TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, doce (12) de abril de dos mil diez (2010)
Años: 199º y 150º.-

PARTE ACTORA: Ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.209.125.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogados MAURO JOSÉ VELÁZQUEZ FORNES y ORLANDO JOSÉ RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.833 y 29.490, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de diciembre de 1963, bajo el N° 49, Tomo 34-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RAMÓN ELOY URBAEZ OLIVERO y NANCY VIRGINIA GARCÍA AGUILERA, el primero de los nombrados se encuentra inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1.593 y la segunda es titular de la cédula de identidad N° V-14.531.373.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento y su prórroga legal (Apelación)

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera el abogado MAURO JOSÉ VELÁZQUEZ FORNES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA, mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A. Dicha demanda le correspondió al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el trámite de distribución de causas. El indicado juzgado procedió a su admisión en fecha 17 de febrero de 2009, ordenando el emplazamiento del demandado para el segundo día de despacho siguiente que conste su citación, para dar contestación de la demanda incoada en su contra.
En fecha 12 de marzo de 2009, se hizo constar la citación de la parte demandada en el presente juicio y en fecha 17 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda.
En fecha 19 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por auto dictado en fecha 23 de marzo de 2009. Por otra parte, el mismo 23 de marzo de 2009 la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado por auto dictado en fecha 24 de marzo de 2009. La parte actora presentó escrito de conclusiones en fecha 14 de abril de 2009.
Posteriormente, en fecha 27 de abril de 2009, el Juzgado A-Quo dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato que dio origen a este proceso.
En fecha 11 de mayo de 2009, la parte actora apeló del fallo dictado por el Juzgado A-Quo, siendo oído libremente el recurso ordinario por auto de fecha 14 de mayo de 2009.
En fecha 28 de mayo de 2009, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.
Ambas partes presentaron escritos de conclusiones ante este Juzgado.
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
1. Que en el año 1994 inició una relación arrendaticia verbal con la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., como arrendataria, siendo que el objeto del arrendamiento estaba constituido por un inmueble propiedad del arrendador-demandante, constituido por un local comercial con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 mts.2), el cual forma parte del inmueble signado con el N° 38, situado en la Avenida Los Samanes, cruce con La Floresta, El Cementerio, en jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal.
2. Que posteriormente, las mismas partes celebraron un contrato de arrendamiento, contenido en instrumento autenticado en fecha 18 de febrero de 1998, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual tenía como fecha de vencimiento el día 31 de diciembre de 2001. El accionante acompañó dicho instrumento junto al libelo de la demanda.
3. Que en fecha 31 de enero de 2001, las mismas partes celebraron un nuevo contrato contenido en instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 61, Tomo 06. El accionante acompañó dicho instrumento junto al libelo de la demanda.
4. Que en la cláusula Segunda de este último contrato se estableció que el destino que se daría a la cosa arrendada era la explotación del negocio de latonería industrial, siendo que la cláusula Tercera del mismo contrato estableció el canon de arrendamiento en la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), hoy equivalentes a TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 300,00), para el primer año de vigencia, siendo que para los años siguientes se acordó que el monto de dicho canon de arrendamiento se revisaría y ajustaría, tomando como base el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) que determinara el Banco Central de Venezuela, para el Área Metropolitana de Caracas. También se afirma que en la cláusula Quinta de este último contrato se estableció que su duración se iniciaría el día 1° de enero de 2001 y se extendería por tres (3) años, es decir, hasta el día 31 de diciembre de 2003, pudiendo ser prorrogable por un período de un (1) año, salvo que se verificara el desahucio correspondiente.
5. Que el último canon de arrendamiento fue establecido en la suma de NOVECIENCOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 990,00).
6. Que a falta de desahucio, la prórroga automática del contrato transcurrió desde el 31 de diciembre de 2004, hasta el 31 de diciembre de 2005.
7. Que antes de la conclusión de la indicada prórroga automática, notificó a la arrendataria que el contrato no sería renovado luego del 31 de diciembre de 2005, a cuyo efecto remitió un telegrama, a través del Instituto Postal Telegráfico, en fecha 28 de octubre de 2005, siendo que dicho organismo notificó al demandante que había entregado el telegrama en referencia en fecha 18 de noviembre de 2005 al ciudadano José Fernández Pestana, quien dio respuesta por la misma vía, participando su voluntad de acogerse a la prórroga legal de tres (3) años, toda vez que la relación arrendaticia se había extendido por más de diez (10) años, y de conformidad con lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. También se afirma que como consecuencia de lo anterior, la prórroga legal venció el día 31 de diciembre de 2008.
8. Que como consecuencia de lo anterior, demanda a la arrendataria para que cumpla su obligación de devolver la cosa arrendada, luego de expirado el lapso convencional del contrato, así como la respectiva prórroga legal.
La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente:
1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.
2. Afirma que en la demanda se pretende la desocupación inmediata del inmueble arrendado, lo que a su juicio es improcedente en derecho.
3. Conviene que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento, contenido en instrumento autenticado en fecha 31 de enero de 2001, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 61, Tomo 6, al tiempo que transcribe las cláusulas Tercera y Quinta de dicho contrato, en las que respectivamente se regula el canon de arrendamiento y la duración del contrato.
4. Que por correspondencia privada fechada el día 26 de febrero de 1998 el arrendador participó a la arrendataria-demandada que los cánones de arrendamiento deberían ser pagados a la ciudadana ELIA GONZÁLEZ MARTÍNEZ, en determinada dirección, siendo que esa persona ha recibido ochenta y cuatro (84) cánones de arrendamiento, causados por los meses comprendidos entre enero de 2001 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive, por distintos montos que discrimina en dicha contestación a la demanda.
5. Que la ciudadana antes indicada se negó a recibir el canon correspondiente al mes de enero de 2009, por la suma de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,00), razón por la cual procedió a su consignación ante el Juzgado competente.
6. Que el actor yerra cuando afirma que el último canon de arrendamiento fue establecido en NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 990,00), cuando lo cierto es que el monto del mismo alcanzó la suma de NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 930,00).
7. Que el aludido contrato fue cabalmente cumplido durante el año 2001, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), pero que a partir del mes de enero de 2002, inclusive, ambas partes de común acuerdo han venido variando el canon de arrendamiento establecido, lo que a juicio de la representación judicial del demandado, trae como consecuencia que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2001 fue “derogado” (sic.) por las partes, dejándolo tácitamente sin efecto, por lo que a partir de ese momento ambas partes se vincularon por una nueva relación de arrendamiento que no consta por escrito y que carece de tiempo de duración, siendo que no pueden coexistir dos convenciones de arrendamiento celebradas entre las mismas partes y que tengan el mismo objeto.
8. Que podría argumentarse erróneamente que las variaciones de los cánones de arrendamiento tienen como base la cláusula Tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, pero a su juicio dicha cláusula contraviene lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual permite la estipulación relativa al incremento de los cánones de arrendamiento, pero, solamente en para el caso de los inmuebles exentos de regulación.
9. Que el inmueble arrendado en este caso se encuentra dentro de los supuestos de los inmuebles que pueden ser regulados, por no estar incluido en ninguna de las excepciones establecidas en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto no consta en autos el acto administrativo de exención de regulación, por lo que solicita que el tribunal declare que los ajustes del canon de arrendamiento pactados en el contrato son contrarios a derecho.
10. Que el propietario inició un proceso regulatorio del inmueble arrendado en fecha 15 de diciembre de 2008, ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, el cual se sustancia en el expediente N° 89.742, en el que se practicó la notificación de la arrendataria.
11. Que la cuestionada cláusula Tercera del contrato de arrendamiento no puedo ser válidamente acordada, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, por contravenir lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
12. Que respecto de la prórroga legal, cuya existencia fue reconocida en los telegramas cruzados entre ambas partes, considera que la misma tampoco tiene aplicación, toda vez que durante la duración de la misma se verificaron aumentos convencionales del canon de arrendamiento, aunado al hecho que en los recibos correspondientes, se especificó que los pagos se hacían con motivo de “cánones de arrendamiento”, sin hacer referencia alguna a la supuesta prórroga legal.
13. Insiste que desde el 1° de enero de 2001 la relación arrendaticia devino en un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, por lo que mal podría proceder prórroga legal alguna, toda vez que la misma solo aplica al caso de los arrendamientos a tiempo determinado.
14. En virtud de los anteriores razonamientos, la representación judicial de la parte demandada concluye que en este caso nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que solo es susceptible de ser atacado judicialmente por vía de la especial acción de desalojo, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando excluida la posibilidad de ser demandado el cumplimiento del contrato, por expiración del término, con base en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, por lo que pide que la demanda sea declarada sin lugar.
- III -
PUNTO PREVIO
DEL FALLO RECURRIDO

Como punto previo al fondo de la presente demanda, este sentenciador debe pronunciarse en cuanto a la improcedencia en derecho de la pretensión del demandante, declarada por el A-Quo en la sentencia apelada.
En ese sentido el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableció lo siguiente:

“Ahora bien, la parte actora manifestó en su escrito libelar que la relación arrendaticia objeto del presente juicio comenzó a regir a partir del año 1994, según contrato de arrendamiento verbal; hecho éste que no fue negado expresamente por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, aún cuando reconoció también que entre el actor y su representado suscribieron (sic.) un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual comenzó a regir a partir del 31/01/2001.
De lo anteriormente señalado, se puede evidenciar que al no haber el demandado en su escrito de contestación negado que la relación arrendaticia a que se contrae el presente juicio haya comenzado el año de 1994, tal como lo señala el actor en su escrito libelar, se debe tener como cierto dicho hecho, es decir, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio comenzó por contrato verbal celebrado entre las partes en el año de 1994.- Así se decide.-
(Omisis)
En aplicación al (sic.) artículo 7° del la (sic.) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece una protección a los derechos del débil jurídico, considera este Juzgador que los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes con posterioridad en el año de 1994, menoscaban los derechos de la actual inquilina, ya que se establece éstos (sic.) cambian la naturaleza del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado de un contrato sin determinación en el tiempo a un contrato a tiempo determinado, lo cual acarrea consecuencias jurídicas distintas, por lo tanto deben tenerse como no escritos los contratos de arrendamiento posteriores al año de 1994, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-
En razón a lo antes expuesto, debe quien aquí decide observarle a la parte actora que los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbal tienen aplicación resolutoria (sic.) solo por vía de desalojo, no siendo ésto óbice, para que el arrendador no pueda (sic.) ejercer cualquier otra acción que le pudiere corresponder por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34, conforme lo prevé su Parágrafo Segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando fuere por causa distinta a las señaladas en los ordinales del artículo 34 eiusdem, por lo tanto el demandado tenía como única vía procesal para ejercer cualquier acción en contra de los arrendatarios en vista de la naturaleza del contrato, la acción de desalojo fundamentada en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-”
(Resaltado Tribunal)

De la lectura del anterior fallo, podemos concluir que los motivos que condujeron al A-Quo hacia la decisión apelada pueden ser resumidos de la siguiente forma:
1. Considera el Juzgador de la primera instancia que una afirmación formulada por la parte actora, que no sea negada expresamente por la parte demandada, debe ser tenida como cierta.
2. Se afirma que por aplicación de los postulados contenidos en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando existe una relación de arrendamiento verbal, las partes contratantes no cuentan con autonomía de su voluntad para celebrar un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, por cuanto tal proceder menoscaba los derechos del arrendatario.
3. Sobre la base del axioma anteriormente enunciado, en la parte motiva del fallo, se declara la “no escritura” de dos contratos de arrendamiento escritos y a tiempo determinado, celebrados por las partes a través de sendos instrumentos autenticados.
4. Finalmente, en la parte motiva del fallo se afirma que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, solo tienen “aplicación resolutoria” (sic.) por vía de desalojo (Rectius: Solo pueden extinguirse judicialmente por obra de la acción de desalojo).

Sintetizada como ha sido la motivación del fallo apelado, este Tribunal procede a su análisis pormenorizado en los cuatro numerales que se desarrollan a continuación.

PRIMERO: RESPECTO DE LA CARGA DE LA PRUEBA
Se asevera en la sentencia apelada que cuando un hecho es afirmado en la demanda y no es expresamente negado en la contestación, el mismo debe tenerse como un hecho admitido.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:

“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes (folio 29 de este expediente), razón por la cual, correspondía a la parte demandante probar las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda.
Tal doctrina de casación ha permanecido invariable en el tiempo, al punto que recientemente, nuestra Sala de Casación Civil dictó sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, en expediente N° 2009-000430, mediante la cual formuló las siguientes consideraciones en torno al principio de la carga de la prueba:

“Ahora bien, con respecto a la presente denuncia, esta Sala considera que el verdadero sentido y alcance de la misma está dirigido a delatar la errónea interpretación de una norma jurídica, razón por la cual, en virtud de la tutela judicial efectiva que asiste a todos los justiciables, esta Sala entra a conocerla en atención al vicio señalado.
Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.”

En el caso sometido al conocimiento de este Tribunal se observa que el actor afirma que la relación contractual arrendaticia se inició en el año 1994, siendo que la parte demandada negó, rechazó y contradijo genéricamente la demanda, lo que trae como consecuencia que la carga de la prueba, respecto de la afirmación de hecho referida al inicio de la relación contractual arrendaticia, obviamente recae en cabeza del accionante, y así se establece.
SEGUNDO: DE LA POSIBILIDAD DE CELEBRAR CONTRATOS ESCRITOS LUEGO DE UNA RELACIÓN ARRENDATICIA VERBAL.-
A juicio de quien decide, nada obsta para que luego que las partes han celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, procedan a celebrar una convención arrendaticia con determinación de tiempo. Lo anterior, es una posibilidad que emerge del principio de autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual, respecto del cual el autor José Melich-Orsini, en su obra “Teoría General del Contrato”, ha comentado lo siguiente:

“La autonomía de la voluntad. Como quiera que sea, es un hecho que para el Código Napoleón la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades. Se desarrolla así el llamado dogma de la autonomía de la voluntad. Para Kant la voluntad es ‘autónoma’ en el sentido de que, a diferencia de cualquier otro ente, tiene la peculiaridad de determinarse a sí misma en virtud de su propia esencia. Traslada esta idea al campo del derecho y a los antagonismos postulados por las parejas de conceptos voluntad-norma o libertad-autoridad, da lugar a la cuestión de la ‘autonomía privada’, que comprende dos órdenes básicos de problemas, a saber: (...); y, 2) Posición en que se halla ese mismo sujeto para determinar por sí mismo sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines de lo lícito. Este último sentido es el que constituye la base de la teoría del negocio jurídico y al que suele aludirse en propiedad con la expresión ‘autonomía de la voluntad’.
Consagración legal de este principio como base de la moderna teoría del contrato. Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.”

Se encuentra conciente quien decide, que el principio de autonomía de la voluntad de las partes no es, ni puede ser absoluto, pues que encuentra su limitación en el orden público, las buenas costumbres y las prohibiciones claramente establecidas en el orden normativo. Sin embargo, los jueces debemos ser extremadamente objetivos y prudentes al limitar o restringir la autonomía de la voluntad de las partes, pues, tales limitaciones aparejan una restricción a la libertad de los individuos circunstancialmente justiciables.
Este tema ha sido ampliamente desarrollado por la jurisprudencia patria, entre las que podríamos citar la contenida en sentencia N° 1049, dictada en fecha 23 de julio de 2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde se formularon las siguientes consideraciones:

“Si se tiene a tales derechos como irrestrictos, y sólo por la necesidad imperiosa de protegerlos fue que se creó el Estado, los límites que imponga al ejercicio de tales derechos ese Estado gendarme serán, como gusta decir la academia, de “interpretación restrictiva”, o a los solos efectos de proteger el “interés general”, como se esgrime en el escrito de este recurso. El “interés general” que quería protegerse era el del hombre que se estimaba en ejercicio de los derechos fundamentales, es decir, aquél que no había alquilado su fuerza de trabajo, el que recibía una renta y que, al mismo tiempo, sabía leer y escribir. El obrero, en cambio, al enajenar su fuerza de trabajo, se entendía que había comprometido su voluntad, y aparte de no disponer del tiempo ni de la cultura necesarias para representar a otros, tampoco se le consideraba con la suficiente capacidad para razonar. Incluso se llegó a decir de él que no era nacional del Estado en cuyo territorio residía.
(...)
Según W. Von Humboldt, “el hombre verdaderamente razonable no puede desear otro Estado mas que aquél en el cual… cada individuo pueda gozar de la libertad más irrestricta para desarrollarse en su singularidad inconfundible”; por tanto, el Estado no debe inmiscuirse “en la esfera de los asuntos privados de los ciudadanos, salvo que estos asuntos no se traduzcan inmediatamente en una ofensa al derecho de uno por parte de otro” (citado por N. Bobbio, Op. cit., págs. 25 y 26).”

Obviamente, coincide este Juzgador con los postulados y declaraciones de principios que han sido citados por nuestra Sala Constitucional, en el sentido de que cualquier limitación al ejercicio de la libertad debe ser interpretada en forma restrictiva.
En el caso que concretamente nos ocupa, la razón enarbolada en la sentencia apelada para concluir que se debe limitar la libertad de contratación en materia inquilinaria, proscribiendo la celebración de contratos escritos a tiempo determinado, con posterioridad a la existencia de un contrato sin determinación de tiempo, es no desmejorar la situación del inquilino, como débil jurídico de la relación arrendaticia.
Sin embargo, tal motivación constituye un juicio de valor eminentemente subjetivo y bien discutible. Como antítesis, también podría afirmarse que para un arrendatario resulta más conveniente la celebración de un contrato de arrendamiento escrito, donde claramente se establezcan las obligaciones de cada uno de los contratantes y los derechos convencionalmente establecidos a favor del arrendatario, por cuanto este tipo de contratación ofrece mayor claridad en la relación contractual, con la consecuente seguridad jurídica que ello supone. Para fortalecer la teoría anteriormente expuesta, podría adicionarse el derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo beneficia a los arrendatarios que han celebrado contratos a tiempo determinado. Por último, sobre este punto, puede afirmarse que los contratos de arrendamiento escritos y a tiempo determinado, excluyen la posibilidad del desalojo, lo que evidentemente redunda en beneficio del arrendatario, que no puede ser desalojado, por ejemplo, por la simple necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes hasta el segundo grado, de ocupar el inmueble arrendado. En virtud de los anteriores razonamientos, estima este Tribunal que no constituye una verdad objetiva y absoluta que un contrato de arrendamiento no escrito sea más conveniente para un arrendatario, que un contrato de arrendamiento escrito y con determinación de su duración.
Como consecuencia de lo expuesto, no puede este Tribunal compartir el motivo precedentemente analizado, esgrimido por la apelada para desechar la pretensión contenida en la demanda. Así se establece.
TERCERO: SOBRE LA DECLARATORIA DE “NO ESCRITURA” DE DOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CONTENIDOS EN INSTRUMENTOS AUTENTICADOS.
Es menester destacar que la pretensión contenida en la demanda que inicia este juicio se circunscribe al cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada, luego de llegado el término del arrendamiento y de la prórroga legal. En su defensa la demandada alega, entre otras cosas, que la relación arrendaticia se tornó a tiempo indeterminado, como consecuencia de los incrementos experimentados en el monto del canon de arrendamiento.
Es de hacer notar que en el contexto del controvertido anteriormente delimitado, la sentencia apelada declara la “no escritura” de dos contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, siendo que uno de los contratos declarados “no escritos” es el título de la pretensión deducida en la demanda y el otro es un antecedente del mismo.
En este estado de cosas, hay que precisar que el artículo 1.159 del Código Civil atribuye a los contratos la misma fuerza que la Ley entre las partes, añadiendo que los contratos sólo pueden extinguirse por mutuo acuerdo de los contratantes o por las causas establecidas en la ley. En consecuencia, no existe margen de discrecionalidad ni facultad en cabeza de los operadores de justicia para innovar en esta materia, creando distintos medios de terminación de los contratos, no establecidos y regulados en la ley.
En este orden de ideas, debe recordarse que el modo normal de terminación de los contratos es su cumplimiento, en tanto que los modos anormales o extraordinarios de extinción de los mismos se encuentran claramente regulados por el derecho positivo, a través de los tipos que se describen a continuación:
1. NULIDAD: Es un modo de terminación de los contratos que han nacido con un vicio que afecta su validez y eficacia para producir efectos jurídicos. Se encuentra regulada en los artículo 1.346 y siguientes del Código Civil.
2. RESOLUCIÓN: Es una institución civil regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, y puede ser definida como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya.
3. RESCISIÓN: Es un medio especial de atacar ciertos contratos bilaterales, que si bien no violan ninguna cláusula de orden público, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de una de ellas. Está regulada en los artículos 1.120 y siguientes del Código Civil.
4. DISOLUCIÓN: Constituye un medio voluntario de terminación de los contratos mediante el cual los contratantes de mutuo acuerdo deciden la extinción del contrato. Este modo de terminación de los contratos se encuentra establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, así como en el artículo 1.133 eiusdem.
5. REVOCATORIA O REVOCACIÓN: Entendida en sentido estricto, puede ser definida como un modo de extinción de determinados tipos de contratos y actos jurídicos, por virtud de la voluntad unilateral de una de las partes. Opera en algunas clases de contratos, tales como: el mandato, el testamento, las sociedades por tiempo limitado y las donaciones.
6. DESALOJO: Constituye un modo especial de terminación de los contratos de arrendamiento que se encuentra regulado en la legislación especial inquilinaria y solo puede admitirse en el caso de las convenciones verbales o escritas a tiempo indeterminado, por las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Hechas las anteriores consideraciones de orden conceptual, observa quien decide que declarar un contrato de arrendamiento como “no escrito” es un pronunciamiento carente de asidero legal. Es importante poner de manifiesto que la creación judicial de una sanción de esta entidad se traduce en una lesión a la seguridad jurídica de los justiciables, toda vez que en el derecho venezolano positivo vigente no se encuentran legalmente tipificados los supuestos de hecho que conllevan a la declaratoria de “no escritura” de una convención, ni las consecuencias que apareja tal pronunciamiento. Tampoco es posible entender claramente si tal declaratoria de “no escritura” supone la extinción del contrato o una modificación respecto de su naturaleza y duración. No resulta claro el efecto que la indicada declaratoria de “no escritura” produce respecto del acto de autenticación de dos convenciones arrendaticias contenidas en dos instrumentos autenticados en una notaría pública. Tampoco es posible determinar si tales efectos se aplican a partir de la declaratoria judicial de “no escritura” o si tienen carácter retroactivo.
Adicional a lo expuesto, hay que observar que la sentencia apelada declaró la “no escritura” de dos contratos, con prescindencia de una pretensión deducida en demanda incoada con tal fin específico, en el que las partes afectadas pudieran ejercer el derecho a la defensa, en el contexto de un debido proceso. En virtud de los razonamientos precedentemente desarrollados, debe este Tribunal revocar la declaratoria de “no escritura” de dos contratos de arrendamiento, contenida en la sentencia apelada. Así se establece.
CUARTO: DE LA POSIBILIDAD DE INTENTAR DEMANDAS DISTINTAS DEL DESALOJO, CON EL OBJETO DE EXTINGUIR RELACIONES ARRENDATICIAS SIN DETERMINACIÓN DE TIEMPO.-
La sentencia apelada textualmente indica que “los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbal tienen aplicación resolutoria (sic.) solo por vía de desalojo”. Luego la lectura de tal afirmación y tras examinar el contexto en que se produce, puede presumirse que el A-Quo consideró que entre las partes ha subsistido una relación contractual arrendaticia sin determinación de tiempo, que en su criterio, solo es atacable judicialmente por vía de la acción de desalojo.
Así las cosas, este sentenciador estima que el nudo gordiano en este punto consiste en esclarecer si además de la acción de desalojo, es posible concebir otros modos de terminación de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Establecido lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse con respecto a la posibilidad del ejercicio de la acción de resolutoria en los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo.
Para esclarecer este punto, se deben analizar los razonamientos contenidos en sentencias No. 834, de fecha 24 de abril de 2003; y N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:
Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003:
“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:

“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

Del estudio de las sentencias parcialmente transcritas, se evidencia que los asuntos donde se originan dichos pronunciamientos de la Sala Constitucional, se trataban de dos juicios de cumplimiento de contratos de arrendamiento por expiración del término (incluida una supuesta prorroga legal en el segundo caso), vale decir, que la pretención deducida en dichas demandas se circunscribía concretamente al cumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento.
En ese tipo de convenciones locativas, la lógica más elemental indica que para que exista la obligación de devolver la cosa al final del arrendamiento, obviamente, la convención arrendaticia debe tener determinada la oportunidad de su finalización, siendo que ese tipo de arrendamientos son los que se denominan arrendamientos a tiempo determinado. Esta especie de convenciones arrendaticias es el tipo opuesto a aquellas en que no existe una delimitación temporal preestablecida que defina el día de su finalización, las cuales son denominadas arrendamientos a tiempo indeterminado.
Naturalmente, con sentido absolutamente lógico estableció nuestra Sala Constitucional que en los arrendamientos que no tengan determinada la fecha de su finalización (contratos a tiempo indeterminado), es inconcebible por absurdo pretender el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, toda vez que en este tipo de convenciones la culminación del arrendamiento no se encuentra establecida, y consecuentemente, la obligación cuyo cumplimiento se pretendía en esos casos nunca llegó a existir.
Estima este Tribunal que las consideraciones y razonamientos contenidos en los indicados dos precedentes jurisprudenciales de la Sala Constitucional no pueden ser aplicados en forma descontextualizada. Es menester destacar que en ambos fallos el controvertido subyacente encontraba su origen en procesos iniciados por demandas de cumplimiento de contrato, por expiración del término, las cuales tenían por objeto convenciones arrendaticias a tiempo indeterminado.
Respecto de la posibilidad de procedencia de las demandas de resolución de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, existe un precedente de nuestra Sala Constitucional, donde específicamente se ha analizado el punto. Debe insistirse que el siguiente precedente no constituye una antinomia respecto de las dos sentencias de la Sala Constitucional anteriormente citadas y transcritas, toda vez que las mismas han analizado casos distintos, con circunstancias claramente diversas. Así las cosas, la tesis que permite la posibilidad de la acción resolutoria ejercida contra contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, ha sido específicamente tratada y desarrollada en decisión N° 382, dictada por la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1° de abril de 2005, donde la Sala fijó el siguiente criterio:

“Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.
Así, porque, que en el caso de autos, se dio aplicación al artículo 1.615 del Código Civil, el cual está derogado y ha sido sustituido, hoy, por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con tal aplicación se incurrió en un inexcusable error de juzgamiento que afectó el derecho al debido proceso de la quejosa ...”

(Resaltado Tribunal)

Una sinopsis obliga a observar que la estructura gramatical del vigente artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, guarda una muy estrecha similitud con el derogado artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que el estudio de cosas relacionadas entre sí, para facilitar su visión conjunta, hace válido tener en consideración la jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, que consideraba perfectamente válido incoar la acción de resolución de contrato, aún en los contratos que fueren a tiempo indeterminado. En efecto, en el histórico precedente conocido como “Inversora Alfa”, dictado en fecha 21 de mayo de 1998, por la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se estableció que:

“no constituye desalojo, en términos legales, la terminación de un contrato de arrendamiento por cualquier razón diferente a la voluntad unilateral del arrendador. De esa manera, no podrían considerarse incluidas en el régimen de excepción previsto por el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las terminaciones de un contrato de arrendamiento derivadas: de la nulidad o la anulabilidad de un contrato de arrendamiento; ni de la resolución por incumplimiento culposo; ni de la acción de cumplimiento, aun cuando implique el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado una vez transcurrido el término de contrato en el contrato a plazo fijo.”

(Negrilla del Tribunal)

Resultaría contrario a la justicia considerar que contra los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado únicamente es viable la acción de desalojo, toda vez que eso no es lo que establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone:

“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en una de las siguientes causales: (...)”

La norma parcialmente transcrita dispone que para poder ser incoada la acción de desalojo deben cumplirse básicamente dos (2) requisitos, a saber:
a) Que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
b) Que se haya verificado alguna de las causales establecidas taxativamente en la norma en cuestión.
Sin embargo, no establece la norma en cuestión que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado única y exclusivamente podrán ser terminados por obra de la acción de desalojo, siendo que sostener tal afirmación sería darle a la norma un sentido que no tiene, en contravención de lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil. Afirmar lo anterior, sería sustraer los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de la posibilidad de ser atacados por la acción de nulidad de contrato o resolución. Igualmente, si concebimos que la única y exclusiva forma de terminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es la vía de desalojo, se podría llegar al absurdo de concluir que un contrato de la indicada naturaleza no podría ser convencionalmente disuelto por la voluntad de ambos contratantes.
Igualmente, tal posición podría conllevar a graves injusticias, tales como proteger a un arrendatario que caprichosamente pague los cánones de arrendamiento en forma intermitente o discontinua, pero sin dejar acumular nunca dos cánones de arrendamiento insolutos, el cual sería inmune pese a su incumplimiento, por el solo hecho que nunca se llegaría a configurar el supuesto de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, prevista como causal taxativa de desalojo en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como consecuencia, estima quien decide que los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado no se encuentran eximidos o sustraídos de la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, siendo perfectamente posible en nuestro ordenamiento la procedencia de la acción resolutoria, así como incluso la de cumplimiento de obligaciones contractuales, distintas de la devolución de la cosa arrendada, al final del arrendamiento.
De los anteriores razonamientos, podemos concluir que es posible intentar una acción de resolutoria en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto la pretensión resolutoria al igual que la acción de desalojo, constituyen modos distintos de terminación del contrato de arrendamiento, diferenciándose en que ésta última se encuentra limitada a los arrendamientos verbales o escritos sin determinación de tiempo y procede única y exclusivamente bajo los supuestos de hecho contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, este sentenciador acata y comparte el criterio esgrimido por la Sala Constitucional, contenido en sentencia N° 382, de fecha 1° de abril de 2005, considerando que –en abstracto- la acción resolutoria es perfectamente concebible en el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se establece.
- IV –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original del poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21 de enero de 2009, anotado bajo el N° 21, Tomo 4 de los libros respectivos. Este Juzgador le otorga valor probatorio de instrumento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
2. Originales de dos (2) contratos de arrendamiento celebrados entre el ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA y la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., contenidos en documentos autenticados ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy: Distrito Metropolitano de Caracas), el primero, en fecha 18 de de febrero de 1998, bajo el N° 10, Tomo 14 de los libros respectivos; y el segundo, en fecha 31 de enero de 2001, anotado bajo el N° 61, Tomo 06 de los libros respectivos. Este juzgador les otorga valor probatorio de instrumentos auténticos por guardar pertinencia con los hechos alegados y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
3. Telegrama remitido por el ciudadano ANTONIO ALMEIDA a la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., notificando su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2001. Dicho telegrama aparece entregado en la Oficina del Instituto Postal Telegráfico, en fecha 28 de octubre de 2005, siendo que dicho instituto hizo constar que el mismo fue entregado en fecha 01 de noviembre de 2005. Este Tribunal le confiere a dicho instrumento el valor probatorio el valor que le atribuye el artículo 1.375 del Código Civil.
4. Telegrama remitido por el ciudadano JOSÉ FERNÁNDES PESTANA, en representación de la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., dirigido al ciudadano ANTONIO ALMEIDA, dando respuesta al telegrama anterior, manifestando su voluntad de acogerse a la prórroga legal de tres (3) años, por cuanto la relación arrendaticia había durado más de diez (10) años. Dicho telegrama aparece fechado por el Instituto Postal Telegráfico, el día 18 de noviembre de 2005. Este Tribunal le confiere a dicho instrumento el valor probatorio el valor que le atribuye el artículo 1.375 del Código Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Copia de cartel de notificación emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, con ocasión del proceso regulatorio del inmueble arrendado, iniciado por solicitud del ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicha copia fotostática se tiene como fidedigna de su original. Al propio tiempo, por aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, este Tribunal le reconoce una presunción desvirtuable de legalidad al indicado cartel de notificación.
2. Misiva cuya autoría se le atribuye al ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA, a través de la cual instruye a la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., que los cánones mensuales de arrendamiento deberá consignarlos en la persona de la señora ELIA GONZÁLEZ MARTÍNEZ, en una dirección que indica en la mencionada misiva. De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene dicho instrumento como tácitamente reconocido en este proceso.
3. Ochenta y cuatro (84) recibos, correspondientes cánones de arrendamiento causados desde el mes de febrero de 2002, hasta el mes de diciembre de 2008, donde se evidencian sucesivos incrementos en el monto del canon de arrendamiento desde TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 336.000,00), hoy equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 336,00); hasta CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVAES (Bs. 440.000,00), hoy equivalentes a CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 440,00); luego, a QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), hoy equivalentes de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 560,00); posteriormente, SEISCENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 645.000,00), hoy equivalentes a SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 645,00); después, a SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000), hoy equivalentes a SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 670,00); y finalmente, a NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 930,00). De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen dichos instrumentos como tácitamente reconocidos en este proceso.
4. Testimoniales de los ciudadanos MIGUEL ANTONIO CABALLERO CALDERÍN, MILAGROS PÉREZ DE CABALLERO, CARMEN IRENE ABREU y JESÚS RAMÓN IDROBO BRICEÑO, de las cuales solo fue tomado testimonio de la primera y tercera persona mencionadas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, dichas pruebas testificales son valoradas por este Tribunal aplicando las reglas de la sana crítica y en tal sentido se observa: En su declaración, los testigos se contradicen en el tiempo que tiene funcionando la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A. en el inmueble arrendado, siendo que uno indica que quince (15) años y el otro afirma que alrededor de cincuenta (50) años, lo que invalida su testimonio respecto de dicho particular. Adicionalmente, los testigos deponen respecto del lugar de residencia del demandante, lo cual constituye un hecho manifiestamente impertinente respecto del controvertido en este proceso. Adicionalmente, se pretende probar la existencia de la relación contractual arrendaticia a través de la prueba testimonial, lo cual en este caso es inadmisible por mandato del artículo 1.387 del Código Civil. También se pretende probar, a través de las testificales, la propiedad del inmueble arrendado, siendo que dicha prueba resulta también inadmisible, por cuanto tal derecho de propiedad debe ser probado por una escritura pública registral, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 1.920 del Código Civil. Finalmente, los testigos son coincidentes al manifestar que no tiene información acerca del monto del canon de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, observa este Tribunal que las deposiciones de los testigos evacuados en el curso del proceso no aportaron ningún elemento de convicción que resultara útil a los fines de dirimir el controvertido planteado en este proceso.
En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedaron demostrados los siguientes hechos pertinentes:
• Ambas partes convienen en que iniciaron una relación verbal de arrendamiento.
• Que posteriormente, las mismas partes celebraron dos (2) contratos de arrendamiento escritos; el primero, autenticado el 18 de febrero de 1998, con una duración comprendida entre el 1° de enero de 1998, hasta el 31 de diciembre de 2000; y el segundo, autenticado en fecha 31 de enero de 2001, con una duración comprendida entre el 1° de enero de 2001, hasta el 31 de diciembre de 2003.
• Que el tiempo de la relación contractual arrendaticia, para el día 31 de diciembre de 2003, había tenido una duración superior a diez (10) años.
• Que la parte arrendadora instruyó a la arrendataria que los cánones mensuales de arrendamiento debería consignarlos en la persona de la señora ELIA GONZÁLEZ MARTÍNEZ.
• Que el arrendador-demandante notificó mediante telegrama a la arrendataria-demandada su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2001.
• Que como respuesta a la anterior notificación, la arrendataria–demandada dirigió otro telegrama al arrendador-demandante, manifestando su voluntad de acogerse a la prórroga legal de tres (3) años, por cuanto la relación arrendaticia había durado más de diez (10) años.
• Que la arrendataria-demandada pagó los cánones de arrendamiento causados desde el mes de febrero de 2002 hasta el mes de diciembre de 2008, siendo que durante dicho período se experimentaron sucesivos incrementos en el monto del canon de arrendamiento, en ejecución de la estipulación prevista en la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes.
• Que desde el mes de enero de 2009, la ciudadana ELIA GONZÁLEZ MARTÍNEZ, se negó a seguir recibiendo montos correspondientes a cánones de arrendamiento, razón por la cual la arrendataria-demandada procedió a efectuar una serie de consignaciones arrendaticias.
• Que por solicitud del arrendador-demandante se inició un proceso de regulación del inmueble arrendado, por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, el cual fue notificado a la arrendataria-demandada.

- V -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada, al término del arrendamiento y de su prórroga legal, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, observa este Tribunal que ambas partes convinieron en la existencia de la relación arrendaticia alegada en la demanda. Específicamente, las partes convienen en el hecho de que la relación contractual arrendaticia se inició por un contrato de arrendamiento verbal, siendo que posteriormente las partes suscribieron dos contratos de arrendamiento escritos y autenticados; el primero, con una duración comprendida entre el 1° de enero de 1998 y el 31 de diciembre de 2000; y el segundo, con una duración comprendida entre el 1° de enero de 2001 y el 31 de diciembre de 2003, el cual experimentó una prórroga automática de dos (2) años.
Adicionalmente, también constituye un hecho admitido y en consecuencia fuera del controvertido, que la parte actora-demandante notificó a la arrendataria-demandada que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no sería renovado luego del 31 de diciembre de 2005, a cuyo efecto remitió un telegrama, a través del Instituto Postal Telegráfico, en fecha 28 de octubre de 2005, siendo que dicho organismo notificó al demandante que había entregado el telegrama en referencia en fecha 18 de noviembre de 2005 al ciudadano José Fernández Pestana, quien dio respuesta por la misma vía, participando su voluntad de acogerse a la prórroga legal de tres (3) años, toda vez que la relación arrendaticia se había extendido por más de diez (10) años, y de conformidad con lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En consecuencia, es un hecho aceptado y probado en el curso de la causa, que la parte arrendadora-demandante notificó el desahucio del arrendamiento. En consecuencia, en este estado de cosas, hay que traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.601 del Código Civil, el cual literalmente establece lo siguiente:

“Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”

En este orden de ideas, este Tribunal advierte que del material probatorio adquirido por el proceso se evidencia que ambas partes han reconocido que por cuanto la relación contractual arrendaticia se extendió por más de diez (10) años, la duración de la prórroga legal sería de tres (3) años, comprendidos entre el día 1° de enero de dos 2006 al 31 de diciembre de 2008.
En contra de los anteriores hechos convenidos y probados, la arrendataria-demandada alega que la relación arrendaticia se tornó a tiempo indeterminado, en virtud de los sucesivos incrementos sufridos en el monto de los cánones de arrendamiento, y que encontrándose vinculadas las partes en virtud de un contrato sin determinación de tiempo, solo puede intentarse la acción de desalojo. A los fines de fundamentar su alegato consistente en la indeterminación sobrevenida del lapso del arrendamiento, también argumenta que durante la vigencia de la prórroga legal el canon sufrió otros incrementos.
Con vista a tal argumentación, debe señalarse que los incrementos experimentados en el monto del canon de arrendamiento, no son más que una consecuencia de la aplicación directa de lo convenido por los contratantes en la Cláusula Tercera de los dos (2) últimos contratos suscritos entre ellos, que establecen que el monto de dicho canon de arrendamiento se ajustaría anualmente, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el Banco Central de Venezuela, para el Área Metropolitana de Caracas, por lo que mal podría concluirse que tal circunstancia implica la novación de la relación arrendaticia, por virtud de un nuevo acuerdo verbal, con la consecuente indeterminación del tiempo del arrendamiento.
Es muy importante tener en cuenta que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, las estipulaciones contenidas en los contratos celebrados entre las partes, tienen fuerza de Ley entre ellas, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la Ley. Entonces, siendo que la referida cláusula no ha sido eliminada del mundo jurídico como consecuencia del concierto de voluntados de los contratantes o de una declaratoria de nulidad, la misma tuvo absoluta y perfecta validez al momento de ser aplicada, y así se establece.
Sobre este tema, hay que puntualizar que no es cierto que una estipulación donde se establezca el ajuste anual del canon del arrendamiento de un local comercial, por aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el Banco Central de Venezuela, sea violatoria de los artículos 7 y 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo anterior, por cuanto además de no existir prohibición alguna al respecto, tenemos que el texto de la última de las indicadas normas, implícitamente reconoce la posibilidad del establecimiento de tal estipulación.
Adicionalmente, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con un gran sentido de justicia, aún en falta de estipulación contractual, establece legalmente el ajuste anual del canon del arrendamiento, por aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el Banco Central de Venezuela, en los casos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación, en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.
Obviamente, durante el transcurso de la prórroga legal resulta perfectamente aplicable la estipulación de ajuste del canon de arrendamiento, cuestionada por la demandada, lo cual se infiere claramente del contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que literalmente dispone:

“Artículo 38.- (...)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

En la anterior norma parcialmente transcrita, se establece claramente la validez de las cláusulas del contrato de arrendamiento prorrogado por ministerio de la Ley, lo que obviamente incluye las estipulaciones convencionales relacionadas con el ajuste periódico del canon de arrendamiento. Adicionalmente, en dicha norma se establecen otras dos situaciones distintas en la que dicho canon podrá incrementarse, esto es: (i) en el caso de los contratos a tiempo indeterminado, cuando sea dictada una nueva regulación; y (ii) en el caso de los inmuebles exentos de regulación, cuando medie el acuerdo de las partes.
Como último punto respecto de la argumentación de la arrendataria-demandada, para tratar de razonar su tesis que concluye en la indeterminación sobrevenida de la duración del arrendamiento, se observa que esta última afirma que la parte demandada le expidió unos recibos por concepto de “cánones de arrendamiento”, sin hacer referencia a la prórroga legal. Con vista a tal afirmación, hay que señalar que la contraprestación que paga cualquier arrendatario por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, inclusive durante la vigencia de la prórroga legal, naturalmente corresponde a cánones de arrendamiento. Adicionalmente, debe observarse que no existe ninguna razón lógica, contractual o legal, para exigir que en los recibos de pago se haga constar que está transcurriendo la prórroga legal. Como consecuencia de todos los anteriores razonamientos, resulta fehacientemente probada en este proceso, que la prórroga legal correspondiente al último contrato celebrado por las partes de este proceso judicial concluyó el día 31 de diciembre de 2008, por lo que a partir del día siguiente se hizo exigible la obligación de la arrendataria-demandada de devolver la cosa arrendada, establecida en el artículo 1.594 del Código Civil, así como en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes en fecha 31 de enero de 2001, y así se establece.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que la parte actora afirma que dicho incumplimiento se circunscribe a la omisión de devolver la cosa arrendada al término de la prórroga legal. Tal omisión ha sido confesada por la parte demandada, la cual ha justificado su omisión de cumplir tal obligación mediante los razonamientos que han sido precedentemente analizados.
Como consecuencia, de conformidad con los artículos 1400 y 1401 del Código Civil, quedó plenamente probado en este proceso el hecho de que la parte demandada no cumplió con su obligación de devolver la cosa arrendada, luego del término de la prórroga legal, y así se establece.
Finalmente, en virtud de los razonamientos fácticos y jurídicos precedentemente explanados en esta decisión, observa este juzgador de alzada que se ha razonado y probado plenamente la verificación de los requisitos establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento contenida en la demanda que originó este proceso, en virtud de lo cual dicha pretensión debe prosperar en derecho, y así se decide.
- VI -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial del ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA en contra de la sentencia definitiva de primera instancia dictada en este proceso por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de abril de 2009, la cual se revoca. En consecuencia se dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se REVOCA la sentencia apelada.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano ANTONIO DE ALMEIDA en contra de la sociedad mercantil TALLERES VICTORIA INSTALACIONES INDUSTRIALES, C.A., ambos suficientemente identificados en el encabezado de esta decisión.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble dado en arrendamiento, debidamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200,00 mts.2), el cual forma parte del inmueble signado con el N° 38, situado en la Avenida Los Samanes cruce con La Floresta, sector el Cementerio, Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de abril de dos mil diez (2010).-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha, siendo las __________ A.M. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

LRHG/MGHR.-