TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: BIENES TIUNA, C.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16/07/1970, bajo el N° 83, Tomo 60-A-Pro e inscrita por ante el registro de comercio en fecha 10/07/1990, bajo el N° 70, Tomo 1-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES y JAIME REIS DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.702 y 12.187, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V-14.875.343.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BEATRIZ ELENA QUITIAN GONZÁLEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.625.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-004258
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por el abogado FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES, en su carácter de Apoderado Judicial de la empresa BIENES TIUNA, C.R.L. contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alegó el ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES, en su carácter de Director Gerente de la parte actora, que su representada en fecha 15/05/2002 celebró con la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un Apartamento Pent-House, N° 1 del Edificio Residencias Virginia, situado en la Avenida O’Higgins, ubicado en la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que la arrendataria dejó de cumplir con las obligaciones principales asumidas a través del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar puntualmente dentro de los Tres (3) días siguientes a cada mes vencido, el canon de arrendamiento de los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) cada mensualidad, lo cual asciende a la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200,00), razón por la cual procede a demandar a la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. SEGUNDO: Al pago de los cánones insolutos de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) cada mensualidad, lo cual asciende a la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200,00), más los meses que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble. TERCERO: Al pago de las costas procesales.

Por auto de fecha 15/12/2009, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 20 y su vto.).-

Mediante diligencia de fecha 12/01/2010, el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 24).

Por diligencia de fecha 21/01/2010, el Abogado FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES, en su carácter de Director Gerente de la parte actora, consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 08/02/2010.(Folio 38 y su vto.).-

Mediante diligencia de fecha 02/03/2010, el ciudadano HELY GERMAN SANABRIA GÓMEZ, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.- (Folio 30).

Por escrito de fecha 08/03/2010, la Abogada BEATRIZ ELENA QUITIAN GONZÁLEZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, incluida la cuantía de la demanda intentada contra su defendida. Alegó que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se encuentra vigente, debido a su renovación automática el 15/05/2009, por ser una relación contractual de tracto sucesivo. Que el arrendador giró una serie de instrucciones verbales a su representada, respecto a que a partir del mes de Junio del año 2006, su representada cubriera el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, los cuales posteriormente serían canjeados por un recibo otorgado por el arrendador, correspondiente a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento. Que ha venido pagando los recibos de condominio y maletero que corresponde al apartamento arrendado, más depósitos en efectivo en la cuenta corriente personal N° 01050021491021512079 del Banco Mercantil a nombre de FLAVIO RUMBOS LARES, con su previa autorización para saldar el canon de arrendamiento. Posteriormente se hicieron depósitos en la cuenta personal N° 01050021491021512079 del Banco Mercantil a nombre de FLAVIO RUMBOS LARES, en vista de que el demandante solicitó a la Administradora Condominios Gerenciales Montalban, C.A., que se abstuviera de recibirle a su representada los pagos de condominios, rompiendo de ésta manera el acuerdo verbal al que habían llegado en el mes de Junio de 2006, por lo que su representada continuó haciendo los pagos de cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios mensuales. Que en fecha 20/08/2008, su representada pagó en efectivo al arrendador la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,00), según se evidencia de recibo original firmado por el arrendador. Que los pagos del canon de arrendamiento del año 2009, fueron efectuados mediante depósitos directos en la cuanta corriente del ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES, por la suma de TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 315,00) cada uno, por concepto del canon de arrendamiento y QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00) mensuales del agua. Que su representada ha cancelado la totalidad de los cánones de arrendamientos que se demandan como insolutos, más el consumo del agua correspondiente a dicho periodo. Que en caso de que se decida dar por resuelto el contrato de arrendamiento, se le otorgue la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, no obstante, ello aplicando el principio de exhaustividad debe este Juzgador analizar y valorar todas las pruebas aportadas al juicio, por lo tanto deben ser apreciadas igualmente las pruebas presentadas por la parte demandada junto con su escrito de contestación, las cuales se analizan conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15/05/2002, que cursa inserto a l folio 09 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue impugnado o desconocido durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto del presente expediente.-

2. Promueve el merito favorable de la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13/01/2001, anotado bajo el N° 48, Tomo 6, Protocolo 1°, que cursan insertas a los folios 15 al 19 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que el inmueble objeto del presente juicio es propiedad de la parte actora.-

3. Promueve el merito favorable de la copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de socios de Bienes Tiuna, C.R.L., que cursan insertas a los folios 10 al 14 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que el Director Gerente de la parte actora BIENES TIUNA, C.R.L. es el ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Consignó junto con su escrito de contestación el contrato de arrendamiento suscrito entre las parte en fecha 15/05/2002, que cursa inserto al folio 55 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que a dicho documento ya le fue otorgado valor probatorio, por haber sido promovido igualmente por la parte actora.-

2. Consignó copia simple del recibo de fecha 29/08/08, que cursa inserto al folio 56 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que la parte actora estando dentro de la oportunidad legal desconoció dicha copia simple, sin que la parte demandada hasta la presente fecha la haya hecho valer, bien sea a través de la prueba de cotejo, trayendo a los autos una copia certificada del documento desconocido o su original, razón por la cual dicho documento queda desechado del presente juicio y sin ningún valor probatorio. Así se decide.-

3. Consignó recibos de pago de condominio del inmueble objeto del presente juicio, que cursan insertos a los folios 58 al 108 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que la parte actora estando dentro de la oportunidad legal desconoció e impugnó dichos recibos de condominio; sin embargo, siendo que los mismos no guardan relación con los hechos controvertidos, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento, este Tribunal desecha dicha prueba por impertinente.-Así se decide.-

4. Consignó junto con su escrito de contestación, planillas de depósitos realizados en la cuenta corriente del ciudadano FLAVIO RUMBOS N° 1021512079 del Banco Mercantil, que cursan insertos a los folios 109 al 115 del presente expediente. Al respecto observa este Tribunal, que la parte actora estando dentro de la oportunidad legal desconoció e impugnó dichos documentos; sin embargo, siendo que no consta en autos que las partes hayan acordado realizar el pago de los cánones de arrendamiento en la referida cuenta corriente, más aún cuando los montos depositados no se corresponden con el canon de arrendamiento acordado en el contrato, por lo tanto no pueden ser relacionados dichos depósitos con el pago de los cánones de arrendamiento objeto de la presente controversia, razón por la cual se desecha dicha prueba por impertinente. Así se decide.-

5. Consignó junto con su escrito de contestación, recibos de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, correspondientes a los meses de Enero, Febrero, marzo, abril, mayo y Julio de 2006, que cursan inserto a los folios 116 y 117 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que los cánones de arrendamiento a que se refieren los recibos de pago, no son objeto del presente juicio, razón por la cual se desecha dicha prueba por impertinente. Así se decide.-

6. Consignó junto con su escrito de contestación, copia simple de la misiva enviada por la Junta de Condominio de Residencias Virginia a Condominios Gerenciales Montalbán, C.A., que cursa inserta al folio 117 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no guarda relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se desecha por impertinente.-

7. Consignó junto con su escrito de contestación, constancias libradas por CONDOMINIOS GERENCIALES MONTALBAN, C.A., referentes al pago de las cuotas de condominio del inmueble objeto del presente inmueble, que cursan insertas a los folios 118 al 120 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no guardan relación con los hechos controvertidos, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento, razón por la cual se desecha por impertinente.-

8. Consignó junto con su escrito de contestación, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, que cursan insertas a los folios 121 al 124 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que a dicho documento ya le fue otorgado valor probatorio por haber sido promovido igualmente por la parte actora.-

9. Consignó junto con su escrito de contestación, copia simple del documento constitutivo de VIR 23.200, C.A y Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador de fecha 05/03/2009, que cursan insertos a los folios 125 al 153 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no guardan relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se desechan por impertinentes.- Así se decide.-

CAPITULO III
P U N T O P R E V I O
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA

Siendo que la apoderada judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tantos los hechos como en el derecho, incluida la cuantía de la demanda intentada en contra de su representada, considera este Juzgador que debe pronunciarse como punto previo lo atinente a la cuantía, ya que tal impugnación es parte del thema decidendum a resolver previamente por este Juzgado.

Al respecto observa este Juzgador, que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere insuficiente o exagerada, es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, en el sentido que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía; por lo tanto, no se puede inferir de la referida norma que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que debe agregar el elemento exigido como lo es el nuevo monto de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma que indica:
“…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente establecer el quantum, explicando las razones que lo llevan a considerar que la demanda debió ser estimada por la suma indicada por él.

En función de ello, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, así como la subsiguiente carga de demostrar tal afirmación, por lo que no habiendo el demandado aportado elemento probatorio en el cual se soportara el argumento de tal impugnación, se considera improcedente la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada, siendo procedente la estimación hecha por el accionante.- Así se establece.-

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.

Observa este sentenciador que la acción intentada es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO por falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009.-

Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo, alegó que por acuerdo verbal entre las partes se había acordado que desde el mes de Junio del año 2006, ella realizaría el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, por lo que posteriormente éstos pagos serían canjeados por un recibo otorgado por el arrendador correspondiente a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento, por lo tanto venía cancelando los recibos de condominio, pero que posteriormente el arrendador solicito a la administradora que se abstuviera de recibirle los pagos de condominio, por lo que continuó cancelando el arrendamiento en la cuenta corriente del arrendador N° 01050021491021512079 del Banco Mercantil.-

Dicho lo anterior, considera este sentenciador que la parte actora tiene la carga de demostrar la relación arrendaticia, siendo carga de la demandada demostrar el supuesto acuerdo realizado con el arrendador para pagar el condominio y que este correspondería al pago de los cánones de arrendamiento, así como la autorización del arrendador para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en su cuenta corriente del banco mercantil.-

Al respecto observa este Juzgador, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedó plenamente demostrada según contrato de arrendamiento celebrado entre las parte en fecha 15/05/2002, que cursa inserto al folio 9 y 55 del presente expediente, por haber sido presentado por ambas partes.-

Ahora bien, probada la relación arrendaticia objeto del presente juicio, correspondía a la arrendataria demostrar las afirmaciones de hecho efectuadas en su escrito de contestación, sin embargo, durante la secuela del proceso solo presentó los recibos de pagos de condominio y planillas de depósitos bancarios, sin que haya demostrado a través de prueba alguna el supuesto acuerdo verbal celebrado entre las partes, para reconocer el pago de condominio como pago de cánones de arrendamiento, ni demostró que el arrendador la haya autorizado para depositar los pagos de cánones de arrendamiento en la cuenta corriente N° 01050021491021512079, ni que los depósitos efectuados correspondían al pago de canon de arrendamiento alguno.-

En razón a lo anteriormente señalado, considera este Juzgador que no habiendo la parte demandada demostrado sus afirmaciones de hecho realizadas en su escrito de contestación, no puede este Juzgador considerar como equivalente al pago de canon de arrendamiento la cancelación por parte de la arrendataria de las cuotas de condominio, ni tampoco puede considerar que los depósitos efectuados en una cuenta corriente perteneciente al arrendador, correspondan al pago de canon de arrendamiento alguno, ya que no existe elemento probatorio alguno que relacione dichos pagos con los cánones de arrendamiento, por lo tanto, no habiendo la parte demandado demostrado el pago de los cánones de arrendamiento que se le demandan como insolutos, debe quien aquí decide declarar procedente la presente acción.- Así se decide.-

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue BIENES TIUNA, C.R.L. contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ. SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15/05/2002 entre los ciudadanos BIENES TIUNA, C.R.L. y la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ.- TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Apartamento Pent-House, N° 1 del Edificio Residencias Virginia, situado en la Avenida O’ Higgins, ubicado en la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.200,00), por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009, ambos inclusive, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,00) mensuales, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, así como los que se sigan venciendo a partir de Octubre de 2009 hasta la definitiva entrega del inmueble.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Abril de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las 12:05 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2009-004258
JRG/yul*