TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, Cinco (05) de Agosto de Dos Mil Diez (2010)
200º y 151º

ASUNTO: AH13-V-1996-000015
ASUNTO ANTIGUO: 1996-19.580
(Fuera de Lapso)
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos EVELIN LOURDES VARGAS RUIZ y ARMANDO JOSÉ HUTARDO VEZGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V.- 7.275.916 y V.- 5.158.589, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ARMANDO JOSÉ HURTADO VEZGA, HUMBERTO ARENA MACHADO, FRANCISCO DE JESÚS HUTARDO VEZGA y MARIELA GARCÍA CHAURIO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.406, 4.955, 37.993 y 35.413, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, Venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nro. 4.888.066.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS JOSÉ CAMPOSANO GÓMEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 4.313.
MOTIVO JUICIO PRINCIPAL: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
MOTIVO RECONVENCIÓN: CADUCIDAD CONTRACTUAL y DAÑOS Y PERJUICIOS.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado en fecha 17 de Diciembre de 1996, ante el Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
En fecha 18 de Diciembre de 1996, el ciudadano ARMANDO HURTADO, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana EVELYN VARGAS, ambos parte actora en la presente causa, consignó los instrumentos fundamentales de la pretensión.
En fecha 18 de Diciembre de 1996, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada conforme las reglas del procedimiento ordinario y ordenó la apertura el cuaderno de medidas. En la misma fecha, libró la compulsa a fines de practicar la citación personal de la demandada y decretó cautelar de Embargo Preventivo en el cuaderno de medidas sobre el bien inmueble propiedad de la demandada, hasta cubrir la cantidad de Trece Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 13.500,00) actuales.
En fecha 19 de Diciembre de 1.996, el Tribunal Decretó Prohibición de Enajenar y Gravar en el cuaderno de medidas sobre el Inmueble objeto del Litigio y a tal efecto libró oficio dirigido al Registro Subalterno correspondiente.
En fecha 24 de Febrero de 1997, el Alguacil del Juzgado dejó expresa constancia de no haber podido materializar la citación personal de la demandada. En la misma fecha el abogado actor solicitó al Tribunal libre Cartel de Citación, lo cual fue acordado en fecha 28 de dicho mes y año.
En fecha 12 de Mayo de 1997, la Secretaria del Juzgado dejó expresa constancia del cumplimiento de la formalidad contenida en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de Octubre de 1997, el ciudadano MANUEL SILVA HURTADO, consignó instrumento poder a fin de acreditar la representación de la parte demandada.
En fecha 03 de Noviembre de 1997, el abogado actor consignó escrito de reforma del libelo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la cual fue admitida en fecha 04 del mismo mes y año conforme al trámite del procedimiento ordinario.
En fecha 26 de Enero de 1998, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda e interpuso reconvención
En fecha 03 de Febrero de 1998, el Tribunal admitió la reconvención de conformidad 367 del Código De Procedimiento Civil.
En fecha 16 de Febrero de 1998, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fechas 16 y 17 de Marzo de 1998, ambas partes consignaron escritos de pruebas los cuales fueron providenciados en fecha 24 de Marzo de 1998.
En fecha 01 de Abril de 1998, el Tribunal fijó oportunidad para la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada la cual se verificó en 14 del mes y año en comento.
En fecha 15 de Junio de 1998, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de Informes. En fecha 30 de Junio de 1998, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de Observaciones.
En fecha 28 de Mayo de 2008, el Juez se aboca al conocimiento de la causa del cual tuvieron conocimiento las parte conforme a lo dispuesto en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su oportunidad legal, el Tribunal pasa a resolver la controversia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes conforme las previsiones del Artículo 251 eiusdem, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar y su reforma traídos a los autos por el abogado ARMANDO JOSÉ HURTADO VEZGA, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana EVELYN DE LOURDES VARGAS RUIZ, parte actora en la presente causa, que en fecha 11 de Octubre de 1996, por ante la Notaria Pública Primera de Caracas, celebraron un contrato de compra venta el cual quedó anotado najo el Nro. 90, tomo 104, en los libros de autenticaciones llevados por esa notaria publica, con la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, por un inmueble identificado por un apartamento distinguido con la letra A, Nro. 21, es decir A-21, ubicado en el Segundo Piso del Edificio denominado Belverde, situado en el Parcelamiento Residencial Manzanares Este, en la ciudad de Caracas.
Alegó la parte accionante que se estableció el precio de la venta en la cantidad de Veintinueve Mil Bolívares (Bs.F 29.000,00) actuales y que los compradores pagaron la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) actuales, con la autenticación del referido documento, así mismo determinaron las partes que el monto antes indicado se paga en calidad de arras o garantía de negociación.
Adicionalmente expresó que en fecha 08 de Noviembre de 1996, ambas partes suscribieron adendum del contrato de opción de compra venta en referencia, el cual fue autenticado ante la misma Notaría Pública, en el cual los compradores declararon haber pagado a la vendedora la cantidad hoy equivalente de Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00) actuales, y la compradora declaró haberlos recibido a su entera y cabal satisfacción, y que dicho monto sería imputado al precio de venta.
Señaló que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sería de Cuarenta y Cinco (45) días continuos prorrogable por un periodo de Quince (15) días e indicó que sobre el inmueble objeto de la venta recae una Prohibición dictada por el Juzgado Decimocuarto de Primera Instancia en lo Penal de esta misma Circunscripción Judicial, que imposibilitó la solicitud del crédito hipotecario y por ende la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina de Registro Subalterno competente.
Arguyó finalmente que a pesar de que la operación de opción compra venta se encontraba firme en virtud del consentimiento manifiesto entre las partes al momento de la suscripción del mismo, la vendedora no cumplió con su obligación principal como era el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en virtud de la mala fe que imperó al momento del otorgamiento de compra venta.
En virtud de lo cual la parte actora fundamentó la acción de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 1.141 y 1.161 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó en virtud de lo expuesto, que el Tribunal ordene el otorgamiento de la tradición legal del inmueble objeto de la causa, la entrega material de bien vendido, se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el mismo.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 26 de Enero de 1998, los ciudadanos MANUEL SILVA HURTADO, LUÍS ALEXANDER SUÁREZ y MARCELA CASTER MARTÍNEZ, actuando en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, rechazaron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho la demanda interpuesta contra su mandante y su reforma, admitieron que la demandada efectivamente suscribió contrato de compra venta con la parte actora por el inmueble de marras.
Igualmente arguyeron que antes de otorgarse el prenombrado contrato, la parte actora tenía conocimiento de que sobre el inmueble recaía la prohibición decretada por el Juzgado Penal, más sin embargo se llegó a un acuerdo de suscribir el citado contrato. Siendo que para el 06 de Noviembre ya la parte actora tenía conocimiento de la medida y el contrato se autenticó en fecha 11 de Octubre de 1996.
Asimismo admitieron en nombre de su representada, que recibieron la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) actuales y que los actores a pesar de la medida que recaía sobre el inmueble pagaron a la vendedora mediante documento autenticado la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00) actuales, evidentemente en con la intensión fraudulenta de reclamar las cantidades estipuladas en el contrato que se discute.
Afirmaron que los compradores obraron de mala fe por cuanto en la nota del registro no constaba en la nota marginal correspondiente a la medida decretada sobre el inmueble, situación que no hacía imputable a la vendedora el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
Refieren que los actores nunca solicitaron el crédito hipotecario, lo que hace presumir la mala fe de ellos, ya que la propietaria tenía lista toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, dentro del término establecido en el contrato de compra venta y que por lo cual quedó demostrado efectivamente que los optantes no se ajustaron a las exigencias impretermitibles del Artículo 1.160 del Código Civil, que en su primera demanda pidió la resolución del precontrato en armonía con los pasos que venía dando y que le permitían actuar con ventaja y sobreseguro, que en vista de la oposición realizada por ésa representación de manera extemporánea propone una demandada nueva.
Adicionalmente señalan que la medida en discusión ya fue levantada por el Juzgado que la decretó y que en virtud de que el tiempo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se encuentra caduco, mal podría esa representación otorgar un documento traslativo de la propiedad, y que la parte actora al no contar con un título con el cual accionar, carecen de cualidad.
DE LA RECONVENCIÓN
En el mismo acto de contestación de la demanda los apoderados en comento opusieron formal reconvención contra la parte actora al considerar que en la presente causa opera la caducidad contractual, en virtud del incumplimiento de los presuntos compradores al pago total del precio convenido tal como quedó probado en autos; que lo correspondiente en el caso en concreto era proponer una solicitud de Ofertar Real y Depósito, ya que la vendedora tenía los requisitos necesarios para protocolizar la venta e igualmente solicitaron por vía de consecuencia que la parte reconvenida convenga en que su representada retenga como propia la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.F. 10.000,00) actuales, a título de indemnización por los daños y perjuicios que le causa el solo retardo sin haber podido realizar la venta del apartamento objeto de la pretensión.
Del mismo modo invocaron a título de indemnización por conceptos de daños y perjuicios que los demandantes reconvenidos le paguen adicionalmente la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F. 2.600,00) actuales, en virtud que dicha cantidad la perdió la demandada reconviniente al haberle impedido materializar un venta con la Sociedad Mercantil Administradora MMG, más la indexación que recaiga sobre dicha cantidad.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
A su favor el abogado FRANCISCO DE JESÚS HURTADO VEZGA en su condición de apoderado de la parte accionante, en fecha 16 de Febrero de 1998, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados en la reconvención como el derecho invocado en fundamento de la misma y negó expresamente que sus representados tuvieran conocimiento de la medida que recaía sobre el inmueble, antes del otorgamiento del contrato de compra venta.
Alegó que la vendedora al momento de suscribir el contrato de compra venta declaró que sobre el inmueble objeto de la pretensión existiera medida de prohibición alguna, y que se encontraba completamente solvente en lo que se refería de Impuestos Nacionales, Municipales y de servicios públicos, en consecuencia era improcedente el derecho que pretende alegar la ciudadana BEATRIZ ROSI.
Asimismo señaló esa representación que mal podría demostrase con la inspección judicial evacuada por la demandada reconviniente que los actores reconvenidos tenían conocimiento de la existencia de medida de prohibición alguna, pues en la declaración evacuada por el Juzgado se dejó expresa constancia que en el libro respectivo no se encontraba asentada prohibición alguna, en consecuencia los actores reconvenidos mal podrían haber tenido conocimiento sino es hasta el momento en el que reciben de parte del Registro respectivo la Certificación de Gravamen.
Alegó la representación actora reconvenida, que sus representados tuvieron conocimiento de la medida que recaía sobre el inmueble dos días después de haber suscrito el adendum del contrato de compra venta en el cual le pagan a la vendedora la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00) en concepto de parte del precio de venta del inmueble.
Señaló la representación reconvenida que como consecuencia de la prohibición, los compradores no podían obtener un crédito con garantía hipotecaria sobre el bien objeto de la operación ya que dicho inmueble no podía ser enajenado mediante documento registrado, por existir prohibición de enajena y gravar, y en consecuencia no podía constituir hipoteca alguna sobre el mismo inmueble. Además de que la compradora nunca le entregó las solvencia respectivas a los fines de presentar del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro.
En relación a la oferta real la representación actora reconvenida indicó que no sería procedente intentar una oferta real en el caso en concreto, en virtud de que la demandada no se negó a recibir el saldo del precio, el objeto de la pretensión se produjo en virtud de que la venta no se podía registrar por la prohibición existente, configurándose el incumplimiento contractual por parte de la vendedora.
Refiere con respecto a la caducidad contractual alegada por la parte demandada reconviniente, ésta confunde a todas luces lo que es la caducidad en el plazo contractual de ejecución del contrato, ya que utiliza el término considerando que se refiere a la cesación del derecho a entablar o proseguir una acción o un derecho, en virtud de no haberlos ejercido dentro de los términos para ello, lo que según el actor Cabanella resulta más propio hablar de prescripción extintiva, cuando es bien sabido que el Código Civil señala en forma clara en su Artículo 1.977, que las acciones personales prescriben a los 10 años y que tomando en consideración que la demanda se interpone en Diciembre de 1996, cuando aun habían trascurrido veintidós (22) días desde que venció el término para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
Negó expresamente que hayan quedado resueltos los contratos por incumplimiento de ellos, puesto que la venta se hubiese materializado si sobre el inmueble efectivamente no pesare la medida de prohibición; que la demandada reconviniente tenga derecho a retener para suyo la cantidad entregada en concepto de anticipo del precio del inmueble en concepto de daños y perjuicios; que la demandada hay sufrido daños y perjuicios causados por sus representados por el supuesto retardo para poder realizar la venta.
Señaló que sus mandantes en su afán de adquirir el inmueble acudieron a la Fiscalía del Ministerio Público como un ente imparcial a fin que intercediera por ante el Juzgado Penal que decretó la medida de prohibición sobre el bien inmueble, en vista que la demandada había adquirido el inmueble antes de la comisión del delito, por lo que el Tribunal Penal en fecha 23 de Julio de 1997, ordenó la suspensión de la medida.
Expresan que con respecto al pago de la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 2.600,00) solicitados por demandada reconviniente, le es necesario señalar que el hecho de que la venta entre ésta última y la Administradora se hiciere bajo los términos que se realizó, fue de mutuo acuerdo entre las partes, por lo que ésa representación no intervino en forma alguna en esa decisión adoptada y mal pueden en consecuencia haber causado un perjuicio a la ciudadana BEATRIZ ROSI GARMENDIA.
Finalmente rechaza que a las cantidades reconvenidas se le agregue la indexación dado que no procede en derecho el pago reclamado por la demandada reconviniente.
Ahora bien, explanados los términos en que han quedado trabadas ambas controversias, este Despacho pasa a pronunciarse sobre la defensa previa de falta de cualidad activa opuesta por la representación demandada, y al respecto observa:
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
El apoderado de la parte demandada invocó como defensa de fondo la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar el juicio al considerar que carecen del documento con el cual accionar judicialmente, de lo cual se observa:
Considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.
En tal sentido, existe Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, ratificada en la actualidad, que determina lo siguiente:
“…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio…”.
En consonancia con lo anterior se observa que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA surgida en este caso, bien pueden dirigirlas los ciudadanos EVELIN LOURDES VARGAS RUIZ y ARMANDO JOSÉ HUTARDO VEZGA, por encontrarse los mismos legitimados para intentar el presente juicio, toda vez que el efecto de ejecución que pretenden es producto de un Contrato de Opción de Compra Venta que suscribieron con la parte accionada para la adquisición definitiva del inmueble de marras, tal como fue convenido y aceptado por los apoderados judiciales de ésta última en el acto de contestación de la demanda; lo que consecuencialmente les atribuye el carácter de partes interesadas en las resultas del juicio en comento con cualidad e interés suficiente para ello; lo cual trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad activa opuesta por dicha representación judicial, y así se decide.
Resuelto el punto anterior el Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Acompañaron con el libelo de demanda poderes autenticados en fecha 17 de Diciembre de 1996, ante la Notaría Pública Primera de Caracas, bajo los Números 80 y 81, tomo 125 , en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ellos ejercieron en nombre de sus poderdantes, y así se decide.
Igualmente trajeron a los autos documento de promesa bilateral de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Caracas, en fecha 11 de Octubre de 1997, el cual quedó anotado bajo el N° 90, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, en su carácter de vendedora y los ciudadanos ARMANDO JOSÉ HURTADO VEZGA y EVELYN DE LOURDES VARGAS RUIZ, en su carácter de optantes-compradores. A dicha prueba debe adminiculársele el adendum del contrato de compra venta, en la cual los compradores pagan a la vendedora la cantidad hoy equivalente Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00) y siendo que tales instrumentales no fueron cuestionadas en modo alguno, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los Artículos 12, 506, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia que las partes contratantes manifestaron su voluntad para de vender y comprar respectivamente, el inmueble constituido por un Apartamento identificado con el N° y Letra A-21, del Piso 2, situado en la Torre “A” del Edificio denominado Belverde, ubicado en el Parcelamiento Residencial Manzanare Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, previo pago del remanente del precio, sería de Cuarenta y Cinco (45) días continuos prorrogable por un periodo de Quince (15) días más, y así se decide.
Cursa al folio 15 del expediente Certificación de Gravamen, expedida por la Oficina de Registro del Municipio Baruta, en fecha 06 de Noviembre de 1997, sobre el inmueble constituido por una un apartamento identificado con el Nro y letra A-21, del piso 2, situado en la Torre “A” del Edificio denominado Belverde, ubicado en el Parcelamiento Residencial Manzanares Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. A dicha prueba debe adminiculársele certificación de Gravamen expedida por la misma oficina de registro en fecha 11 de Febrero de 1998, a las cuales el Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad a los dispuesto en los Artículos 12, 506, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con Artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que sobre el inmueble objeto de la pretensión, no pesa ningún gravamen hipotecario, sin embargo recaen dos (2) medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar decretadas la primera por el Juzgado Decimocuarto de Primera instancia en lo Penal de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 10 de Diciembre de 1991 y la segunda por el este Despacho el día 19 de Diciembre de 1996, y así se decide.
Cursa a los folios 117 al 119 del expediente copia certificada de actuaciones contenidas en el Libro Diario llevado por el Juzgado Decimocuarto en lo Penal, expedida en fecha 11 de Febrero de 1998, por la Secretaría del referido Despacho, a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil, y precia de dicha prueba, entre otras cosas, que en el Asiento relativo al Expediente N° 2168 del libro respectivo, se acordó la suspensión de la medida de Prohibición que recaía sobre el inmueble objeto del litigio y se ordenó notificar lo conducente a la Oficina de Registro respectiva, según decisión de fecha 23 de Julio de 1997, y así se decide.
Cursa al folio 120 al 122 del expediente copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito entre la Sociedad Mercantil Administradora MMG, C.A. y la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI, sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Numero y Letra 4-PB-F, ubicado en la Planta Baja del Edificio N° 4, denominado La Orchila del Conjunto Residencial Las Islas, situado en el Sector Llano Adentro del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, y en vista que de su revisión se desprende que tal documental no ayuda a resolver en nada el thema decidendum al no guardar ninguna relación con el objeto de la pretensión, queda desechada del proceso, y así se decide.
En la oportunidad de la promoción de la pruebas la parte actora promovió el mérito favorable que se desprende de los autos y en especial el que se deriva del instrumento fundamental de la pretensión, así como su adendum, la certificación de gravamen, la inspección extrajudicial y las copias certificadas del libro diario del Juzgado Penal. Sobre dicha promoción el Tribunal debe señalar en primer lugar que el mérito favorable no constituye un medio probatorio susceptible de valoración sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Trajo a los autos poder autenticado en fecha 09 de Diciembre de 1996, ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, el cual quedó anotado bajo el N° 68, Tomo 84 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a la cual debe adminiculársele poder otorgado ante la Notaría Publica Primera del Municipio Caroní, en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 11 de Septiembre de 2007, bajo el N° 49, Tomo 165 de los libros respectivos, a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercieron y que en la oportunidad ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.
La representación demandada consignó en el acto de la contestación de la demanda Inspección Judicial evacuada ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20 de Diciembre de 1996, y en vista que dicha prueba no fue cuestionada en forma alguna, el Tribunal la valora de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507, 510 y 938 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.363, 1.428 y 1.429 del Código Civil, y aprecia de dicha instrumental que el citado Despacho dejó expresa constancia que en el libro correspondiente no aparece asentada ninguna nota marginal que se refiera a la medida judicial de prohibición de enajenar y gravar, sin embargo en el libro de Prohibiciones y Embargos llevados por ese registro aparecen asentadas dos (2) medidas de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre los bienes propiedad de la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, la primera notificada mediante circular de fecha 17 de Diciembre de 1991, por Directora General Sectorial de Registros y Notarias del Ministerio de Justicia en la que se prohíbe a todos los Registradores a nivel Nacional y la segunda decretada por este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así mismo dejó constancia que no existe diligencia de protocolo de documento alguno traslativo de propiedad perteneciente la referida ciudadana, y así se decide.
Del mismo modo cursa inserto del folio 100 al folio 106, del expediente, el Certificado de Solvencia Municipal N° 258534, Planillas de Pago de los Impuestos Municipales N° 239261, Liquidación Inmuebles N° 02621, Registro de Vivienda Principal, Solvencia de Pago del Servicio Eléctrico y Aseo Urbano Números 3587227 y 3587228 y Cédula Catastral de Inmueble N° 033455, y en vista que dichas instrumentales no fueron cuestionadas en modo alguno, el Tribunal las valora como documentos administrativos de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que el inmueble de marras se encontraba solvente para el cuarto trimestre del ejercicio fiscal 2006, en cuanto a las cargas municipales inherentes al mismo, y así se decide.
En el lapso probatorio ésta representación reprodujo el mérito favorable de la contestación de la reconvención, presentado en fecha 16 de Febrero de 1998, y en vista que tal promoción se refiere a un escrito de defensa presentado por la contraparte, se desecha por no constituir prueba alguna, y así se decide.
Asimismo promovió Inspección Judicial a fin que se deje constancia del contenido integró del Recibo N° 35.123, de fecha 08 de Octubre de 1996, por la cantidad de Ciento Quince Bolívares (BS.F 115,00) pagados por la obtención de la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, para fines informativos de la parte actora. A dicha prueba el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 472, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que efectivamente existe una solicitud de copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, realizada por el ciudadano ARMANDO HURTADO; que la misma fue requerida en cumplimiento de su deber como comprador y que de dicho documento no se evidencia que exista medida de prohibición alguna asentada en el libro respectivo, y así se decide.
DEL MÉRITO DE AMBAS CAUSAS
Planteadas como han sido las controversias bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de ambas causas, y lo hace de la siguiente manera:
DEL FONDO DEL JUICIO PRINCIPAL
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de compra venta ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.
Igualmente quedó demostrado a los autos que la parte demandada tuvo al día el bien de marras en cuanto a las solvencias municipales y servicios públicos a la que se obligó en la promesa suscrita con su contraparte ya que la demostración de ello se encuentra en su poder; sin embargo es igualmente cierto, conforme a las pruebas de autos, que para la fecha pautada a los efectos de la transmisión de la propiedad mediante el documento definitivo de compra-venta, a saber, 10 de Diciembre de 1996, tomando en cuenta que el lapso para tal otorgamiento sería de Cuarenta y Cinco (45) días continuos prorrogable por un periodo de Quince (15) días más, a partir de la autenticación, estaba vigente sobre dicho bien una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada desde el día 10 de Diciembre de 1991, por el Juzgado Decimocuarto de Primera Instancia en lo Penal de esta misma Circunscripción Judicial, que impedía a todas luces cumplir con el remanente del pago para la firma definitiva de tal negociación así le hubiese hecho o no entrega de las solvencias respectivas, menoscabando de esta manera los derechos de los adquirientes en razón de no haberse obligado a adquirir un inmueble sobre el cual recayera una cautelar que impidiera cumplir con lo pactado, y en vista que la misma ya fue levantada en fecha cierta, a saber, 23 de Julio de 1997, se debe concluir que la vendedora debe cumplir con el contrato conforme se obligó para la época de la negociación tal como le fue demandado, y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba la demandada con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre el cumplimiento de la negociación del inmueble de marras, ya que ésta a través de su representación judicial cuando negó expresamente lo alegado en el escrito libelar al considerar que en ningún momento hubo mala fe de su parte, no tomó en consideración que la parte actora reconvenida no se obligó a adquirir un inmueble sobre el cual recayera una medida de prohibición de enajenar y grabar desde el día 10 de Diciembre de 1991, pues, de la misma Cláusula Tercera del contrato se observa la declaración de voluntad de parte de la demanda en vender el inmueble objeto del litigio expresamente libre de gravámenes, por lo que mal puede excepcionarse en esos alegatos, de tal forma que deba presumirse que no la habrían adquirido los compradores si la hubieran conocido, lo que consecuencialmente produce una confesión de su parte que imposibilitó para la fecha pautada la entrega del remanente del pago para el otorgamiento del documento definitivo, por lo tanto es forzoso declarar con lugar la pretensión principal, y la consecuencia legal de dicha situación es condenar a la parte accionada al cumplimiento de su obligación tal como había sido contraída dado que la medida en cuestión fue levantada, y así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
En el mismo acto de contestación de la demanda los apoderados en comento opusieron formal reconvención contra la parte actora al considerar que en la presente causa opera la caducidad contractual; que lo correspondiente en el caso en concreto era proponer una solicitud de Ofertar Real y Depósito e igualmente solicitaron la retención de la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.F. 10.000,00) recibidas en aras y el pago de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F. 2.600,00) a título de indemnización por los daños y perjuicios más la indexación que recaiga sobre dicha cantidad, cuyas argumentaciones fueron rechazadas y contradichas por la representación accionante al considerar que ellos no tuvieron conocimiento de la medida que recaía sobre el inmueble antes del otorgamiento del contrato de compra venta y el adendum puesto que la vendedora al momento de suscribirlo declaró que sobre el bien objeto de la pretensión existiera medida de prohibición alguna y que se encontraba completamente solvente en lo que se refería a los Impuestos Nacionales, Municipales y de servicios públicos y que no podían obtener un crédito con garantía hipotecaria ya que este no podía ser enajenado mediante documento registrado, por existir prohibición de enajena y gravar, aunado a que la vendedora nunca le entregó las solvencias respectivas a fin de presentar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro.
Con vista a lo anterior, considera el Tribunal oportuno señalar que no hay dudas que el ordenamiento jurídico venezolano prevé la posibilidad de establecer caducidades convencionales con fundamento en el Artículo 1.159 del Código Civil y que nuestra Doctrina sostiene que en la promesa de venta del Artículo 1.4 eiusdem, tienen cabida tanto la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio de modo que ambas partes pueden exigirse recíprocamente el cumplimiento de la promesa; como también la promesa unilateral de comprar o vender, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección.
Sin embargo, es claro que en el caso de autos si bien se estableció un plazo para llegar a la negociación definitiva mediante el pago del remanente del precio comprometido como requisito indispensable para ello, cuyo incumplimiento conllevaba a la pérdida por caducidad del citado derecho, también es cierto que por efecto de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble en comento para la época de la negociación, es obvio que ello impidió por mandato de la propia Ley que se verificara tal pago por una causa no imputable a los compradores sino a la vendedora al no ponerlos en conocimiento de ello ni que a éstos se le pudiera otorgar un crédito hipotecario bajo tales condiciones, por consiguiente no puede operar en contra de los actores la caducidad contractual ni que ellos tuvieren que impulsar una Oferta Real ya que la vendedora tuvo en todo momento la firme voluntad de vender dicho Apartamento puesto que nunca se negó a recibir el saldo del precio tal como se desprende de su afirmación a tal respecto cuando adujo en forma inequívoca que “…tenía listas las solvencias requeridas para un eventual llamado al otorgamiento ante el Registro Público del respectivo documento…”, aunado a que los primeros de los mencionados no estaban obligados a cumplir con una prestación no pautada expresa ni tácitamente en el contrato en comento, lo cual siendo así, trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre el alegato de caducidad contractual y de Oferta Real opuesto por la representación demandada reconviniente, y así se decide.
Por efecto de lo anteriormente establecido considera el Tribunal que la representación demandada reconviniente al no demostrar en autos la caducidad contractual opuesta ni que se debió interponer Oferta Real y Depósito, la reconvención opuesta obligatoriamente debe sucumbir por lo tanto habrá que declararla sin lugar y por vía de consecuencia forzoso es también declara improcedente el petitorio relativo a que la reconviniente retenga como propia la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.F 10.000,00) ya que esta cantidad es imputable al pago del precio pactado dada la procedencia del juicio principal e igualmente improcedente el pago por la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 2.600,00) demandado como indemnización de daños y perjuicios, ya que la prueba relativa a este punto en particular quedó desechada del juicio al no guardar ninguna relación con el thema decidendum así como tampoco la indexación solicitada sobre dicha cantidad dada la improcedencia de esta acción, y así se decide formalmente.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA- VENTA opuesta y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN incoada, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas en esta sentencia, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa previa relativa a la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA opuesta por la representación demandada, al quedar probado en autos que los actores están legitimados para interponer la presente acción por ser partes interesadas en las resultas del mismo con ocasión a lo que se contrae el contrato obligacional opuesto como instrumento fundamental de la pretensión.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos ARMANDO JOSÉ HURTADO VEZGA y EVELYN DE LOURDES VARGAS RUIZ contra la ciudadana BEATRIZ EUGENIA ROSI GARMENDIA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada incumplió con lo pactado en la Cláusula Tercera del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Caracas, en fecha 11 de Octubre de 1997, bajo el N° 90, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, como consecuencia de la medida de Prohibición de Enajenar y Grabar que recayó sobre el inmueble objeto del litigio, la cual fue levantada por decisión de fecha 23 de Julio de 1997.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en realizar la entrega de la documentación necesaria vigente para otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido un Apartamento distinguido con la Letra A, N° 21, es decir A-21, ubicado en el Segundo Piso del Edificio denominado Belverde, situado en el Parcelamiento Residencial Manzanares Este, en la Ciudad de Caracas, el cual está comprendido con una superficie de Ciento Veinticinco Metros Cuadrados (125,Mts2) y con los siguientes linderos: Norte: Con fachada norte de la torre A; Sur: Con la fachada sur de la torre A y con ducto de basura; Este: Con vacío, escaleras generales de la torre, ducto de basura y hall de circulación por donde tiene su acceso principal y foso de ascensores y Oeste: Con fachada oeste de la torre “A”. El inmueble en comento fue adquirido por la parte demandada mediante documento protocolizado ante el Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de Agosto de 1990, anotado bajo el N° 26, Tomo 6, Protocolo Primero. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos ARMANDO JOSÉ HURTADO VEZGA y EVELYN DE LOURDES VARGAS RUIZ previa demostración de haber consignado el remanente del pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que éstos adeudan una porción del precio de venta pactado.
CUARTO: SIN LUGAR la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; ya que no se logró evidenciar en autos que los compradores estuvieron incursos dentro de las previsiones de la caducidad contractual, por cuanto la causa que impidió el remanente del pago para el otorgamiento del documento definitivo fue por una causa no imputable a ellos sino a la vendedora, como lo fue la medida cautelar señalada Ut Supra, ni que debieran impulsar una Oferta Real y de Depósito por cuanto ésta última no se negó a recibir el pago del precio y por vía de consecuencia improcedente el petitorio relativo a que la reconviniente retenga como propia la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.F 10.000,00) ya que esta cantidad es imputable al pago del precio pactado dada la procedencia del juicio principal e igualmente improcedente el pago por la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 2.600,00) demandado como indemnización de daños y perjuicios, ya que la prueba relativa a este punto en particular quedó desechada del juicio al no guardar ninguna relación con el thema decidendum así como tampoco procede la indexación solicitada sobre dicha cantidad dada la improcedencia de esta acción.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en ambas pretensiones.
Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Cinco (05) días del mes de Agosto de Dos Mil Diez (2010). Años 200° y 151°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo la 01:48 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/Day-PL-B.CA
ASUNTO AH13-V-1996-000015
ASUNTO ANTIGUO 1996-19.580
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MATERIA CIVIL-COMPRA-VENTA