octubre de 2007, hasta el día jueves 12 de marzo de 2009, ha transcurrido más de un (1) año, sin que la actora hubiese ejecutado ningún acto en procurar la citación.
Ahora bien, con relación al término “instancia” el Código de Procedimiento Civil, lo utiliza en dos sentidos diferentes, uno como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el Juez proceda a instancia de parte, y otro, como proceso judicial de conocimiento, desde que se inicia con la demanda, hasta la sentencia definitiva de fondo.

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa
…omissis...
También se extingue la instancia:
1° cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”;

Por otro lado, dispone el artículo 269 ejusdem, lo siguiente:

“La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal...”.

En las disposiciones antes transcrita, el término instancia es utilizado como impulso, el proceso se inicia a impulso de parte, y éste perime en los supuestos de la disposición legal, provocando su extinción. La perención de acuerdo al ordinal 1º del artículo 267 ibídem, es un acontecimiento que se produce cuando transcurren más de treinta días sin que el actor haya suministrado los medios o recursos al Alguacil para que se traslade a practicar la citación, y la norma que la regula ha sido considerada como cuestión de orden público, es un modo de extinguir el procedimiento producida por la inactividad de las partes en un juicio.
Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 22/05/2008, Exp. AA20-C-2007-000815 (caso: MARIOLGA QUINTERO TIRADO y NILYAN SANTANA LONGA), en la cual ratifica su criterio sentando por decisión Nº 537 del 6 de julio de 2004, señala lo siguiente:
“…En otras palabras, las obligaciones de la parte demandante o intimante a los efectos de generar la citación o intimación de su contraparte, son precisamente: la facilitación de vehículo para el traslado del alguacil, los gastos de manutención y el hospedaje; lo que se traduce en la obligación de proporcionar al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
De modo que, el accionante tiene la obligación de presentar diligencia dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, en la cual ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del tribunal; siendo obligación del alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes para la consecución de la citación.
Dicho lo anterior, esta suprema jurisdicción concluye y reitera su doctrina en el sentido de dejar sentado que el incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, es decir, no proporcionar al alguacil los medios y recursos necesarios para la práctica de la citación, acarreará la perención de la instancia…” (Sentencia Nº 00293 del 22/05/2008, Exp. Nº AA20-C-2007-000815).

De la jurisprudencia anteriormente citada se desprende que las obligaciones que debe cumplir la parte actora respecto de la citación, dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, se refieren a que la misma debe proporcionar dentro de ese lapso, los medios y recursos para el traslado del Alguacil a los fines de practicar la citación, más no se le impone la carga de practicar efectivamente la citación dentro de ese lapso, sólo impulsar la misma.
Con vista a lo antes expuesto, el Tribunal observa de la revisión de las actas procesales, que admitida la demanda en fecha O7 de octubre de 2007, la parte actora consignó los fotostátos relativos a la compulsa en fecha 19/10/2007, siendo librada la misma por auto del 22-10-2007, y consignados los emolumentos al Alguacil a través de diligencia de fecha 23 de octubre de 2007, vale decir dentro de los treinta días siguientes a la admisión.
Todo ello demuestra que la parte accionante cumplió con la carga procesal correspondiente, a los fines de impulsar la citación del demandado, ya que al trasladarse el Alguacil el 05/11/2007 a practicar la citación, y habiéndose suministrado los emolumentos en fecha 23/10/2007, se evidencia claramente que el actor cumplió oportunamente con la carga de proporcionar los respectivos medios o recursos dentro de los Treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, por lo que en el caso de autos no procede la perención breve de la instancia, de acuerdo con la jurisprudencia y la norma, antes mencionadas.

Asimismo, respecto de la perención anual, de las actas procesales se desprende que una vez verificados los trámites anteriormente expuestos, la parte accionante actúo en reiteradas oportunidades en el presente juicio sin que haya dejado de impulsarlo por más de una año.
En ese sentido, no se desprende que haya transcurrido más de un año desde la admisión de la demanda sin que la parte accionante haya ejecutado ningún acto del procedimiento, ya que se denota un claro interés de la accionante en el impulso del proceso, siendo que agotó la citación personal, solicitó la revocatoria del auto de admisión, ejerció apelación respecto de la negativa del mismo e incluso interpuso recurso de hecho, y solicitó el complemento de la citación de conformidad con el artículo 218 eiusdem, entre otras, sin que haya transcurrido más de un año sin impulso desde la admisión de la demanda, ni entre una y otro actuación.
En consecuencia, con vista a los razonamientos antes expuestos resulta improcedente en el presente caso la solicitud de perención peticionada por la parte demandada. Así se decide.

DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Así las cosas, habiendo admitido la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia y aduciendo que no ha operado la prórroga legal, se observa que en la presente causa el hecho controvertido se circunscribe a determinar si ha expirado la prorroga legal o si por el contrario, si el contrato se renovó y sigue vigente como lo alega la parte demandada.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas; y en ese orden de ideas, la demandada promovió depósitos bancarios de los pagos efectuados de los canones de arrendamiento del inmueble, en los cuales funge como consignatario el ciudadano GONZALO VILLANUEVA (inquilino); copias estas que se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En ese mismo sentido, la parte demandada promovió prueba de informes, a los fines que se oficiara al banco Provincial, a objeto que informara al Tribunal el titular de la cuenta Nº 01080035200200248091 y la fecha en que fue cancelada, ya que a su decir esa era la cuenta en la cual depositaba los cánones y la misma fue cancelada por la parte actora. La referida prueba de informes fue debidamente admitida en fecha 26/03/2009, sin que hasta la fecha se haya recibido respuesta del mismo.
Al respecto, a pesar de que la referida prueba de informes fue debidamente sustanciada, la misma no resulta determinante para el presente proceso, ya que lo controvertido en el caso de autos se refiere a si hubo vencimiento o no del contrato de arrendamiento y de la prorroga legal, para la fecha de interposición de la presente demanda, sin que se cuestione en forma alguna el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que dicha prueba debe desestimarse, por impertinente. Así se decide.
Asimismo, la parte demandada consignó copias simples de los contratos debidamente autenticados, en los cuales aparece la ciudadana NELIDA COLMENARES DE PEÑA, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA, en su carácter de arrendatario del inmueble objeto de la pretensión, identificado ab initio, cuyas documentales se aprecian de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente el demandado promovió la prueba de exhibición de las copias simples de los contratos promovidos junto a su escrito de pruebas, los cuales corren insertos a los folios 152 al 213, cuya exhibición fue debidamente admitida y sustanciada, intimándose a la parte actora para el acto de exhibición, en cuya oportunidad no compareció la actora, por lo que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos los referidos instrumentos.
Ahora bien, de las referidas copias cursantes a los folios 152 al 213, se desprende en primer lugar que la relación arrendaticia se inició en fecha 1 de septiembre de 1.997, oportunidad en la cual se firmó el primer contrato de arrendamiento (152 al 159), firmándose posteriormente sucesivos contratos de arrendamiento hasta el 31 de agosto de 2005 (160 al 203), ya que con los contratos suscritos en fecha 01 de septiembre de 2005 al 31/08/2006 y 01/09/2006 al 31/08/2007, respectivamente, ambos insertos a los folios 204 al 213, se reguló la prorroga legal, de acuerdo con la cláusula TERCERA de los mismos, hecho éste que no se encontraba incluido en el resto de los contratos firmados.
Por su parte la actora ratificó los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales se encuentran valorados con antelación.
Así las cosas, analizadas las pruebas aportadas por ambas partes, se desprende claramente que respecto de los contratos cursantes a los folios 204 al 213 y suscritos por ambas partes en fecha 01/09/2005 y 01/09/2006, existe controversia respecto de su interpretación, ya que por una parte la demandante señala que los mismos corresponden a la prorroga legal de dos años que le correspondía al inquilino, en tanto que el demandado manifiesta que se refieren a nuevos contratos de arrendamiento, y por lo tanto la relación arrendaticia excede de los diez años.
En ese sentido, la cláusula “TERCERA” de lOs contratos suscritos entre las partes desde el 01/09/2005 al 31/08/2006 y 01/09/2006 al 31/08/2007, respectivamente y que cursan a los folios 204 al 213, establecen lo siguiente:
“…TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente contrato es de un (01) año contado desde el 1º de septiembre de dos mil cinco (1º-09-2005) hasta el 31 de agosto de dos mil seis (31-08-2006). Al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En fuerza de lo convenido en este instrumento no se admitirá ningún tipo de prórroga, en virtud de que ambas partes declaran que convienen expresamente en que el plazo aludido en esta cláusula se corresponde con la prórroga legal de un año contemplada en el artículo 38, literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios…”. Subrayado del Tribunal.

“…TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente contrato es de un (01) año contado desde el 1º de septiembre de dos mil seis (1º-09-2006) hasta el 31 de agosto de dos mil siete (31-08-2007). Al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En fuerza de lo convenido en este instrumento no se admitirá ningún tipo de prórroga, en virtud de que ambas partes declaran que convienen expresamente en que el plazo aludido en esta cláusula totaliza la prorroga legal de dos años contemplada en el artículo 38 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, de la cual el arrendatario declara haber disfrutado de un año…”. Subrayado del Tribunal.

De la lectura meridiana de las citadas cláusulas, este Tribunal observa, de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que lo que se pretendió regular fue el lapso de prorroga legal y no una renovación de la relación arrendaticia, ya que de la comparación de dichos contratos anteriormente citados, con el resto de los consignados en autos, se desprende que el contenido de la cláusula referida a la “DURACIÓN DEL CONTRATO” es distinta, aunado a que las partes expresamente convinieron en los dos últimos contratos firmados, que el plazo concedido se corresponde con la prorroga legal.
En ese mismo sentido, se desprende que el arrendatario pretende cuestionar la voluntad manifestada en la mencionada cláusula “TERCERA”, basándose en el hecho de que en los referidos contratos que regulan la prorroga legal, se aumentó el canon de arrendamiento, por lo que a su decir, ello se corresponde con un nuevo contrato, aduciendo que durante la prorroga legal no puede existir aumento en el canon, sino que debe cancelarse el mismo cano de arrendamiento. Asimismo, alegó el demandado que la prorroga legal comienza a correr una vez notificada la voluntad de no renovar el contrato.
Vista las argumentaciones formuladas por la parte demandada, este Tribunal hace las siguientes consideraciones: Respecto al alegato que durante la prorroga legal no puede aumentarse el canon, porque ello conllevaría a un nuevo contrato de arrendamiento, este Órgano Jurisdiccional observa que el último a parte del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“…Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

De manera que, durante el lapso de prorroga legal deben mantenerse las mismas condiciones del contrato de arrendamiento. Sin embargo, se permiten variaciones en el canon por convenio entre las partes, sin que ello conlleve en consecuencia, a un nuevo contrato de arrendamiento, ya que expresamente la Ley especial así lo admite, aunado al hecho que el inmueble arrendado en el presente caso, no esta sujeto a regulación.
En cuanto al alegato de la parte demandada, alusivo a que la prorroga legal opera una vez notificada la voluntad de no renovar el contrato, este Tribunal observa que ello no es la regla, ya que la propia norma contenida en el artículo 39 eiusdem, establece que la prorroga legal opera de pleno derecho, una vez vencido el contrato, salvo en los casos en que el propio contrato de arrendamiento establezca expresamente que en el supuesto de no renovación de la relación arrendaticia, la misma deba notificarse, caso en el cual sería necesaria la notificación para dar por concluido el contrato de arrendamiento y comience a transcurrir la prorroga legal.
Sin embargo, en los supuestos en que el propio contrato de arrendamiento se suscribe por un término fijo, y establece la fecha de su culminación sin necesidad de desahucio, llegado el día para la finalización del mismo, opera de pleno derecho la prorroga legal sin que sea necesaria la notificación del inquilino, e ahí lo importante de analizar en todo caso la voluntad expresada en el contrato.
Así las cosas, respecto de los contratos y la autonomía de la voluntad de las partes, el artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Con relación al artículo antes citado, la doctrina patria ha señalado lo siguiente:
“…Este texto sirve a un mismo tiempo para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto que homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la de la propia ley. La vinculación entre estos dos principios debió parecer inescindible a los forjadores de este texto legal. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, etc), se concluye que lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si se lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda)…”. (José Melich-Orsini, Doctrina General del Contrato, 4º edición corregida y ampliada, Publicada por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, página 427 y su vto).

Al respecto, de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil el contrato es Ley entre las partes, siendo la cláusula “TERCERA” anteriormente citada, la manifestación de ambas partes, por lo que mal puede considerarse que en el caso de autos haya operado la renovación de la relación arrendaticia, aunado al hecho que de acuerdo a los argumentos anteriormente expuestos, quedan desestimados los cuestionamientos del demandado en cuento a la variación del canon de arrendamiento y la necesidad de notificar la prorroga legal, ya que ello no constituye en todo caso renovación de la relación arrendaticia como ya se analizó anteriormente.
En consecuencia, ha quedado evidenciado en el caso de autos que los dos últimos contratos suscritos por las partes desde el 01/09/2005 al 31/08/2006 y 01/09/2006 al 31/08/2007, respectivamente, se refieren a un convenio o pacto para regular la prorroga legal, variando en todo caso el canon de arrendamiento, y manteniendo las mismas condiciones de la relación arrendaticia, tal como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no hubo un nuevo contrato de arrendamiento como lo alega la parte demandada.
De ahí que, habiendo quedado demostrado que los dos últimos contratos firmados por las partes, no constituyen una renovación de la relación arrendaticia, correspondiendo ahora a este Tribunal determinar el tiempo de duración de la relación arrendaticia y si efectivamente al inquilino le correspondía la prorroga legal de dos años como lo alega la actora y lo pactaron ambas partes expresamente.
En ese orden de ideas, se denota que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de septiembre de 1.997, de acuerdo con el contrato que riela a los folios 152 al 159, el cual no fue impugnado y quedo reconocido en autos, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito desde el 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2005, el cual cursa a los folios 199 al 203, en cuyo último contrato se estableció en su cláusula “TERCERA”, lo siguiente:
“…DUARACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente contrato es de un (01) año contado desde el 1º de septiembre de dos mil cuatro (1º-09-2004) hasta el 31 de agosto de dos mil cinco (31-08-2005). Al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna…”. Subrayado del Tribunal.

De manera que, de acuerdo con el primer contrato suscrito entre las partes y la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción se ha venido renovando automáticamente por períodos iguales de un (1) año, desde el 01 de septiembre de 1.997 hasta el 31 de agosto de 2005, por lo que de acuerdo a la referida cláusula, llegada la fecha (31/05/2005) de vencimiento del último contrato de arrendamiento, el mismo se consideraba concluido sin necesidad de notificación alguna, ya que así fue pactado contractualmente por ambas partes, operando en consecuencia de pleno derecho la prorroga legal, a partir del 01 de septiembre de 2005, no requiriéndose notificación del inquilino en este caso.
Al respecto, el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.

En ese sentido, iniciándose la relación arrendaticia el 01 de septiembre de 1.997 y habiendo concluido el 31 de agosto de 2005, la misma tuvo una duración de ocho (08) años, por lo que de conformidad con el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios correspondía al inquilino una prorroga legal de dos años, como efectivamente fue disfrutada en el presente caso, ya que la misma se inició el 01 de septiembre de 2005 y concluyó el 31 de agosto de 2007, e incluso fue pactada por escrito por ambas partes, por lo que al no haber cumplido el inquilino su obligación de entregar el inmueble, la arrendataria procedió en fecha 11 de octubre de 2007 a interponer la presente demandada que de acuerdo con el artículo 39 eiusdem, está dirigida al cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud del vencimiento del término y de la prorroga legal, ya que en materia arrendaticia, una de las obligaciones del arrendatario es la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato y vencida la prorroga legal.
En consecuencia, pudo constatar este Tribunal que en el presente caso se ha verificado el supuesto de hecho establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencido el término y la prórroga Legal resulta procedente el cumplimiento de la obligación de entrega material del inmueble arrendado. Así se decide.

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA alegada por el demandado;
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que interpuso la ciudadana NÉLIDA COLMENARES DE PEÑA en contra del ciudadano GONZALO ENRIQUE VILLANUEVA. En consecuencia, se ordena la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, a la parte actora, del inmueble arrendado, alusivo a un Apartamento distinguido con el número ciento uno (101), ubicado en el décimo (10º) piso del edificio denominado “Residencias Chamas”, situado en la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda;
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida;
CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTÍZ RUBIO

LA SECRETARIA Acc,

GLORIA CASTRO AGUIAR
En esta misma fecha siendo la una y diez minutos de la tarde (1:10 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA Acc,

GLORIA CASTRO AGUIAR

Exp. AP31-V-2007-001956
DOR/GCA.