TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de Abril de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-000199

PARTE ACTORA: JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-940.987.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.131.

PARTE DEMANDADA: DANIEL SLOBODIANIK CORREA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-7.601.464.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUCIO MUÑOZ e IVAN MUÑOZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.654 y 64.319.

MOTIVO DEL JUICIO: Resolución de Contrato

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.-
Se recibieron las presentes actas, procedentes del Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la declinatoria de competencia en razón de la cuantía, todo ello en virtud de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda incoada.
El 2 de abril de 2009, este Tribunal le dio entrada a la causa y se avocó al conocimiento de la misma.
En el libelo de demanda que da inicio a las presentes actuaciones, el apoderado actor narra que su representado es propietario de un inmueble constituido por la Oficina Nº 76, la cual se encuentra ubicada en el piso 7, de la Torre “A” del Edificio denominado “Centro Profesional Santa Paula”, ubicado en la Avenida Circulación del Sol, Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado miranda, el 16 de junio de 1982, bajo el Nº 39, Tomo 28, Protocolo Primero; que en fecha 21 de septiembre de 2001, mediante documento privado la sociedad mercantil INMOBILIARIA SWISS SERVICE, S.R.L., actuando en nombre y representación del ciudadano JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA, le dio en arrendamiento al ciudadano DANIEL SLOBODIANIK CORREA el inmueble antes descrito; que en dicho contrato se estableció que el término de duración del contrato sería de dos (2) años fijos a partir de la fecha de la firma del contrato, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, si ninguna de las partes manifestase a la otra, por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, con menos de sesenta (60) días de anticipación; que el canon mensual para el primer año del contrato fue fijado en QUINIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 500.000,oo), a pagarlos por mensualidades adelantadas dentro de los días 18 y 22 de cada mes; que el último canon de arrendamiento estuvo fijado en UN MILLON SESICIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 1.635.000,oo) ; que el término de duración del referido contrato venció el 20 de septiembre de 2007, que a partir de dicha fecha comenzó la prorroga legal, que en atención a la duración de la relación arrendaticia fue de dos (2) años, la cual concluiría el 20 de septiembre de 2009; que durante el lapso de vigencia de la prorroga legal el inmueble fue objeto de un procedimiento de Regulación de Alquileres, que culminó con la Resolución Nº 011809 de fecha 8 de febrero de 2008, la cual fijó el canon en TRES MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 3.658,50), dispuso además una suma adicional de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs
.285,63) como contribución para el pago de los gastos comunes; lo que asciende a la suma de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLVIARES CON TRECE CENTIMOS ( Bs. 3.944,13); que el arrendatario fue notificado de la Resolución el 29 de abril de 2008, por intermedio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; que asimismo se le notificó que dicho canon estaría vigente durante la duración de la prorroga legal; que el arrendatario se ha negado a cancelar dicho monto; que para la fecha de introducción de la presente demanda están pendiente de pago los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008, a razón de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLVIARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 3.944,13) cada uno, según la Resolución señalada; que a tenor de lo dispuesto en el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que durante el lapso de prorroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en dicho contrato de arrendamiento, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. La parte actora solicita que se de por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de septiembre de 2001; que el inmueble sea entregado al actor completamente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió y en pagar por concepto de daños y perjuicios la suma de SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 7.888,26) , equivalentes a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008; y pagar igualmente por concepto de daños y perjuicios la suma de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLVIARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 3.944, 13) mensuales por cada mes que transcurra desde el mes de junio de 2008, exclusive hasta la fecha en que definitivamente concluya el presente juicio, lo cual deberá ser determinado mediante una experticia complementaria al fallo. La parte actora estima la demanda en la cantidad de Bs. 4.500,oo. Fundamento su demanda en los artículos 1.133, 1.159,1.160, 1.167 y 1.592, ordinal 2º del Código Civil y 33 y 30, literal c y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompañó a su demanda instrumento poder que acredita la representación, copia simple del documento de propiedad del inmueble, en original documento privado de contrato de arrendamiento, comunicación notificando la no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 12 de julio de 2007, marcado E copia certificada de la Resolución Nº 011809 de fecha 8 de febrero de 2007, dictada por la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, así como la notificación personal realizada; igualmente consigna en original Resultas de la Notificación Judicial realizada al demandado, a través del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Misma Circunscripción Judicial.
La demanda fue admitida por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción judicial el 6 de agosto de 2008; realizadas todas las gestiones tendentes a la citación del demandado, en fecha 12 de enero de 2009 compareció el demandado y otorgó poder apud acta, quedando citado para la contestación de la demanda.
El 14 de enero de 2009, comparece el Dr. IVAN MUÑOZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada opone cuestiones previas y da contestación a la demanda. Opuso la cuestión previa de incompetencia del Tribunal en razón a la cuantía del asunto por considerar que el conocimiento de la causa corresponde a un Tribunal de Primera Instancia. Impugnó la documentación anexa a los folios 10 al 13 de la pieza principal; dio contestación a la demanda; reconoce la alegada relación arrendaticia con la Inmobiliaria Swiss Service, S.R.L; señaló que la parte actora no acompañó el documentó de fecha cierta y auténtico de donde conste que otorgó poder para efectuar el contrato de arrendamiento ; así mismo, señala que no consta que la empresa arrendadora a través de su Directora haya mediante una asamblea de socios sido facultada para ceder el contrato de arrendamiento; solicitó prueba de exhibición de los documentos señalados; negó adeudar los meses de mayo y junio de 2008; asimismo negó estar obligado a pagar daños y perjuicios. Impugnó y rechazó la estimación de la demanda efectuada por el actor por insuficiente.
El 15 de enero de 2009, el Tribunal Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, declaró con lugar la cuestión previa opuesta y declinó la competencia para conocer en un Juzgado de Primera Instancia.
Avocándose este Tribunal al conocimiento de la misma el 2 de abril de 2009.
El 1 de abril de 2009, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas; acompaña copia certificada del documento de propiedad del inmueble, documento privado contentivo del Contrato de Administración.
En fecha 20 de abril de 2009, el apoderado actor solicita se remita la causa al Tribunal que comenzó a conocer en virtud de la Resolución que modificó la cuantía. El 27 de abril de 2009, este Tribunal negó lo solicitado en virtud del contenido del artículo 3 del Código de Procedimiento Civil. Acto seguido procedió a admitir las pruebas documentales promovidas por
la parte actora.
Vencida la oportunidad para sentenciar, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Demanda el actor la Resolución del Contrato de Arrendamiento en virtud de que para la fecha de introducción de la presente demanda, el arrendatario se encontraba usando la prorroga legal correspondiente en razón de la duración de la relación arrendaticia. El inmueble durante ese tiempo fue sometido a un proceso de regulación del canon de arrendamiento por ante la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Infraestructura, la cual arrojó como resultado un incremento en el monto del canon que según el actor el demandado no ha pagado, específicamente los meses mayo y junio de 2008.
El demandado opone como defensas en la oportunidad procesal correspondiente, la impugnación de la documentación anexa a los folios 10 al 13 de la pieza principal, consistente en copias simples del documento de propiedad del inmueble alegando que las mismas no tienen ningún valor probatorio; en la oportunidad de la introducción del libelo el demandante señala que acompaña el documento de propiedad del inmueble en copias simples a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento en cuestión es copia de un documento público, la parte in fine del mencionado artículo señala: “…La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de este con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original de instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.”
El presente juicio se tramita por el procedimiento breve, el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil señala que fuera de las incidencias establecidas en el Título XII de la Parte Primera del Libro Cuarto, que regula dicho procedimiento, no habrá mas incidencias en el procedimiento breve, las que surgieren podrán ser resueltas por el Juez de la causa a su prudente arbitrio.
En vista de lo anterior, quien aquí decide, pasa a resolver como un punto previo la impugnación formulada:
En la oportunidad de la promoción de los elementos probatorios el demandante acompaña una copia certificada del documento de propiedad del inmueble, expedida por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda; a pesar de la presente causa no versa sobre la propiedad del inmueble arrendado, esta Sentenciadora le da pleno valor probatorio a la misma, por ser un documento publico con todas las solemnidades que establece la ley sustantiva. Con lo que se desecha la impugnación formulada por la parte demandada, y así se decide.
El demandado opone como cuestión previa la falta de competencia en razón de la cuantía y adicionalmente impugna la estimación de la demanda por insuficiente.
La cuestión previa opuesta fue resuelta, y de esa forma llegaron estas actas a este Tribunal.
El resultado de la defensa de impugnación de la cuantía es el mismo que el de la cuestión previa, si nos atenemos al contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil , el cual señala en su segundo aparte que: “…Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
Por lo que tal defensa ya fue resuelta con la declinatoria a Primera Instancia que hizo el Juez Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y así se decide.
Ahora bien, resuelto lo anterior, en el Acto de Contestación de la demanda el apoderado judicial de la demandada reconoce la existencia de la relación arrendaticia con la Inmobiliaria Swiss Service, S.R.L, tal y como lo alega el actor quien señala que la mencionada empresa mercantil actuaba en nombre y representación del ciudadano JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA, quien es propietario del inmueble en cuestión tal y como quedó demostrado de la copia certificada del documento de propiedad del mismo, acompañada durante la etapa probatoria; pero alega una defensa a todas luces confusa, ya que señala que no consta en autos la facultada otorgada por la asamblea de socios de la empresa arrendadora, otorgada a la Directora para ceder el contrato de arrendamiento. No entiende el Tribunal de que cesión de contrato habla el demandado, ya que el contrato sub iudice, señala expresamente que la empresa arrendadora actúa en nombre y representación del propietario JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA, quien no delegó en la Inmobiliaria la facultad de accionar contra el arrendatario, así como tampoco lo hizo en el contrato de administración suscrito entre el propietario del inmueble y la empresa arrendadora, el cual fuera acompañado en original al momento de producir los elementos probatorios en la presente causa. Razón por la cual la referida defensa, es improcedente y así se declara.
En relación al fondo de lo debatido, el demandado niega estar en estado de insolvencia en relación al canon de los meses mayo y junio de 2008; mas no trae a estos autos prueba alguna que acredite su solvencia.
El Código Civil, es tajante al afirmar en el artículo 1354 que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Lo que también recoge el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil , al señalar: “ Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
El apoderado actor probó en autos la existencia de la Resolución Nº 011809, de fecha 8 de febrero de 2008, notificada debidamente el 29 de abril de 2008, a través del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la dirección del inmueble, cuyas resultas también constan en actas, a partir de la cual entró en vigencia dicha Resolución; la cual versó sobre la Regulación del canon de arrendamiento del inmueble de autos.
El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la parte in fine del artículo 38 señala: “…Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación...”.-
De acuerdo al texto legal, el deber del Arrendatario que goza del beneficio de prorroga legal, es acatar el mandato del ente regulador durante el lapso de la prorroga legal, ya que el artículo 41 de la misma ley señala: que si bien el arrendador no puede demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, si puede hacerlo si el arrendatario incumple obligaciones legales y contractuales.
Habiendo Estado vigente el lapso de prorroga legal al momento de la introducción del libelo, la demanda de Resolución de Contrato es procedente y así expresamente se decide.
Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la presente demanda de Resolución de Contrato y subsidiariamente Daños y Perjuicios incoada por el ciudadano JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA contra el ciudadano DANIEL SLOBODIANIK CORREA; en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de septiembre de 2001, mediante documento privado, en el cual la sociedad mercantil INMOBILIARIA SWISS SERVICE, S.R.L., actuando en nombre y representación del ciudadano JUAN MARIA ACARREGUI BARRENECHEA, le dio en arrendamiento al ciudadano DANIEL SLOBODIANIK CORREA, el siguiente bien inmueble: constituido por la Oficina Nº 76, la cual se encuentra ubicada en el piso 7, de la Torre “A” del Edificio denominado “Centro Profesional Santa Paula”, ubicado en la Avenida Circulación del Sol, Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda. Se condena a la parte demandada perdidosa, ciudadano DANIEL SLOBODIANIK, a: PRIMERO: a entregar el señalado inmueble a la parte actora completamente desocupado y en el mismo estado en que declaró recibirlo; SEGUNDO: a pagar por concepto de Daños y Perjuicios la suma de SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS ( Bs. 7.888,26), equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de MAYO y JUNIO de 2008, a razón de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 3.944,13) cada uno, que corresponde al monto fijado por la Dirección General de inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura; TERCERO: en pagar por concepto de daños y perjuicios causados al actor la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 3.944,13) mensuales, por cada mes que transcurra desde el mes de junio de 2008, exclusive, y hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Lo cual deberá ser calculado mediante experticia complementaria al fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte perdidosa, a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes del presente fallo, según lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE Y PUBLIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de abril de dos mil diez (2010).- Años 199º y 151º.-
LA JUEZ TEMPORAL,
Dra. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY
LA SECRETARIA,
ABG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.
En esta misma fecha, siendo las ( p.m.) se registró y publicó la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,
ABG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.
AMCdeM/LEV/Rya.-
AP11-V-2009-000199