TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
200 y 151º

PARTE ACTORA: JOSE ALBERTO ROJAS GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.888.351.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OLIVER JESUS MEJIAS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 112.144.

PARTE DEMANDADA: VIRGINIA ELIZABETH ZAPATA MAESTRE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.609.723.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALÍ SILVERA UZCATEGUI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.283.-

EXPEDIENTE: 10031

ACCIÓN: DESALOJO

MOTIVO: apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 28 de octubre de 2009, dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda.
CAPITULO I
NARRATIVA

Las presentes actuaciones llegaron a esta Alzada en fecha 1º de junio de 2010, procedentes del Juzgado Superior Distribuidor de Turno, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 02 de noviembre de 2004, por el abogado Oliver Jesús Mejias, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano José Alberto Rojas García, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de octubre de 2009, que declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo.
Mediante auto de fecha 19 de febrero de 2010, se fijó el décimo (10º) día, para dictar sentencia en la presente causa.-
Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.
El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar el fondo de la presente controversia, bajo los siguientes fundamentos:
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:
La presente controversia se limita a verificar el estado de necesidad que tienen los padres del arrendador, ciudadano José Alberto Rojas García, de ocupar el inmueble propiedad de este último, que fue dado en arrendamiento por contrato escrito a la ciudadana Virginia Elizabeth Zapata Maestre, siendo por ese motivo que se demanda el desalojo según la causal prevista en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Por otro lado, la demandada niega los motivos de hecho y de derecho de la accionante, negando especialmente el estado de necesidad de los padres del demandante.
ALEGATO DE LAS PARTES
A fin de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 243 en su ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, se pasa a verificar la síntesis de la controversia para conocer los alegatos de las partes:
DEL LIBELO DE DEMANDA
La parte actora en su escrito libelar expuso lo siguiente: Que en fecha 12 de diciembre de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento por escrito con la arrendataria, sobre un apartamento ubicado en la Parroquia el Valle, urbanización Longaray, residencias Santa Rosa, piso 9, apartamento 9-5, Distrito Capital, por un período de un (1) año, pero el mismo se prorrogó verbalmente, por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Que el canon de arrendamiento hoy en día es por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil exactos (Bs. 450.000,) pagaderos mensualmente, dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones de lo pactado.
Que una vez cumplido dicho lapso acordado por las partes y el que por razones humanitarias su representado le dio adicionalmente a la arrendataria, para que solventara su situación de supuesta emergencia para la entrega del inmueble, asimismo, que su mandante en fecha 18.10.2006, y 21.05.2007, le solicitó de “forma verbal” a la arrendataria la desocupación del inmueble toda vez que necesita ocupar el mismo con carácter de urgencia, por cuanto su padre presenta un cuadro de salud muy delicado (bronquitis crónica), y además su madre presenta un cuadro de diabetes. A tales fines, expone que ambos se encuentran alquilados en una casa ubicada en el Barrio Aguachina, carretera vieja los Teques, las Adjuntas, Distrito Capital, casa Nº 29.
Que es injusto que mientras su representado ayudó a una persona que no es de su consanguinidad en un momento dado, para que solventara una situación de emergencia, la misma se niegue ahora a devolver el apartamento propiedad de su representado, que lo necesita por emergencia y para sus padres para poderle dar un mejor cuidado a estos últimos.
Que ha agotado todas las vías extrajudiciales y administrativas necesarias con la intención de recuperar su propiedad y es por ello que en fecha 14 de enero de 2009, acudió a la Dirección de Justicia Municipal de la Gerencia de Atención a la Comunidad de la Alcaldía del Municipio Chacao, a los fines de solicitar un procedimiento conciliatorio con su inquilina, ya que se niega y persiste en no entregar el apartamento que ocupa.
Que la arrendataria fue notificada en tres oportunidades por la Gerencia de Atención a la Comunidad de dicha Alcaldía, para un acto conciliatorio, no acudiendo a ningunas de las citaciones antes mencionadas, por lo que se evidencia de tal actitud por parte de la inquilina la negativa de devolver la propiedad de su mandante, en ese sentido y vista la no comparecencia y contumaz comportamiento de la arrendataria, se procedió a cerrar el expediente Nº 48/019, de la nomenclatura llevada por dicho instituto.
Fundamenta su pretensión en los artículos 19 y 21 en sus ordinales 1º y 2º, artículos 49, 115, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también en el artículo 34 literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea condenada en primer lugar, al desalojo del inmueble otorgado en calidad de arrendamiento; en segundo lugar, a entregarle el inmueble a su poderdante, libre de bienes, personas y cosas, solvente en todos los servicios básicos con los que cuente el inmueble, como son el agua, el aseo urbano, el servicio eléctrico y en el mismo buen estado en que lo recibió; en tercer lugar, al pago de las costas y costos del presente juicio.
Del instrumento poder consignado en autos, a los fines de verificar la representación de los profesionales del derecho a la parte accionante, es preciso considerar que no fue debidamente impugnado por la parte contraria, razón por lo cual, este sentenciador lo tiene como válido.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en su contestación de la demanda esgrimió lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como en el derecho la injusta demanda incoada en contra de su representada, por cuanto no se ajusta a la verdad y por no tener basamento legal alguno para que prospere la pretendida demanda de desalojo fundamentada en la letra “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la parte accionante fundamentó su pretensión en un supuesto contrato de arrendamiento en fecha 12 de diciembre de 2003.
Que sobre el particular alegado por la parte accionante en sus argumentos, debe significar que su representada no firmó contrato de arrendamiento en fecha 12 de diciembre de 2003, con el arrendador, el cual impugnó y tachó de falso, por ser un documento falso, ilegítimo e ineficaz, por cuanto el único contrato de arrendamiento que otorgó con dicho arrendador fue el autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 42, Tomo 72 de los Libros correspondientes.
Que el canon de arrendamiento del inmueble, es por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000) equivalentes a cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bsf. 450).
Que desde el día 25 de septiembre de 2007, realizó el pago del canon de arrendamiento que le corresponde mediante consignación que hace por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº 20071533, pagos que realizó puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
Que negó absolutamente la relación arrendaticia que ha mantenido su representada con el demandante, sea producto de una situación de emergencia que supuestamente atravesaba su patrocinada, así como negó, que por razones humanitarias se le concedió una prórroga para la entrega del inmueble, como maliciosamente y falsamente lo ha señalado la parte demandante en su libelo, por cuanto ambas partes sabían la duración del único contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, el cual es autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 42, Tomo 72, de los Libros correspondientes.
Que la duración de dicho contrato de arrendamiento quedó establecida por un (1) año, es decir, desde el 23 de septiembre de 2002, hasta el 23 de septiembre de 2003.
Negó que su representada fue notificada por el arrendador que necesitara el inmueble para que lo habitarán sus señores padres por quebrantos de salud, y que el arrendador estaba al tanto que el contrato se había transformado a partir del 23 de septiembre de 2003, en un contrato a tiempo indeterminado. Señaló que tampoco se le notificó verbalmente ni por escrito que necesitara dicho inmueble y menos aún por una causa tan delicada como lo es exponer las enfermedades de sus progenitores las cuales a su entender no son recientes. Que ello se evidencia por cuanto en fecha 28 de octubre de 2005, el arrendador suscribió con su representada una constancia de recibo de pago en la cual recibió conforme la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000) equivalentes a dos mil bolívares fuertes (Bsf. 2.000) por concepto de pago adelantado de alquiler de cinco meses, comprometiéndose en dicho documento a presentarse a la Notaría correspondiente a un lapso de tres días hábiles a partir de esa fecha con el objeto de renovar el contrato de arrendamiento suscrito por su patrocinada.
Que lo correcto y ajustado a derecho ha debido ser notificado oportunamente la necesidad de que se le entregara el inmueble arrendado en una fecha cierta, cuestión que en ningún momento realizó y que más grave aún lo constituye el hecho de que si sus señores padres estaban quebrantados de salud y no tienen techo propio, como lo ha señalado en su libelo de demanda, debe además de respetarse la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, todo lo cual fue injustamente omitido por el hoy demandante, ya que es el propio arrendador quien aceptó que la relación arrendaticia se convirtiera a tiempo indeterminado, sin ponerle un límite en el tiempo, y que más grave aún, lo constituye el hecho de haberle exigido a su mandante el pago por adelantado de cinco meses de canon de arrendamiento por adelantado como se ha señalado anteriormente.
Que es falso que su representada fue notificada en tres oportunidades por cuanto ninguna de las citaciones se entregaron a su patrocinada, quienes en todo momento cumple con las citaciones que realizan.
Que por último permitió señalar que en fecha 29 de enero de 2009 su representada acude conjuntamente con el arrendador a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al procedimiento conciliatorio instaurado ante dicha instancia, lo cual evidencia que su patrocinada en todo momento comparece a los llamados de las autoridades competentes.
Que por todo lo antes expuesto, es por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.-
Del instrumento poder consignado en autos, a los fines de verificar la representación de los profesionales del derecho a la parte accionada, es preciso considerar que no fue debidamente impugnado por la parte contraria, razón por lo cual, este Sentenciador lo tiene como valido.
DE LAS CONCLUSIONES A LOS ALEGATOS
Ahora bien, tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada en la existencia de la relación arrendaticia, solo que discutida alguno de los instrumentos que le contienen (una de las copias fue impugnada). Asimismo, aceptan que posteriormente pasó hacer a tiempo indeterminado, así como también ambas partes admitieron el hecho que la duración del contrato de arrendamiento inicialmente quedó establecido por un (01) año, lo que significa que tales hechos no son objeto de prueba.
Así las cosas, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en la necesidad que tienen los padres del demandante como propietario del inmueble de autos, de ocupar el inmueble objeto de litis, conforme al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en ese sentido, las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones, este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó:
1. Copia simple del Contrato de Arrendamiento, marcado “B” (folios 11 al 12), la cual fue suscrita por las partes actuantes en la presente contienda judicial. Este medio de prueba constituye un documento privado no reconocido, que además por ser presentado en copia fotostática simple, la parte demandada en su oportunidad procesal correspondiente, vale decir en la contestación de la demanda, la impugnó conforme al artículo 444 CPC, razón por la cual, este Tribunal desecha dicha copia fotostática, teniendo la parte actora la carga de consignar el contrato de arrendamiento en original o en su defecto en copia certificada para demostrar la veracidad del mismo. Así se establece.-
2. Copia simple del auto de cierre de expediente Nº 48/019, marcado con la letra “C” (folio 13), emanado de la Gerencia de Atención a la Comunidad de la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual se ordenó el cierre del proceso conciliatorio entre los ciudadanos Alberto Rojas, en su condición de arrendador y la ciudadana Virginia Zapata, en su carácter de arrendataria y procedió el cierre del presente caso. Dicha copia fotostática si bien es cierto es legal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público de carácter administrativo, no es menos cierto que es impertinente porque no guarda relación con el hecho debatido en el presente proceso, como es la necesidad que tiene por padres del propietario del inmueble de ocuparlo, razón por la cual se desecha y así se decide.-
3. Copia simple de Notificación, marcado con la letra “C-1” (folio 14), emanado de la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se requiere presencia en la referida oficina a la ciudadana Virginia Zapata, en su carácter de arrendataria. Dicha copia fotostática si bien es cierto es legal conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público de carácter administrativo, no es menos cierto que es impertinente porque no guarda relación con el hecho debatido en el presente proceso, razón por la cual se desecha y así se decide.-
4. Copia simple de Citación, marcado con la letra “C-2” (folio 15), emanado de la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se ordenó la presencia en la oficina a la ciudadana Virginia Zapata, en su carácter de arrendataria, a los fines de declarar una denuncia formulada por el arrendador. Dicha copia fotostática si bien es cierto es legal conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público de carácter administrativo, pero no es menos cierto que es impertinente porque no guarda relación con el hecho debatido en el presente proceso, razón por la cual se desecha y así se decide.-
5. Copia simple de la comunicación de fecha 12.06.2007, bajo el Nº 5319, marcado con la letra “C-3” (folio 16), emanado de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas remitiéndole el asunto al Ministerio de Infraestructura de la Dirección de Inquilinato. El mismo versa sobre el conocimiento del hecho relacionado al denunciante-arrendador a la arrendataria de la ocupación del inmueble por estado de necesidad y que la arrendataria se niega a la mudanza. Dicha copia fotostática si bien es cierto es legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público de carácter administrativo, pero no es menos cierto que es impertinente porque no guarda relación con el hecho debatido en el presente proceso, razón por la cual se desecha y así se decide.-
En el lapso probatorio promovió:
1. En particular primero del capítulo primero, promovió el mérito favorable de las afirmaciones esgrimidas tanto en el libelo de la demanda como de la contestación a la existencia de la relación arrendaticia que pasó hacer a tiempo indeterminado. Este Tribunal considera que ya se emitió pronunciamiento y así se establece.
2. En el particular segundo, reprodujo el mérito del valor probatorio respecto al documento del contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2003, suscrita por las partes actuantes en la presente contienda judicial. Dicho medio de prueba considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento respecto a tal hecho y así se establece.-
3. En el particular tercero, reprodujo informes emitidos por la Unidad de Riesgo de la Dirección General de Protección Civil del Distrito Capital Nº DGPCDC-UR0809-243, de fecha 07 de agosto de 2009, marcado con las letras “D y D-1” (86 y 87), que son legales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público de carácter administrativo según sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-00088.5 A dichos informes se le otorga pleno valor probatorio por ser además pertinentes para establecer del contenido de los mismos, (i) que se verificó de la comunicación marcada “D”, la observación de una situación de alto riesgo para la familia que ocupa dicha vivienda (que no especificó la identificación del grupo familiar que ocupa el referido inmueble) y, (ii) de la comunicación marcada D-1, que la Unidad de Riesgos de la Dirección General de Protección Civil, sugirió el desalojo de la vivienda. Ahora bien, de lo antes mencionado, se demuestra claramente que la vivienda que se identifica como casa Nº 29 (en su parte alta), barrio Agua China, parroquia Macarao, Las Adjuntas, no está apta para ser ocupada. Así se establece.
4. En el particular cuarto, consignó marcado “E y E-1” (folios 88 y 89), informes médicos emitidos el primero por la Dirección General de Programas de Salud Coordinación Nacional de Salud Respiratoria Servicio de Investigación de Enfermedades Respiratorias, de fecha 12.05.2009 y el segundo emanado del C.S.S.R. Dr. Joaquin Quintero Quintero de fecha 04.08.2009. Estos informes médicos, en principio quedarían fuera del proceso en atención al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que emanados de terceros no consta su ratificación por medio de la prueba testimonial. Sin embargo, también se observa que los referidos recaudos dimanan de un ente público y en ese sentido, le son aplicables como documentos públicos de carácter administrativos, la tesis señalada según sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9 de octubre de 2009, Sentencia Nº 2615-09, respecto de los mismos: “Los informes médicos promovidos en juicio como prueba, deben ser valorados como documentos públicos administrativos, y no requieren ser ratificados mediante testimonial, sólo cuando emanan de profesionales de la medicina adscritos a instituciones de función pública”.
Por lo anterior, los mencionados informes médicos se consideran legales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose con pleno valor de pruebas, al ser además pertinentes para demostrar según se indica, que (i) en el primer informe mencionado, se dejó constancia que el ciudadano Apolinar Rojas presentó insuficiencia respiratoria crónica y, (ii) en el segundo informe antes comentado, la ciudadana Dominga Antonia García, presentó un cuadro de DM tipo 2 con complicaciones crónicas microangiopatía, HTA clase C, sobrepeso, Osteoporosis y Varices en ambos miembros inferiores.
5. En el particular quinto, reprodujo e hizo valer, documento de arrendamiento suscrito por las partes de fecha 12 de diciembre de 2003. Dicho instrumento considera este Tribunal que ya se pronunció sobre el mismo y así se establece.-
6. En el particular sexto, reprodujo e hizo valer, marcado con la letra “F, F-1, F-2” (folios 90 al 92), resolución Nº 011495, de fecha 19 de octubre de 2007, emanado del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato, donde se observa del mismo, la fijación del canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000). Dicha resolución si bien es cierto es legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es impertinente en virtud de que no guarda relación con el hecho controvertido de la presente causa, razón por la cual se desecha y así se establece.-
7. En el particular séptimo, avaló y ratificó el canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,oo). Este Tribunal considera que ya se emitió opinión en cuanto a lo promovido por la parte actora y así se establece.
8. En el particular octavo, reprodujo la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Este Tribunal considera que se hizo mención a dicho medio de prueba y así se establece.-
9. En el particular noveno, reprodujo el mérito favorable referente a los pagos de los cánones de arrendamiento mediante la consignación del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Este Tribunal considera que ya se emitió pronunciamiento al respecto y así se establece.-
10. En el particular décimo, reprodujo originales marcados G, G-1, G-2 y G-3, (folios 93 al 95), el primero de las documentales nombradas es emanada de la Alcaldía del Municipio Chacao de la Gerencia de Atención a la Comunidad, respecto al auto de cierre de expediente Nº 48/019, en la cual se observa del contenido del mismo de la iniciación de un proceso conciliatorio respecto a la inquilina; el segundo de los documentos nombrados es emanado de la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público en fecha 12.06.2007, Nº 5319, en la cual se aprecia del contenido del mismo, dándole el conocimiento del conflicto de desalojo a la Dirección General de Inquilinato; el tercero de los documentos nombrados es una notificación Nº 3, de fecha 19 de enero de 2009, emanado de la Dirección de Justicia Municipal, en la cual se observa del contenido del mismo, la notificación de la arrendataria requiriéndole de su presencia ante tal despacho; el cuarto de los documentos nombrados es emanado del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en la cual se observa del contenido del mismo, constancia que el arrendador recibió asesoría legal en materia inquilinaria. Las anteriores documentales considera este Tribunal que se tienen por legales de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos de carácter administrativos, pero se desechan por ser impertinentes en la demostración de lo controvertido de la presente causa, como es la necesidad que tienen los padres del propietario/arrendador de ocupar el inmueble objeto de juicio, y así se establece.-
11. En el particular Undécimo, reprodujo e hizo valer original marcado G-3 (folio 96), este Tribunal ya hizo mención al referido medio de prueba y así se establece.-
12. En el particular décimo segundo, reprodujo e hizo valer original marcado G-2 (folio 95). Dicho original considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento y así se establece.
13. Marcado con la letra “H” (folios 97 al 98), cursa declaración unilateral que va dirigida según su contenido a la ciudadana VIRGINIA ISABEL ZAPATA MAESTRO relativo a la entrega del inmueble de autos. Dicho instrumento para ser tenido por legal y darle tratamiento de una carta o misiva (conforme Entonces se entiende, que al no estar suscrita por la persona a quien estaba dirigida, no tiene valor de pruebas, en tanto no es legal.
Por su parte la demandada en el acto de contestación de la demanda presentó los siguientes documentos:
1. Original de Contrato de Arrendamiento marcado “B” (folios 31 al 32), suscritos por ambas partes actuantes en la presente contienda judicial, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 42, Tomo 72, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Dicho instrumento auténtico se tiene por legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y es pertinente para acreditar la relación que une a las partes por el inmueble de juicio. Así se establece.-
2. Original de Notificación marcado “C” (folio 33), emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 06 de noviembre de 2007, Expediente Nº 73.569-F7, que notificó a la ciudadana Virginia Zapata, fijando el canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000). Dicho instrumento considera este Tribunal si bien es cierto es legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público administrativo, es impertinente porque nada tiene que ver con el tema objeto a decisión, como es la necesidad de ocupar el inmueble de autos, por parte de los padres del propietario-demandante; razón por la cual se desecha y así se decide.
3. Recorte de dos (02) ejemplares de periódicos marcado “D”, (folio 34), referentes al cartel de notificación librados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que ordenó la notificación de la parte arrendataria de la fijación del canon de arrendamiento, que guardan relación con el medio anterior. Dichos recortes de periódico se desechan porque no se está discutiendo sobre el monto del canon del alquiler, sino, sobre la necesidad de ocupar el inmueble de autos, por parte de los padres del propietario-demandante, y así se establece.-
4. Recibo de pago marcado “F” (folio 35), referente a la constancia del pago efectuado por la arrendataria al arrendador, por concepto de adelanto de cinco (5) meses de cánones de arrendamiento. Dicho instrumento es legal porque la parte contra quien se le opuso, no desconoció la firma que lo suscribe, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado suscrito entre ambas partes. Sin embargo, para quien decide es impertinente para probar el fondo de la causa, toda vez que el promovente pretende con él, “demostrar” que el actor no tendría la necesidad de sus padres en ocupar el inmueble alquilado, cuando hubo de recibirle esa suma de dinero por adelantado. Ahora bien, el documento que nos ocupa no tiene fecha cierta y además en su contenido solo se hace mención de: “…a partir de esta fecha veintiocho de octubre del presente año…”; sin que pueda precisarse la fecha en que sucedieron los hechos.
De este modo, este documento solo podría tener pertinencia –que no es el caos que nos ocupa-, si por ejemplo se demostrare que hubiere recibido el pago con fecha reciente antes de instaurarse la demanda, o posterior a las inspecciones de la casa que el actor señala ocupan sus padres (hecho tampoco probado) y que la hace inhabitable. Al no darse estas circunstancias, se desecha del proceso.
5. Comunicación marcado “G” (folio 36), referente a la citación que se hace a la ciudadana VIRGINIA ZAPATA ante el departamento de asesoría legal de la Dirección General de Inquilinato, que aunque legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, porque constituye un documento público administrativo, es impertinente porque nada tiene que ver con el tema objeto a decisión, razón por la cual se desecha y así se decide.
6. Veintidós (22) depósitos bancarios marcado “H” (folios 37 al 58), referentes a las planillas de depósito correspondiente a los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Considera este Tribunal, que si bien constituyen tarjas por ser patrones consecutivos (no impugnados por el contrario), teniéndose por tanto como prueba legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, se desechan no obstante por ser impertinentes ya que no se está discutiendo el pago de suma alguna, además de ser una hecho aceptado por las partes que el contrato se indeterminó, y así se establece.-

La parte demandada en el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1. En el capítulo Primero, reprodujo mérito favorable de las documentales aportadas al libelo de la demanda, lo que se ha cumplido con el análisis exhaustivo de cada medio conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo que no hace necesario se reproduzcan los medios que ya constan para que sea valorados, como ya fueron. Así se establece.
2. En el capítulo Segundo, reprodujo el mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 42, Tomo 72, de los Libros correspondientes. Dicho instrumento considera este Operador de Justicia que ya se emitió pronunciamiento. así se establece.
3. Asimismo, reprodujo el mérito favorable de la comunicación de fecha 19 de octubre de 2007, emitida por la Dirección General de Inquilinato, en la cual se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), equivalentes a cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bsf. 450). Este Tribunal ya hizo pronunciamiento en cuanto a la mencionada comunicación y así se establece.
4. Igualmente, reprodujo el merito favorable de los dos (02) ejemplares del cartel de notificación dirigido al arrendador por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, notificándolo de la regulación del canon de arrendamiento. Este Órgano Jurisdiccional ya emitió pronunciamiento en cuanto a dicho medio de prueba así se establece y por último, reprodujo el mérito favorable de veintidós (22) planillas de depósitos correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Este Tribunal hace del conocimiento que ya hizo mención a dicho medio de prueba y así se decide.-
5. En el capitulo tercero, promovió prueba de exhibición de documento, referente al contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2003. La parte actora fue debidamente intimada a los fines de exhibir el documento privado del contrato de arrendamiento. Asimismo, se levantó un acta en fecha 17 de septiembre de 2009, en la que consta que solo compareció la parte actora y exhibió el documento privado original del contrato de arrendamiento, que el Tribunal aquo dejó constancia de tenerlo como fidedigno en la presente causa.
Dicho medio de prueba es legal de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, pero considera este Tribunal que es irrelevante en razón de que quedó evidentemente demostrado la relación arrendaticia que existe entre las partes actuantes del presente proceso por ser esto un hecho admitido por las partes como anteriormente se ha venido mencionado y así se establece.-
6. En el capitulo cuarto, promovió prueba de experticia, a los fines de que los expertos con conocimientos especiales en su profesión u arte, examinen la veracidad y autenticidad de la firma o rúbrica emanada por la parte demandada en el contrato de arrendamiento suscrito de fecha 12 de diciembre de 2003. Dicho medio de prueba a pesar de legal de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, no tiene valor de pruebas por cuanto no fue evacuada, así se establece.-

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 106 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de octubre de 2009, mediante la cual, declaró parcialmente con lugar la demanda que por acción de Desalojo intentara el ciudadano José Alberto Rojas García, en contra de la ciudadana Virginia Elizabeth Zapata Maestre, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“La parte actora en el presente proceso ha invocado como fundamento de la acción de desalojo, la causal prevista en el literal b del artículo 34, esto es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus consanguíneos dentro del segundo grado ; por lo que debe esta juzgadora verificar si los hechos alegados y probados se subsumen en el supuesto de hecho de la norma invocada como fundamento de la acción; habiendo negado la parte demandada, en forma general los hechos alegados en el libelo, excepto la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y el canon de arrendamiento, correspondía al actor demostrar que es el propietario del inmueble y la necesidad de sus padres de ocupar el mismo, este último hecho quedó demostrado, pero no probó el actor ser el propietario del inmueble, pues no produjo el documento de propiedad del inmueble cuya titularidad alega, por lo que no se ha verificado el supuesto de hecho de la norma invocada como fundamento de la pretensión, por lo que la demanda no puede prosperar. Así se establece.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda de desalojo, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones para resolver el fondo de la presente controversia, tomando como norte el alcance del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…omissis…
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

Conforme al artículo ut supra, para que proceda el desalojo deben verificarse dos requisitos indispensables como son (i) la propiedad del inmueble y, (ii) la necesidad del “propietario” o de algunos de los parientes indicados en el precepto de ocupar el inmueble arrendado.
Pasemos entonces a verificar estos supuestos.
a.) De la propiedad del inmueble: En primer lugar, debe evidenciarse que la parte accionante debió probar la propiedad del bien inmueble arrendado. Ahora bien, de la revisión de las actas procesales del presente juicio, no se evidencia que la parte actora haya probado ser propietario del bien inmueble objeto del presente juicio, al no haber presentado instrumento original o en su defecto copia certificada del titulo de propiedad del bien inmueble que fue dado en arrendamiento.
Este instrumento es fundamental para la procedencia de la demanda y debió producirlo el accionante en la oportunidad de presentar el libelo de demanda, por ser requisito impretermitible en la presente acción de desalojo, donde se pretende que los padres “del propietario”, tienen necesidad de ocupar el inmueble. En efecto, antes de discutir si hay necesidad o no, debió probar inicialmente tener la condición de propietario como lo exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “b”.
Por consiguiente, analiza quien decide que el actor no cumplió con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente: “…Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos…”.
Pero también ocurre en autos, que siendo un documento público el que contiene la propiedad del inmueble, a pesar del impedimento antes señalado (que debe presentarse junto al libelo), aún así podría haberse presentado en esta segunda instancia, siempre que en el primer momento hubiere señalado que “se produciría después”. En este caso, señala el artículo 520 eiusdem que: “…En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio…”.-
Este juzgador sostiene que el documento de propiedad es fundamental de la demanda, pero si fuere el caso que no lo fuera, y que pueda presentarse hasta segunda instancia, en cualquier caso al no traerse a juicio dicho documento que pruebe la circunstancia de la propiedad, debe desecharse la presente demanda.

b.) De la relación filial de los padres y el demandante y la necesidad de los primeros de ocupar el inmueble de autos: No obstante que no se probó la titularidad del inmueble por parte del arrendador (que solo probó esa condición más no la propiedad) lo que es suficiente para desechar la demanda, no consta que haya probado tampoco la relación filial de las personas que dice el actor, son sus padres.
No consta de autos, que el demandante haya probado con prueba fehaciente que los ciudadanos APOLINAR ROJAS y DOMINGA ANTONIA GARCÍAS DE ROJAS (así aparecen mencionados al folio 3), sean sus progenitores, condición sine qua non que exige el indicado literal “b” del artículo 34 de la LAI.
Esta circunstancia debió probarse a través de prueba fehaciente, contentiva de actas de estado civil por exigencia del artículo 457 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente:
“Los actos del estado civil registrado con las formalidades preceptuadas en este Título, tendrán el carácter de autenticas respecto de los hechos presenciados por la Autoridad.
Las declaraciones de los comparecientes, sobre hechos relativos al acto, se tendrán como ciertas hasta prueba en contrario.
Las indicaciones extrañas al acto no tendrán ningún valor, salvo disposición especial.”

En consecuencia, la parte accionante no probó ser propietario del bien inmueble objeto de la presente contienda judicial, ni probó tampoco el parentesco de sus padres por medio de instrumento original o en su defecto copia certificada. Lo único que probó el demandante es, (i) que los ciudadanos Apolinar Rojas y Dominga Antonia García, ambos mencionados en los informes médicos tienen problemas de salud, y además, (ii) que un inmueble identificado como casa Nº Nº 29, sector, parte Alta, Barrio Agua China, Las Adjuntas, Parroquia Macarao del Municipio Libertador del Distrito Capital, se encuentra inhabitable por razones de su deterioro, sin que pueda acreditarse fundamentalmente los hechos más relevantes, a saber: (i) que los primeros son los padres del demandante, y (ii) que la casa que aparece inhabilatable según defensa civil, esté ocupada por los ciudadanos Apolinar Rojas y Dominga Antonia García.
Se insiste, que tampoco demostró la necesidad que tienen los mencionados ciudadanos Apolinar Rojas y Dominga García de ocupar el inmueble de autos, toda vez que ni siquiera se probó que los mismos estén ocupando a su vez, la casa Nº 29, sector, Parte Alta, Barrio Agua China, Las Adjuntas, Parroquia Macarao del Municipio Libertador del Distrito Capital, que defensa civil declaró inhabitable, por esta razón quien decide, se aparte del A quo respecto a su motivación de dar por probado esta circunstancia (de la necesidad).
No cumpliendo de esta manera con el principio probatorio indispensable para todo juicio como lo es la carga de la prueba, tal y como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se debe desechar la demanda, compartiendo ahora sí, el criterio dado por el aquo y así se decide.-
CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte actora José Alberto Rojas García, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de octubre de 2009, que declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano José Alberto Rojas García, en contra de la ciudadana Virginia Elizabeth Zapata Maestre.
SEGUNDO: CONFIRMA, la sentencia de fecha 28 de octubre de 2009, dictada por el Tribunal Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero con motivación distinta.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano José Alberto Rojas García contra la ciudadana Virginia Elizabeth Zapata Maestre, por acción de Desalojo.-
CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo, se condena en costas a la parte demandante por ser vencida en la litis.
QUINTO: Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Luis Alberto Petit Guerra.
El Secretario,

Abg. Richars Domingo Mata.

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10031, como quedó ordenado.
El Secretario,

Abg. Richars Domingo Mata.
VJGJ/RDM/edward
Exp Nº 10031