TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de abril de 2010
199º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “JARLAN ALFONSO CAYCEDO CONDE”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cedula de identidad Nº V-13.917.459; abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.162; con domicilio procesal en: Avenida Francisco Solano López, Centro Residencial Solano, Torre “A”, piso 18, apartamento Nº 18-12, Sabana Grande, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “KAREN SÁNCHEZ OSUNA”, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 115.161.

PARTE DEMANDADA: “JOSE MIGUEL JAIMES”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.585.482 y de este domicilio.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acredita en autos”; se hizo asistir del abogado Miguel de Azevedo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.995.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-00250

I
DESARROLLO DEL JUICIO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 28 de enero de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras. La parte actora pretende obtener una sentencia favorable que declare la resolución del contrato de arrendamiento en que fundamenta la acción.
Por auto de fecha 1 de febrero de 2010, se admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 3 de febrero de 2010, la parte actora consignó copia simple del escrito libelar y del auto de admisión, a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 10 del mismo mes y año, se libró la compulsa.
El día 19 de febrero de 2010, se dejó constancia en autos de haberse entregado los emolumentos correspondientes para la citación personal de la parte demandada.
Mediante diligencia estampada en fecha 23 de febrero de 2010, el ciudadano Alguacil Williams Matute informa al Tribunal que citó personalmente al demandado, consignando el correspondiente recibo de comparecencia debidamente firmado.
Seguidamente, en fecha 25 de febrero de 2010, el ciudadano José Miguel Jaimes, parte demandada en juicio, debidamente asistido del abogado Miguel de Azevedo, procedió a contestar la demanda negando, rechazando y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho invocado.
Durante la etapa probatoria, ambas partes promovieron los medios de pruebas que consideraron idóneos y pertinentes a sus alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia definitiva sobre la base de las siguientes consideraciones:

I
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte actora alega en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, los siguientes hechos:

Alegatos de la parte actora:

Afirma, que en fecha 15 de mayo de 2009, se celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Miguel Jaimes, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el Nº B-21-14, situado en la parte norte de la planta vigésimo primer piso, Torre “B”, Segunda Etapa del Conjunto de Edificaciones Centro Residencial Solano, ubicado en la Urbanización Sabana Grande, Avenida Solano López con Calle Negrín, Caracas; según consta en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de mayo de 2009, bajo el Nº 53, tomo 61 de los libros respectivos.
Aduce, que la relación arrendaticia se pactó por el término de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de mayo de 2009, y que a partir del 15 de noviembre de 2009, operó de pleno derecho la prorroga legal prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vence el 15 de mayo de 2010.
Alega, que el arrendatario dejó de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010, de acuerdo con lo pactado en la cláusula segunda contractual, a razón de Bs. 5.500,00 cada uno; además, incumplió la obligación asumida en la cláusula sexta del mismo contrato, de pagar los gastos de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009.
Que por lo antes expuesto, es por lo que demanda al ciudadano José Miguel Jaimes para que convenga o a ello sea condenado, en la resolución del contrato de arrendamiento en que fundamenta su pretensión, y por consiguiente se le condene a entregar el inmueble cedido arrendamiento; en pagar como indemnización de daños y perjuicios la suma de Bs. 16.500, correspondiente a los cánones de alquiler reclamados insolutos, así como también el equivalente al monto de las cuotas de condominio del apartamento objeto del contrato, correspondiente a los meses de octubre a diciembre de 2009, y las que se sigan venciendo hasta el monto de la entrega definitiva.
Fundamenta la demanda en los artículos 1264 y 1.167 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, adujo lo siguiente:

Alegatos de la parte demandada

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el Derecho, los argumentos expuestos por la parte actora.
Luego, admite haber suscrito el contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda; y que vencido el termino natural del mismo, comenzó a transcurrir el plazo de seis (6) meses de prorroga legal.
Alega, que los “meses de arrendamiento se computan a partir de los quinces (sic) días de cada mes, es decir en el presente caso, 15-11-09 al 15-12-09 un mes de arrendamiento, del 15-12-09 al 15-01-2010 segundo mes de arrendamiento y del 15-01-10 al 15-02-2010 tercer mes de arrendamiento, como puede observarse, para el momento en que la parte actora interpuso la demanda estaba vencido un solo mes de arrendamiento, es decir, 15-11-09 al 15-12-09, ya que el segundo mes que va del 15-12-09 al 15-01-2010, no se encontraba vencido aún, ya que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga al inquilino un plazo de 15 días continuos a partir del vencimiento de la mensualidad para consignarla ante el Tribunal de Municipio, es decir, que tenía hasta el 30 de enero de 2010 para consignarla y al revisar la demanda la misma se interpuso antes de esa fecha, por lo tanto no se configura el supuesto de hecho establecido en la cláusula Segunda del contrato”. Y en lo que respecta al tercer mes, señala que el mismo ni siquiera se encontraba vencido.
Finalmente, afirma que al no darse el supuesto de hecho de la pretensión que hace valer la parte accionante, en cuanto a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, la demanda es inadmisible.

De acuerdo con lo antes expuesto, colige este operador jurídico que el thema decidendum queda circunscrito a determinar, sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010; así como también, los gastos de condominio del inmueble cedido en alquiler, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009; lo cual obviamente requiere su confrontación con los argumentos esgrimidos por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
A tales efectos, es menester destacar que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; y es por ello que, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso. Al respecto observa:

-II-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte demandante

• Aporta junto al libelo de la demanda, copia simple del instrumento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de mayo de 2007, bajo el Nº 41, tomo 14, protocolo primero; y copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 15 de mayo de 2009, bajo el Nº 53, tomo 61 de los libros respectivos, a los cuales se les otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar tanto la titularidad del derecho de propiedad que asiste al demandante sobre el inmueble objeto de la demanda, sino también el vinculo jurídico arrendaticio entre ellas existente, especialmente en cuanto al contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
• Promueve, pretenso “estado de cuenta del cliente” emitido por el Condominio del Centro Residencial Solano, Torre B, en el cual para la fecha 25 de enero de 2010, se refleja un saldo deudor de Bs. 768,23 correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009; causados por la administración del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; así se establece.-
• Durante la etapa probatoria, promueve prueba de informes a fin de recabar información del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, respecto a si existe abierto un expediente donde se evidencie que el arrendatario José Miguel Jaimes, ha efectuado pagos en concepto de cánones de alquiler a favor del arrendador Jarlan Caycedo; medio de prueba que fue proveído mediante oficio Nº 656 de fecha 10 de marzo de 2010. Al respecto, consta en autos que en fecha 24 de marzo de 2010, dicho Juzgado acusó respuesta de lo requerido informando que luego de la revisión del Sistema de Gestión de Consignaciones (SIGCO), “No se encontró registrado, a la fecha de hoy, algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por el inmueble antes descrito, sin embargo, se deja constancia que en estos momentos se está realizando un proceso de depuración y actualización de la data del Sistema de Gestión de Consignaciones…Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado considera importante advertir que el resultado de dicha búsqueda no es determinante”; información que además se corresponde con la prueba documental promovida por la misma parte actora, contenida en la solicitud Nº 0653 nomenclatura interna del referido juzgado, evacuada en fecha 8 de marzo de 2010, la cual se aprecia conforme a Derecho; así se decide.-
• Promueve prueba de informes a fin de recabar información de la Administración del Condominio del Centro Residencial Solano, sobre “que meses de condominio adeudada el apartamento distinguido con el número 21-14 de la Torre B, para el día 28 de Enero de 2010”, fecha en la cual introduce la demanda; medio de prueba proveído mediante oficio Nº 657 de fecha 10 de marzo de 2010. Sin embargo, para el momento en que se dicta el presente fallo no consta en autos las resultas de lo requerido, por lo que nada tiene que valorar el Tribunal al respecto; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

• Promovió legajo de planillas de condominio emitidas por el Condominio del Centro Residencial Solano, Torre B, causados por la administración de gastos comunes del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010, en los cuales se hace constar que las mismas fueron pagadas en fecha 17 de febrero de 2010, así se establece.-

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Así pues, se observa que la parte accionante afirma en el libelo de la demanda –causa petendi-, que el arrendatario, José Miguel Jaimes, ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010; así también, alega el incumplimiento en el pago de los gastos de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, todo conforme lo estipulado en las cláusulas segunda y sexta del contrato accionado.
Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio pone de manifiesto que las partes en conflicto, pactaron un vínculo jurídico arrendaticio mediante documento autentico, que tiene por objeto el inmueble identificado en su cláusula primera; que demuestra la afirmación de la parte accionante, en cuanto a la existencia de las obligaciones que afirma incumplidas por la parte demandada.
En este sentido, se observa que las cláusulas segunda y sexta del citado instrumento contractual, son del siguiente tenor:

“SEGUNDA: Canon: El precio del Arrendamiento es de Cinco Mil Quinientos Bolívares mensuales (Bs. 5.500,00), pagaderos puntualmente por mensualidades adelantadas, a mas tardar en los primeros cinco (5) días del mes, en esta Ciudad de Caracas, el cual deberá ser depositado en la cuenta Corriente del Banco Mercantil Nº 0699971699019282, a nombre de Jarlan Caycedo. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho al Propietario a rescindir del presente contrato.”

“SEXTA: Servicios: Serán por cuenta y responsabilidad de ‘El arrendador’ los pagos por concepto de condominio, servicios de energía eléctrica, servicio de gas, agua y teléfono… A tal efecto a la terminación del presente contrato y en el transcurso del mismo, la arrendataria deberá estar solvente con los gastos a su cargo” (destacado nuestro)

De acuerdo con la inteligencia de las citadas disposiciones contractuales, es de suyo evidente que el arrendatario, ciudadano José Miguel Jaimes, asumió la obligación de pagar mensualmente la suma de Bs. 5.500,00, como contraprestación por el uso y goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. De igual manera, asumió la obligación pecuniaria referida al pago de los gastos comunes, causados por la administración del inmueble objeto de la litis.
Por otra parte, tomando en cuenta que la relación arrendaticia comenzó a regir el día 15 de mayo de 2009, y ante la ausencia de pacto expreso, infiere este juzgador que el período mensual a que se refiere la citada cláusula segunda contractual, se cuenta desde el día 15 de un mes hasta el día 15 del mes inmediatamente siguiente; por consiguiente, el canon de arrendamiento correspondiente al período 15 de noviembre de 2009, al 15 de diciembre de 2009, debió pagarlo el arrendatario por adelantado dentro del plazo de cinco (5) días a partir del comienzo de la mensualidad (15-11-2009), tal y como fue pactado contractualmente; a lo cual debe agregarse un plazo de gracia de quince (15) días continuos, conforme lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –iura novit curia- que venció el día 5 de diciembre de 2009. De igual forma se colige, que el lapso para el pago del canon de alquiler correspondiente al período 15 de diciembre de 2009, al 15 de enero de 2010, venció el día 4 de enero de 2010; y asimismo deben computarse las mensualidades sucesivas; así se establece.-
En el caso de marras, siendo congruente con los limites de la controversia –thema decidendum-, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada manifestó en el escrito de contestación a la demanda, que su representado no pagó el canon de alquiler correspondiente al período 15 de noviembre de 2009, al 15 de diciembre de 2009; esta afirmación equivale a la confesión judicial de un hecho relevante para el proceso, que de acuerdo con el artículo 1.401 del Código Civil hace plena prueba en su contra. De igual manera se advierte, que dicha representación judicial de la parte demandada, no demostró en las actas del expediente que su patrocinado haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente al período 15 de diciembre de 2009, al 15 de enero de 2010, dentro del plazo de cinco (5) días pactado contractualmente, ni tampoco dentro del plazo previsto en el referido artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual se insiste que dicho pago debió realizarlo por adelantado. Esta situación de hecho se subsume, sin duda alguna, en el supuesto previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado; por lo tanto, se determina un incumplimiento contractual por parte del arrendatario; así se decide.-
Por otra parte, si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada demostró durante la etapa probatoria, que el arrendatario José Miguel Jaimes pagó las planillas de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, señaladas insolutas en el libelo de la demanda, y enero de 2010, no es menos cierto que dicho pago lo efectuó en fecha 17 de febrero de 2010, es decir no solamente con posterioridad a la interposición de la demanda, por lo que se verifica el interés procesal de la parte actora para ejercer la acción, sino también después de vencida la fecha en que eran exigibles por la administradora del Condominio del Conjunto Residencial Solano, Torre “B”. Siendo esto así, queda en evidencia que igualmente el arrendatario incumplió con lo previsto la cláusula sexta del contrato de arrendamiento accionado –pacta sunt servanda-, en cuya virtud asumió la obligación de estar solvente y pagar el condominio “en el transcurso del mismo”; así se decide.-
Finalmente, estima este operador jurídico que en el presente caso, la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de las obligaciones que se afirman incumplidas; sino además la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda.
En efecto, se establece que al ciudadano Jarlan Alfonso Caycedo Conde, le asiste el derecho a obtener un título ejecutivo que declare la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, y por ende obligue al arrendatario a cumplir con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda; pues el ciudadano José Miguel Jaimes no produjo a los autos prueba alguna tendiente a demostrar el hecho extintivo que permita considerarlo en estado de solvencia, en cuanto al pago de los cánones de alquiler que se le imputan impagados, correspondiente a las mensualidades que van desde el 15 de noviembre de 2009, al 15 de febrero de 2010, ambos inclusive. Tampoco demostró haber pagado tempestivamente las planillas de condominio correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009. Ergo, la parte demandada al no lograr enervar los hechos en que se fundamenta la demanda, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo, y así se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano Jarlan Alfonso Caycedo Conde, contra el ciudadano José Miguel Jaimes, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 15 de mayo de 2009, bajo el Nº 53, tomo 61 de los libros respectivos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, constituido por el apartamento distinguido con el Nº B-21-14, situado en la parte norte de la planta vigésimo primer piso, Torre B, segunda etapa del Conjunto de Edificaciones Centro Residencial Solano, ubicado en la Urbanización Sabana Grande, Avenida Solano López con Calle Negrín, Caracas.
TERCERO: Se condena al arrendatario a pagar como indemnización de daños y perjuicios la suma de Bs. 16.500,00, monto equivalente a los cánones de alquiler correspondiente a los periodos mensuales causados desde el 15 de noviembre de 2009, al 15 de febrero de 2010; y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de Bs. 5.500,00 cada uno.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar las planillas de condominio, emitidas por concepto de la administración del Conjunto Residencial Solano, a partir del mes de febrero de 2010, y las que se sigan venciendo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 14 días del mes de abril de 2010. Año 199º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González
En la misma fecha siendo las 9:19 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria