TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Abril de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000498

PARTE DEMANDANTE: TRACTO FRAN, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 26 de junio de 1.984, bajo el Nº 51, tomo 54-A, modificados sus Estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de fecha 20 de julio de 1.994, registrada el día 29 de julio de 1.994, bajo el Nº 4, tomo 34-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANGEL ARGENIS BETANCOURT PROAÑO, LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ y HEIDY E. MENDOZA A. Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 118.923, 53.042 y 131.683, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSE EMILIO VIVAS SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de La cédula de identidad Nº V-2.888.446.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.542.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. (Apelación)

I
Conoce este Tribunal, actuando en Alzada, del Recurso de Apelación interpuesto en fecha diecisiete (17) de septiembre de 2009,, por el abogado Leobardo Subero Rodríguez, supra identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, contra la Sentencia definitiva proferida por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de 2009, en virtud de la cual declaro SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara TRACTO FRAN, C.A., contra la ciudadano, JOSE EMILIO VIVAS SILVA.

Oído el recurso de apelación, en ambos efectos, por el A quo según auto de fecha veinticuatro de septiembre (24) de septiembre de 2009, remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, el cual, por auto de fecha dos (02) de marzo de 2010, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En escrito de fecha 20 de octubre de 2009, consignado por el apoderado de la parte demandada se adhiere al recurso de Apelación ejercido por la parte demanda por ante el Juzgado A Quo.

Por auto de fecha 27 de octubre este Tribunal ordenó la devolución del expediente al Juzgado de origen, en virtud de haber constatado qua las partes no estaban debidamente notificadas de la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2009. Una vez verificadas las diligencias pertinentes, este Juzgado por auto de fecha dos (02) de marzo de 2010, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha en fecha 18 de marzo de 2010, la parte demanda consigna escrito contentivo de los respectivos Informes en esta Alzada.
II
BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.

Se inició el presente procedimiento en virtud de la interposición de escrito libelar contentivo de la acción que por resolución de contrata de arrendamiento intentara TRACTO FRAN, C.A., consignado el día dos (02) de agosto de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en los Cortijos. Por de fecha 7 de agosto de 2007 el Juzgado A Quo admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
En fecha 24 de marzo de 2.009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito a través del cual dio contestación y conjuntamente opuso cuestiones previas.

Durante el lapso de promoción de pruebas en la Primera Instancia, solo la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, acto realizado en fecha 14 de abril de 2.009, que fueron admitidas por auto dictado por ese Juzgado el día 16 de abril de 2.009.

La actora propuso la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre la base de los siguientes hechos.

En efecto, señala la actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que …”su representada es propietaria de un bien constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada Residencias Silvina, formada por dos plantas, conformada por seis apartamentos y un sótano, situada en al Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.”

Que “para el momento en que su representada celebró el Contrato de Compra venta por documento protocolizado en fecha 9 de febrero de 1.998, los apartamentos y el sótano que conforman el inmueble se encontraban arrendados, por lo que dicha venta fue notificada a todos y cada uno de los arrendatarios.”

Que…. “los arrendatarios no gozaban de preferencia ofertiva porque se vendió la totalidad de un inmueble no sujeto a propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte, porque los arrendatarios se encuentran incursos en incumplimientos de las obligaciones contractuales según lo dispone el articulo 1.618 del Código Civil.”

Que… “la anterior propietaria del edificio denominado Residencias Silvina celebró un contrato de arrendamiento en fecha 1 de julio de 1.983, con el ciudadano José Emilio Vivas Silva, sobre el apartamento identificado con el Nº 2.”

Que “… en el contrato las partes convinieron que el canon de arrendamiento mensual sería de Nueve Mil Dos Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 9.002,70) los cuales se comprometió a pagar el arrendatario puntualmente al vencimiento de cada mes dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, según la cláusula segunda del contrato. Que el contrato fue celebrado en forma privada.”

Que “la duración del contrato era por un periodo de un año fijo contado a partir del 1 de julio de 1.993, prorrogable automáticamente por periodos iguales, salvo que algunas de las partes manifestara a la otra su deseo de no prorrogarlo con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del respectivo lapso, tal como se desprende de la cláusula tercera.”

Que …” el contrato de arrendamiento venció el día 2 de julio de 1.993 y se prorrogó durante los últimos catorce años; por lo que este se encuentra determinado.”

Que …”el ciudadano José Emilio Vivas Silva, dejó de cumplir la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos establecidos en la cláusula segunda del contrato en cuanto al tiempo, lugar y modo de pago, toda vez que dejó de pagar treinta y un mensualidades correspondientes a los años 2.005 y 2.006, así como a los meses de enero a julio de 2.007, cada uno a razón de Nueve Mil Dos Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 9.002,70), equivalente hoy a Nueve Mil Bolívares Fuertes con Veintisiete Céntimos (Bs.f. 9,27) lo que da un total de Doscientos Setenta y Nueve Mil Ochenta y Tres Bolívares Con Setenta Céntimos (Bs. 279.083,70) equivalente a Doscientos Setenta y Nueve Bolívares fuertes con Ocho Céntimos (Bs. 279,08)”

El actor fundamentó su acción en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil, concluyendo en el siguiente petitorio:

Que por los motivos explanados en el escrito libelar la actora demanda por Resolución del Contrato de Arrendamiento al ciudadano José Emilio Vivas Silva, en su carácter de arrendatario, por su incumplimiento en el pago de treinta y un pensiones de arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:

“1º Que se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 1 de julio de 1.983, por haber incurrido el demandado en los supuestos establecidos en el Ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.167 ejusdem.

2º que le haga entrega material del inmueble arrendado constituido por el apartamento identificado con el numero 2, situado en el edificio denominado Residencias Silvina, ubicado en la Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. 3º que le pague en forma subsidiaria, la suma de Doscientos Setenta y Nueve Mil Ochenta y Tres Bolívares Con Setenta Céntimos (Bs. 279.083,70) equivalente a Doscientos Setenta y Nueve Bolívares fuertes con Ocho Céntimos (Bs. 279,08) correspondiente a los treinta y un meses sin pagar el canon de arrendamiento señalados anteriormente, a razón de Nueve Mil Dos Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 9.002,70), equivalente hoy a Nueve Mil Bolívares Fuertes con Veintisiete Céntimos (Bs.f. 9,27) en virtud de la reconversión monetaria. 4º que pague en forma subsidiaria, conforme al canon señalado, los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde el mes de agosto de 2.007, inclusive, hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado. 5º pagar las costas y costos del presente proceso.

Finalmente, la actora estimó la demanda en la cantidad de “Doscientos Setenta y Nueve Mil Ochenta y Tres Bolívares Con Setenta Céntimos (Bs. 279.083,70) equivalente a Doscientos Setenta y Nueve Bolívares fuertes con Ocho Céntimos (Bs. 279,08) por efecto de la reconversión monetaria.”

DE LA CONTESTACION DEMANDA

Por su parte, en el acto de la litis contestación, el demandado a través de su apoderado judicial, consigno escrito contentivo de la contestación a la demanda, y conjuntamente opuso las cuestiones previas previstas en los Ordinales 2º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Para fundamentar las primera de las cuestiones previas opuestas el demandado alegó que “… la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu C.A., y ésta no cedió a la parte demandante el contrato de arrendamiento suscrito con su representado ni lo ha notificado de la cesión, por lo que concluye que la actora no tiene cualidad para sostener la demanda.

A los fines de sustentar la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el demandado alegó que “está en curso una demanda por retracto legal en el expediente signado con el N° 98-7834 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, interpuesta por su representado conjuntamente con otros ciudadanos contra las sociedades mercantiles Inversiones Casjudi, C.A., y Tracto Fran, C.A., aunque la misma había sido declara sin lugar mediante sentencia dictada en fecha 22 de mayo de 2.006, todavía no ha recaído sentencia definitivamente firme en ese proceso por encontrase pendiente por resolver el recurso de apelación.” Y “considera que tal decisión depende el carácter con que actúa la demandante así como su capacidad de actuar en el proceso”.

Finalmente el demandado, “negó, rechazó y contradijo, que su representado haya dejado de cumplir la obligación contractual fijada en la Cláusula Segunda del referido contrato, es decir, de que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento puntualmente estipulado en cuanto al tiempo, correspondiente a los años 2005, 2006, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, encontrándose actualmente solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, según consta del Expediente signado con el N° 9816008969, del referido Tribunal Vigésimo Quinto.” Para probar tal alegato, el demandado consignó copia certificada de dicho expediente.

III
DE LA DECISION DEL A-QU0

Una vez declaradas sin lugar las cuestiones previas y las defensas perentorias opuestas por el demandado, el A Quo decidió el fondo de la controversia, referida la insolvencia del demandado, para ello estableció lo siguiente:

“Del minucioso examen realizado a las estas consignaciones se desprende que las pensiones de arrendamiento consignadas anticipadamente por la parte demandada corresponden a los meses demandados.
El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que tal y como se declaró anteriormente, la parte actora cumplió con la carga que le impone los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, las obligaciones que contrajo la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que esta demostrado el cumplimiento de su obligación al haber realizado el pago judicial para cumplir con la misma; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandad no incurrió en la causal de resolución de contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea improcedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.”

IV
MOTIVACIONES PARA DECIR.

Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Antes de decidir el fondo de la presente controversia el Tribunal luego de revisar el contenido y alcance de los informes presentados por la parte demandada por ante esta Alzada, donde realiza una serie de consideraciones acerca de la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la desestima de pleno derecho, dado que tal Cuestión Previa fue decidida por el Juzgado A Quo en su oportunidad legal, siendo que la misma a tenor de lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, son de las que no tienen apelación. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, una vez decidido lo anterior, la controversia planteada en esta Alzada se concreta en dilucidar la solvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento, por parte del demandado.
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.

En tal sentido observa quien aquí decide, que cursa a los folios 24 al 29, de la primera pieza del expediente, contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1°) de julio de 1.983, entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A., en su carácter de arrendador, y el ciudadano JOSE EMILIO VIVAS SILVA, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nº 2, situado en la segunda Transversal, Residencias Silvina, Urbanización Montecristo; documento este que constituye un documento privado, el cual no fue desconocido ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, por la parte demandada, el mismo adquirió pleno reconocimiento de conformidad con el dispositivo del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 1.363 ejusdem. Y con ello se demuestra la relación jurídica que une a las partes en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior no cabe duda que existe una relación arrendaticia entre las partes en conflicto por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1.592, del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales a saber:

Artículo 1.592°
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Subrayado del Tribunal)

Por su parte los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, establecen lo siguiente:

Artículo 51: cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Observa esta Sentenciadora que la parte demandada promovió por ante el A Quo, Copia Certificada del Expediente N° 9816008969, emanado del Juzgado Vigésimo Quito de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones efectuadas por el demandado, ciudadano José Emilio Vivas Silva a favor de Inmobiliaria Veneportu, C.A.

Observando quien aquí decide, que la parte actora, no impugnó, ni tacho de falsedad dicha copia certifica, en su oportunidad legal, en razón de lo cual dichas copias certificadas, tienen plena fuerza probatoria, a tenor de lo dispuesto en artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente, observa el Tribunal que el arrendatario (demandado) se obligó a pagar un canon mensual de arrendamiento, de NUEVE MIL DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.002,70), equivalente a NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISIETE CÉNIMOS (Bs. F. 9002,70).

Ahora bien, el Tribunal en aplicación del principio de exhaustividad, y luego de revisar todas y cada una de la consignaciones contenidas en el Expediente N° 9816008969, y que efectivamente dichas consignaciones corresponden a los meses demandados por la actora a través de su escrito libelar. En consecuencia y a tenor de lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, esta Alzada, al igual como lo decidió el A Quo, determina que el demandado para el momento de la interposición de la presente querella se encontraba en estado de solvencia, en virtud de lo cual no existen los motivos de hecho alegados por la actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento de marras y es por ello que la presente demanda no puede prosperar en derecho, tal como se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por TRACTO FRAN, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de 2009.

SEGUNDO. SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara TRACTO FRAN, C.A., contra la ciudadano, JOSE EMILIO VIVAS SILVA.

TERCERO: se confirma el Fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de julio de 2009, en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso TRACTO FRAN, C.A., contra la ciudadano, JOSE EMILIO VIVAS SILVA

CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en a la parte actora al pago de las costas y costos, por haber resultado vencida en esta instancia.

PUBLÍQUESE, Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

En esta misma fecha, siendo las ________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

Exp. AP11-R-2009-000498.
BDSJ/SM/