TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintiuno (21) de abril de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO No.: AP31-V-2009-002498
PARTE ACTORA: ANDRÈS ELOY RIVERA y CARMEN ROSA ARENAS
APODERADO JUDICIAL: DOMINGO A. FLEITAS
PARTE DEMANDADA: GUILLERMO ADOLFO MENESES LÒPEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante libelo presentado el día 20 de julio de 2009, por los ciudadanos ANDRÉS ELOY RIVERA y CARMEN ROSA ARENAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números 10.806.695 y 6.966.610, asistidos por el abogado Domingo A. Fleitas, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 63.132; contra el ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. 11.062.080. Se admitió la demanda el 29 de julio de 2009, ordenándose la citación del demandado bajo los trámites del procedimiento breve y se ordenó librar comisión al Juzgado de Municipio del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, para que practicase la citación, concediendo al demandado un (1) día como término de la distancia.
El dieciocho (18) de marzo de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual dejó constancia de haber recibido las resultas de la comisión librada. De dichos recaudos se evidencia que existe una declaración del ciudadano Ernesto José Bermúdez Vera, Alguacil del Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, informando al Juez que se trasladó al Conjunto Residencial La Rivera de Izcaragua, Etapa 3, Torre F, apartamento 323-F, Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, para practicar la citación del ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÒPEZ, quien se identificó con su Cédula de Identidad No. V- 11.062.080, y le impuso de su misión, quien le recibió la compulsa y le firmó el recibo de citación que consignaba a los autos. Consta anexo a su declaración, un recibo firmado en original, con firma ilegible, que se presume es del ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, y así lo establece este Tribunal, de conformidad al dicho del funcionario público que tiene competencia para hacerlo, el cual merece fe pública. A pesar de haber sido debidamente citado, el demandado no compareció al proceso el día que le correspondía dictar la demanda; y durante el lapso probatorio, tampoco promovió pruebas.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este órgano jurisdiccional dictar su decisión definitiva, bajo las siguientes consideraciones: Los ciudadanos ANDRÉS ELOY RIVERA y CARMEN ROSA ARENAS, manifestaron en el libelo de demanda que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 31 de julio de 2008, bajo el No. 49, Tomo 78, que arrendaron al ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, el apartamento distinguido 323-F, ubicado en la Torre F, del Conjunto Residencial Riberas de Izcaragua, Etapa III, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, Guarenas, acompañado en original. Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, el arrendamiento comenzó a regir el primero de julio de 2008, por seis meses fijos, prorrogables por períodos sucesivos iguales, como en efecto ocurrió y que con la última prórroga, la duración del contrato se extendió hasta el 30 de diciembre de 2009. Que de acuerdo a la cláusula segunda, el canon de arrendamiento lo establecieron inicialmente en mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales, y para la prórroga vigente lo fijaron en mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), que el arrendatario paga por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el arrendatario ha venido presentando retraso en el pago del canon de arrendamiento, al punto de llegar a adeudarles hasta cuatro (4) mensualidades de canon. Que hasta el 16 de julio de 2009, les adeudaba los meses de abril, mayo, junio y julio de 2009. Que el 17 de julio de 2009 pagó los meses de abril y mayo. Que en este momento les adeuda el pago de los meses de junio y julio de 2009, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) cada uno, que suma la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00). Añadieron que de acuerdo a la cláusula séptima del contrato, se eligió la ciudad de Caracas como domicilio especial. Que con fundamento en lo expuesto, conforme a los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, demandan al ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado, en: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento y entregarles, totalmente desocupado, el apartamento antes descrito; SEGUNDO: En pagarles la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, que corresponden a los meses dejados de pagar desde el 1º de junio de 2009 hasta el 30 de julio de 2009, por el alquiler del inmueble; TERCERO: En pagarles también a título de daños y perjuicios, la cantidad de dinero equivalente a los meses que transcurran desde el 30 de julio de 2009 hasta la fecha en que se les entregue, totalmente desocupado, el apartamento, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) cada uno, de acuerdo al canon de alquiler convenido; CUARTO: Las costas procesales; QUINTO: Que considerando que la inflación es un hecho notorio y por lo tanto, puede inferirse como máxima de experiencia que el pago de la suma reclamada a título de daños y perjuicios diferido en el tiempo no reflejarán el monto real, solicitaron que sea ajustado de acuerdo al índice de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela, desde el vencimiento de cada uno de los cánones hasta que se haga el pago, es decir, conforme a los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, demandan la correspondiente indexación judicial del monto insoluto al día de hoy, reclamado a título de daños y perjuicios.
Como instrumento fundamental de su demanda, los demandantes consignaron en original el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos y el demandado, del cual este Juzgado puede constatar la existencia de la relación arrendaticia alegada, así como el monto del canon de arrendamiento convenido, que debía pagar el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Como se asentó anteriormente, a pesar de haber sido debidamente citado, el demandado no acudió al Tribunal a contestar la demanda en la oportunidad prevista legalmente para hacerlo y tampoco promovió pruebas que desvirtuasen lo alegado en el libelo. Visto que las afirmaciones expresadas en el libelo no fueron controvertidas ni desvirtuadas por el demandado, se declara que el mismo quedó confeso en el hecho de que adeuda a sus arrendadores el canon de arrendamiento de los meses de junio y julio 2009. Sólo corresponde al Tribunal verificar si la demanda interpuesta no es contraria a Derecho, para determinar si el demandado está incurso en el supuesto de hecho de confesión ficta contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Es necesario aclarar que la parte actora indicó que en principio el demandado le adeudaba los meses de abril, mayo, junio y julio de 2009; que el día 17-7-2009, les pagó los cánones de abril y mayo, pero que ya había incurrido en la causal de falta de pago de resolución del contrato. Al respecto es necesario señalar que cuando la parte actora le recibió el pago de dichos cánones de arrendamiento a su arrendatario, convalidó su incumplimiento y en consecuencia debe tenérsele como solvente al mes de mayo 2009, tal como lo convino la propia parte actora. Por tal razón corresponde al Tribunal determinar si es procedente en derecho la demanda por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio 2009.
Al respecto se observa que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el lapso fijo e improrrogable de seis (6) meses, contados a partir del 1° de julio de 2008 hasta el 30 de diciembre de 2008; por lo que de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al finalizar dicho lapso, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal a la cual tenía derecho el arrendatario, comprendida desde el 1° de enero de 2009 al 30 de junio de 2009. La demanda fue interpuesta el 20 de julio de 2009, y según la declaración de la propia parte actora ante este Tribunal, el arrendatario a esa fecha no había pagado los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio 2009, lo que significa que luego del vencimiento de la prórroga legal, los arrendadores aún pretendían que el arrendatario les pagase el canon de arrendamiento del mes de julio, y éste sólo les pagó [el 17 de julio] los cánones de arrendamiento de abril y mayo de 2009. Considera este Tribunal que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se convirtió a tiempo indeterminado, pues la prórroga legal venció el 30 de junio de 2009, y a decir de la propia parte actora, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, y el 17 de julio de 2009, les pagó el canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo 2009, y éstos aceptaron el pago. Sin embargo, no hay disposición legal en nuestro ordenamiento jurídico que prohíba interponer una demanda por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos, cuando el contrato ya se ha indeterminado, más bien está amparado por la disposición contenida en el artículo 1167 del Código Civil, pues el arrendamiento es un contrato bilateral, en los que si uno de los contratantes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, respecto al canon de arrendamiento, se evidencia que en la cláusula segunda, las partes lo fijaron en la cantidad de (Bs. 1.300,00), a ser pagado dentro de los cinco primeros días de cada mes. Es decir, que de acuerdo a lo contractualmente convenido, el canon del mes de junio, debía pagarlo el arrendatario desde el 1° al 5 de junio de 2009 y el del mes de julio, desde el 1° al 5 de julio de 2009; por lo que a la fecha de interposición de la demanda, ya el arrendatario estaba en mora con el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, incumpliendo así con sus obligaciones contractuales, lo que facultaba a la parte actora a interponer la presente demanda, de conformidad a los artículos 1.592, ordinal 2° y 1167 del Código Civil. En consecuencia, se declara que resolución del contrato de arrendamiento, pretendida por los arrendadores no es contraria a Derecho.
Ahora bien, con relación a lo solicitado en el punto segundo del petitorio, en los siguientes términos: “”En pagarnos la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, que corresponden a los meses dejados de pagar desde el 1° de junio de 2009 hasta el 30 de julio de 2009, por el alquiler del Apartamento …”; este Juzgado observa que es procedente el pago de una cantidad de dinero equivalente al monto de los cánones dejados de pagar, como indemnización de daños y perjuicios causados por el arrendatario a los arrendadores, al estar ocupando el inmueble arrendado, sin cumplir la contraprestación derivada del contrato de arrendamiento. Sin embargo, tomando en consideración que la relación arrendaticia de marras, está regida por normas de orden público, es necesario que este órgano jurisdiccional establezca cuál es el monto del canon de arrendamiento que el ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, estaba obligado a pagar, aún cuando ese hecho no haya sido expresamente controvertido por él mismo.
Al respecto, la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento era la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), convenidos para la prórroga vigente. En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, las partes fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00). Como quedó asentado antes, el contrato de arrendamiento vigente entre las partes comenzó a regir el día 1º de julio de 2008. Los demandantes afirmaron que el canon vigente lo fijaron ambas partes.
Por el principio iura novit curia, este Juzgado conoce que mediante Resolución emanada del órgano administrativo competente para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados. Así mediante Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial. El 18 de mayo de 2004 se dictó una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente han sido dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se resolvió prorrogar por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga decretada, mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 38.811, de fecha 15 de noviembre de 2007.
Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas. En el caso concreto, las partes han debido mantener el mismo canon de arrendamiento fijado en el contrato firmado el 31 de julio de 2008, con vigencia a partir del 1° de julio de 2008, fecha para la cual ya estaba vigente la congelación de alquileres para vivienda decretada. Es decir, que independientemente de que las partes lo hayan convenido, no debía regir entre ellas un canon de arrendamiento superior al inicialmente pactado, por cuanto el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad, y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país, los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas. Y ello convierte en irrenunciable el derecho del arrendatario a que se le cobre el canon de arrendamiento establecido con sus arrendadores en el contrato ya referido, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.
Entonces, el canon de arrendamiento que el demandado estaba obligado a pagar es el pactado en la cláusula segunda, en la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), pues para la fecha de suscripción del contrato ya estaba vigente la congelación aludida y aun cuando las partes hubiesen acordado que el canon sería aumentado posteriormente, ello no estaba permitido por imperio de Estado venezolano; y en base a ese monto será ordenado el pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a los arrendadores.
Con relación a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, este Tribunal lo considera igualmente procedente, en base a las razones antes indicadas, pero no en los términos solicitado por la parte actora, tanto por lo que se refiere a la cantidad reclamada, como por lo que respecta a: “hasta la fecha en que nos entregue totalmente desocupado el Apartamento …”; toda vez que en primer lugar, la indemnización sería por cada mes transcurrido desde el 30 de julio de 2009 [agosto en adelante], sería por un valor equivalente al monto del canon de arrendamiento contractualmente pactado; y en segundo lugar, hasta el último mes vencido a la fecha en que se dicta la presente decisión, esto es, hasta el mes de abril de 2010, toda vez que según lo pactado entre las partes, el arrendatario ha debido pagar el canon de arrendamiento que correspondería a este mes, dentro de los cinco (5) primeros días, que ya se encuentran vencidos a la presente fecha. De acordarse la procedencia de dicha petición en los términos solicitados, se estaría dictando una decisión indeterminada, pues el Tribunal desconoce cuándo sería la fecha en que el arrendatario haría la entrega del inmueble.
En cuanto a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, se declara improcedente, toda vez que la presente demanda no fue interpuesta por cobro de bolívares, sino que las cantidades condenadas a pagar por el arrendatario, son a título de indemnización de daños y perjuicios, y condenarle a pagar una cantidad mayor por concepto de corrección monetaria, se le estaría condenando doblemente por concepto de indemnización, y ello no está permitido legalmente.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara la confesión ficta del demandado, ciudadano GUILLERMO ADOLFO MENESES LÓPEZ, titular de la Cédula de Identidad No. 11.062.080; y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieron contra él los ciudadanos ANDRÉS ELOY RIVERA y CARMEN ROSA ARENAS, titulares de la Cédula de Identidad números 10.806.695 y 6.966.610. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 31 de julio de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. Se condena al demandado a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: Apartamento No. 323-F, ubicado en la Torre “F” del Conjunto Residencial Riberas de Izcaragua, Etapa III, Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora, la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.600,00), equivalentes a las mensualidades adeudadas del canon de arrendamiento, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por seguir ocupando el inmueble arrendado sin pagar la contraprestación debida, durante los meses de junio y julio de 2009.
TERCERO: A pagar a la parte actora, la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.700,00), equivalentes a las mensualidades que siguieron venciendo desde la fecha de interposición de la demanda, por concepto de cánones de arrendamiento, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte actora, al no recibir la contraprestación debida por su arrendatario, lo que comprende los meses desde agosto 2009 hasta abril 2010, último mes vencido a la fecha en que se dicta la presente decisión.
No han condenatoria en costas a la parte demandada, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo solicitado en el petitorio del libelo y por ende el accionado no fue totalmente vencido en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de abril de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (11:55) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,