TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: OLGA SERRANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, residenciada en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, de estado civil soltera y titular de la Cédula de Identidad Número v-3.564.147.-

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BETTY PÉREZ AGUIRRE, JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, ÁNGELA SANTERO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 19.980, 64.595 y 57.004, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LISNEIDA MONTESUMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 16.087.330.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS ENRIQUE GUARAMATO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 133.537.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003918
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por DESALOJO fue interpuesta por los abogados BETTY PÉREZ AGUIRRE y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana OLGA SERRANO contra la ciudadana LISNEIDA MONTESUMA, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alegaron las Apoderadas Judiciales de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante suscribió con la ciudadana LISNEIDA MONTESUMA, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una (1) casa ubicada en la Esquina de San Andrés, signada con el N° 4-2, final de la Avenida Baralt, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en el contrato se pacto que el mismo era a tiempo determinado y que tendría la duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 05/02/2007 hasta el 05/08/2007, pudiendo prorrogarse por igual tiempo, siempre y cuando la arrendataria lo solicite con un mes de anticipación a la fecha de su vencimiento. Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, que deberían ser pagados por mes vencido dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente. Que todas las reparaciones menores serían por cuenta de la arrendataria. Que posteriormente a la firma del contrato se acordó con la arrendataria que ésta efectuaría las reparaciones de la vivienda alquilada, las cuales serían realizadas por un hermano y el esposo de la arrendataria, por lo que se le depositó en la cuenta de ahorros N° 010203228901000887422 del Banco de Venezuela, cuya titular es la arrendataria, ya que correspondía a la arrendadora el pago de la mano de obra y los materiales requeridos. Que la arrendataria recibió el dinero y no efectuó las reparaciones, dejando de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de Septiembre de 2007 hasta septiembre de 2009. Que el contrato se indeterminó, por cuanto la arrendataria no manifestó su deseo de prorrogar el contrato dentro del término establecido en la cláusula Tercera, continuando la arrendadora aceptando el pago de los cánones de arrendamiento y permaneciendo la arrendataria en el inmueble. Que en razón a lo antes señalado, procede a demandar a la ciudadana LISNEIDA MONTESUMA, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A desalojar el inmueble objeto del presente juicio y consecuencialmente hacer la entrega material del mismo a su representada. SEGUNDO: En pagar a su representada a título de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,00), correspondientes al monto de alquiler de los Veinticuatro (24) meses dejados de pagar, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,00) mensuales, así como los que se sigan venciendo a partir del mes de Octubre de 2009, hasta la definitiva entrega del inmueble. CUARTO: En pagar las costas y costos del proceso.

Por auto de fecha 24/11/2009, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación de la ciudadana LISNEIDA MONTESUMA, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 13).

Mediante diligencia de fecha 07/12/2009, el Abogado JORGE DICKSON, en su carácter la Apoderado Judicial de la parte actora, consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 14/12/2009.- (Folios 15 y vto. del 17.).-

Por diligencia de fecha 14/12/2009, la Abogada BETTY PÉREZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado los emolumentos para la citación de la parte demandada al ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el Edificio José María Vargas.- (Folio 17).-

Mediante diligencia de fecha 28/01/2010, el ciudadano GEORGE JOSÉ CONTRERAS, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.- (Folio 20).

Por diligencia de fecha 01/02/2010, escrito de fecha 01/02/2010, la parte demandada otorgó poder apud acta al Abogado LUÍS ENRIQUE GUARAMATO SOLÓRZANO, consignando asimismo dentro de la oportunidad legal correspondiente escrito de contestación de la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:
Opuso la excepción perentoria de Falta de Cualidad de la parte actora, por no ser el arrendador el propietario del inmueble objeto de la presente acción, por lo que pide sea desestimada la presente demanda. Asimismo aceptó como un hecho cierto la suscripción del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente acción, ya que la demandante actúa de mala fe, al arrendarle a su representada un inmueble que no es de su propiedad. Rechazó lo señalado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a la reparación de la vivienda dada en alquiler, manifestando que el convenio para la reparación del inmueble era que los costos de reparación serían imputados al canon de arrendamiento, razón por la cual no fue depositado más el monto estipulado como canon de arrendamiento. Rechazó, negó y contradijo que deba hacer entrega material a la parte arrendadora del inmueble objeto del presente juicio, debido a la falta de cualidad de la actora y que los hijos de su mandante quedarían totalmente desamparados en la calle. Negó, rechazó y contradijo que deba pagar suma alguna por concepto de indemnización por daños y perjuicios, así como costas y costos procesales.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable de la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual cursa inserto a los folios 09 al 11 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado, impugnado o desconocido durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio.-

2. Promueve el merito favorable de las planillas de depósitos bancarios giradas contra la institución bancaria BANCO DE VENEZUELA, que cursan insertas a los folios 57 al 62 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron tachados, impugnados o desconocidos durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que fueron efectuados depósitos a favor de la arrendataria por el monto de SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 6.547,95).-

3. Promueve la prueba de informes, a fin de que se requiera de la Consultoría Jurídica del Banco de Venezuela, Agencia Principal, información acerca de los depósitos bancarios efectuados a favor de la parte demandada. Al respecto observa este Tribunal, que la evacuación de dicha prueba fue negada por auto de fecha 11/02/2010, por considerar este Juzgador que dicha prueba no constituía hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos.

4. Promueve las testimoniales de los ciudadanos YOLANDA ZAMBRANO DE VISCOCHETT y DINORA ROJAS ROJAS, las cuales se procederán a analizar, de conformidad con la norma prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera:

• En cuanto a la declaración de la ciudadana YOLANDA JOSEFINA ZAMBRANO DE VISCOCHETT, observa este Juzgador que de su declaración quedó demostrado que se trata de una testigo referencial, por no tener conocimiento directo de los hechos controvertidos, ya que a las preguntas Segunda y Cuarta, así como a la repregunta sexta, las cuales guardan relación con los hechos controvertidos, manifestó que dichos conocimientos los tiene por comentario que les hizo la propia actora, razón por la cual se desecha dicha testimonial, por no llevar al convencimiento de este Juzgador de la veracidad de sus dichos.-

• En cuanto a la declaración de la ciudadana DINORA DE JESÚS ROJAS ROJAS, observa este juzgador que de sus declaraciones se puede apreciar que dicha ciudadana conoce a las partes que intervienen en la presente causa. Asimismo se aprecia que según su decir fue ella quien realizó algunos de los depósitos a favor de la arrendataria para la refracción de la casa dada en alquiler. En cuanto a la repregunta Cuarta, en relación a un compromiso de rebajar los trabajos hechos en el inmueble en el canon de arrendamiento, la testigo respondió: Que si se había llegado a un acuerdo con la señora OLGA SERRANO, que vive en Porlamar, ya que ella misma la había llamado y le había dicho que como la arrendataria no tenía dinero, que se le descontara cinco meses de pagar el arrendamiento, más tres meses que correspondían al depósitos, declaraciones estas que valora el Tribunal por apreciar que el testigo no entró en contradicción ni aparece de sus dichos que haya dicho falsedad, por lo que habiendo fundamentado sus respuestas se le otorga valor probatorio a sus declaraciones. Así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promueve el merito favorable de la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, que cursa inserta a los folios 66 al 72 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que la presente demanda consiste en una acción de desalojo en virtud de un contrato de arrendamiento, este Tribunal niega dicha prueba por impertinente, ya que no esta en discusión la propiedad del inmueble sino que se trata de un asunto de posesión.

2. Promueve el merito favorable de los recibos de Electricidad y de Servicio de Agua del inmueble objeto del presente juicio, que cursan insertos a los folios 73 al 76 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos recibos no fueron tachado ni impugnado durante la secuela del proceso; sin embargo, no se les puede otorgar valor probatorio, por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se les niega su apreciación probatoria por ser impertinentes.

3. Promovió el merito favorable de las copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FELIPE VICENS PUIG y LUÍS ERNESTO CASTILLO CRUZ, así como recibo de pago del canon de arrendamiento, los cuales cursan insertos a los folios 77 al 80 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado, impugnado o desconocido durante la secuela del proceso; sin embargo, no se les puede otorgar valor probatorio, por cuanto dicha relación arrendaticia no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente acción, razón por la cual se les niega su apreciación probatoria por ser impertinentes.

4. Promueve las testimoniales de los ciudadanos RAÚL GUERRERO y RITA NAVAS DE GUERRERO, las cuales no fueron evacuadas por no haberse presentados los referidos testigos en la oportunidad fijada para ello, razón por la cual no puede ser valorada dicha prueba.

5. En cuanto al presupuesto presentado junto con el escrito de contestación, que cursa inserto al folio 30 del presente expediente. Al respecto observa el Tribunal, que dicha prueba emana de la misma parte que la promueve, razón por la cual no se le puede conferir valor probatorio.

6. En cuanto a las facturas presentadas junto con el escrito de contestación, que cursan insertas a los folios 31 al 46 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas facturas no fueron impugnadas o desconocidas durante la secuela del proceso; sin embargo, no puede otorgarle valor probatorio en cuanto al hecho destinado a probar, es decir, que los materiales allí señalados fueron empleados para la refracción del inmueble objeto del presente juicio, solo desprendiéndose de los mismos que fueron adquiridos unos materiales de construcción por la parte demandada.-

7. En Cuanto a las copias simples de las nota de cardiología, nota de egreso cardiológico y control de citas de consultas del ciudadano ANTHONY SAID DAHDAH, que cursan insertos a los folios 47 al 49 del presente expediente. Observa este Juzgador, que dichos documentos no guardan relación con los hechos controvertidos, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento, razón por la cual se desechan por impertinentes.-

CAPITULO III
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Ahora bien, antes de pasar al pronunciamiento de fondo correspondiente a este Juzgador decidir sobre la excepción perentoria de falta de cualidad opuesta por la parte demandada, la cual fundamentada en el alegato de que la parte actora no es la propietaria del inmueble objeto de la relación arrendaticia objeto del presente juicio.

Al respecto observa este Juzgador, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de las partes, por lo que siendo que en el presente caso el actor se irroga la condición de arrendador y le imputa la condición de arrendatario al demandado, de aquí deviene la cualidad del actor para incoar su acción; quedando pendiente la prueba por parte del actor de su carácter de arrendador y la prueba del carácter de arrendatario del demandado.

En ese sentido observa este Juzgador, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedó demostrada según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que cursa insertos a los folios 09 al 11 del presente expediente, relación arrendaticia ésta aceptada expresamente por la demandada al momento de dar contestación a la demanda, quedando así demostrada la cualidad de la parte actora para intentar la presente acción de desalojo, ya que las acciones que versan sobre resolución de contrato de arrendamiento, cumplimiento o desalojo, son atinente a la posesión y no a la propiedad, razón por la cual no puede prosperar la excepción perentoria opuesta. Así se decide.

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Decidida la excepción perentoria opuesta por la parte demandada y vista como quedó planteada la controversia, procede este Juzgador a analizar las actas procesales que conforman este expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, a los fines de dictar el pronunciamiento de fondo, estableciendo así los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso de marras.-

Al respecto observa este Juzgador, que la acción intentada es la de DESALOJO, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses de Octubre de 2007 a Septiembre de 2009, fundamentada en el Literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo alegó la actora que posterior a la firma del contrato se acordó con la arrendataria que ésta efectuara las reparaciones de la vivienda alquilada, las cuales serían afectadas por un hermano y por el esposo de la arrendataria, correspondiéndole a la arrendadora sólo pagar la mano de obra y los materiales requeridos.
Por su parte, la demandada al momento de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, manifestando que lo pactado sobre la reparaciones a la vivienda alquilada fue que la reparación del inmueble y el costo de dichas reparaciones serían descontadas del canon de arrendamiento, razón por la cual no continuó cancelando los montos estipulados como canon de arrendamiento, ya que las reparaciones hechas eran mayores.

Ahora bien, tal como fue señalado al momento de ser decidida la excepción perentoria opuesta, la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedó debidamente demostrada, correspondiéndole a la parte demandada la carga procesal de demostrar que las reparaciones que realizó al inmueble que le fue alquilado, le serían imputados al pago de los cánones de arrendamiento y que éstos montos serían suficientes o mayores a los cánones insolutos por concepto de alquiler.

Al respecto observa este Juzgador, que durante la secuela del proceso la parte demandada no demostró a través de medio probatorio alguno que las reparaciones que le fueron efectuadas al inmueble serían descontadas del canon de arrendamiento, no obstante esto, aplicando el principio de la comunidad de la prueba, que establece que las pruebas una vez incorporadas al proceso no corresponde a las partes sino que sirven para demostrar la verdad independientemente a quien beneficie o perjudique, siendo el caso que fue promovida por la parte actora la testimonial de la ciudadana DINORA DE JESÚS ROJAS ROJAS, quien al ser interrogada espontáneamente expresó:

Conocer a ambas partes que intervienen en el juicio, reconociendo ser amiga de la parte actora. Asimismo manifestó conocer sobre un acuerdo con la señora OLGA SERRANO, que vive en Porlamar, por haberla llamado telefónicamente y haberle dicho que la señora LISNEIDA, no tenía dinero para comenzar, por lo que le propuso que se le descontara cinco meses de pagar el arrendamiento a trescientos mil bolívares por mes, lo que sumaba la cantidad Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), más los tres meses de deposito que sumaban novecientos mil, dando un total de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares de aquella época.
De lo anteriormente señalado, considera este Juzgador que quedó comprobado que ciertamente el arrendatario estaba autorizado a realizar reparaciones al inmueble por cuenta del arrendador, quien incluso había consignado cantidades de dinero para tal efecto, lo cual debe considerarse como cierto dada la confianza y fe que da al juzgador el testimonio evacuado por la testigo, así también quedó demostrado que la arrendataria estaba autorizada a descontar del trabajo efectuado en el inmueble cinco (5) meses del canon de arrendamiento; y así también le serían descontados Tres (3) meses de cánones de arrendamiento correspondientes al depósito en garantía tal como lo señala la testigo; sin embargo, debe observar este Juzgador que el dinero entregado en deposito nunca puede ser imputado al pago de cánones de arrendamiento, tal como lo señala la norma prevista en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Ahora bien, siendo que la arrendataria no demostró durante la secuela del proceso haber cancelado los cánones de arrendamientos que le fueron demandados como insolutos restantes a los Cinco (5) meses que le serían descontados por concepto de mano de obra del trabajo de reparación realizado en el inmueble objeto del presente juicio, considera este Juzgador que la presente acción debe prosperar dada la circunstancia fáctica analizada y que atendiendo al sentido común y a las máximas de experiencia, no puede este Juzgador entender que el arrendador aparte de entregarle dinero a la arrendataria para hacer reparaciones en el inmueble arrendado y consienta descontar al arrendatario unos meses del pago del canon, esto signifique una exoneración permanente y absoluta de la obligación de pago del canon de alquiler por todos los meses subsiguientes, lo cual tampoco fue demostrado.- Así se decide.-

En cuanto a la condenatoria de la parte demandada del pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre de 2007 hasta Septiembre de 2009, considera este Juzgador que de estos meses demandados deben ser descontados Cinco (5) meses de arrendamiento, en virtud de la declaración de la testigo DINORA DE JESÚS ROJAS ROJAS, según lo acordado por la propia arrendadora, por haber quedado demostrada la insolvencia de la arrendataria por todos los meses de alquiler restantes, en virtud de la falta de pruebas del pago de los mismos. Así se decide.-

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la excepción perentoria de FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano la ciudadana OLGA SERRANO contra la ciudadana LISNEIDA MONTESUMA. TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por una (1) casa ubicada en la Esquina de San Andrés, signada con el N° 4-2, final de la Avenida Baralt, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo de 2008 hasta Septiembre de 2009, lo cual asciende a la suma de CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.700,00), a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,00) cada uno, más los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.-

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Quince (15) de de Abril de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2009-003918
JRG/yul*