TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002356
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha incoado HECTOR MANUEL ROJAS MARTINEZ, mayor de edad, de ese domicilio, C.I. No. 16.429.602, representado por el abogado Oswaldo José González Hernández, IPSA # 10.178; contra MARIANA ALEJANDRA COURTOIS APONTE, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.10.180.839.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su representado compró la Oficina No.305 del Edificio “Instituto Médico del Este”, situado en la avenida Casanova con Calle San Antonio, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyos dos cubículos, 2° y 3° habían sido alquilados desde antes por el vendedor: Miguelangel Caba Oloriz, C.I. No.11.28.305, a la parte demandada, según contrato notariado (21-11.06) que acompaña, al cual, por razón de esa compra-venta, se le aplicaba la disposición del art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, después de relatar el clausulado del contrato de arrendamiento ya existente, que dice se convirtió en uno a tiempo indeterminado, se estipuló que el alquiler era de bs.850.000,oo mensual que se pagaría depositándolo en la cuenta bancaria del arrendador, a los quince días de su exigibilidad. Dice que la parte actora como comprador del inmueble se apersonó en el expediente de consignaciones judiciales que la arrendataria había aperturado y presentó copia del instrumento de compra venta, que acreditaba su condición de comprador, quedando así la arrendataria notificada del traspaso de la propiedad y de su obligación de consignar a nombre del nuevo dueño.
Pero es el caso que no depositó el mes de agosto de 2008, y los otros, además de hacerlo de manera extemporánea, lo hace a nombre de Miguelangel Caba Ortiz, y no a nombre del actor como nuevo propietario. Señala las siguientes pensiones de arrendamientos:
■ La del mes de enero de 2010 la deposita el 26 de abril de 2010;
■ y la del mes de febrero de 2010 la deposita el 26 de abril de 2010.
Además—añade—para la consignación del 27 de abril de 2010, la arrendataria adeudaba las pensiones de los meses de marzo y abril de 2010, por lo que su morosidad era de cuatro meses.
Después de transcribir las normas legales aplicables al caso, concluye con el petitorio, donde reclama a la inquilina:
1. desalojar y entregar los dos cubículos que tiene arrendado, antes identificados; por la falta de pago de los alquileres del mes de agosto de 2008, como de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010; dejando a salvo el mobiliario que recibió con ellos.
2. Pagar las costas
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado José R. Escobar, IPSA # 51.103, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir y negar la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Alega la falta de cualidad de la parte actora, por la circunstancia de que no consta a favor del actor el traspaso o cesión de los derechos dimanantes del contrato de arrendamiento objeto del juicio. Además de que tampoco consta la correspondiente notificación de la cesión o traspaso.
2. Vuelve a invocar la falta de cualidad activa, en base a la cláusula vigésima del contrato en concordancia con los arts. 16 y 361 CPC. Explica que en dicha cláusula el arrendador facultó al señor Enrique Caba para que lo represente y ejerza las acciones.
3. Alega que no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no procede demanda “de desalojo”. De acuerdo con la cláusula quinta el contrato es por seis meses fijos e improrrogables, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no prorrogarlo. Nunca se efectuó la notificación.
4. Niega que las consignaciones de enero y febrero de 2010 de la inquilina demandada hayan sido extemporáneas.
5. Niega que ella haya incurrido en falta de pago de los alquileres de los meses de agosto de 2008, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010; ya que los mismos fueron hecho ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas.
6. Niega que la demandada haya sido notificada de la venta del inmueble.
7. Niega que el cubículo NO.1 estuviese ocupado por el arrendador original Miguelangel Caba, por cuanto ello no consta en el contrato suscrito.
8. Rechaza la estimación hecha en el libelo, ya que la misma es exagerado.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado planteada los términos de la presente controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios traídos a los autos; en cuya oportunidad expresaremos nuestro criterios en relación a las defensas expuestas.
1.-
Al folio 16 y ss corre documento notariado ( representativo del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, sobre los dos cubículos alquilado 2° y 3° del inmueble señalado en el libelo, entre Miguelangel Caba Oloriz, como arrendador y la parte demandada, como arrendataria
Al decir que el señor Miguelangel Caba Oloriz “da en arrendamiento” esos espacios, esta diciendo que el arrendador es poseedor de los mismos; ya que el arrendamiento es un negocio cuyo objeto es la posesión, “hace gozar de la cosa” de acuerdo con el art. 1579 CC.
En otro orden de ideas, dicho contrato es por tiempo indeterminado, de conformidad con la cláusula quinta del mismo, que a la letra dice:
El plazo convenido para la duración del presente contrato de arrendamiento es de seis meses fijos e improrrogables a menos que una de las partes notifique a la otra con treinta (30) días de antelación. Contrato que empieza a regir desde el 20 de Noviembre de 2006 hasta el 20 de mayo de 2007.
Aún cuando la redacción no fue muy clara que se diga, es evidente que las partes no quisieron establecer el mecanismo de prórrogas automáticas, a falta de notificación de desahucio, como usualmente se suele estipular en algunos de estos contratos.
La notificación en este caso fue prevista precisamente para que el contrato se prorrogara; no era para que el contrato no se prorrogara.
Al no existir prueba de haberse realizado la notificación, el contrato vencía indefectiblemente el 20 de mayo de 2007, comenzando a partir de allí de pleno derecho la prórroga legal de otros seis meses, que concluía el 20 de noviembre de 2007.
Y como quiera que después de esta última fecha, esta claro que las partes siguieron ejecutando el contrato, resulta evidente que habría operado la tácita reconducción del contrato, que lo habría convertido en uno a tiempo indeterminado, de conformidad con el art. 1600 del Código Civil.
Por otra parte, es conveniente decir que esa idea de que “la acción de desalojo” no cabe invocarla en contratos a tiempo determinado, sino solamente en contratos a tiempo indeterminado, no pasa de ser una interpretación sumamente literal del art. 34 del DLAI, que no para mientes o no repara que toda pretensión de desalojo—independientemente de la duración indefinida o no de la duración del contrato—implica necesariamente resolver o revocar previamente el negocio arrendaticio celebrado; ¿o acaso alguien pretenderá desalojar o desocupar a una persona de un inmueble que lo tiene por contrato de arrendamiento, sin que se haga antes, previamente, un pronunciamiento resolutorio o disolutorio respecto del contrato o negocio que legitimaba su estadía en dicho inmueble?; ¿desalojar dejando el contrato subyacente vigente?
De allí que no le damos ninguna trascendencia a la circunstancia semántica de que el actor hable de desalojar una persona del inmueble por razón del incumplimiento en el pago de los alquileres, cuando el contrato hubiese podido ser a tiempo determinado. Hacerlo sería incurrir en sutilezas y puntos de mera forma proscritos en el art. 254 CPC,
En dicho contrato se estipuló que el alquiler quedaba convenido en bs.850, oo mensual, pagadero por mensualidades vencidas, dentro de los 15 días de su exigibilidad.
El vencimiento de dicho plazo lo que produce es la entrada del inquilino en estado de mora; estado de mora este que solo actualiza la opción para el arrendador de solicitar el cumplimiento del pago omitido o la resolución del contrato, de acuerdo con el art. 1167 del Código Civil
Por último cabe adelantar que si el arrendador, Miguelangel Caba Oloriz, C.I. No.11.228.305, llegase a vender a la parte actora, el inmueble arrendado, el actor-comprador, como nuevo dueño, se subrogaría de pleno derecho en el contrato de arrendamiento que el vendedor hubiere celebrado, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como también de conformidad con los artículos 1604 y ss. del Código Civil;
Decimos esto, porque en caso de venta de la cosa arrendada no es necesario ceder o traspasar el contrato de arrendamiento “por documento separado”; ya que el mismo contrato de compra venta del inmueble produce ipso jure la subrogación del comprador en el contrato que haya celebrado el vendedor; y lo legitima para el ejercicio de todas las acciones emergentes del contrato. Para la validez de esa subrogación, tampoco es necesario la notificación al inquilino, solo lo es para poder oponerse a que se pague alquileres al anterior propietario.
Y si se produce subrogación, como hemos dicho, esta claro que el mandatario que el anterior arrendador, como vendedor, hubiese nombrado de acuerdo con la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, se extingue, desde el momento de que el comprador-nuevo arrendador como nuevo mandante-subrogado, nombrare otro mandatario, de conformidad con el art. 1708 del Código Civil.
Por último, en cuanto a la estimación de la demanda, cabe decir que si se en el libelo se imputan seis meses insolutos; de cuerdo con alquiler mensual de 850,oo , hacen que las pensiones sobre las cuales se litigue, que son seis, alcancen a Bs.5.100,oo,; pero como quiera que el contrato es a tiempo indeterminado ese alquiler sería menester multiplicarlo por doce, de acuerdo con el art. 36 del CPC; lo que hace que el valor del juicio llegue a Bs.10.200,oo, que es monto estimado por el actor. Así se declara.
2.-
Al folio 11 y ss corre una serie de recaudos representativos de consignaciones judiciales aportadas a los autos por la parte actora, para demostrar el incumplimiento de la parte demandada.
Como quiera que de acuerdo con el art. 1354 CC quien debe correr con la carga de probar el estado de solvencia o el cumplimiento, es el demandado como deudor de los alquileres, esperaremos las pruebas que traiga a los autos para demostrar su solvencia.
3.-
Al folio 86 y ss corre en fotostato documento protocolizado del contrato de compra venta celebrado entre Miguelangel Caba Oloriz, actuando en su propio nombre y en representación de Amalia Oloriz de Caba y Enrique Caba Masnou, como vendedores; y la parte actora, como comprador, sobre el Consultorio #305 del Tercer piso del Edificio “Instituto Médico del Este cuya dirección ya aparece señalada en el libelo.
Con esta compra la parte actora se subroga, como ya dijimos, en el contrato de arrendamiento que uno de los vendedor había celebrado con la parte demandada respecto a los cubículos 2° y 3° de dicha oficina # 305 de dicho edificio.
Por tanto, la parte actora tiene legitimación o cualidad para sostener el presente juicio, de conformidad con el art. 20 del Decreto Ley.
4.-
Al folio 144 y ss corren una serie de planillas bancarias representativas de depósitos hechos por el demandado a favor de Miguel Ángel Oloriz, por Bs.850,oo c/u, en la cuenta del Juzgado 25° de Municipio. Corresponde discriminarlas.
No. planilla Fecha Mes Monto Bs.
1135223 19-sep-2008 Septiembre de 2008 850,oo
1069945 2-oct-2008 Octubre de 2008 850,oo
1135227 4-nov-2008 Noviembre de 2008 850,oo
1030022 03-dic-2008 Diciembre de 2008 850,oo
1030032 13-ene-2009 Enero de 2009 850,oo
1171915 2.mar-2009 Febrero de 2009 850,oo
1171918 4-may-2009 Abril de 2009 850,oo
1171919 04-jun-2009 Mayo de 2009 850,oo
1177115 9-jul-2009 Junio de 2009 850,oo
1048926 01-jul-2009 Julio de 2009 850,oo
1171934 21-set-2009 Julio de 2009 850,oo
1171917 21-set-2009 Agosto de 2009 850,oo
1216378 14-oct-2009 Septiembre de 2009 850,oo
1295444 15-dic-2009 Octubre de 2009 850,oo
1223414 11-dic-2009 Noviembre de 2009 850,oo
1223037 14-dic-2009 Diciembre de 2009 850,oo
1295446 26-abr-2010 Enero de 2010 850,oo
1295445 26-abr-2010 Febrero de 2010 850,oo
1216377 03-jun-2010 Marzo de 2010 850,oo
1290850 03-jun-2010 Abril de 2010 850,oo
77450083 15-jul-2010 Mayo de 2010 850,oo
77450082 15-jul-2010 Junio de 2010 850,oo
Haremos las siguientes observaciones:
1. El alquiler del mes de agosto de 2008, falta, no aparece consignado; sin embargo de acuerdo con el art. 34 letra a) del Decreto Ley, la falta de pago debe consistir en dos meses consecutivos.
2. Los cánones de los meses de enero, febrero, marzo abril de 2010 aparecen consignados antes de la presentación de la demanda (14 de junio de 20010), por lo que consideramos que dichas consignaciones, si bien fueron hechas demoradas, en estado de mora, no por ello debemos considerarlas inválidas; por cuanto el vencimiento del plazo de quince días previsto en el art. 51 del Decreto Ley, no es perentorio, en el sentido que su agotamiento produzca ipso jure el resolución del contrato. El colocarse el deudor en estado de mora, en obligaciones pecuniarias, como esta, solo tiene como consecuencia, actualizar la opción del arrendador de pedir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución del contrato (arg.ex-art.1167 CC) Pero mientras esa opción no se ejerza efectivamente con la introducción de la demanda resolutoria, es posible para el deudor su cumplimiento válido aún cuando fuere tardío, debiendo en ese caso los intereses de mora, de conformidad con el art. 27 del Decreto ley. Y si no los consigna, no estaría solvente de los intereses de mora (art.56 ejusdem); pero el cumplimiento de la obligación del alquiler como tal habría sido ofrecida validamente.
3. El alquiler del mes de mayo de 2010, fue consignado (15 de julio de 2010), cuando ya la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres estaba ya presentada (14 de junio de 2010) por lo que dicha consignación deviene inválida; dado que una vez que el arrendador opta por la resolución del contrato—o por lo que es lo mismo, por el desalojo—no puede el arrendatario ofrecer válidamente el canon. Podemos decir que una vez que el acreedor (arrendador) opta por la alternativa de disolver el contrato por el incumplimiento incurrido (art.1167 CC), ello se convierte en un derecho adquirido para él, que no se le puede arrebatar por un ofrecimiento tardío. Es aquí cuando la consignación se hace verdaderamente “extemporánea”. Sin embargo, no podríamos pasar por alto que la norma del art. 34 letra a) del Decreto Ley, exige para que tenga éxito el desalojo que el incumplimiento incurrido consista en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Y en este caso las dos mensualidades de las que se señalan en el libelo como no pagadas no son consecutivas; ya que hemos dicho que falto la consignación de agosto de 2008 y la de mayo de 2010 es inválida porque fue hecha en estado de mora después de haberse demandado el desalojo.
4. Por último, en cuanto al destinatario de las consignaciones, ellas fueron hechas a favor de Miguelángel Caba Oloriz, que fue el arrendador original que vendió el inmueble.
Al no notificársele expresamente al inquilino dicha venta, dicho ciudadano quedaba en posesión del crédito de los alquileres, a los efectos del pago de los mismos (art. 1287 CC); ya que el solo hecho de presentar, en el expediente de consignaciones, una copia del documento de compra venta, no resulta suficiente para dejar notificado al inquilino, que pudo no revisar dicho expediente cuando realizaba las consignaciones. Pensamos que es necesario para lograr legitimar al nuevo propietario de la subrogación del contrato, realizar una notificación en forma, hecha expresamente al mismo arrendatario, donde se exprese la voluntad de recibir los cánones de arrendamientos por virtud de haber comprado el inmueble. La prueba de la notificación debe ser directa, no indirecta; esto es, no por vía de presumir que porque se presenta en el expediente de consignaciones el documento de compra- venta, el inquilino ya debe estar avisado quien es su nuevo arrendador a quien debe empezar a consignar los cánones de arrendamientos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, especialmente las consignaciones judiciales de los alquileres que en el libelo se imputan como no pagados, podemos concluir que los únicos meses de arrendamientos no pagados son agosto de 2008 y mayo de 2010. El primero porque no aparece de un todo, y el segundo porque fue hecho en estado de mora, vencidos los 15 días del art.51 del Decreto Ley, cuando ya la parte arrendadora había presentado la demanda, y había adquirido el derecho de resolver o cancelar el contrato y desalojar al inquilino.
Sin embargo, estos dos meses no son consecutivos, siendo esto una condición del incumplimiento para terminar o resolver le contrato, establecida en el art. 34 letra a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que no implica que la acción de cobro de los cánones de dichos meses se pierda.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Héctor Manuel Rojas Martínez contra Mariana Alejandra Courtois Aponte, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Publíquese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, a los once días del mes de agosto de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria