TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Agosto de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000257

PARTE ACTORA: ASOCIACION BENEFICA LIBANESA Y SIRIA, sociedad civil sin fines de lucro, domiciliada en Caracas, habiéndose registrado su documento constitutivo estatutario en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de septiembre de 1.996, bajo el N° 43, folio 230, Protocolo Primero, Tomo 8.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MANUEL MAGALDI MARRERO, ABRAHAM SALDIVIA PAREDES y JAIME BALAGUE ASCASO, abogados en ejercicio de éste domicilio , inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números, 7.092, 76.642 y 1.721 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LUCIA FRANCISCA SARDELLA AGUIAR, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.861.766.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCESCO CASELLA GALLUCI y ALICE JULIETTE GARCIA GUEVARA, abogados en ejercicio, de éste domicilio , inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.678 y 42.493 respectivamente.

I
En fecha veintinueve (29) de junio de 2.010, se recibieron las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada en contra del fallo definitivo proferido por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha veintinueve (29) de junio de 2.010 éste Tribunal actuando en Alzada le dio entrada al expediente y fijó del décimo día para dictar sentencia.
II
Encontrándose éste Tribunal en la oportunidad legalmente establecida para dictar sentencia, pasa a hacerlo en los términos que a continuación se expresan. De las actuaciones que conforman los autos se desprende, que en fecha veintiocho (28) de abril del 2.008, se recibió libelo de demanda ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas y que por efectos de la distribución de documentos fue remitido al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas para que conociera, tramitara y decidiera la acción intentada.
El apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda alega que su representada es propietaria de un bien inmueble denominado Edificio La Paz, en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, tal y como se desprende de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre Estado Miranda en fecha veinticuatro (24) de junio de 1.965, bajo el N° 6, tomo 38 adicional, protocolo primero. Que en fecha primero (01) de marzo de 2.005 la empresa ROMI RAICES 294 C.A., celebró con la parte demanda un contrato de arrendamiento que recayó sobre el local distinguido con el N° 7 del Edificio supra mencionado.
Que el contrato de arrendamiento fue cedido a la parte actora por la empresa ROMI RAICES 294 C.A., tal y como se evidencia de nota de cesión estampada en fecha primero de marzo de 2.008.
Que el plazo de arrendamiento de un año fijo establecido en el contrato, terminó el primero (01) de marzo de 2.006, que debido a que la relación arrendaticia comenzó el primero (01) de marzo de 2.007 se produjo una prorroga legal de dos años que venció el primero (01) de marzo de 2.008, sin que la arrendataria haya entregado el inmueble.
Cita el contenido de los artículos 1.167, 1592, 1579 y 1594 del Código Civil, así como los artículos 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
También señala, que como quiera que han sido inútiles las gestiones extrajudiciales practicadas para que la arrendataria de cumplimiento a sus obligaciones, y vencida como se encuentra la prorroga legal, demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la ciudadana LUCIA FRANCISCA SARDELLA AGUIAR, para que convenga o de lo contrario sea declarado por el Tribunal que conoció la causa en primera instancia, en que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (01) de marzo de 2.005 se encuentra vencido, a entregar sin plazo alguno y totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Por último, piden que se practique la citación personal de la demandada, que se decrete medida cautelar de secuestro sobre e bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, estiman la demanda y señalan su domicilio procesal.

Se acompañó al libelo de la demanda los siguientes documentos:
1) Instrumento poder que acredita la representación judicial de los apoderados judiciales de la parte actora;
2) Titulo que acredita la propiedad del inmueble denominado Edificio La Paz, en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte;
3) Contrato de arrendamiento suscrito entre ROMI RAICES 294 C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.005, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
4) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 1.997, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.

El seis (06) de mayo de 2.008 el a quo admitió la demanda por los tramites del juicio breve. En fecha dieseis (16) de julio de 2.009 la parte demandada se dio por citada. El veintiuno (21) de julio de 2.009 la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta en contra de su mandante.
En la contestación expuso la antes referida apoderada judicial lo siguiente: interpuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demanda interpuesta es contraria a los requisitos de admisibilidad establecidos en los numerales 4,5 y 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el fundamento de la pretensión se expone en base a fundamentos ambiguos, oscuros y dudosos, lo que hace que la pretensión sea contraria a derecho. Que en el presente caso, no puede hablarse de un contrato a tiempo determinado, sino de un contrato a tiempo indeterminado cuya vía de resolución no es el cumplimiento, sino el procedimiento previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que admite que se celebraron dos contratos de arrendamiento, uno, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 1997 y otro, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.005, rechaza y contradice que se hubiese producido la prorroga legal invocada, que lo que se produjo fue la novación del contrato celebrado en fecha primero (01) de marzo de 2.005, de tiempo fijo a tiempo indeterminado, desconoce e impugna la cesión, ya que, la misma no le es oponible por no habérsele participado a tenor de lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil, niega, rechaza a y contradice, que su representado se encuentre en plazo vencido para la entrega del inmueble que ocupa, ya que, la relación arrendaticia aun está vigente, niega, rechaza y contradice, que su mandante adeude alguna cantidad de dinero a la parte actora y mucho menos la suma de un mil ochenta bolívares fuertes. Se opone al decreto de la medida de secuestro solicitada, dado que, su representada no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, no ha deteriorado la cosa, ni ha dejado de realizar mejoras a la misma.
En esa misma oportunidad, la apoderada judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora, invocando para ello, que en fecha nueve de junio de 1956 el Edificio La Paz, fue objeto de regulación por la Oficina de Inquilinato del Ministerio de Fomento, que su mandante ha venido cancelando por concepto de cánones de arrendamientos ilegales desde el mes de marzo de 1,997, por ello, reconvienen a la parte demandada, por reintegro por los sobre alquileres pagados en exceso, ya que, el canon máximo mensual a percibir asciende a la cantidad de trescientos cuarenta bolívares (Bs. 430,00), es decir, cero coma treinta y cuatro bolívares fuertes. También señaló, que su mandante, además del canon de arrendamiento, cancelaba –mediante letras de cambio-un monto adicional establecido en los diferentes contratos que la obligaron a suscribir, señalando a renglón seguido los periodos y montos a los que su mandante quedó obligada a pagar.
Visto lo anterior, solicitan del a quo, que su mandante sea compensado por los montos pagados en exceso.
En el capitulo cuarto de la contestación, proceden a identificar a las partes, domicilio, el objeto de la pretensión, la cuantía de la reconvención en la cantidad de dieciocho mil quinientos sesenta y un bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs. 18.561, 68), por último, señala el instrumento en el que fundamenta su pretensión.
En fecha diez (10) de agosto de 2.009, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron ante el Tribunal de la causa escrito en el que se oponen a la cuestión previa opuesta por su contraparte, señalan, que la falta de requisitos invocados por la demandada solo pueden dar lugar a la cuestión previa prevista en el numeral sexto del artículo 346 eiusdem. Igualmente señalan, que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es el contrato celebrado el primero de marzo de 2.005 y que el contrato de fecha primero de marzo de 1.997, solo se acompañó para demostrar el inicio de la relación arrendaticia.
Que la demandada incurre en un error al considerar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es aplicable a las relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la ley, a los fines de la determinación de la prorroga legal.
En fecha trece (13) de octubre de 2.009, el a quo dictó un auto ordenatorio del proceso, en donde declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. En fecha seis (06) de mayo de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y opuso las siguientes: 1) merito favorable que se desprende de los autos, 2) documentales, 3) jurisprudencia. Entre las pruebas documentales opuestas por la representación judicial de la parte actora se observan:
1) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 1.997, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
2) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 1.998, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
3) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 1.999, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
4) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.000, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
5) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.001, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
6) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.002, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
7) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.003, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
8) Contrato de arrendamiento suscrito entre MULTI RENTA ROMI C.A. y la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2.004, en el cual, se da en arrendamiento un apartamento identificado con el N° 7, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
9) Copia de resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato en fecha veintiocho (28) de febrero de 2.007, dictada con ocasión a la solicitud de regulación para comercio y firma intentada por la parte actora.
10) Copia de cartel de notificación expedido por la Dirección General de Inquilinato en fecha diez (10) de agosto de 2.006, librado con ocasión a la solicitud de regulación para comercio y firma intentada por la parte actora.
11) Copia de cartel de notificación expedido por la Dirección General de Inquilinato en fecha trece (13) de julio de 2.007, librado con ocasión a la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble denominado Edificio La Paz.
12) Copia de cartel de notificación expedido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha nueve (09) de junio de 2.008, librado con ocasión al recurso contencioso administrativo de nulidad intentado por la Asociación Benéfica Libanesa y Siria.

En fecha trece (13) de mayo de 2.010, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, en el que se opuso: 1) el merito favorable que se desprende de los autos, 2) la prueba de exhibición de documentos. En fechas seis y trece de mayo de 2.010 el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas.
El veinticinco (25) de mayo de 2.010, el a quo dictó sentencia en la presente causa, en el fallo proferido se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la Asociación Benéfica Libanesa y Siria en contra de la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, se condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por el local u oficina N° 7, ubicado en el Edificio La Paz, Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda, así como, al pago de las costas del juicio. (f. 142 al 154)
En fecha ocho (08) de junio de 2.010, la apoderada judicial de la parte demandada interpuso recurso ordinario de apelación en contra del fallo dictado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el escrito en que se fundamenta la apelación, la apoderada judicial de la demandada señala: que el a quo se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la reconvención propuesta, al señalar que la misma solo puede ser propuesta como un medio de ataque, sino es siempre un medio de defensa, que la reconvención es una contra demanda sobre la demanda principal, que los únicos requisitos legales que debe cumplir para ser admitida es que el Tribunal sea competente por la materia, cuantía y lugar.
Igualmente narra, que la reconvención trata de sobre alquileres que violan la ley adjetiva y un decreto presidencial que se encuentra vigente. A renglón seguido, cita el contenido del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, así como, el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Relata, la antes referida apoderada judicial, que el a quo incurrió en el vicio establecido en los numerales primero y segundo del artículo 313 del Código Procedimiento Civil, y que, el sentenciador incurrió, en un doble vicio, como lo es el falso supuesto y el quebrantamiento de formas, así como, la violación al derecho a la defensa y el debido proceso. Que nuevamente incurre el sentenciador en falso supuesto, cuando aduce en el fallo, que la demandada aceptó todo lo que el actor le opuso en el litigio, lo que según expone, es falso ya que, las pruebas promovidas por la parte actora fueron oportunamente desconocidas e impugnadas, que inclusive se opuso y desconoció la cesión de los contratos de arrendamiento, y que el a quo no se tomó la molestia de abrir el correspondiente procedimiento de tacha, que era deber del Juzgado de Municipio promover de oficio abrir el correspondiente procedimiento de tacha.
Expone, que los alquileres de vivienda son considerados como servicios de primera necesidad y de interés público y social en la Ley Sobre Vivienda y Hábitat, que la vivienda es un derecho humano. Nuevamente delata, la existencia de un falso supuesto de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.
Señala, que el a quo, no valoró todo el material probatorio aportado y de falsear los hechos y escritos de la demandada, para sustentar lo anterior aduce, que es falso que sólo se haya promovido el merito favorable que se desprende de los autos, ya que se hizo valer en el escrito de pruebas que la parte actora no dió a su representada la prórroga legal, que en ninguna parte del proceso la parte actora demostró que existía un plazo pendiente para la entrega de la vivienda, que no se deduce del expediente ningún indicio de tal situación. Que lo único que sucedió, es que la actora se negó a recibirle a su representada los cánones de arrendamiento pactados, lo que motivó que esta tuviera que consignarlos de conformidad a lo que prevén los artículos 51 y siguientes de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que constituye el vicio de falso supuesto contemplado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y vicia la sentencia de nulidad absoluta.
Nuevamente indica, que impugna la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio, ya que a su criterio adolece de vicios que acarrean su nulidad absoluta establecidos en los artículos 12 y 313 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el falso supuesto y el quebrantamiento y omisiones de formas legales que menoscaban el derecho a la defensa y el debido proceso contemplado en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, motivo por el cual, solicita de éste Juzgado se sirva tramitar la apelación de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la ley Orgánica de Amparo Sobre Derechos y Garantías Constitucionales, de manera tal, que se le reestablezcan de manera inmediata los derechos y garantía constitucionales que presuntamente le fueron conculcados a su representada.
PUNTO PREVIO:
La apoderada judicial de la parte demandada solicita que éste Juzgado se pronuncie sobre el auto dictado por el a quo en fecha trece (13) de octubre de 2.009, auto este, que inadmitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
Es necesario señalar, que dicho auto no está, en principio, sujeto a revisión por así prohibirlo a texto expreso el párrafo segundo del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como, el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a lo anterior, es necesario señalar, que el hecho de que el Juzgado Quinto de Municipio, haya decidido inadmitir la reconvención o mutua petición propuesta por la demandada, ello en modo alguno constituye un obstáculo para que ésta última interponga su acción por separado ante el Tribunal que competa, sin que ello constituya una limitación o violación de sus derechos. Así se decide.
DEL FONDO DEL ASUNTO:
Observa este Juzgado, que en relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, el a quo dictaminó lo siguiente:
“…(omissis)…
Al analizar esta norma se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe, temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran 90 días continuos…(omissis)…Para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por la demandada no debe prosperar, por cuanto no existe norma expresa alguna que señale la prohibición de admitir la acción de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) propuesta por el actor, ya que en todo caso lo alegado por la parte demandada al momento de interponer la referida cuestión previa, se refiere a los defectos de forma de las demandas las cuales deben ser opuestas de conformidad con lo establecido en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o una defensa de fondo que debe ser apreciada al momento de dictar la sentencia definitiva.

Así las cosas, se observa que igualmente en las normas adjetivas procesales civiles que rigen el procedimiento aplicable en esta materia no existe ninguna prohibición que incida directamente en la presente acción, es por lo que debe ser declarada “Sin Lugar” la referida cuestión previa. Así se decide….” (Negrillas propias de la cita)

Visto el párrafo parcialmente citado, observa éste Juzgado Superior que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda dice haber opuesto la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, usando como fundamento para el uso de medio de defensa, la supuesta ambigüedad e imprecisión del objeto de la demanda, dado que la misma, a criterio de la apoderada judicial de la demandada, contraría los requisitos de admisibilidad establecidos en los numerales 4, 5 y 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que el fundamento de la pretensión se expone en base a fundamentos ambiguos, oscuros y dudosos, configurándose de esta forma que la misma sea contraria a derecho o en el menor de los casos sus causales no fundamenten su pretensión, dado que en éste caso en particular, no podría nunca hablarse de un contrato a tiempo fijo y mucho menos de prorroga legal alguna.
A los fines de poder dilucidar la pretensión de la apoderada judicial de la parte demandada, conviene citar lo que establecen los numerales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
…(omissis)…
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
…(omissis)…
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se índica en los artículos siguientes.”

Igualmente conviene citar el contenido del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en sus numerales 4, 5 y 6 que reza:
“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
…(omissis)…
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”.

De lo anterior se desprende, que la antes referida representación judicial dice haber interpuesto la cuestión previa contenida en el 346.11 eiusdem, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, señalando, que el libelo de demanda interpuesto por la parte actora en contra de su representada, es contrario a los requisitos de admisibilidad establecidos en los numerales 4,5 y 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
De lo anterior, le queda claro a este Tribunal, que la antes referida representación judicial ha señalado, que existe una prohibición de ley que impide que la demanda intentada en contra de su representada sea admitida por el Juzgado que inicialmente conoció ésta causa, y que tal impedimento lo constituye el no haberle dado cumplimiento a los requisitos de forma exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la falta de cumplimiento por la parte actora de los requisitos exigidos por el artículo 340 eiusdem, da lugar a que su contraparte le oponga la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 supra citado, pero en modo alguno, puede ser considerado el incumplimiento de tal carga procesal como una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, que haga prosperar la cuestión previa invocada. Así se decide.
Observa esta superioridad, que una vez decidida la cuestión previa opuesta, a renglón seguido procedió el a quo, a pronunciarse sobre la cesión que recayó sobre los contratos de arrendamiento, así como, sobre la oposición a dicha cesión realizada por la apoderada judicial de la parte demandada.
En este sentido estableció el a quo:
“…(omissis)…
Asimismo se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre ROMI RAICES 294, C.A. y la parte demandada LUCIA FRANCISCA SARDELLA AGUIAR, la nota al pié del mismo mediante el cual le es cedido dicho contrato a LA ASOCIACIÓN BENEFICA LIBANESA Y SIRIA, cesión ésta desconocida e impugnada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, por no serle oponible debido a la falta de notificación, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil; sin embargo, considera este Juzgador que habiendo quedado demostrada la cualidad de propietaria del inmueble objeto del presente juicio por parte de la accionante, no surte ningún efecto en el presente juicio la notificación a no (sic) de dicha cesión a la arrendataria, ya que la legitimidad activa de la LA ASOCIACIÓN BENEFICA LIBANESA Y SIRIA deviene de su cualidad de propietaria y no de la cesión que le fue realizada….”

Expuso la apoderada judicial de la parte actora en la oportunidad de dar contestación a la demanda, que desconoce e impugna la cesión que recayó sobre los contratos de arrendamiento objeto del presente litigio, ya que la misma, según su criterio lo le es oponible, dado que, no fue notificada de la misma, tal y como lo prevé el artículo 1.550 del Código Civil.
Ahora bien, el artículo 1.550 del Código Civil, que reza:
“Artículo 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.”

Ahora bien, está mas que claro para quien decide, que la Asociación Benéfica Líbano Siria, es la propietaria del inmueble objeto de la presente controversia, hecho éste probado y no controvertido, cualidad que invoca en el libelo de la demanda, lo que hace colegir, que ha actuado en tal carácter.
Aunado a lo anterior, la ausencia de notificación invocada solo produce efectos entre el cesionario y los terceros, que no es el caso que se examina, ya que, quien invoca la falta de notificación de la cesión no es un tercero ajeno a la presente controversia, sino precisamente el deudor, quien ante la ausencia de notificación de la cesión, sólo puede invocar a su favor que los pagos que haga al cedente antes de la notificación de la cesión se consideraran validos, más ello no hace nula la cesión realizada. Así se decide.
Una vez decidido lo relativo a la cesión, así como su impugnación, pasó de seguidas el Juzgado Quinto de Municipio a pronunciarse en relación al carácter de la relación arrendaticia, declarando lo siguiente:
“…(omissis)…
Ahora bien, observa este Juzgador que fueron consignado (sic) a los autos contratos de arrendamientos celebrados sobre el inmueble objeto del presente juicio con la arrendataria desde el año 1997 hasta el año 2005, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada durante la secuela del proceso, siendo celebrados anualmente una vez vencido el contrato anterior cada Primero de marzo, estableciéndose expresamente en la cláusula Segunda de cada uno de estos contratos lo siguiente:
“SEGUNDA: El Plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir de la fecha del presente contrato, dicho plazo finaliza sin necesidad de desahucio”.

De la cláusula transcrita, se puede evidenciar que cada uno de los contratos de arrendamientos (sic) consignados a los autos, fueron suscritos a tiempo determinado de Un (1) año fijo, pero es el caso que una vez vencido cada uno de estos contratos fue suscrito uno nuevo (sic) contrato por el mismo termino de Un (1) año fijo, renovándose la relación arrendaticia por otro periodo igual al originalmente pactado, razón por la cual considera este Juzgador que la relación arrendaticia objeto del presente juicio es a tiempo determinado. Así se decide.-

Ahora bien, de autos se evidencia que el ultimo contrato celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio fue suscrito en fecha 01/03/2005 entre ROMI RAICES 294, C.A. y la ciudadana LUCIA FRANCISCA SARDELLA AGUIAR, por lo que teniendo el mismo un termino fijo de Un (1) año, éste venció inexorablemente en fecha 01/03/2006, pero es el caso que habiendo comenzado la relación arrendaticia en fecha 01/03/1997, para el momento del vencimiento del ultimo de los contratos, la relación arrendaticia tenia Seis (6) años, por lo que correspondía una prorroga legal de Dos (2) años, tal como lo establece el Literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que a consideración de éste Juzgador la relación arrendaticia y su prorroga legal vencieron en fecha 01/03/2008, pero siendo el caso que no habiendo la parte demandada demostrado nada en contra de las afirmaciones hechos (sic) por la parte actora en su escrito libelar durante la secuela del proceso, ni demostrado a través de medio probatorio alguno, bien la continuación de alguno de los contratos vencidos; sino que al vencerse un contrato al día siguiente comenzaba un nuevo contrato con fecha de vencimiento determinado, por lo que considera este Juzgador procedente la presente acción. Así se decide.”

Observa éste Juzgado, que el presente juicio se inició en virtud de la demanda interpuesta por la Asociación Benéfica Libanesa y Siria en contra de la ciudadana Lucia Francisca Sardella Aguiar, al haber celebrado ambas partes en contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un bien inmueble ubicado en el Edificio La Paz.
Una vez vencido el plazo del arrendamiento, así como, el lapso de la prorroga legal, solicitó la parte actora el desalojo y la entrega del inmueble de conformidad con lo que prevé el Código civil y la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Observa esta sentenciadora, que efectivamente de los autos se desprende, específicamente, de los contratos de arrendamiento celebrados entre ambas partes y que se acompañaron a los autos, que las partes tenían una relación arrendaticia que data de 1.997, habiendo finalizado el primero (01) de marzo de 2.006, ya que el último contrato de arrendamiento se celebró el primero (01) de marzo de 2.005 y su duración era de una año (01) fijo.
Como consecuencia de lo anterior, se concluye que de conformidad con lo estatuído en los artículos 38 y 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al arrendatario de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, una prórroga del contrato inicialmente suscrito por un plazo de dos (02) años, contados a partir del vencimiento del plazo de duración, por lo que en el caso sub examine la prórroga legal discurrió y culminó el primero (01) de marzo de 2.008. Es por lo que se declara sin lugar la apelación confirma la decisión apelada y así se decide.
III
Por los razonamientos expuestos éste Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 242, 243, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 34 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara:
PRIMERO: Sin lugar el recurso ordinario de apelación intentado por la apoderada judicial de parte demandada en contra la sentencia dictada en fecha veinticinco (25) de mayo de 2010 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
SEGUNDO: Se confirma el fallo apelado, se declara con lugar la demanda intentada por la ASOCIACION BENEFICA LIBANESA Y SIRIA en contra de la ciudadana LUCIA FRANCISCA SARDELLA AGUIAR. Así se decide.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el apartamento, local u oficina distinguido con el N° 7, ubicado en el Edificio La Paz, Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte.
De conformidad con lo previsto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil , se condena en costas a la parte demandada apelante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de Agosto de 2010. 200º y 151º.
LA JUEZ,

MERCEDES HELENA GUTIERREZ.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 1:10 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-R-2010-000257