REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. N° AP31-V-2008-002173 (Sentencia Definitiva) Vistos estos autos. I DEMANDANTE: La ciudadana Hayat Njaim de Lilue, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.974.504. DEMANDADO: El ciudadano Gerrasio Giovanni, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-232.366. APODERADOS: Por la parte actora los Abogados Carlos Brender y Roberto Salazar, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.820 y 66.600. Por la parte demandada la defensora judicial designada Dra. Ana Raquel Rodríguez, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.421. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. II Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2008 este tribunal admitió a tramite la demanda interpuesta por el abogado ROBERTO SALAZAR , inscrito en el inpreabogado bajo el no. 66.600, quien se ha presentado a juicio aduciendo su condición de apoderado Judicial de la ciudadana Hayat Njaim de Lilue , carácter que ha acreditado mediante la consignación en autos de instrumento poder autenticado por ante la Notaria publica Décima Tercera del Municipio Libertado del Distrito Capital. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se indicaron los siguientes acontecimientos: Que en fecha 01 de julio de 1.981, se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el ciudadano José Njaim Buere, titular de la Cédula de Identidad Nº V-25.419, y el ciudadano Gervasio Giovanni, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-232.366, el cual tiene por objeto un apartamento distinguido con el Nº 9, Bloque “A” del Edificio Braun, Ubicado en la calle Los Cerritos de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal. Que dicho inmueble fue adquirido por el padre de su representada según consta de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23/07/1.971, bajo el Nº 36, Tomo 27, Protocolo 1º, y del cual su representada es la causahabiente según consta de declaración sucesoral protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio, Vargas del Distrito Federal, agregada al cuaderno de comprobantes del segundo trimestre de 1.995, bajo el Nº 217, adic. 1, folios 243 adicional 1 al 250. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento mensual se fija en la cantidad de Trescientos Setenta y Cinco Bolívares Con 00/100 (Bs. 365,00), y que el arrendatario se obligó a pagar al arrendador al vencimiento de cada mes en dinero en efectivo, en la dirección que le indique este último o mediante la presentación del correspondiente recibo; que la falta de pago de una (01) sola pensión de arrendamiento mensual daría derecho al arrendador a solicitar judicialmente la Resolución del Contrato de arrendamiento y a obtener la desocupación del apartamento arrendado. Que el plazo de duración, de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del aludido contrato era de un (01) año fijo contado a partir del día 01/07/1.981, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año en forma sucesiva, al menos que alguna de las partes avisara a la otra por escrito y con dos (02) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo inicial o vencimiento de cualquiera de las prórrogas que pudiera experimentar el contrato. Que por resolución Nº 004021, de fecha 18/01/2.002, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó como canon de arrendamiento mensual para el inmueble la cantidad de Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares Fuertes Con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. F. 252,58); que dicha resolución le fue notificada a los arrendatarios del Edificio Braum, tal y como consta de informe fiscal de fecha 04/03/02, el cual se encuentra anexo con la letra “F”. Aduce el apoderado judicial de la parte actora que el ciudadano Gerrasio Giovanni, antes identificado ha dejado de cancelar a su representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, y julio de 2.008 a razón de Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares Fuertes con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 252,58), la cual asciende a una suma total de Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares Fuertes con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 757,74); que esta circunstancia constituye el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el referido ciudadano. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.264, 1.592, del Código Civil , es por lo que acude ante este Tribunal para demandar, como en efecto formalmente demanda al ciudadano Gerrasio Giovanni, para que convenga o de lo contrario sea condenado por este Tribunal en: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento, y la entrega del apartamento distinguido con el Nº 9, Bloque “A” del Edificio Braun, Ubicado en la calle Los Cerritos de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que los recibió. Segundo: En cancelar la cantidad de Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares Fuertes Con Setenta y Cuatro (Bs. 757,74), a razón de Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares Fuertes con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 252,58), por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar correspondiente a los meses de mayo, junio, y julio de 2.008, y los que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Tercero: En cancelar las costas y costos que este procedimiento ocasione. III Admitida la demanda y ante la imposibilidad del ciudadano Alguacil de citar a la parte demandada en forma personal, según se evidencia de diligencia presentada en fecha 21 de Octubre de 2008, se ordenó a solicitud de la parte actora, la citación sucedánea por Carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; constatándose que, luego de publicado el Cartel en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el referido artículo, en fecha 09/02/09, compareció la ciudadana Fany Coromoto Marcano Moreno, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.533.723, debidamente asistida por el abogado Giancarlo Bottini, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.560, y alegando su condición de arrendataria del inmueble de autos, consignó escrito y recaudos de los cuales se evidenció que el ciudadano Gerrasio Giovanni, parte demandada en el presente juicio falleció el 14 de noviembre de 1.998, según consta de acta de defunción Nº 117, expedida por la Jefatura Civil de San Pedro del Municipio Libertador. La referida ciudadana solicitó en ese escrito se declare la inexistencia del contrato de arrendamiento y sea declarada sin lugar la demanda. Mediante auto de fecha 16/02/09, este tribunal acordó la suspensión del presente juicio de conformidad con lo establecido en el Art. 144 del Código de Procedimiento Civil, mientras se citaba a los herederos desconocidos del demandado en autos en la forma que dispone el artículo 231 ejusdem. Mediante auto de fecha 23/03/09, se ordenó citar mediante edicto a los herederos desconocidos del De Cujus Gerrasio Giovanni, y luego de publicado el Edicto en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, con el intervalo de ley correspondiente y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el referido artículo tal y como consta de la diligencia estampada por la ciudadana Secretaria Accidental de este Tribunal de fecha 14/07/09, y transcurridos como fueron los días señalados en dicho Edicto, no habiendo comparecido los herederos desconocidos del demandado a darse por citado en el presente juicio, el Tribunal procedió a designarles Defensor Judicial recayendo dicha designación en la persona de la Dra. Ana Raquel Rodríguez, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.421, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente. Practicada la citación de la Defensora Judicial designada en fecha 27/10/2.009, y llegada la oportunidad de verificarse el acto de la litis contestación de la demanda, la Defensora Judicial, rechazó y contradijo en forma pura y simple la demanda tanto en los hechos como en el derecho, sin esgrimir ningún tipo de alegato en el cual sustentara su contestación. Durante el lapso probatorio ninguna de las partes hizo uso de este derecho, por lo que verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones: IV PUNTO PREVIO Mediante escrito consignado a los autos en fecha 09 de febrero de 2009 la ciudadana Fany Marcado, alegando su condición de inquilina del inmueble objeto del presente juicio adujo que : “… es el caso, que el señor Gerrasio Giovanni, anteriormente identificado, quien es el arrendatario y demandado en la presente causa, falleció en fecha 14 de noviembre de 1998, según consta de acta de defunción Numero 117, expedida por la Jefatura Civil de la Jefatura de San Pedro del Municipio Libertador, la cual anexamos al presente escrito signada “B”, adicionalmente, la parte demandante no hace mención alguna a los posteriores arrendatarios del mencionado inmueble entre los cuales me incluyo, ya que estoy poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria desde el año 1997, después de haber culminado otro contrato de arrendamiento, existente entre los ciudadanos José Njaim Buere, ya identificado y Hospital Larre Simones, mayor de edad, de este domicilio, venezolana, titular de la cedula de identidad Nro. V 2.957.807. En diversas oportunidades, me dirigí a la oficina de la Administradora C.B.A. a solicitar la actualización de los datos del contrato de arrendamiento, así como las facturas de pago, a los fines de que en ambos se me colocara como arrendataria y que en los recibos de pago de alquiler apareciera mi nombre, siendo estas diligencias infructuosas, ya que para que procediera dicha actualización, me exigían la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, (18.000,00), la cual a mi criterio configuraba el pago de un traspaso, violando así la norma contemplada en el articulo 13, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a tenor del cual:“El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por su cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar” Dicha aseveración, me es imposible probar por razones obvias. En vista de la situación expuesta anteriormente, y con la finalidad de buscar una solución al problema existente, me vi obligada a recurrir ante los organismos competentes en la materia, en este caso, la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio del Poder Popular Para La Infraestructura, generándose de dicha Dirección tres (3) citaciones dirigidas al ciudadano Carlos Brender, representante legal de la sociedad mercantil, administradora C.B.A, a las cuales el mencionado ciudadano, no asistió, y las mismas anexo signadas con letras “C”, “C1” y “C2” Por otra parte ciudadano (a) juez (a), es falso que, según expresa el demandante en su querella, se hayan dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio del año 2.008, ya que los mismos fueron cancelados por mi, ante la negativa de parte de Administradora C.B.A., de actualizar sus registros a los fines de aparecer como arrendataria, y de recibirme los pagos, ya que a la fecha no hemos podido llegar a un acuerdo, con respecto al traspaso que me están cobrando, el cual asciende a Dieciocho Mil Bolívares Fuertes, mediante deposito efectuado en la cuenta corriente número 0003-0012-87-0001037592, perteneciente al Tribunal Supremo de Justicia y recibidos los vouchers y sellados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, (sic). Para decidir el Tribunal observa que, El artículo 370, del Código de Procedimiento Civil, preceptúa: Artículo 370.- “Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes: 1º Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos. 2º Cuando practicado el embargo sobre bienes que sean propiedad de un tercero, éste se opusiere al mismo de acuerdo a lo previsto en el artículo 546. Si el tercero sólo es un poseedor precario, a nombre del ejecutado, o si sólo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, podrá también hacer la oposición, a los fines previstos en el aparte único del artículo 546. 3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso. 4º Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente. 5º Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa. 6º Para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos en el artículo 297”. En el sentido expuesto, el legislador adjetivo consagra la posibilidad que terceras personas, que no son, ni lo han sido, parte integrante de una determinada relación jurídica procesal puedan intervenir en el respectivo juicio, por manera de hacer valer aquellos derechos que les asistan y sean inherentes y que puedan verse amenazados por lo que pueda ejecutoriarse en un determinado juicio, frente a lo cual el ordenamiento jurídico pone a la disposición de estas terceras personas una amplia gama de posibilidades destinadas, como se dijo, a la preservación de sus derechos e intereses, individualmente considerados, y, por ende, la modalidad de intervención debe ajustarse en un todo a la pretensión que ambicione deducir el tercero interviniente. En el presente caso, el tercero interviniente no indica expresamente en cual de los supuestos de hecho del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil se ubica su pretensión, y menos aún manifiesta su conformidad con esa modalidad de intervención evidenciándose que su comparecencia en juicio no se encuentra soportada por ninguna figura que le permita formular peticiones válidas en este juicio, pues, siendo una tercera persona ajena a este proceso no tiene cualidad de parte. En consecuencia, este tribunal le niega toda posibilidad de intervención en este juicio a la ciudadana Fany Marcado, y le niega valor y efecto jurídico al escrito presentado por ella en fecha 09 de febrero de 2009, por no tener la cualidad de parte la referida ciudadana. Así se decide. V Las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, no discuten que se hallan vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto involucra el arriendo del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 9, Bloque “A” del Edificio Braun, Ubicado en la calle Los Cerritos de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal. Al ser esto así, debe tenerse en consideración que el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que entraña considerar que se está en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, y ello es lo que explica que los mismos contratantes sean quienes determinen el elemento de causa necesario por el que, en lo sucesivo y a través del contrato, habrá de regularse el logro específico de sus particulares intereses y la satisfacción de sus propias necesidades, respondiéndose, de este modo, a la característica de la bilateralidad que informa al contrato de arrendamiento. Lo expuesto, no hace más que desarrollar el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las formalidades legales pertinentes, pues las partes, al determinar previamente el elemento de causa intrínseco al contrato, son quienes establecen el inicio y fin del nexo contractual de que se trate, lo que de suyo es reflejo de los preceptos normativos contemplados en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, a su vez indicativo que el comienzo y la terminación del contrato es, en principio, inherente la volición de las partes, y solo cuando ello no sea posible el contratante diligente puede acudir a las causas autorizadas por la ley para el pronto y eficaz restablecimiento de la situación jurídica infringida que obre contra sus intereses, lesionados por el comportamiento negligente o lesivo, asumido por el otro contratante. En el presente caso, la pretensión procesal deducida por la parte actora, tal como se infiere de la lectura del libelo, está destinada a obtener una declaratoria judicial orientada a que se considere la resolución del contrato de arrendamiento anexo al libelo como instrumento fundamental de la pretensión, en razón al incumplimiento que se le imputa a la parte demandada vinculado con la falta de pago de algunas pensiones arrendaticias, pero, en estos casos es de precisar que naturaleza de ese contrato debe ser a tiempo determinado por manera de hacer derivar las consecuencia resolutorias invocadas, condición que en el caso de autos no se verifica en el contrato objeto de la demanda, toda vez, que si nos atenemos al contenido de la cláusula ‘tercera’ se estipuló lo siguiente: (omissis) “…TERCERA: El plazo de duración de este contrato se fija en un (1) año fijo , contado a partir del día primero de julio de Mil Novecientos Ochenta y uno (01-07-1981) , prorrogable automáticamente por periodos de un año (1) año en forma sucesiva, al menos que alguna de las partes contratantes, avisara a la otra, por escrito y con dos (2) meses de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento del plazo inicial o de vencimiento de cualquiera de las prorrogas que pudiera experimentar el contrato, su voluntad de no prorrogarlo mas.” En el sentido expuesto, de acuerdo a las potestades que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra a los operadores de justicia, estima el Tribunal que la intención primaria de las partes al momento de contratar, no fue otra sino la de otorgarle al contrato de arrendamiento de autos la característica fundamental de ser una convención a tiempo fijo o determinado por un lapso de duración equivalente a un (1) año calendario, contados a partir del día primero de julio de Mil Novecientos Ochenta y uno, prorrogable automáticamente por periodos de un año (1) año en forma sucesiva, a menos que alguna cualquiera de las partes manifestase su voluntad en contrario, en el lapso establecido en esa cláusula Lo estipulado por las partes hoy en conflicto, tal como aprecia el Tribunal, se inserta plenamente en la expresión ‘por cierto tiempo’, a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, lo cual no hace más que expresar el ámbito de aplicación en que mantendrían su vigencia los distintos compromisos asumidos por los contratantes. No obstante, por versar el objeto del contrato de arrendamiento de autos sobre un bien inmueble por su naturaleza, la intención de las partes al momento de contratar encuentra su límite por disposición expresa de la previsión legal contenida en el artículo 1.580 del Código Civil, toda vez que el legislador dispone que ‘los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años’, advirtiéndose en esa norma que los ‘arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años’, en el entendido que toda estipulación contraria ‘es de ningún efecto’. Sobre el particular, el citado artículo 1.580 del Código Civil no hace más que desarrollar la noción de la duración de la relación arrendaticia, pues no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse con el tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo contrato o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia, integralmente considerada, será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso, lo cual, en nuestro ordenamiento jurídico, cobra especial importancia en la aplicación y observancia de específicas instituciones y figuras contenidas en la especial legislación inquilinaria (v.g. prórroga legal), pues dichas figuras e instituciones dependen de la duración efectiva de la relación arrendaticia y no del contrato. Por ello, la expresión ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 del Código Civil se halla indisolublemente vinculada al precepto normativo contenido en el artículo 1.580 del mismo Código sustantivo, pues la concordancia de ambas disposiciones propende al establecimiento de un límite a la capacidad negocial de las partes, en el entendido que se habla de la autonomía de la voluntad como la potestad de autorregulación de los intereses propios por los mismos interesados, mediante la celebración de actos jurídicos. Esta autonomía no es admitida de forma absoluta, sino sólo como principio, porque debe operar el límite de los derechos de los terceros y el interés de la comunidad, pues esa autonomía importa la voluntad como causa eficiente de las consecuencias jurídicas de los actos de los particulares, y el reconocimiento de esa voluntad por el ordenamiento, con las necesarias limitaciones que éste debe imponer, en orden a salvaguardar los intereses superiores de la comunidad. En tales circunstancias, teniendo presente las reglas de cálculo a que se refiere el artículo 12 del Código Civil, constata el Tribunal que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, ha mantenido su vigencia durante mas de veintiuno años (21) por lo que, ha consideración del tribunal, esa relación arrendaticia ha superado el tiempo máximo permitido por el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que limitado ese arriendo a los quince años que prevé la norma sin que la demandante de autos hubiese requerido judicialmente la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa al vencimiento de ese lapso, y evidenciándose por el contrario, la tolerancia de la arrendadora en permitir la permanencia del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, implica considerar que la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento de autos quedó modificada por hechos imputables a los mismos contratantes, al dar paso a un nuevo contrato de arrendamiento, pero sin determinación en el tiempo. En consecuencia, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento que se transformó en una convención sin determinación de tiempo por hechos imputables a los mismos contratantes, hoy en conflicto, se juzga la inidoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, dado que la acción resolutoria a que alude el artículo 1.167 del Código Civil no es el mecanismo preordenado por el legislador para ambicionar la terminación de un contrato de arrendamiento verbal o escrito sin determinación de tiempo, dado que: (omissis) “…considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide… (omissis) …Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…” (Sentencia N° 381, de fecha 7 de marzo de 2.007, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ZAZPIAK INVERSIONES, S.A.) Por ende, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento cuya naturaleza intrínseca quedó modificada por hechos imputables a las mismas partes hoy en conflicto, se juzga la inidoneidad de la acción resolutoria elegida por la parte actora para canalizar su pretensión, lo que, inclusive, constituye una situación que atañe al orden público, dado que las partes no pueden elegir la vía de su interés para dirimir sus controversias, sino que tal actuación debe estar supeditada a los términos y demás condiciones establecidos en la ley, por cuyo motivo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible, pues se infringen normas informadas de orden público vinculadas a la defensa y al debido proceso, pues ‘El distinto régimen a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato’ (Auto de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2001, dictado en el caso de Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico Los Teques). En consecuencia, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible y así se decide en conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide . V DECISIÓN En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana HAYAT NJAIM de LILUE, en contra del ciudadano GERRASIO GIOVANNI, ambas partes suficientemente identificadas en autos. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se le advierte a la demandante que para el caso de pretender la terminación del contrato de arrendamiento, debe observar, si fueren procedentes, las reglas contenidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por manera de plantear, en forma autónoma, sede y juicio por separado, formal demanda de desalojo. En conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber sido vencida totalmente en este juicio. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (05) días del mes de agosto de dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. LA JUEZ Dra. MARIA A. GUTIERREZ C LA SECRETARIA Abg. DILCIA MONTENEGRO En esta misma fecha, siendo las 2 p.m, se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. LA SECRETARIA, MAGC/DM/Guadalupe Exp. APV-08-2173