TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
200° y 151º

PARTE ACTORA: VICENTE RAFAEL ARMAS BAUZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nros V-3.182.579
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GISELA ARANDA, GLADYS BALI y MARIANELA AGUILERA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.384, 12.843 y 26.556, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GUIDO RAMON TORREALBA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros. V-10.330.814
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ELIO CASTRILLO y JUAN ALVAREZ GRANADOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.195 y 37.105 respectivamente.-
EXPEDIENTE: N° 10001
ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 11 de enero de 2010, dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza contra el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez.-

CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 14 de octubre de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 19 de octubre de 2009, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la demandada mediante compulsa, la cual fue librada en fecha 23 de octubre de 2009.
En fecha 4 de noviembre de 2009, el Alguacil Titular del Juzgado A-Quo, dejó constancia que citó al ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, quien recibió la compulsa pero se negó a firmarla.-
En virtud de la negativa, se tenía que complementar la gestión respectiva, siendo el caso, que en fecha 09 de noviembre de 2009, previa solicitud de la parte actora, se libró Boleta de Notificación a la parte demandada conforme a lo pautado con el artículo 218 de Código de Procedimiento Civil.; y con fecha 24 de noviembre de 2009, la secretaria Titular del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial dejó constancia que entregó la Boleta de Notificación librada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez. Asimismo, dejó constancia que se cumplieron con la formalidades relativas a la citación que alude el artículo antes referido.-
Mediante escrito presentado en fecha 26 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 09 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas.-
Mediante escrito presentado en fecha 10 de diciembre de 2009, la representación de la parte actora consignó su respectivo escrito de pruebas.-
Por auto de fecha 10 de diciembre de 2009, el Tribunal A-quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes.-
Mediante escrito presentado en fecha 14 de diciembre de 2009, la representación del actor solicitó que no se valore la prueba promovida por la parte demandada consistente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 09 de agosto de 2004.
El Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 11 de enero de 2010, declarando Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza contra el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez.-
Posterior a ello, la parte demandada apeló de la misma en fecha 14 de enero de 2010.
Previo computo practicado, en fecha 18 de enero de 2010, se oyó la apelación intentada por la parte demandada, en ambos efectos.
A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa al Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.-.
Mediante auto de fecha 29 de enero de 2010, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.
La parte demandada mediante escrito consignado en fecha 10 de febrero de 2010, presentó sus conclusiones.-
La representación de la parte actora mediante escrito presentó observaciones a las conclusiones explanadas por la parte demandada en fecha 17 de febrero de 2010.
En fecha 19 de febrero de 2010, la parte actora solicitó al Tribunal A-quo proceda a dictar la sentencia de ley.-
Posteriormente en fecha 23 de febrero de 2010, la representación de la parte actora solicitó nuevamente se dicte sentencia.-
El Tribunal A-quo, dictó sentencia en fecha 23 de abril de 2010, declinando su competencia en los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.-
Previa la Notificación de las partes de la sentencia dictada en fecha 11 de enero de 2010, y por auto dictado en fecha 12 de mayo de 2010, se ordenó la remisión del expediente mediante oficio al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.
Mediante auto de fecha 26 de mayo de 2010, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 14 de junio de 2010, la parte demandada presentó su escrito de conclusiones.
Por diligencia del 21 de julio de 2010 a requerimiento de la abogada Gisela Aranda, como apoderada judicial de la parte actora, solicitó que este juez temporal se avocara al conocimiento del asunto, lo cual fue cumplido por auto de esa misma fecha como consta de auto respectivo que riela a los folios 113-114. Consta también, que por cuanto de la revisión de actas del proceso no había cumplido la demandada en señalar su domicilio procesal a los fines indicados en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador como director del proceso y para garantizar el derecho de defensa del demandado, ordenó del examen de autos agotar la notificación del demandado en el inmueble o en otra dirección que constara a los autos.
Es el caso, que se consiguió al demandado GUIDO RAMON TORREALBA MARTÍNEZ en la dirección de su trabajo, donde se agoto inicialmente su citación formal (folio 21). Por ese motivo, se le notificó y el mismo firmó en señal correspondiente, que este juez temporal procedió a avocarse para el conocimiento de la causa y que pasado el lapso de ley correspondiente a los tres -3- días indicados en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, sin que fuere recusado, procedería a sentenciar la causa.
Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La controversia se plantea cuando el arrendador, exige por vía de cumplimiento de contrato, la entrega del inmueble objeto de litis, por encontrarse vencido el plazo otorgado en documento que denomina transacción autenticado por ambas partes y por otro lado, la demandada en carácter de arrendataria aunque reconoce la existencia de la relación que tiene con la arrendador, niega la procedencia de la presente acción de cumplimiento bajo la afirmación que el contrato es a tiempo indeterminado, y que en consecuencia, sólo podría demandarse por alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PARTE MOTIVA
Para dar cumplimiento a la exigencia del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en su ordinal 3º, correspondiente a las alegaciones de las partes, se hace en los siguientes términos:
De la parte demandante:
Alegó la parte actora en el libelo de la demanda, que su representado es propietario de un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el número 42, ubicado en el piso 4to, del Edificio “Residencias Serranía”, ubicado en la calle Rio Manapire, en la Urbanización Parque Humboldt, en jurisdicción del Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas.
Que en fecha 09 de agosto de 2004 su representado suscribió con el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, un contrato de arrendamiento sobre el referido apartamento.
Argumentó que dicho contrato en su cláusula Segunda, estableció que el plazo de duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir de 1° de agosto de 2004, finalizando el 1° de agosto de 2005, fecha en la cual el inquilino quedó en posesión del inmueble produciéndose la tácita reconducción, transformándose entonces, en un contrato a tiempo indeterminado.
Que por cuanto su representado tiene urgencia de vender el inmueble en cuestión, habiéndoselo ofrecido al inquilino en venta en diversas oportunidades, quien nunca manifestó interés en adquirirlo, en fecha 21 de abril de 2008, mediante documento autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 26, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento anteriormente señalado, y con la finalidad de precaver un litigio eventual, suscribieron un contrato de transacción.-
Adujo en la cláusula Tercera del contrato de transacción en referencia, toda vez que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, su representado en acatamiento de lo establecido en los artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgó la preferencia ofertiva al inquilino Guido Ramón Torrealba Martínez, para que adquiriese el inmueble propiedad de su representado por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), pagaderos de contado, en el término de treinta días contados a firma del documento en referencia.
Que en la cláusula Cuarta, le notificó al inquilino que para el caso de no aceptarla la oferta de venta del inmueble, en las condiciones y términos ya señalados, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que, debería desalojar el inmueble arrendado, el 1° de agosto de 2009, es decir quince (15) meses después de la firma del documento de transacción y entregarlo libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido y solvente de todos los servicios.
Arguyó en la cláusula Quinta del contrato de transacción, el inquilino Guido Ramón Torrealba Martínez, declaró su voluntad expresa de no adquirir en propiedad mediante compra, el apartamento N° 42, anteriormente descrito, por el precio que le fuera ofertado, y renunció en dicho acto, a los plazos y términos concedidos por su representado para la referida oferta.
Que en la cláusula Séptima, las partes acordaron no continuar con la relación arrendaticia existente, y que el señor Torrealba declaró que entregaría, libre de bienes y personas y solvente con todos los servicios el apartamento N° 42 de las “Residencias Serranía” en fecha 1° de agosto de 2009, es decir, quince (15) meses después de la firma del documento en cuestión, pues por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, no se encontraba en el supuesto de hecho que contempla la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Adujo que vencido como se encuentra el plazo acordado por las partes, para que el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, haga entrega del inmueble en la fecha aceptada por él, es decir, el 1° de agosto de 2009, pese a los requerimientos amistosos hechos por su representado para que cumpla de manera voluntaria con su compromiso contractual, el señor Torrealba se niega reiteradamente a cumplir con la entrega del inmueble en los términos convenidos en el contrato en referencia.-
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.713, 1.718 y 1.167 del Código Civil Venezolano
De la parte demandada:
La parte demandada en su oportunidad para contestar la demanda señaló lo siguiente: Conviene que su representado ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por, un apartamento ubicado en el cuarto (4to) piso, identificado con el N° 42 del Edificio Residencias Serranía situado en la Urbanización Parque Humboldt, calle Rio Manapire, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, contrato este que quedó autenticado ante la Notaría Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2004, el cual quedó anotado bajo el N° 38, Tomo 153, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.-
Que quedó establecido en la cláusula Segunda del referido contrato que el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo, contado a partir del 1° de agosto del año 2004, y que finalizará el 01 de agosto de 2005. Y, que todos los efectos legales y contractuales de la duración del contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo fijo.
Conviene que por cuanto su representado al quedar en posesión del inmueble al vencimiento del término del contrato, y seguir el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, el mismo se indeterminó, y no como señala el actor que se produjo una tácita reconducción.
Que como quiera que el contrato se encuentra a tiempo indeterminado, el demandante a los fines de defraudar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas normas son de orden público, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del arrendatario, procedió a firmar documento con el actor, que el mismo denomina Transacción en el libelo de la demanda, y el cual fue autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2008, el cual quedó anotado bajo el N° 26, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que ese es el documento fundamental de la presente demanda y en la que se le vulneran los derechos a su representado por los siguientes hechos:
Que en su decir, la cláusula Tercera se indicó lo siguiente:
“En cumplimiento de lo establecido en los artículos N° 42 y N° 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, por medio del presente documento Ofrezco en Venta, a Guido Ramón Torrealba Martínez, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-10.330.814, con domicilio en Caracas, Estado Miranda, en su carácter de Arrendatario del Apartamento N° 42…, por el precio…, pagadero de contado, en el termino de 30 días continuos a partir de la fecha cierta de este documento…”

Que en la cláusula Cuarta del referido documento denominado Transacción por la actora, se le advierte que: “…de no aceptar la presente venta de Oferta de Venta del apartamento N° 42… deberá desalojar dicho inmueble, una vez vencido el plazo indicado en la cláusula Segunda del Referido Contrato de Arrendamiento, es decir el día 01 de agosto de 2008…”, y no obstante de estar el contrato a tiempo indeterminado, le señala que dicha entrega será al vencimiento de la prorroga legal.-
Señala además, que el referido documento viola el parágrafo único del artículo 44 de las Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que concede quince (15) días al Arrendatario para manifestar en forma indubitada, su aceptación o rechazo a la oferta hecha y, que en la cláusula quinta de la denominada Transacción, su representado bajo “presión” y en contravención a las normas de orden público, lo colocan a renunciar su derecho de preferencia.-
Que aun cuando se encontraba el contrato a tiempo indeterminado, y así lo conoce el actor, el mismo procedió a otorgar una prorroga legal, la cual según la Transacción venció el 01 de agosto de 2009, lo cual va en contra de lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que la prorroga legal solo opera para los contratos a tiempo determinado.-
Adujo que de tal manera que las únicas causales taxativas que tiene el Arrendador para solicitar el desalojo de un inmueble cuyo contrato se encuentre a tiempo indeterminado son las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no vulnerando las normas de orden público, al pretender ejecutar una supuesta transacción por lo que en nombre de su representado niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda de cumplimiento de contrato de Transacción, tanto en los hechos como en el derecho invocado, ya que como lo afirma el actor, que al encontrarse el contrato a tiempo indeterminado, la acción a interponer es por Desalojo y no por Cumplimiento de Contrato.
Que es falso y por eso negó y rechazó y contradijo que el contrato venció el 1° de agosto, ya que aunado a ello, el Arrendador recibió el canon de Arrendamiento del mes de agosto de 2009, y por ende el contrato sigue estando a tiempo indeterminado.
Ahora bien, este Juzgador pasa a examinar los medios probatorios aportados por las partes en el presente juicio conforme a los artículos 506 y 507 de Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera:

DE LAS PRUEBAS
De la parte demandante:
Antes de verificar el material probatorio de autos, se observa que con el libelo presentó también instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de septiembre de 2009, quedando anotado bajo el N° 74, Tomo 101, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “A”, y cursante a los folios del 09 al 11 del expediente, que aunque no está discutida la representación judicial, se tiene por legal por mandato del artículo 1357 del Código Civil.
Así las cosas, estos fueron los medios producidos con el libelo:
1. Copia certificada de un documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de marzo de 2008, quedando anotado bajo el N° 26, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “B”, y cursante a los folios del 12 al 15 del expediente. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso, se tiene por legal por mandato del artículo 1.357 del Código Civil.
Este medio documental es pertinente para acreditar lo alegado por el actor respecto a la existencia de un documento que otorgaron las partes donde (i) dieron término a la indeterminación en que se encontraba el primer contrato; (ii) se le ofrece al arrendatario la venta del inmueble y el mismo no la acepta; (iii) se le notifica al arrendatario sobre la voluntad del arrendador de no continuar con el contrato; y, (iv) se le concede el uso y goce de la prórroga legal correspondiente. Ahora bien, la parte demandada aunque reconoce la existencia de tales convenciones, aún así, señala no le aplican porque en su decir le hace renunciar a normas de orden público (referentes a la oferta) y que le ponen término a un contrato indeterminado –que en su criterio- no se puede.
En todo caso, este medio tiene pleno valor de pruebas, y corresponderá a final, establecer si las convenciones efectivamente aplican o no a las partes. Y Así se establece.
En el lapso probatorio el apoderado actor volvió a producir el referido contrato, que él denomina transacción, el cual ya está valorado.
De la parte demandada:
Con la contestación de la demanda, se presentó instrumento poder que acredita la representación judicial de la demandada, que se tiene por legal por el art.1357 del Código Civil, no habiendo sido discutida dicha representación.
Respecto a los medios de prueba, promovió los siguientes:
1. Prueba Documental contentiva de copia certificada del contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez con el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza, sobre un inmueble de propiedad de éste último, constituido un apartamento ubicado en el cuarto (4to) piso, identificado con el N° 42 del Edificio “Residencias Serranía” situado en la Urbanización Parque Humboldt, calle Rio Manapire, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2004, quedando anotado bajo el N° 38, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
A pesar del pedimento del actor a que no valore el referido contrato, tal pedimento es improcedente, toda vez que es obligación de los jueces analizar todos y cada uno de los medios producidos en autos, aún aquellos que no tuvieran relación con la litis, debiéndose siempre analizar cada medio por mandato del artículo 509 CPC.
Hecha la aclaratoria, este medio se tiene por legal, a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil tratándose de un documento auténtico contra el que no se ha intentado tacha alguna; y es pertinente por guardar relación directa con la litis, en el sentido de ser el documento que contiene el contrato inicial de donde deriva la relación de las partes y por medio del cual, sirvió de base para que las partes (i) una vez indeterminado su tiempo inicial; sustituirlo por el otro documento que contiene las estipulaciones por las que se demanda por vía de cumplimiento; (ii) manifestaran respectivamente la voluntad del arrendador de vender y del arrendatario, en no estar interesado en dicha oferta; (iii) señalaran su voluntad de no proseguir con el contrato y, (iv) al vencimiento que establecieron, comenzaría a computarse la prórroga legal de un (1) año.
Así que adquiere importancia este primer contrato, por ser la base para conocer desde cuando comienza la relación arrendaticia y así establecer si efectivamente corresponde la prórroga legal de un año según sea el tiempo de duración desde el inicio hasta la fecha de la suscrición del último acuerdo que le pone fin al primero.
2.- Prueba Documental del documento suscrito entre su representado Guido Ramón Torrealba Martínez y el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza, ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2008, anotado bajo el N° 26, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y por cuanto ya se le dio valor a dicha prueba, advierte este Juzgador que ya emitió pronunciamiento al respecto.-

DE LAS CONSCLUSIONES PROBATORIAS
Analizado el material probatorio aportado por ambas partes, es necesario verificar si se corresponden con los hechos que cada una alegó, en el entendido que cada una tenía su carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Cuando se revisa el motivo del juicio, resulta evidente que se trata de un asunto donde priva la interpretación del juzgador en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ello porque la acción deducida por el actor se circunscribe al cumplimiento de contrato de transacción celebrado en fecha 16 de marzo de 2008, y por el otro lado, el demandado asume que por cuanto el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, lo que corresponde es que se demande por alguna de las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ambas posiciones contrarias, son ciertas desde el punto de vista de sus respectivas argumentaciones, pero corresponderá es al intérprete fundar su decisión conforme al estudio valorativo de los contratos por ellos señalados por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo que allí radica el quid del asunto, ya que el actor demanda con fundamento a un contrato que denominan como “transacción”; y la contraria, alega en su defensa que priva es el contrato de arrendamiento primigenio que además es indeterminado. De manera que acá conseguimos la diferencia, como es que son dos los recaudos en donde difieren las partes en sus distintas alegaciones, pero que corresponde analizar en forma conjunta por quien decide, y así revisar los razonamientos del juzgado A quo para decidir a favor del primero en su condición de arrendador-demandante.
Por consiguiente, se hace necesario saber qué decidió el A quo y revisar su razonamiento.
DEL FONDO
I
(De la revisión de la sentencia del Juzgado A-Quo.)

Consta a los folios del 49 al 58 de las actas que conforman el presente expediente, Sentencia proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de enero de 2010, mediante la cual declaró Con Lugar, la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza contra el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, bajo los siguientes términos:
“…Omissis…”
“Así las cosas, las partes mediante el prenombrado documento, y haciendo uso de su libertad contractual, y mediante un contrato que modificó el contrato original le pusieron termino de duración al contrato de arrendamiento, esto es, para el 01 de agosto del 2008, y se señaló que se le otorgaba el lapso de la prorroga legal. Por ello, una vez determinado el contrato por las partes en relación a su lapso de duración, ambas partes coinciden en que debía ser respetado el lapso de prorroga legal, que por aplicación del literal “b” del artículo 38 le correspondía un (1) año, venciéndose la misma el 01 de agosto de 2009.
Así las cosas, hay que destacar que el instituto de la prorroga legal se aplica a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es coherente con lo ocurrido en el presente caso, ya que el contrato de arrendamiento, que era fijo, se indeterminó y posteriormente las partes lo convirtieron en determinado al ponerle un lapso de duración, el 01 de agosto de 2008, por lo que al llegar esta fecha comenzó a correr de manera potestativa para el arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador el lapso de la prorroga legal, que como ya se señaló en este caso era de un año, venciéndose el mismo el 01 de agosto de 2009. Así se establece.
Establecido lo anterior, vencida la prorroga legal, el arrendatario estaba en la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, cuestión que no hizo, y que hace nacer al arrendador el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobliarios.
Por otra parte, el demandado en su escrito de contestación al fondo de la demanda alegó llegado el 01 de agosto de 2009, el contrato siguió estando indeterminado ya que él había cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009, hecho que no fue probado con ningún tipo de prueba. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que la presente demanda debe prosperar en derecho, debiendo ser declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano VICENTE RAFAEL ARMAS BAUZA, en contra del ciudadano GUIDO RAMON TORREALBA MARTINEZ, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demandada a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 42, ubicado en el piso 4to., del Edificio Residencias Serranía, ubicado en la calle Rio Manapire, Urbanización Parque Humboldt, Municipio Baruta, Caracas por en que lo recibió. SEGUNDO: DE conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se establece.-

De la sentencia dictada por el A quo pasa de seguidas este Juzgador a motivar en los siguientes términos: La presente pretensión se deriva de una acción de cumplimiento de contrato (de transacción) interpuesta por la parte actora ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza contra el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, aduciendo que celebró con este último, contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el cuarto (4to) piso, identificado con el N° 42 del edificio “Residencias Serranía”, situado en la Urbanización Parque Humboldt, calle Rio Manapire, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2004, quedando anotado bajo el N° 38, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Alegó el demandante que en fecha 21 de abril de 2008, las partes dejaron sin efecto el citado contrato inicial de arrendamiento con la finalidad de precaver un litigio eventual para lo cual suscribieron un contrato de transacción el cual fue autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 26, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Que dicho contrato en su cláusula Segunda, estableció que, el plazo de duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir de 1° de agosto de 2004, finalizando el 1° de agosto de 2005, fecha en la cual el inquilino quedó en posesión del inmueble produciéndose la tácita reconducción, transformándose entonces, en un contrato a tiempo indeterminado.-
Respecto a este punto de la indeterminación del contrato primigenio, se colige de lo siguiente: Ambas partes alegan la existencia de un contrato de arrendamiento (siendo este un hecho admitido por ellos), de fecha 09 de agosto de 2004, que estableció en la cláusula segunda lo siguiente:

“El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN AÑO fijo, contado a partir del día 01 de agosto del año 2004 y finalizará el 01 de agosto del año 2005. Todos los efectos legales y contractuales de la duración del presente contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo fijo…”

De la cláusula antes citada se desprende que el contrato de arrendamiento fue suscrito por un término fijo o determinado, pero ocurrió que llegada la fecha de finalización del contrato, en fecha 01 de agosto de 2005, el arrendatario quedó en posesión del inmueble y así lo aceptó el arrendador, produciéndose lo que se denomina la “Tacita Reconducción” establecida en el artículo 1.614 de nuestra ley sustantiva civil, y a saber el contrato paso a ser indeterminado.
Posteriormente a ello, las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento original, y con la finalidad de precaver un litigio eventual en fecha 16 de marzo de 2008, suscribieron un contrato de transacción el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2008, quedando anotado bajo el N° 26, Tomo 24, contrato éste en el cual se fundamenta la acción de Cumplimiento de Contrato ejercida por el demandante, que pone fin al tiempo indeterminado que se había producido por la tácita reconducción. Es decir, que el contrato pasó a ser nuevamente a tiempo determinado, a tiempo fijo, porque fue esa –y no otra- la voluntad de las partes.
Por otro lado el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los Hechos notorios no son objetos de prueba.-

Asimismo, el artículo 1354 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

El referido contrato como acuerdo de voluntades, constituye una transacción donde las partes plasman lo que querían; a los fines de garantizar sus respectivos derechos e intereses; especialmente, ponerle término final al contrato que inicialmente se había convenido, y que se había convertido en uno a tiempo indeterminado. Adicionalmente en el referido contrato de Transacción específicamente en la cláusula Tercera, el arrendador le otorgó la preferencia ofertiva del inmueble al arrendatario conforme lo establecido en los artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual el arrendatario manifestó no estar interesado en adquirir dicho inmueble. Frente a este circunstancia, el demandado en su escrito de contestación alega que a su representado lo colocan “a renunciar” al lapso que otorga la ley especial para manifestar su aceptación o rechazo a la oferta de venta, bajo “presión”.
Lo anterior lleva hacer el siguiente análisis: Tal y como sentenció el juzgado A quo, la supuesta “presión” a la que hace mención el demandado, como circunstancia fáctica, se tiene por inexistente porque no fue probada, resultando desechada también por quien suscribe. Y –agrega este órgano Superior- caso de existir algún vicio en el consentimiento dado por el arrendatario en el documento por cuyas estipulaciones se le demanda, debió incoar la respectiva acción de nulidad contractual por supuesto “vicio” del consentimiento, o intentar la respectiva reconvención por ese motivo; siendo que ninguna de estas posibilidades se dieron en autos. Ello, porque de existir violencia ya sea física o psicológica al momento de firmar un contrato, estaríamos arrancando el consentimiento, ya que no lo vicia, lo destruye. Pero, esa violencia deberá ser probada por ser causa de anulabilidad del los contratos, cosa que el demandado en su oportunidad procesal alegó y no probó.
En perspectiva, con la supuesta renuncia a la que hace mención el demandado, se debe explicar que no hay en autos un derecho “irrenunciable” como para invalidar el acuerdo de voluntades soportados con la suscripción del documento auténtico (transaccional). En efecto, sostiene quien decide que el demandado confunde los alcances del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que si bien es cierto toda estipulación que menoscabe o restrinja derechos del inquilino son nulas, no es el caso de autos, donde el documento suscrito por las partes y autenticado por el funcionario respectivo, da cuenta de la voluntad del arrendador de ofrecer el inmueble en venta al inquilino (que debe ser preferido ante cualquier tercero), lo que es un derecho que le corresponde a éste y es una obligación para el arrendador; por lo que no cabe hablar de “renuncia” a ese derecho; antes bien, se le está garantizando su ejercicio en el mismo acto de la oferta, respondiendo el inquilino negativamente.
Entonces, en la misma transacción que acordó colocar tiempo fijo; en el mismo orden se estipuló que el arrendatario no estaba interesado en comprar el inmueble, lo que equivale a decir que ya se agotó el derecho de preferencia que le asiste al arrendatario, cuyas implicaciones son ser preferido frente a un tercero si el arrendador decidiese vender el inmueble arrendado.
En estos mismos términos, dada la voluntad del arrendatario de no querer comprar –que consta debidamente acreditada ante funcionario notarial-, el mismo manifiesta que no es necesario se compute el lapso de 15 días establecidos en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que es lógico porque ese lapso es para que el inquilino/oferido de respuesta en forma indubitable sobre si acepta o no la “eventual” oferta que le hiciere “su” inquilino; pero es el caso, que en el presente asunto ello no aplica en el sentido que ya el inquilino dio su respuesta en forma fehaciente (sobre su voluntad de no comprar el inmueble de autos). Esto significa, que mal deben computarse 15 días para que “dé respuesta”; cuando ocurrió que el mismo día en que se le hizo la oferta al inquilino, el mismo manifestó que no estaba interesado; es decir, ya se dio el supuesto de la norma que garantice el derecho de preferencia del inquilino.
Otras de las consecuencias de no aceptar la venta, es que las partes le ponen término fijo a la relación arrendaticia, cuando acuerdan que para el caso de no aceptar la oferta de venta del inmueble (como en el presente caso), debería desalojar el inmueble arrendado una vez cumplido el termino de duración contemplado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es decir, el 1° de agosto de 2008, más la prórroga legal que le correspondía, y entregarlo libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido y solvente de todos los servicios; como la cláusula séptima del referido contrato estableció:
“SEPTIMA: asimismo declaro, que me doy por Notificado de la No Prórroga del Contrato de Arrendamiento, y declaro que entregaré el Apartamento N° 42, al vencimiento de la Prorroga Legal que me concede el aparte b, Art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir en fecha 01 de agosto del año 2009, libre de bienes y personas, y solvente con todos los Servicios prestados al inmueble y su respectivo Condominio, todo hasta el 01 de agosto del año 2009.”

Como analizó el A quo, el beneficio de la prórroga legal que le concede el arrendador al arrendatario, establecida en la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, aplica en el caso de los contratos a tiempo determinado y en virtud de que las partes intervinientes en este proceso mediante un contrato de transacción convirtieron el contrato indeterminado en uno determinado, entonces para el presente asunto aplica la prórroga legal. Lo que no dijo el A quo, o llegó a una conclusión sin mayor rigor, es que el lapso de un (1) año estipulado por las partes en el contrato de transacción, es consecuencia de tomar en cuenta para la aplicación del artículo 38 eiusdem, en lo que respecta a “la duración de la relación arrendaticia”, la fecha inicial del contrato; es decir, agosto de 2004. Ello es lo que explica que le corresponda un -1- año de prórroga de ley.
En efecto, consta como en el contrato de transacción que origina esta litis, como las partes mediante hacen recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual, como lo establece el artículo 1.713 del Código Civil, en el cual le ponen término de duración al contrato original de arrendamiento para el 1° de agosto de 2008, y es a partir de este entonces que comienza a transcurrir el lapso de prorroga legal la cual opera de pleno derecho y que era de un año en este caso, venciéndose la misma el 1° de agosto de 2009.
Otro punto que importa a quien decide, y que antes bien observó el A quo, es el alegato del demandado respecto del cual, al vencerse el mes de agosto de 2009, el arrendador recibió el pago correspondiente a ese mes y el subsiguiente, lo que no fue probado en autos, resultando que queda ese argumento fuera del proceso.
II
De las conclusiones
En conclusión, se observa que el documento que da lugar a la presente acción fue celebrado en forma auténtica el 21 de abril de 2008, y de su lectura puede deducirse sin lugar a dudas lo que sigue.
(i) Que el ciudadano VICENTE RAFAEL ARMAS BAUZA como propietario arrendador ofrecía a su inquilino GUIDO RAMÓN TORREALBA MARTÍNEZ el inmueble objeto de arriendo, por la cantidad de Bs.550.000,oo exactos;
(ii) Que el ciudadano GUIDO RAMON TORREALBA MARTÍNEZ manifestó no estar interesado en adquirir el inmueble por el precio ofrecido;
(iii) Que por esa manifestación, el ciudadano GUIDO RAMON TORREALBA MARTÍNEZ declaró que al vencimiento de la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la fecha 01 de agosto de 2009.
Que de la revisión de este documento de índole auténtico por regulación del artículo 1357 del Código Civil, que se tiene por legal a los fines de su valoración, se colige que las partes “acordaron” que el inquilino, en vista de no aceptar el ofrecimiento de adquirir el inmueble, quedaba en cuenta de la voluntad de su arrendador de no prorrogar el contrato inicial al que le pusieron término fijo, y por consecuencia de ello, al vencerse el lapso natural que señalaron como 01 de agosto de 2008, comenzaría la prórroga legal de un año, que indicaron finalizaba el 01 de agosto de 2009; ello porque expone bien la demandante que el contrato original que dio inicio a la relación arrendaticia de fecha 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005, se convirtió a tiempo determinado conforme las voluntades de las contratantes, en el sentido de mantenerse en sus respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, o lo que es lo mismo, el primero siguió recibiendo los cánones que por concepto de uso y goce pacífico pagó el inquilino, quien de igual se mantuvo en el inmueble. A pesar que no se produjo al libelo el instrumento inicial contractual, y de no haber sido analizado por el juzgado A-quo, esta situación no es un hecho discutido como se desprende de la contestación del demandado quien alega (folios 31-32):
“Convengo en que mi representado, ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano Vicente Rafael Amas Bauza, sobre un Inmueble de su propiedad, constituido pro Apartamento ubicado en la Urbanización Parque Humboldt, Calle Río Manapire, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Mirada, contrato éste que quedó autenticado ante la Notaría Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2.004, el cual quedó anotado bajo el Nº 38, Tomo 153, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Quedó establecido en la Cláusula Segunda del referido Contrato que: “…El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN (1) AÑO fijo, contado a partir del 01 de agosto del año 2004 y finalizará el 01 de agosto del 2005. Todos los efectos legales y contractuales de la duración del presente contrato se regirá por las modalidades que regula el plazo fijo…”

También se deduce que el propio demandado, produce junto con el mismo escrito de contestación, el referido contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de agosto de 2004; lo que hace se tenga con su pleno valor aquella relación arrendaticia previa al contrato por cuyo motivo, se demanda por vía de cumplimiento contractual. Ello indica, que el contrato inicial que por conducta de las partes se convirtió a tiempo indeterminado, nuevamente las partes –esta vez por su manifestación expresa- lo convirtieron en un contrato a tiempo determinado, porque por vía establecieron un nuevo tiempo respecto a la entrega del inmueble, colocando una fecha fija y determinada, como es el 01 de agosto de 2009.
No es cierto como deduce el demandado, que el contrato lo fuere a tiempo indeterminado –y que por ello debía demandarse el desalojo-, pues es lo cierto, como ya se explicó como bien dedujo el A quo, que el contrato se convirtió en uno a tiempo determinado o tiempo fijo. Es importante precisar, que en ese contrato inicial las partes convinieron que la duración era de agosto de 2004 a agosto de 2005, y por el principio de autonomía de la voluntad decidieron tomar esos mismos meses (agosto), para dar por terminado su relación inicial, colocando de esa manera en el último contrato celebrado en abril de 2008 (que sustituyó al primero), que el 1º de agosto de 2008 ponía fecha conclusiva del contrato (que era indeterminado); y que a partir de esa oportunidad, correspondía la prórroga legal que establecieron de un (1) año.
Tal y como lo verificó el A quo, -aunque quizá sin el rigor siguiente-, las partes asumieron para el cómputo de dicho lapso, el período que corresponde desde agosto de 2004 hasta agosto de 2009, que es igual a decir, que por aplicación del literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicaba potestativamente para el inquilino pero en forma obligatoria para el arrendador, una prórroga legal de un (1) año. Luego, no consta de autos que el señalado inquilino haya demandado por vía autónoma la nulidad de ese último contrato; ni que por vía reconvencional haya demandado lo que creyera pertinente, siendo por ese motivo que los alegatos respecto a la supuesta “presión” ejercida sobre el arrendatario, no tiene cabida en este juicio; ya que conforme dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene su obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que es lo que los procesalistas califican como carga subjetiva.
En cualquier caso, no consigue este juzgado superior que el arrendatario haya sido disminuido en el goce de sus derechos, porque lo que provoca el segundo documento contractual es precisamente seguridad jurídica a las partes contratantes para evitar entrar en el limbo de lo “no previsto”. Acá las cosas están suficientemente documentadas como para acreditar, que (i) las partes pusieron término fijo dada la indeterminación del contrato inicial que vencido se había convertido a tiempo indeterminada; (ii) al arrendatario se le “garantizó” su derecho de preferencia que fue ejercido en el mismo acto que se le ofrece; y que en vista de su no intención de comprar el inmueble (manifestada expresamente libre de coacción y apremio), a lo que renuncia (no a ejercer ese derecho), sino al lapso concedido para responder la oferta, lo que parece lógico, cuando ya hubo su manifestación a tal efecto; y, (iii) las partes acordaron en esa misma oportunidad, cómo debía computarse el lapso de la prorroga legal, en la que tomaron en cuenta el tiempo total de duración de la relación arrendaticia.
Entonces, este órgano revisor coincide con la opinión del A quo respecto a que:
“…hay que destacar que el instituto de la prórroga legal se aplica a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es coherente con lo ocurrido en el presente caso, ya que el contrato de arrendamiento, que era fijo, se indeterminó y posteriormente las partes lo convirtieron en determinado al ponerle un lapso de duración, el 01 de agosto de 2008, por lo que al llegar ésta fecha comenzó a correr de manera potestativa para el arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador el lapso de la prórroga legal, que como ya se señaló en este caso era de un año, venciéndose el mismo el 01 de agosto de 2.009.”

Así las cosas, en este caso resulta plenamente probado como exige la disposición 254 del Código de Procedimiento Civil, que le fue concedido al arrendatario el plazo legal de un (1) año siguiente a la fecha en la que el mismo, junto a su arrendador, dispuso como fecha tope para el ejercicio de ese derecho. Ello, probado también el inicio de la relación arrendaticia (agosto de 2004) que da lugar al cómputo de la referida prórroga de la ley.
CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación intentada por la representación de la parte demandada ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 11 de enero de 2010, que declaró Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentare el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza, en contra del ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano Vicente Rafael Armas Bauza, en contra del ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, por Cumplimiento de Contrato, en consecuencia, se CONFIRMA la sentencia de fecha 11 de enero de 2010, dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada hacer entrega material, real y efectiva a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 42, ubicado en el 4to piso, del Edificio “Residencias Serranía”, ubicado en la calle Rio Manapire, Urbanización Parque Humboldt, Municipio Baruta anteriormente Distrito Sucre del Estado Miranda.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa-demandada, en el presente proceso.
QUINTO: Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (06) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,

Dr. Luís Alberto Petit Guerra.
El Secretario,

Abg. Richars Domingo Mata.

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10001, como quedó ordenado.
El Secretario,

Abg. Richars Domingo Mata.

VJGJ/RDM/grisel
Exp Nº 10001