REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 27 de Abril de 2010 200º y 151º ASUNTO: AH12-R-2009-000001 PARTE ACTORA: INVERSIONES A-1, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de abril de 1984, Bajo No. 44, Tomo 16-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.820 y 66.600, respectivamente. PARTE DEMANDADA: RAFAEL ENRIQUE DE MONTEYS SANMARTIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 22.348.631. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ZAIDA COROMOTO MUÑOZ y JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 107.248 y 43.124, respectivamente. MOTIVO: Apelación (Cumplimiento de Contrato de arrendamiento) - I - Síntesis del Proceso Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujeran la sociedad mercantil INVERSIONES A-1, C.A., por el cual demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano RAFAEL ENRIQUE DE MONTEYS SANMARTIN. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 19 de septiembre de 2008. Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda. En fecha 14 de octubre de 2008, el alguacil titular del Juzgado A quo manifestó haber logrado la citación personal de la parte demandada. En fecha 16 de octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas. Por auto de fecha 29 de octubre de 2008, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por las partes. En fecha 18 de noviembre de 2008, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES A-1, C.A. contra el ciudadano RAFAEL ENRIQUE DE MONTEYS SANMARTIN. En fecha 20 de noviembre de 2008, la parte demandada apeló del fallo dictado en fecha 18 de noviembre de 2008. Dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 07 de enero de 2009. Por auto de fecha 13 de marzo de 2009, este Juzgado le dio entrada al presente expediente. En fecha 22 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la perención de la instancia. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: -II- Alegatos de las Partes Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente: 1. Que en fecha 15 de septiembre de 2005, se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 42 del Edificio “La Doña”, ubicado en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda. 2. Que el arrendatario se comprometió con el arrendador a mantener el inmueble en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, correspondiéndole las reparaciones menores, entendiéndose por estas las que no excedan del 20% del canon de arrendamiento. 3. Que la duración del presente contrato era de 1 año fijo contado a partir del 15 de septiembre de 2005, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si alguna de las partes no manifiesta a la otra, con por lo menos 60 días continuos de anticipación su voluntad de dar por terminado el contrato. 4. Que mediante carta dirigida al demandado, a la dirección de su oficina, ubicada en el piso 5 del Edificio Centro Financiero Provincial de la Urbanización San Bernardino, en fecha 11 de diciembre de 2006, el actor le manifestó su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento, es decir, el 14 de septiembre de 2007. 5. Que vista la duración del contrato, de dos años, le correspondió una prórroga legal de 1 año, contada a partir del 15 de septiembre de 2007, venciendo la misma el 14 de septiembre de 2008, sin que el demandado haya desocupado el inmueble. La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente: 1. Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentar. 2. Que la parte actora está actuando de mala fe, por cuanto le notificó de manera privada a su lugar de trabajo, la no renovación del contrato de arrendamiento. 3. Que la mencionada carta fue enviada en violación a lo pactado en el contrato, por cuanto dicha notificación debía hacerla con 60 días de anticipación, y la actora lo hizo con 3 meses después de finalizado el contrato, en fecha 15 de septiembre de 2006. 4. Que ha ocurrido la tácita reconducción, por cuanto el contrato finalizó y las partes continuaron con la relación arrendaticia, ya que desde el 15 de septiembre de 2005 hasta el 15 de septiembre de 2008, se ha prorrogado 3 veces el contrato. - III - De Las Pruebas y su Valoración Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1. Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 15 de septiembre de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza se presenta como un hecho admitido por las partes del presente proceso, y como consecuencia de ello, debe otorgársele valor probatorio. Así se declara.- 2. Promovió documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- 3. Promovió documento denominado inventario Edificio La Doña, piso 4, apto. 42, Av. Guaicaipuro, Urbanización El Rosal. Al respecto, este Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, el presente instrumento se tiene por reconocido, por la parte demandada, y en consecuencia, merece valor probatorio. Así se declara.- 4. Promovió comunicación privada emanada del apoderado actor y dirigida al demandado, en fecha 11 de diciembre de 2006, en la cual aparece firma de recibido de esa misma fecha. Al respecto, este Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, el presente instrumento se tiene por reconocido, por la parte demandada, y en consecuencia, merece valor probatorio. Así se declara.- 5. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- 2. Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 15 de septiembre de 2005. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza se presenta como un hecho admitido por las partes del presente proceso, y como consecuencia de ello, debe otorgársele valor probatorio. Así se declara.- 3. Promovió comunicación privada emanada del apoderado actor y dirigida al demandado, en fecha 11 de diciembre de 2006, en la cual aparece firma de recibido de esa misma fecha. Al respecto, este Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, el presente instrumento se tiene por reconocido, por la parte demandada, y en consecuencia, merece valor probatorio. Así se declara.- - IV – Motivación para Decidir Respecto de la controversia de fondo, observa este sentenciador que nuestro Código Civil como la máxima normativa vigente referente a la materia de las obligaciones en nuestro país, consagra en el artículo 1167 lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato. Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento. Aunado a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada aceptó la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, por lo que se tiene como un hecho admitido fuera del controvertido; por lo que ha quedado probado en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda. Así se decide.- Ahora bien, debe este Tribunal determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la presente relación arrendaticia, ya que la parte actora aduce que es a tiempo determinado. A tal efecto, se debe observar que de autos se desprende que la relación arrendaticia data desde el día 15 de septiembre de 2005, y que en dicho contrato se estableció como lapso de duración del mismo, un año fijo contado desde el 15 de septiembre de 2005 hasta el 14 de septiembre de 2006, siendo dicho plazo prorrogable por períodos iguales, salvo que con 60 días de anticipación antes del vencimiento del plazo o de alguna de sus prórrogas se manifestare la voluntad de darlo por terminado. Asimismo, se debe observar que consta a los autos del presente expediente que la parte actora envió a la demandada una misiva de fecha 11 de diciembre de 2006, mediante la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio al vencer el contrato antes mencionado, es decir, el día 14 de septiembre de 2007. Dicha misiva fue recibida por la demandada, y adicionalmente fue reconocida por la parte demandada, razón por la cual surte todos los efectos legales. Una vez establecido lo anterior, debe observar este Tribunal que de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora demostró que efectivamente se notificó a la parte demandada la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que dicha relación arrendaticia se mantiene como un contrato a tiempo determinado. Así se decide.- Visto lo anterior, reitera este Juzgado que al ser dicho contrato de arrendamiento el que vincula a las partes, es decir, el celebrado en fecha 15 de septiembre de 2005, la notificación realizada por la parte actora, es válida, en el sentido de que la misma ratificó la voluntad de que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado finalizaría en fecha 14 de septiembre de 2007. Siendo así lo anterior, se evidencia que muy por el contrario a la ocurrencia de la tácita reconducción o indeterminación del contrato, la parte actora manifestó de manera oportuna su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del día en que finalizó la vigencia del contrato, comenzó a correr el lapso de prórroga legal. Así se declara.- Una vez realizadas todas las consideraciones anteriormente expuestas, debe este Tribunal concluir que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente proceso, es a tiempo determinado en cuanto a su duración, siendo la presente acción, la acción idónea para satisfacer la pretensión deducida. Así se decide.- Una vez concluido el análisis del primero de los requisitos de procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, debe este Tribunal pasar a analizar el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de entrega del inmueble objeto del presente litigio el día 14 de septiembre de 2008, fecha en la cual venció el lapso legal de 1 año que le correspondía a la parte demandada en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse el día 14 de septiembre de 2007, exclusive, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia. Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de entregar el inmueble objeto del presente litigio y si la falta de cumplimiento se debe a un hecho de la demandada, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. De conformidad con las probanzas traídas por la parte actora, se evidencia que la parte demandada fue debidamente notificada de la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Asimismo, se evidencia que la parte demandada aceptó el contenido de la mencionada comunicación, por lo que se tiene como cierto que el lapso transcurrido entre el 14 de septiembre de 2007 (exclusive) hasta el 14 de septiembre de 2008, (exclusive) se correspondía con el lapso de prórroga legal. De conformidad con lo anterior, se evidencia que correspondía a la parte demandada la demostración del cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en la oportunidad pactada por las partes en dicho instrumento convencional. En ese sentido, y del análisis del material probatorio lleva a este sentenciador a concluir, que la parte demandada no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su excepción, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente: “Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Al respecto observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, la parte demandada no trajo a los autos ningún medio probatorio destinado a demostrar el cumplimiento de su obligación. Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente este sentenciador declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES A-1, C.A. contra el ciudadano RAFAEL ENRIQUE DE MONTEYS SANMARTIN, en virtud de que la demandada no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.- - V - Dispositiva En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano RAFAEL ENRIQUE DE MONTEYS SANMARTIN, contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de noviembre de 2008. Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque con distinta motivación. Se condena en costas a la parte apelante. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo. Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes. Remítase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil diez (2010). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha, siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp. No. 09-10218. LRHG/FM.