TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, Once (11) de Agosto de Dos Mil Diez (2010)
200º y 151º

ASUNTO: AH13-R-2006-000029
ASUNTO ANTIGUO: 2006-30.386
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
RECURSO CIVIL-FUERA DE LAPSO
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadanas TIRZA IBARRA MEZA e INGRID ELISA SEGURA IBARRA, venezolanas, mayores de edad y titulares de la Cedulas de Identidad Números V-1.259.530 y V-3.085.316, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 29.566, 31.267 y 29.833, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANA BEJARANO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Número V-3.344.887.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano MAXIMILIANO C. MÁRQUEZ YÉPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 65.226.
MOTIVO: DESALOJO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda interpuesto ante el Circuito Judicial Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas y distribuido como fue, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 11 de Marzo de 2005, por los trámites del juicio breve.
En fecha 29 de Marzo de 2005, el Alguacil del A Quo dejó constancia de haber citado a la ciudadana ANA BEJARANO en su carácter de parte demandada y a quien entregó senda compulsa librada en su persona, firmándola a tal efecto.
En fecha 31 de Marzo de 2005, se recibió escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas, por la ciudadana ANA BEJARANO asistida de abogados.
En fecha 07 de Abril 2005, la parte demandada asistida de abogada, presentó escrito de pruebas, el cual fue providenciado en fecha 11 de Abril de 2005 negándose la prueba de experticia solicitada, por resultar la misma impertinente. En esta misma fecha, la parte actora presentó escrito mediante el cual contradice las cuestiones previas opuestas.
En fecha 14 de Abril de 2005, la parte demandada asistida de abogado apeló de la negativa de la prueba de experticia solicitada, la cual fue oída en un solo efecto el día 15 del mismo mes y año y se instó a la parte a consignar los fotostatos respectivos.
En fecha 05 de Mayo de 2005, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
En fecha 06 de Mayo de 2005, la parte demandada consignó fotostátos a fin que sean remitidos a la alzada y presentó escrito de alegatos; asimismo otorgó poder apud-acta al abogado FRANCISCO SANDOVAL, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 42.442.
En fecha 16 de Mayo de 2005, el A Quo remitió bajo oficio N° 102, las copias certificadas al Tribunal de Alzada y ordenó la notificación del abocamiento ocurrido en el juicio por cuanto la causa se encontraba en estado de sentencia definitiva.
Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2005, el A Quo se declaró competente para decidir el presente asunto en atención a la cuestión previa opuesta por incompetencia y ordenó la notificación de las partes.
Notificadas como fueron las partes, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de regulación de competencia y en fecha 04 de Abril de 2006, el A Quo ordenó expedir copias certificadas para dar cumplimiento a lo establecido en el Articulo 71 del Código de Procedimiento Civil y acordó remitirlas al Tribunal de Alzada, una vez constaran los fotostatos respectivos.
En fecha 18 de Abril de 2006, el A Quo se abstuvo de dictar sentencia definitiva en la presente causa por cuanto la regulación de competencia planteada no había sido resuelta.
En 19 de Junio de 2006, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito declaró competente al Juzgado Séptimo de Municipio para seguir conociendo del juicio por lo que en fecha 19 de Julio de 2006, se fijó el tercer (3er) día siguiente, para que comenzaran a transcurrir los cinco (5) días para dictar sentencia.
En fecha 19 de octubre de 2006, el Juzgado Séptimo de Municipio dictó sentencia definitiva que declaró improcedente las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, improcedente la pretensión de desalojo intentada por la parte demandante; procedente la pretensión subsidiaria de resolución de contrato de arrendamiento.
Notificados como fueron ambas partes de la sentencia dictada, la parte demandada apeló de la misma, la cual fue oída en ambos efectos y se ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado Tercero Civil, Mercantil y del Transito quien de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil fijó el Décimo (10º) día siguiente para dictar sentencia.
En fecha 26 de Noviembre de 2008, la parte demandada confirió poder apud-acta al abogado MAXIMILIANO MÁRQUEZ YÉPEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Número 65.226.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal para ello, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificarla a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito de demanda la parte accionante alega que sus representadas son propietarias de un inmueble constituido por el Edificio Torre El Bosque, ubicado en la Avenida Principal del Bosque, Municipio Chacao, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, el cual se encuentra construido sobre una parcela de Un Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (1.244 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con parcela N° 069 de la Urbanización El Bosque; SUR: Con la Avenida Arboleda de la misma Urbanización, ESTE: Con la Avenida El Bosque, la cual es otro de sus frentes y OESTE: Con la Parcela Nº 069; el cual pertenece a sus mandantes según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de Diciembre de 1999, bajo el N° 48, Tomo 8, Protocolo Primero, y que está constituido por una serie de oficinas, apartamentos y locales comerciales, destinados en alquiler por sus mandantes.
Señaló que dentro de los inquilinos existe o existía un contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana ANA BEJARANO, sobre el Apartamento distinguido con el Nº 203, ubicado en el Segundo (2°) Piso del Edificio, el cual tiene un área de Noventa y Seis Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (96,60 mts2) siendo el canon de arrendamiento por el monto hoy equivalente de Doscientos Seis Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs.F 206,49) mensuales, cantidad que debía ser pagada durante los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes.
Alegó que la ciudadana ANA BEJARANO, en su condición de inquilina del inmueble antes identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004, así como el canon relativo al mes de Enero de 2005, manifestando que han agotado todas las gestiones amistosas para su pago, motivo por el cual en nombre de sus representadas procede a demandar a la ciudadana ANA BEJARANO, a fin que convenga o en su defecto sea condenada en la desocupación del inmueble objeto de la relación arrendataria, así como el pago de las pensiones de arrendamiento adeudadas por concepto de daños y perjuicios, causados desde el mes de Febrero al mes de Diciembre de 2004, el canon de arrendamiento del mes de Enero de 2005, así como las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, los daños y perjuicios derivados de dicha obligación, así como las costas y costos del proceso.
Fundamentó su pretensión en los Artículos 1.167, 1.264 y en Ordinal 2° del Articulo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la cuantía de la presente causa en la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00).
La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, considerando que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente, por efectos de estar bajo el imperio de una relación arrendaticia por tiempo determinado, de conformidad a lo dispuesto en el Segundo Aparte del Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, demandó como pretensión subsidiaria, la resolución del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de pago de los cánones correspondientes a los meses de Febrero a Diciembre de 2004, así como el canon del mes de Enero de 2005, visto el incumplimiento contractual en el pago puntual y oportuno a que se encuentra obligada y, consecuencialmente, a la entrega del mismo libre de cosas y personas, así como al pago de los daños y perjuicios contractuales consistentes en el pago de los meses de Febrero a Diciembre de 2004, el mes de Enero de 2005 y las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, además de las costas y costos del presente proceso.
Fundamentó su pretensión subsidiaria en los Artículos 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma hoy equivalente de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00).
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Así las cosas, el Tribunal observa de autos que conforman el presente expediente que cumplida como ha sido la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, como punto previo opuso las siguientes cuestiones previas, la falta de legitimidad del actor, el defecto de forma de la demanda y la incompetencia del Tribunal.
Siendo la oportunidad legal correspondiente de acuerdo a lo establecido en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contestó la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte actora tanto la principal como la subsidiaria: Negó tener relación arrendaticia con las accionantes; que su relación es solo con su arrendadora a quien le paga de la forma expresamente convenida con ella; negó deber los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004 y Enero de 2005; que la relación arrendaticia se modificó por acuerdo con el arrendador a quien procedió a pagarle y éste ha aceptado su pago anual, por lo que se ha producido un cambio en la relación contractual y en caso de estar insolvente en esos meses, aún no esta insolvente en dos cánones, por lo que es improcedente el desalojo.
Manifestó que ha pagado reparaciones y mantenimiento del inmueble a las que se ha negado el arrendador injustificadamente y que le corresponden de acuerdo a la Ley; que los inquilinos han tenido la necesidad de constituir una Asociación Civil para poder organizar y pagar gastos que correspondían al arrendador; que desde el año 1976, los inquilinos han pagado por concepto de mantenimiento del Edificio, artículos de limpieza, bolsas de basura del Edificio; mantenimiento y reparaciones de las bombas de agua; lavado y limpieza y otras, cuyo monto asciende al cambio por la reconversión monetaria a Dos Mil Seiscientos Cuarenta y Siete Bolívares (Bs.F 2.647,00); que el servicio general de agua del propio Edificio, fue pagado por todos los inquilinos incluyéndose ella, lo que significa una erogación superior a los montos reclamados como supuesta deuda del arrendamiento, que sumado a los conceptos antes mencionados, se excede en más de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 750,00) aproximadamente, a la deuda que por concepto de arrendamientos se le está reclamando.
Reclamó y compensó el monto de intereses adeudados generados por la cantidad hoy equivalente de un Mil Ciento Cuatro Bolívares (Bs. 1.104,00) cuyo cambio por la reconversión monetaria equivale a Un Bolívar con Diez Céntimos (Bs.F 1,10) correspondiente a tres (3) meses de depósito de garantía desde el 01 de Mayo de 1976 hasta el 31 de Diciembre de 1991 y su garantía (deposito), ya que nunca fue devuelta y desde la fecha 31 de Diciembre de 1991 el monto de los intereses adeudados generados es por la cantidad de Diecinueve Mil Cuatrocientos Noventa y Cuatro Bolívares (Bs. 19.494) cuyo cambio por la reconversión equivale a Diecinueve Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs.F 19,49), ya que hasta la presente fecha no se ha informado de la entidad bancaria donde se encuentra depositada dicha suma.
Adujo que, en caso de que procedan los alegatos presentados, se ampara en la execeptio non adimpletti contractus, invocando el Artículo 1.168 del Código Civil porque existen reparaciones que son obligatorias por parte del arrendador, que éste no ha cumplido como ha debido y que le impiden disfrutar plenamente del inmueble arrendado.
Concluye aduciendo que por todo lo expuesto solicitó se declare sin lugar la presente demanda y se condene en costas a la parte demandante.
Explanados los términos de la controversia, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre las defensas previas opuestas por el apoderado judicial de la parte accionada, y al respecto observa:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
En el acto de contestación de la demanda dicho apoderado procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los Numerales 2º y 6º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la parte actora y al defecto de forma de la demanda, y en vista que el Artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, queda en consecuencia a cargo de esta Instancia sólo verificar mediante la presente decisión lo relativo a la procedencia o no de la pretensión opuesta, previo el análisis del material probatorio traídos a los autos, y al respecto observa:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Reproduce la representación actora el poder que riela en autos, observando esta Alzada que el mismo versa sobre una copia simple que al no ser impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna según lo contemplado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme a lo estatuido en los Artículos 150, 151 y 154 eiusdem, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Promovió copia fotostática del instrumento de relativo a la partición de comunidad hereditaria homologada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Estado Lara, en fecha 10 de Marzo de 1999, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de Diciembre de 1999, bajo el Nº 48, Tomo 8, Protocolo Primero, la cual al no ser impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna de acuerdo con el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que el bien inmueble de marras le fue adjudicado en propiedad a la parte actora, y así se declara.
Copia fotostática de la Resolución N° 001589, realizada sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 08 de Febrero de 2001, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual0 le fijó un canon de alquiler por la cantidad hoy equivalente de Mil Seiscientos Cincuenta y Un Bolívares con Noventa y Seis Céntimos (BS.F 1.651,96); la cual si bien se tiene como fidedigna conforme a lo pautado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue cuestionada en forma alguna por el adversario, no se aprecia en derecho puesto que el canon de arrendamiento no se encuentra sometido a controversia, y así se decide.
En la fase probatoria, no promovió prueba alguna.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Reprodujo e hizo valer el mérito probatorio de los autos y la confesión del querellante, quien actúa como apoderado de las propietarias del inmueble y no como arrendadoras; de lo cual el Tribunal observa en cuanto al mérito de los autos que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, sostenido en la actualidad, al precisar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido a este respecto un medio probatorio susceptible de valoración, resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.
En relación a la confesión de la representación querellante, observa el Tribunal que del poder otorgado a los abogados actores, no se desprende en ninguna forma de derecho que ellos estén facultados expresamente ni sean personas capaces de obligarse en nombre de su poderdante en el asunto que recae en particular, tal como lo pautan los Artículos 1.401 y 1.405 del Código Civil, para que sus dichos puedan hacer plena prueba en contra de aquéllas, por lo que el alegato en comento inevitablemente se declara improcedente, y así se decide.
Trajo copia simple de Sentencia dictada en fecha 21 de Septiembre de 2004, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de demostrar la falta de cualidad de las demandantes; la cual si bien se valora en toda su eficacia probatoria por haber sido emanada de un funcionario competente para ello. Sin embargo, esta Alzada no la aprecia en derecho por cuanto lo relativo a la cualidad de las accionantes fue opuesta como cuestión previa y resuelta a favor de dichas ciudadanas por el A Quo mediante un pronunciamiento que no tiene apelación conforme lo previsto en el Artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no hay prueba de legitimidad activa que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.
Consta original de un contrato de arrendamiento, suscrito entre la ADMINISTRADORA VENEZOLANA, C.A. y la ciudadana ANA ZORAIDA BEJARANO MARÍN de fecha 01 de Mayo de 1976, del cual se evidencia que no se corresponde al inmueble objeto de la presente controversia ni fue ratificada por la tercera ajena a la relación procesal, por lo cual es desechado del juicio, y así se decide.
Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ANA ZORAIDA BEJARANO MARÍN y la Empresa C.Z.P., ADMINISTRACIONES, C.A., de fecha 31 de Diciembre de 1991, el cual versa sobre el inmueble de marras identificado Ut Supra, opuesto por la representación demandada a fin de demostrar la falta de cualidad de las demandantes; del cual el Tribunal observa en lo relativo a este último punto en particular que tal cualidad fue resuelta a favor de dichas ciudadanas conforme se determinó Ut Supra. Sin embargo, tomando en consideración la tradición de la relación obligacional si bien comenzó en fecha 31 de Diciembre de 1991, con una Empresa ajena a esta relación procesal, también es cierto que las demandantes por efecto de la adjudicación del inmueble de marras se subrogaron en la misma a partir del día 20 de Diciembre de 1999; por lo cual dicha prueba se valora como documento privado a tenor de lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia que el alquiler bajo estudio por imperio de la Ley inició en fecha cierta por el término de un (1) un año que venció el día 31 de Diciembre de 1992, y siendo que a los autos no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que una de las partes le haya notificado a la otra su voluntad de darlo por resuelto al vencimiento del término fijo, se prorrogó automáticamente por un período igual de un (1) año que culminó el día 31 de Diciembre de 1993, conforme la Cláusula Tercera, y así se decide.
Del mismo modo se observa que al haber continuado la demandada en el inmueble sin oposición de su arrendataria se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción a partir del día 01 de Enero de 1994, ya que nada riela en contrario a los autos; por lo cual es inevitable calificar el contrato bajo estudio como una relación obligacional a tiempo indeterminado, y así queda establecido.
Constan en el presente expediente tres (3) facturas libradas por la Empresa Venerar Ascensores, C.A., contra la Asociación Civil Torre del Bosque, a las cuales se les adminiculan los recibos cursantes a los folios 60 al 74 del expediente, por conceptos de pagos por servicios; y siendo que las primeras emanan de una tercera ajena a la relación procesal que no vino a juicio a ratificar sus contenidos mediante la prueba testimonial tal como lo pauta el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso y en vista que de los referidos recibos no se evidencia quien realizó los pago ni quien los recibió, lo cual, conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, es obvio que versan sobre papeles domésticos de carácter privado que no hacen fe a favor de quien los produjo, ya que este tipo de instrumentos solamente pueden hacer fe a favor del promovente cuando enuncian formalmente un pago que el deudor le ha hecho al acreedor o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor de tal acreedor; y no siendo este el caso la consecuencia legal de esta circunstancia es desecharlos del proceso, ya que no fueron traídos a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la Ley, y así se decide.
Consta copia simple de planilla de depósito Nº 12542114 de Corp Banca, C.A., Banco Universal, de fecha 20 de Abril de 2001, por un monto hoy equivalente de Once Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 11,60) a favor del Cuerpo de Bomberos del Este, por parte de Asociación Civil Torre del Bosque, al cual se le adminicula un Informe Técnico, de fecha 24 de abril de 2001, emanado de dicho cuerpo de bomberos; y siendo que de su revisión no prueban, en primer lugar quien realizó tal depósito ni por que concepto y en segundo término el mencionado informe aunque emana de un funcionario público en el desempeño de sus funciones en la Administración Pública, tampoco aporta elementos de juicio que prueben el gasto que alega haber sufragado la parte demandada, por lo tanto tales instrumentales quedan desechadas del proceso ya que no ayudan a resolver el thema decidendum, y así se decide.
Consta informe sobre reparaciones realizadas por parte de la Empresa Venemar Ascensores, C.A., a nombre de la Junta de Condominio y/o Propietarios del Edificio Torre El Bosque, de fecha 09 de Marzo de 2005 y notificación de fecha 10 de Marzo de 2005, realizada por la primera a la segunda de las mencionadas, de fecha 10 de Marzo de 2005, y en vista que tales instrumentales emanan de terceros que no son partes en el juicio, que no comparecieron al juicio a fin de ratificar sus contendidos mediante la prueba testimonial, carece de eficacia probatoria, conforme a lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual quedan desechadas del proceso, y así se declara.
Constan a los folios 85 al 141 del expediente recibos de pagos, facturas emanadas de las Empresas Tiendas Quimi Es, C.A., Ferretería El Vaquiro, Materiales El Picacho, C.A., Racavi, C.A., Electrosan, C.A., Ferretería Carrizal, Ferretería EPA, Materiales Eléctricos Sobi, S.A., Salazar & Sánchez, C.A., Bloquera y Materiales de Construcción Minabloc, C.A., Materiales de Plomería Sam, C.A., Ferretería y Materiales Castro, C.A., Ferretería Carrizal , C.A., Ferretería Primera, S.R.L., Ferretotal, Venezolana de Yeso Decorativo, S.A., Taller Metalúrgico Crispar, S.R.L., Cristalería Fran-Jos, S.R.L., relación de servicios de agua, relación de cuotas de colaboración, relación de gastos del Edificio Torre Del Bosque, Estado de Cuenta y Comunicaciones emanadas de la Sociedad Civil Torre del Bosque, de lo cual se observa:
En cuanto a los recibos de pago, relación de servicios de agua, relación de cuotas de colaboración, relación de gastos del Edificio Torre Del Bosque, Estado de Cuenta y Comunicaciones emanadas de la Sociedad Civil Torre del Bosque, se infiere que versan sobre papeles o domésticos de carácter privado que no hacen fe a favor de quien los produjo, ya que este tipo de instrumentos solamente pueden hacer fe a favor del promovente cuando enuncian formalmente un pago que el deudor le ha hecho al acreedor o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor de tal acreedor; y no siendo este el caso entre las arrendadoras subrogadas y la arrendataria demandada sino con terceras personas, la consecuencia legal de esta circunstancia es desecharlos del proceso, ya que no fueron traídos a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la Ley, por consiguiente no queda probado que la parte demandada haya sufragado los gastos aducidos, y así se decide.
En relación a las comentadas facturas se observa que tales instrumentales emanan de terceras personas jurídicas que no son partes en el juicio, que no comparecieron al mismo a fin de ratificar sus contendidos mediante la prueba testimonial, careciendo en consecuencia de eficacia probatoria conforme las previsiones del Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual quedan desechadas del proceso y desestimada la defensa de que la parte demandada haya sufragado los gastos alegados, y así se declara.
Ante esta Alzada la representación demandada, a fin de demostrar gastos por ella sufragados sobre el inmueble de marras, consignó tres (3) facturas emanadas de las Empresas Tecnología Vertical, C.A., Telectric, C.A. y dos presupuesto librados por los ciudadanos GUSTAVO NAVARRO y OSCAR SALAS, y siendo que de su revisión se observa que tales instrumentales emanan de terceras personas ajenas al juicio, quienes no comparecieron al mismo a fin de ratificar sus contendidos mediante la prueba testimonial, carecen en consecuencia de eficacia probatoria conforme las previsiones del Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual quedan desechadas del proceso y desestimada la defensa de que haya sufragado dichos gastos, y así se declara.
DEL MÉRITO DE LA CAUSA
Ahora bien, a fin de realizar un pronunciamiento debidamente razonado, este Tribunal de Alzada considera necesario para lograr los fines del juicio verificar previamente la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio IURA NOVIT CURIA que permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, en razón que el asunto de alquiler bajo estudio está gobernado por normas de orden público, y al respecto observa:
En la presente causa se demandó por vía principal el desalojo, conforme al Literal a) del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y subsidiariamente la resolución del contrato de arrendamiento conforme a lo preceptuado en el Articulo 1.167 del Código Civil, con fundamento en los daños y perjuicios contractuales consistentes en la falta de pago del canon de alquiler relativo a los meses de Febrero de 2004 a Enero de 2005, ambos inclusive, siendo necesario destacar que en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado que involucra la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, se puede proponer tanto el desalojo como la resolución contractual en forma subsidiaria y no mediante un juicio autónomo para cada una de ellas, ya que atentaría contra el principio de la economía procesal, la justicia breve y eficaz y la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, aunado a que se tramitan conforme al mismo procedimiento establecido en el citado Código de Procedimiento Civil, siempre que la resolución sea interpuesta por vía de excepción, mediante otras causales distintas a las previstas en el Artículo 34 de la Ley Especial, dado que lo que ha dejado a salvo el Legislador Patrio en el Parágrafo Segundo del referido Artículo, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios, por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
Con vista a lo anterior observa el Tribunal que en el asunto bajo estudio quedó probada la relación arrendaticia a tiempo indeterminado como consecuencia de la tácita reconducción que surgió al quedar la inquilina en el inmueble sin oposición de su arrendadora al vencimiento del término, por consiguiente es viable demandar el desalojo tal como fue planteado, y así se decide.
Precisado como ha sido el punto anterior, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por resolución de contrato de arrendamiento está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su extinción bajo el supuesto de su temporalidad, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la representación actora, no puede de manera alguna en el transcurso del proceso, probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que con el transcurso del tiempo se indeterminó, puesto que el requisito indispensable para que sea procedente su pretensión es que se trate de un contrato a tiempo fijo, por lo cual se concluye en que la acción resolutoria intentada por vía subsidiaria, es contraria a derecho, y por ende, al orden público, lo cual forzosamente causa su improcedencia, y así queda establecido.
Establecida la norma aplicable al caso en estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
Observa el Tribunal que la representación actora acreditó suficientemente la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes, la indeterminación de la misma en el tiempo y las reciprocas obligaciones asumidas al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, y en vista que los abogados de la parte demandada no acreditaron en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado ni alguna otra circunstancia que relevara a su mandante de adeudar el canon relativo a los meses de Febrero de 2004 hasta Enero de 2005, ambos inclusive, a razón de la cantidad hoy equivalente de Doscientos Seis Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 206,50) a los que se había obligado a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes, puesto que solo la excepcionaron alegando que no ha cumplido con sus obligaciones en virtud que la parte arrendadora no ha ejecutado las suyas cuando tales hechos carecen de relevancia procesal al no apoyarse en pruebas que den sustento y verosimilitud, por lo tanto esta Alzada no constata en autos la presencia de algún obstáculo que impidiera a la arrendataria gozar de la cosa arrendada y pagar el alquiler tal como fue pactado, incurriendo en consecuencia en insolvencia arrendaticia, lo cual siendo así impide que se configure a su favor la excepción de contrato no cumplido conocida doctrinalmente como Non Adimpletti Contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código, haciendo procedente la causal de desalojo invocada en el escrito libelar a tal respecto, y así se decide formalmente.
En lo relativo a la compensación alegada, resalta el Tribunal que para la procedencia de tal medio, se exige, que se trate de deudas líquidas y exigibles, que debe probar quien la opone como un imperativo de su interés, y en vista que las instrumentales opuestas por la representación demandada para demostrar tal alegato quedaron desechadas del juicio al no haber sido traídos conforme los medios de pruebas establecidos por la Ley, obligatoriamente debe declararse improcedente tal alegato, y así se decide.
Con respecto a los intereses que reclama por compensación en base al depósito que entregó desde el inicio de la relación locataria, esta Alzada considera que al nacer tal pretensión con la culminación contractual, por consiguiente se declara improcedente dicho petitorio ya que esta no es la vía judicial idónea para reclamar sus derechos en ese sentido, y así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones debe declarar, sin lugar la apelación interpuesta, parcialmente con lugar la acción por desalojo, improcedente la pretensión subsidiaria de resolución contractual y modificar el fallo recurrido, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo decide este Órgano Jurisdiccional de Alzada.
DE LA DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la Sentencia dictada en fecha 19 de Octubre de 2006, por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma la Circunscripción Judicial, por cuanto no desvirtuó la falta de pago alegada en su contra.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por los ciudadanos TIRZA IBARRA MEZA e INGRID ELISA SEGURA IBARRA representados por los abogados JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, contra la ciudadana ANA BEJARANO, representada por el abogado MAXIMILIANO C. MÁRQUEZ YÉPEZ, todos ampliamente identificados al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que la arrendataria incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de alquiler convenido, en forma consecutiva, a saber, las relativas al los meses de Febrero de 2004 a Enero de 2005, ambos inclusive, dada la IMPROCEDENCIA de la pretensión subsidiaria de resolución contractual por efecto de la indeterminación locataria.
TERCERO: EXTINGUIDO jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado invocado en el escrito libelar y consecuencialmente SE CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble dado en arrendamiento, constituido por el Apartamento identificado con el Nº 203, situado en el Segundo Piso del Edificio Torre El Bosque, ubicado en la Avenida Principal del Bosque, Municipio Chacao, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, el cual tiene un área de Noventa y Seis Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (96,60 Mts2).
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad hoy equivalente de Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Siete con Noventa y Cinco Céntimos (Bs.F 2.477,95) relativa a los cánones insolutos que van desde el mes de Febrero de 2004 hasta el mes de Enero de 2005, ambos inclusive, a razón de la cantidad hoy equivalente por la reconversión monetaria de Doscientos Seis Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 206,50) a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios y los que se sigan venciendo a partir de ese último mes, exclusive, hasta el correspondiente mes en que quede definitivamente firme el presente fallo, por cuanto quedó probada en autos su insolvencia.
QUINTO: QUEDA MODIFICADO el fallo recurrido.
SEXTO: NO HAY CONDENATORIA en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Once (11) días del mes de Agosto de Dos Mil Diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 11:40 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/Nay-PL-B.CA
ASUNTO AH13-R-2006-000029
ASUNTO ANTIGUO 2006-30.386
DESALOJO ARRENDATICIO
RECURSO DE APELACIÓN
MATERIA CIVIL