TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-004452
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato (desalojo arrendaticio por vencimiento de la prórroga legal) que ha presentado el ciudadano MANUEL AURELIO DE JESÚS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-6.232.853, representado por los abogados en ejercicio, Claudio Bata Gallardo y Nally Antonio Montes, IPSA # 23.561 y 39.264 respectivamente; contra la ciudadana OLGA MARGARITA DELGADO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-4.249.029.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora, que su defendido dió en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble de su propiedad, consistente en una casa de habitación para uso familiar, distinguida con el No.18-24, Catastro No.4-0318-24, ubicada en la Avenida Sucre con Segunda Transversal de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.
El termino de duración era de un año, que venció el 30 de octubre de 2002, y a partir de esa fecha dicho contrato se prorrogó por períodos iguales como se indica a continuación; y va señalando las diferentes prórrogas que habría tenido dicho contrato, hasta llegar al 30 de octubre de 2006, en que dice que venció el contrato y comenzó a transcurrir la prórroga legal, de dos años, contados desde el 30 de octubre de 2006 hasta el 30 de octubre de 2008.
Después se refiere el aumento del canon de arrendamiento por Bs.400.000, oo (Bs.f. 400, oo), pagadero al vencimiento de cada mes, con depósitos bancarios; siendo el último depósito el correspondiente al mes de septiembre de 2008, por lo que—dice—no hubo tácita reconducción.
Seguidamente se refiere a que se le hizo a la demandada notificación judicial de oferta de venta del inmueble, la cual rechazó por no tener capacidad económica, y manifestó que hacía uso de la prórroga legal de dos años.
En fecha 2 de julio de 2008 el actor le notificaba a la arrendataria que la prórroga legal de dos años vencía el 30 de octubre de 2008 y que debía hacer entrega del inmueble; lo cual no cumplió.
Dice que la parte arrendadora ya había introducido demanda de desalojo, pero el procedimiento fue extinguido por perención, lo que denota oposición del arrendador a que la inquilina siguiera ocupando el inmueble.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, con citas de normas legales, concluye con el petitorio, donde reclama el cumplimiento del contrato por el vencimiento de la prórroga legal, para que entregue el inmueble alquilado.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo asistir por la abogada Anneris José López Quijada, IPSA # 45.163, quien en la oportunidad legal, contradijo la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Alega la indeterminación del contrato, de acuerdo con el art. 1600 CC. Explica que es falso que el contrato acompañado con la demanda haya sido el único contrato que las partes celebraron. Es falso lo dicho en el libelo.
2. Dice que el actor interpreta mal la cláusula tercera del contrato.; ya que al decir allí que el contrato se prorrogará por más de un período, debe entenderse que el contrato se indeterminó. Y mal podría la inquilina acogerse a una prórroga legal que no le correspondía por la indeterminación del contrato, de acuerdo con el art. 7 del Decreto ley de Arrendamientos
3. Dice que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de octubre de 1999, que fue cuando se firmó el primer contrato. Menciona los contratos que le sucedieron a dicho contrato hasta llegar al de fecha 30 de octubre de 2001 hasta 30 de octubre de 2002, el cual se indeterminó. En abril de 2005 se firmó un nuevo contrato con una duración de un año hasta abril de 2006. Este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio.
4. Una vez vencido la prórroga legal el 30 de abril de 2008, dice que continuó ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, como lo reconoce en el libelo; por tal motivo el contrato cayó en tácita reconducción. Ese contrato era por tiempo fijo sin posibilidad de prórrogas, por lo que operó la tácita reconducción del contrato.
5. Impugnó la comunicación del 02 de julio de 2008. Dicha comunicación no emana de la parte demandada, ni fue recibida.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios de prueba aportados a los autos; oportunidad en que fijaremos nuestro punto de vista sobre los temas controvertidos, especialmente sobre el tema de la tácita reconducción del contrato que ha sido invocado reiterativamente por la parte demandada en contestación
1.-
Al folio 5 y ss corre las resultas de una notificación judicial que habría evacuado la parte actora a la parte demandada, en fecha 12 de junio de 2006, a través de la cual se le participaba una oferta de venta del inmueble que ocupaba como inquilina.
Esta oferta de venta no tiene relación con el supuesto desahucio del contrato para considerarlo vencido, si ese fuere el caso.
2.-
Al folio 24 y ss corre un documento privado emanado de la parte demandada, representativo de una comunicación o respuesta, presentada ante el Juez en que ésta dirigiéndose a la parte actora, le dice que no acepta su oferta, porque no tiene capacidad económica para adquirir el inmueble; sin embargo—dice—aprovecha la oportunidad para notificar a su vez al arrendador que se acoge a la prórroga legal.
Este documento quedó reconocido, por lo que se erige en una prueba de que la parte demandada “estaría asumiendo”—confesando—que el contrato de arrendamiento existente entre ellos, era por tiempo determinado; ya que mal puede alguien acogerse a una prórroga legal, si antes no considera el contrato a tiempo determinado vencido.
Ahora bien, la categoría de ser un contrato de arrendamiento indeterminado o determinado en el tiempo, es una cuestión eminentemente jurídica, que no cabe confesar; ya que la confesión solo recae sobre hechos y no sobre derecho. El derecho no se confiesa (arg.ex-art.-403 CPC).
Habrá que esperar a analizar el contrato de arrendamiento en cuestión para determinar jurídicamente la situación jurídica en que se encuentra en cuanto a la determinación o indeterminación de su tiempo de vigencia.
3.-
Al folio 29 y ss corre en original documento privado traído por la parte actora con su libelo, representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. No tienen fecha de suscripción, pero en él se dice que el mismo era por un año, “prorrogable”, desde el 30 de octubre de 2001 hasta el 30 de octubre de 2002.
Al folio 32 y ss corre su fotostato.
Queda reconocido. Al decir que el contrato era “prorrogable” a secas, sin decir cómo se prorrogará, debemos entender que se requerirá voluntad expresa de las partes para considerarlo prorrogado, sin que quepa aplicar el mecanismo de “las prorrogas automáticas si no hubiere aviso en contrario”; como se suele estipular normalmente en muchos contratos; por lo que debemos calificar este contrato como a tiempo fijo. Y si se siguiera ejecutando después del vencimiento de su prórroga legal, caería en tácita reconducción.
4.-
Al 35 y ss corre carta que la parte actora le dirige a la parte demandada, de fecha 2 de julio de 2008, traída a juicio por la parte actora junto con su libelo.
Como quiera que no esta firmada por la parte demandada, no hace prueba en su contra.
5.-
Al folio 35 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del inmueble de autos en cabeza de la parte actora.
La condición de propietario de la parte actora sobre el inmueble alquilado no ha sido tema de discusión el presente juicio, por lo que debemos pasar sobre dicho tema.
6.-
Al folio41 y ss corren en fotostato una serie de documentos representativos de una libreta de ahorro de la cuenta bancaria de la parte actora, donde aparecen depósitos, supuestamente de la parte demandada en concepto de los cánones de arrendamientos, como dijo el actor en su libelo.
Fueron aportados con el libelo por la parte actora.
Como la misma parte actora dice en su libelo que el último depósito de la arrendataria-demandada fue hecho el 27 de octubre de 2008, es evidente que la relación arrendaticia se habría prolongado hasta esa fecha.
Hemos concluido antes que el contrato de arrendamiento analizado en el No.3 de estos análisis, (que corre al folio 29 y ss) era por tiempo fijo, (desde 30 de octubre de 2001 al 30 de octubre de 2002), salvo que las partes lo hubiesen prorrogado expresamente; cosa que hasta ahora no ha sido probado, esta claro entonces que si para el 27 de octubre de 2008 el actor reconoce haber estado recibiendo del inquilino cánones de arrendamiento, es porque el contrato se habría prolongado más allá de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, actualizándose la figura de la tácita reconducción del contrato con la consecuencia de su indeterminación. Así se declara.
7.-
Al folio 49 y ss corre sentencia de fecha 4 de junio de 2009, del Juzgado 21° de Municipio de Caracas, donde se declaró la perención de la instancia, en una demanda que había presentado el arrendador contra la inquilina por cumplimiento de contrato.
Consideramos que la perención de la instancia elimina las consecuencias que puedan derivarse de la instauración de la instancia, como es el no poder alegar la tácita reconducción del contrato, a pesar de estarse cobrando los alquileres, de conformidad con el art.52 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige que el proceso este en curso para poder retirar o cobrar los cánones de arrendamiento sin que se considere que se renuncia a la acción de desalojo.
El desahucio previsto en el art. 1601 del Código Civil, para evitar que se oponga la tácita reconducción, no es más que el proceso en curso del art. 52 del Decreto ley.
Si se perime el curso del juicio, se pierde dicho efecto.
8.-
Al folio 79 y corre documento privado sin fecha de suscripción, representativo de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble de autos, por un año prorrogable, desde el 30 de octubre de 1999 hasta el 30 de octubre de 2000. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC.
Se ve que es anterior al que presentó la parte actora con su libelo.
En este también se dice que es prorrogable sin decir cómo se considerará prorrogado, por lo que cabe entender que si a la llegada de su fecha de vencimiento (30 de octubre de 2000), las parte no se acordaran expresamente para prorrogarlo, se considerará que se vence y comienza la prórroga legal de pleno derecho.
9.-
Al folio 81 y ss corre en original otro documento privado representativo de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el inmueble de autos. Califica a la parte actora como arrendatario; lo cual no tiene sentido, por lo que consideramos un error.
Era por un año prorrogable, contado a partir del 30 de octubre de 2000 hasta el 30 de octubre de 2001.
Cabe decir lo mismo: si no se prorroga expresamente, se vencerá el 30 de octubre de 2001, comenzando allí la prórroga legal, cuya extensión dependerá de la antigüedad de la relación arrendaticia.
10.-
Al folio 84 y ss corre otro documento privado representativo de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes sobre el inmueble de autos.
Se estipuló por un año “prorrogable” desde el 30 de octubre de 2001 hasta el 30 de octubre de 2002.
Cabe decir lo mismo, en el sentido de que es por tiempo fijo y se vence el 31 de octubre de 2002, salvo que las partes lo prorroguen expresamente.
11.-
Al folio 87 y ss corre otro documento privado representativo de un contrato de arrendamiento por un año fijo desde el mes de abril de 2005 hasta 2006, al vencimiento se considerará extinguido sin necesidad de desahucio, por ser un contrato a tiempo determinado.
Se tiene por reconocido, de conformidad con el art. 444 CPC.
No dice qué día del mes de abril de 2006 se vence, por lo que debemos entender que se vencería el último día del mes de abril de 2006.
A partir de esta última fecha comenzaría de transcurrir la prórroga legal, que a juzgar por la antigüedad de la relación arrendaticia, (es decir a contar desde el 30 de octubre de 1999), debe ser de dos años, de conformidad con el art. 38, letra c) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Prorroga legal que estaría concluyendo el 30 de abril de 2008.
Es a partir de esta última fecha que podría actualizarse la tácita reconducción del contrato, prevista en el art. 1600 y art.1614 del Código Civil
12.-
Al folio 101 corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, pero sin la firma de la parte demandada, por lo que carece de valor probatorio contra ella.
13.-
Al folio 104 y ss corre otro documento privado representativo de un contrato de arrendamiento, que es un fotostato del documento anterior. Cabe decir lo mismo.
14.-
Al folio 120 y ss corren una serie de fotostatos representativos de planillas de depósitos bancarios Bs.400,oo c/u, supuestamente llevadas a cabo por la parte demandada en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, a favor de la parte actora, en concepto de Consignación Judicial de cánones de arrendamiento
La consignación judicial de alquileres no puede servir para considerar que se haya actualizado la tácita reconducción del contrato; dado que la consignación ante el Juez que hace el inquilino es una actuación unilateral de él que no cuenta con el asentimiento del arrendador, siendo que la tácita reconducción del contrato requiere la aquiescencia del arrendador a que el inquilino quede y se le deje el posesión del inmueble (art. 1600 CC).
Sin embargo esa aquiescencia Sí la vemos reflejada en el mismo libelo, cuando el actor dice que estuvo recibiéndole a la inquilina en su cuenta bancaria sus cánones de arrendamiento hasta el día 27 de octubre de 2009.
Si—como constatamos antes—la prórroga legal, venció en fecha 30 de abril de 2008, es evidente que si el arrendador siguió recibiéndole a la inquilina sus cánones de arrendamientos después de esa fecha y antes de haber aperturado el respectivo juicio de desalojo por vencimiento de contrato (14 de Diciembre de 2009), el supuesto de la tácita reconducción del contrato se habría actualizado. Así se declara.
Conclusión
Examinado como ha sido el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir que la tácita reconducción del contrato se habría actualizado, concretamente de acuerdo con lo dicho el Nos 11 y.14 de estos análisis. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, est3e Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Manuel Aurelio de Jesús contra Olga Margarita Delgado. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los cinco días del mes de abril del año dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria