TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
151° y °199

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2009-003064
PARTE ACTORA: OFICINA CAPPUCCIO Y ASOCIADOS, C.A. siendo su última modificación inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 4-A de fecha 8 de julio de 1998.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PEDRO ALVAREZ, ROMULO PLATA y AGUSTIN BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.473, 122.393 y 54.286.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL TOSTA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 256.277.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDGARDO GONZALEZ MEDINA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 105.351.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda interpuesto por los apoderados judiciales de la parte actora, en el cual alegaron que consta de Documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda de fecha 31/05/1983, quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 23 y en el cual consta que nuestra representada adquirió el inmueble denominado Araguaney junto con el terreno donde esta construido integrado por apartamentos y locales comerciales situado en la Urbanización Bello Monte en Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda y que consta igualmente de contrato de arrendamiento privado de fecha 18/05/1961, que la Sociedad Mercantil Instituto de Crédito y Administración C.A., sucesora de Administradora Gutierrez C.A., sucesora de Dámaso Gutierrez dio en arrendamiento al ciudadano RAFAEL TOSTA, un apartamento distinguido con el Nº 6, ubicado en el Edificio Araguaney, situado en la calle Casiquiare Colinas de Bello Monte Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y que dicha relación arrendaticia comenzó a regir el 21/05/1961, que el referido contrato fue cedido en fecha 31/08/1983 sin reserva alguna a la Sociedad Mercantil PRADO C.A., a la Sociedad Mercantil OFICINA CAPPUCCIO & ASOCIADOS tal y como se evidencia de cesión estampada en el cuerpo del contrato y que ambas partes manifestaron que el canon mensual de arrendamiento sería la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,oo), que debía pagar el arrendatario puntualmente por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora; que el referido canon de arrendamiento fue modificado, variado e incrementado conforme a la Sentencia emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, Expediente Nº 01862 de fecha Trece (13) de Mayo de 1.999, por la cual a cuyo inmueble se le estableció un canon máximo mensual de arrendamiento de NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO SIN CENTIMOS (Bs. 92.565,00) siendo el plazo de duración del presente contrato un año fijo, que podrá ser prorrogado por un año más a voluntad conjunta de ambas partes. Ahora bien por cuanto el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio y agosto de 2009 inclusive, a razón de NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESETNA Y CINCO SIN CENTIMOS (Bs. 92.565,00) o su equivalente en bolívares fuerte de NOVENTA Y DOS CON CINCUENTA Y SIETE (Bs. F 92,57) por cada mes incumpliendo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, motivo por el cual se demanda al ciudadano Rafael Tosta por resolución de contrato de arrendamiento para que convenga el resolver el contrato, en pagar la cantidad de Trescientos Setenta Bolívares con veintiocho céntimos por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009, a razón de noventa y dos mil Quinientos Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 92.565,00).
Previo el régimen de distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 5 de octubre de 2009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve y se ordeno la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este tribunal al Segundo (2°) día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 13/10/2009, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, siendo librada la misma en fecha 27/10/2009.
En fecha 03/11/2009, la parte actora consigno los emolumentos al ciudadano Alguacil.
En fecha 12/11/2009, compareció el Alguacil y dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado y consignó recibo sin firmar.
En fecha 19/11/2009, la parte actora solicito la citación por medio de carteles, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 26/11/2009, siendo consignados en fecha 14/12/2009 y en fecha 26/01/2010, la secretaria dejó constancia de haber cumplido con la última formalidad de los carteles.
En fecha 11/02/2010, compareció el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado y contestó la demanda, en los siguientes términos:

Negó y contradijo la demanda, opuso la falta de cualidad del actor, por cuanto el inmueble involucrado en el objeto del litigio ha sido expropiado por la Alcaldía Metropolitana de Caracas mediante decreto, y solicitó oficiar a la Procuraduría Metropolitana a los fines de la expropiación. Solicitó una inspección judicial en las oficinas de la Procuraduría Metropolitana a efectos de hacer constar la efectiva expropiación del inmueble que habita nuestro defendido, me opongo a la medida de secuestro solicitada. Por último solicita en caso de verificarse esta falta de titularidad se oficie al Ministerio Público a efectos del ejercicio de la acción penal por la presunta comisión de fraude procesal.

Estando en la oportunidad para promover pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho siendo admitidas por auto de fecha 15 de marzo de 2010.

DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la Parte actora:
1) Contrato de Arrendamiento celebrado privadamente en fecha dieciocho (18) de Mayo de 1.961, y la cual comenzó a regir el 21 de mayo de 1.961, que la Sociedad Mercantil INSTITUTO DE CREDITO Y ADMINISTRACIÓN C.A, sucesora de administradora Gutiérrez C.A. sucesora de Dámaso Gutiérrez dio en arrendamiento al ciudadano RAFAEL TOSTA, titular de la cedula de identidad N° 256.277, quien es mayor de edad, de este domicilio, sobre el inmueble objeto de la presente controversia, constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 6, ubicado en el Edificio Araguaney, situado en la Calle Casiquiare Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda. Dicho contrato de arrendamiento fue cedido en fecha Treinta y Uno (31) de Agosto de 1.983, sin reserva alguna y con todos su derechos, acciones y obligaciones por la Sociedad Mercantil PRADO C.A., a la Sociedad Mercantil OFICINA CAPPUCCIO & ASOCIADOS con amplitud. Al respecto, este Tribunal observa que durante todo el transcurso de la presente litis, el representante judicial de la parte demandada no desconoció, impugnó o tachó de falsedad el documento de fecha cierta objeto de análisis, a pesar que tanto la ley sustantiva civil, así como la adjetiva le consagran en favor del derecho a la defensa de sus representados una serie de medios de defensa para desvirtuar el valor probatorio de este documento, más aún tomando en consideración que durante el acto de litis contestación y en su escrito de promoción de pruebas. En tal sentido establecen los artículos 429, 438 y 444, del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil:

“…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes…”

“…La tacha de falsedad se puede proponer en juicio civil, ya sea como objeto principal de la causa, ya incidentalmente en el curso de ella, por los motivos expresados en el Código Civil…“
“…Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe público, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado...”
“…El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación…”

Por lo que una vez realizado el análisis exhaustivo del contrato de arrendamiento bajo estudio y aplicadas al mismo las normas jurídicas in comento, este Tribunal considera que se debe apreciar positivamente el mencionado convenio y otorgarle pleno valor probatorio en base a los hechos narrados y las normas de ley antes transcritas. ASÍ SE DECIDE.-

2).- Promovió los recibos en original que por Cánones de Arrendamiento dejo de cancelar la demandada correspondiente a los meses de Mayo de 2.009 hasta Agosto de 2009 ambos meses inclusive, a razón de NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON 57/100, (Bs. 92,57), los cuales cursan insertos en autos al Cuaderno Principal, desde el folio 24 al folio 27, al respecto observa este tribunal que constituyen originales de documentos privados, que no están suscritos por el obligado tal y como lo exige el articulo 1368 del código civil, aunado al hecho de que estos instrumentos violentan el “el principio de alteridad” que rige en materia probatoria, según el cual, “nadie puede fabricarse su propia prueba” razones suficientes para que este tribunal los deseche conforme lo dispone el articulo 509 del código de procedimiento civil ASÍ SE DECIDE.
No puede este tribunal dejar de advertir a la parte actora promovente de este medio probatorio, que la distribución de la carga probatoria esta claramente consagrada en los artículos 1354 del Código Civil, y 506 del código de procedimiento civil y no dejan lugar a duda alguna; de tal manera que la parte que alegue el incumplimiento de una obligación lo que le corresponde es probar la existencia de la obligación, (no tiene que probar el incumplimiento como lo pretende la parte actora); mientras que la parte que alegue el cumplimiento debe demostrar el pago o el hecho extintivo que lo libera de esa obligación. Así se decide.

3).- En referencia a las copias simples del titulo de propiedad que consta en autos, el que aparece como vendedor es el ciudadano Pedro Elías Sequera Tamayo, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cedula de identidad nro. 225.667 y como comprador la sociedad mercantil Inversora 9 de Mayo S.R.L., originalmente constituida en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda el 17 de mayo de 1.983 bajo el numero 71, tomo 54 –A-Sgdo, el edificio denominado ARAGUANEY, junto con el terreno donde esta construido, integrado por apartamentos y locales de comercio situado en la urbanización Bello Monte, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda. Dicho instrumento constituye reproducción fotostática simple de un documento publico de los que se refiere el articulo 1357 del código civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia, el valor de plena prueba que le otorga el articulo 1384 del código civil. ASÍ SE DECLARA.

4) Contrato de administración privado en original entre la sociedad mercantil inversora 9 de mayo C.A., en su carácter de propietaria de el edificio denominado ARAGUANEY, junto con el terreno donde esta construido, integrado por apartamentos y locales de comercio situado en la urbanización bello monte, jurisdicción del distrito Sucre del Estado Miranda. representada por su presidente Carmelo Capuccio titular de cedula de identidad 6.015.593, y la OFICINA CAPPUCCIO & ASOCIADOS, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día Trece (13) de Julio de 1.965, quedando anotada bajo el Nro. 63, Tomo: 3-A, y posteriormente reformado el documento constitutivo y estatutos sociales de la Compañía quedando registrada en fecha Ocho (08) de Julio de 1.988, bajo el N° 10, tomo 4-A-Pro, por ante el mismo Registro Mercantil observa este Tribunal por cuanto dicho contrato es de los denominados privados, los cuales no surten efectos erga onmes, si no entre las partes que nada involucra, afecta o favorece a la demandada, dicho instrumentos se desecha conforme a las reglas del artículo 1.368 del Código Civil, por emanar de una sola parte y ASÍ SE DECIDE.

5) Promovió la cesión del contrato de arrendamiento nota estampada en el mismo cuerpo del contrato es decir al dorso, la cual fue cedido en fecha 31 de agosto de 1983, sin reserva alguna y con todos sus derechos, acciones, y obligaciones por la sociedad mercantil PRADO C.A., a la sociedad mercantil OFICINA CAPUCCIO Y ASOCIADOS. Por lo tanto los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento se transmitieron por vía de cesión al arrendador del inmueble de autos. La cesión ocurrida sobre el contrato de arrendamiento que hoy se pretende resolver, no es más que el traslado que se hace a favor de una persona del derecho personal que se tiene contra alguien, pues la cesión en si misma es un contrato meramente consensual. Por otra parte ha de considerarse que en virtud de la cesión, el deudor cedido esta frente al cesionario en la misma situación de derecho que lo vinculaba a su primitivo acreedor, esto es que la cesión de un crédito, de un derecho o de una acción, tiene como único efecto la sustitución del acreedor primitivo por uno nuevo, dentro de las mismas condiciones derivadas del contrato cedido. En tales casos, el contrato de cesión se reputa celebrado con arreglo a los requisitos esenciales para la validez de todo contrato y en principio solamente surte efecto entre las partes y no daña ni aprovecha a los terceros sino en los casos previstos por la Ley. Ello significa que, frente a los terceros la cesión de crédito no surte efecto sino cuando la misma haya sido notificada al deudor cedido y la finalidad de la notificación tiene por objeto ampararlo a fin de que se sepa cuando su pago es válido y lo libere de su obligación, lo cual se infiere de lo dispuesto en el artículo 1550 del Código Civil.

“Artículo 1550.- “El cesionario no tiene derecho contra tercero sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.”

Es así que la Ley no ha establecido ninguna formula sacramental para que se cumpla la notificación del deudor cedido, admitiéndose por tanto, todas aquellas que, de manera inequívoca, conduzcan a establecer que el deudor tuvo conocimiento cierto del cambio ocurrido en la relación contractual, por lo tanto debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba y ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al alegato que realizó la parte demandada relacionado con que la parte actora no le había notificado la cesión del contrato de arrendamiento, tal circunstancia no afecta los efectos de la cesión ya que por imperio del articulo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el nuevo propietario se subroga como arrendador en el contrato de arrendamiento; sin embargo, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, ha establecido en reiterada, pacifica y constante jurisprudencia que ante la falta de notificación de la cesión del contrato, debe tenerse como tal la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda. ASI SE ESTABLECE.-
Pruebas de la parte demandada:
1)Durante la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada no demostró en modo alguno hecho extintivo de la obligación ni el pago puntual de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses desde Mayo hasta Agosto de 2009 a razón de NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE (Bs. 92,57), por cada mes tal como lo exige los artículos 1354, del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que la parte demandada no desvirtuó las pretensiones accionadas, siendo que, ante la falta de la debida prueba por su parte, por lo tanto, al no haber quedado probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad la acción propuesta se hace procedente, y consecuencialmente la presente demanda debe prosperar. ASÍ SE DECIDE.-
2) En relación al particular segundo del escrito de pruebas de la parte demandada, el Tribunal observa que la prueba de informes, no es el medio idóneo para demostrar el estado de afectación y/o expropiación del inmueble objeto del presente litigio, en virtud de ello se niega la misma por impertinente.-
Con respecto al particular tercero del escrito de pruebas de la parte demandada, el Tribunal niega la admisión de la misma en virtud de que no consignó copia simple de la cesión ni suministró los datos acerca del contenido de la cesión objeto de la prueba de exhibición.-
Con relación al particular cuarto del escrito de pruebas de la parte demandada, el tribunal niega la admisión de la misma por impertinente en virtud de que dicho apoderado no índico que hecho pretende probar con dicha prueba. ASÍ SE DECIDE.-
Antes de adentrarse sobre el fondo del asunto controvertido, éste Órgano Jurisdiccional pasa a dilucidar como punto previo, la oposición ejercida en fecha 18 de marzo de 2010, por la representación judicial de la parte demandada, en contra del auto de admisión dictado por éste Juzgado en fecha 15 de marzo de 2010, y al respecto observa:

La oposición a las probanzas como medio de defensa, es un derecho concedido y constitucionalmente recogido en nuestra carta fundamental. Ello implica que así como las partes tienes ese derecho consagrado en nuestros textos legales, también involucra una serie de pautas, como lapsos y términos perentorios, que la misma ley ordena y regula. Pues no estar normado por nuestro ordenamiento jurídico, constituiría un relajo tantos para los administrados usuarios, creándose un caos social, así como para los Órganos investidos de autoridad, cuya función primordial es administrar justicia.
Ahora bien, en estos tipos de procedimientos breves, la ley no determina el momento y el lugar en que deben providenciarse las pruebas, para que las partes puedan oponerse a las promovidas por su contraparte, como si lo establece en los juicios ordinarios en su artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. Basta que las pruebas sean traídas a los autos en el juicio breve, para que el Juez en atención a ellas, sin hacer un juicio apriorístico de las probanzas, dictar las providencias respectivas en cada caso; es decir, si demandado las produjo primero o si el hizo de segundo, no importa el orden, sino que deben ser admitidas o rechazadas por el Tribunal y contra ésta decisión es recurrible, si la misma produciría en gravamen irreparable.
En el caso de autos, hacer oposición a las probanzas que ya fueron admitidas para su análisis en la definitiva, resulta ineficaz por cuanto son instrumentos probatorios y cuya desvirtuabilidad tiene un tratamiento distinto al de la oposición, como aquellos verbigracia, la deposición de un testigo, la práctica de una inspección judicial, entre otras y esos documentos fueron producidos con el libelo de demanda, cuyo desconocimiento le precluyó para la parte impugnante, como lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimientos Civil, a excepción del documentos que riela a los folios 82 y 83 del presente expediente, por cuanto es un documento privado producido por el propio actor, el cual no produce efectos erga omnes, en virtud que emana de la misma parte actora, el cual se rechaza y no se le otorga valor probatorio alguno.
Resuelto el anterior punto previo, este Órgano Jurisdiccional se adentra al fondo del asunto controvertido y al respecto observa:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Bajo los hechos expuestos por el actor y las defensas opuestas a éste por la demandada, debe indubitablemente esta Juzgadora pasar a dirimir la controversia aquí planteada de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Procesal Civil, basando su fallo en el análisis elaborado al escrito libelar, la contestación a la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes, elementos procesales éstos que nos permitirán dilucidar el thema decidendum y proferir una decisión de merito ajustada a derecho.-

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DE LA FALTA DE CUALIDAD.

Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso el Tribunal para decidir observa, que en el escrito de contestación de la demanda, y en la diligencia de fecha 15/03/2010 formulada por la parte demandada, se opuso la falta de cualidad de la parte actora, defensa esta que este Sentenciador resolverá antes de pronunciarse al fondo de la presente demanda, bajo los siguientes términos:
De esta manera, este tribunal pasa a determinar a la luz de la doctrina y de las pruebas aportadas por la representación de la parte actora, si la misma tiene la cualidad que se atribuye.-
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.-
Al respecto el autor Luis Loreto señala lo siguiente: “… El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (…) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona de la demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”
De igual manera, respecto a la falta de cualidad, el autor patrio Arístides Rengel Romberg señala lo siguiente:
“… La legitimación es la cualidad necesaria de las parte. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés Jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”.

De conformidad con la doctrina señalada, este juzgador, a la luz de la probanza hecha por la parte accionante, tiene la obligación de determinar la relación causal entre la persona del actor concretamente considerada y la persona a quien la ley concede la acción, en tal sentido se hace necesario citar el contenido del articulo11 y 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza lo siguiente:
Artículo 11 :
A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Único:
Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
Artículo 20 :
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario ¬arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley.
Dicho esto quien aquí sentencia aprecia que la representación judicial de la parte actora, consigna a los autos el documento de venta. donde el ciudadano Pedro Elías Sequera Tamayo, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. 225.667 en su carácter de vendedor y como comprador la sociedad mercantil Inversora 9 de Mayo S.R.L., originalmente constituida en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda el 17 de mayo de 1.983 bajo el numero 71, tomo 54 –A-Sgdo, el edificio denominado ARAGUANEY, junto con el terreno donde esta construido, integrado por apartamentos y locales de comercio situado en la urbanización bello monte, jurisdicción del distrito sucre del Estado Miranda. Documento este que no fue atacado por la parte demandada en la secuela del presente juicio, de tal manera que sustentándonos en los artículos antes transcritos se aprecia que la ley de arrendamiento inmobiliarios le concede la acción, entre otros, al propietario del inmueble objeto del presente debate, en consecuencia la cualidad de la parte actora esta plenamente demostrada y por ende es forzoso para este tribunal declarar sin lugar la defensa perentoria argumentada por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.

Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso el tribunal para decidir observa, la demandante demostró la relación arrendaticia existente con la parte demandada a través del documento de propiedad, contrato de arrendamiento y la cesión del mismo, mientras que la parte demandada no demostró en modo alguno el hecho extintivo de la obligación, ni el pago puntual de las pensiones de arrendamiento, tal como lo exigen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

El artículo 1.592° del Código Civil, dispone:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
(..omissis). 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Esta norma debe concatenarse con los artículos 1159, 1167, 1264, y 1616 ejusdem que establecen:

Artículo 1.159°
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Articulo1167°
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.616°
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Cabe destacar a este respecto:

“(…) el Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusula aceptadas y por la consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para algunas de las partes (…)” HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE” Tomo II, 467, pag 4)

El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que la parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civi,l al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, las obligaciones que contrajo la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos; los cuales no demostraron en la secuela de esta juicio, por lo tanto, la parte demandada incurrió en la causal de resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. ASÍ SE DECIDE.

En relación con la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento, tal circunstancia no afecta los efectos de la cesión, ya que por imperio del articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario se subroga como arrendador en el contrato de arrendamiento; sin embargo la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, ha establecido en reiterada, pacifica y constante jurisprudencia que ante la falta de notificación de la cesión del contrato, debe tenerse como tal la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda..
Por otra parte, el actor al adquirir un inmueble mantuvo el arrendatario en las mismas condiciones del anterior arrendador; y en el libelo reclamó que el pago de arrendamiento no lo había realizado la parte demandada en los términos convenidos en el contrato, por lo tanto dio cumplimiento a lo convenido por las partes al contratar tal y como lo dispone el articulo 20 ejusdem. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al pedimento que hace la parte actora de que la parte demandada sea condenada a pagarle las pensiones de arrendamiento no pagadas correspondiente a los meses Mayo, Junio, Julio, y Agosto de 2009, a razón de Noventa y Dos con Cincuenta y Siete Bolívares (92,57 Bs.). En consecuencia la parte demandada debe ser condenada a pagar los cánones anteriormente demandados. ASÍ SE DECIDE.
En lo atinente a lo señalado por la parte demandada en cuanto a la existencia de un fraude, éste Tribunal considera que no se aprecia la existencia de dicha denuncia, toda vez para que éste Organo Jurisdiccional pueda declararlo debe palmariamente palparse y de fácil apreciación, como lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia, lo cual conlleva inexorablemente a desechar dicho argumento, advirtiéndole a la parte denunciante que deberá interponer tal acción por los trámites del juicio ordinario ante los Órganos respectivos, si a sí lo considere.
En cuanto a los honorarios profesionales demandados, éste Tribunal considera que no constituye una suma líquida y exigible, y que la misma va a depender del resultado definitivo y no pueden demandarse apriorísticamente. En consecuencia, se desechan los honorarios de abogados demandados y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243, y 509, del Código de Procedimiento Civil y habiendo demostrado la parte accionante conforme a lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil, en cuanto al incumplimiento de pagado del demandado, la demanda deberá declararse parcialmente con lugar y así debe ser declarada.

DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil OFICINA CAPPUCCIO & ASOCIADOS contra el ciudadano RAFAEL TOSTA, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
Segundo: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha dieciocho (18) de Mayo de 1.961, sobre el inmueble objeto de la pretensión, constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 6, ubicado en el Edificio Araguaney, situado en la Calle Casiquiare, Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda.
Tercero: Como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
i) Entregar a la demandante el inmueble arrendado constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 6, ubicado en el Edificio Araguaney, situado en la Calle Casiquiare Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda, totalmente libre de bienes y personas en el mismo estado de conservación en el cual lo recibió.
ii) Pagar a la demandante la cantidad Trescientos Setenta Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. 370,28), por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas correspondientes a los meses desde Mayo hasta Agosto de 2.009 inclusive.
iii) Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
REGISTRESE y PUBLIQUESE. DÉJESE COPIA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los seis (26) días del mes de Abril de 2010 del año dos mil diez (2010). Año 190° y 150°.-

LA JUEZ
ABG. IRENE GRISANTI CANO

LA SECRETARIA ACC.,
ABG. ROSA VILLAMIZAR

En esta misma fecha siendo las 9:00 a.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA ACC.,
ABG. ROSA VILLAMIZAR

IGC/