TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el ciudadano ROBERTO HUNG CAVALIERI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 62.741, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KALU C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1978, anotado bajo el Nro. 24; Tomo 145-A Pro., parte actora en el presente juicio, mediante el cual expone lo siguiente:
Alega que en fecha 4 de noviembre de 1998 su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CLAUDIA CARDINALE ALARCON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-10.822.960, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 31, piso 3 del Edificio “Residencias Quintas Aéreas”, situado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización La paz, Sector El Paraíso, Parroquia LA Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Alega que en la cláusula cuarta del contrato se estipulo expresamente que su duración seria de un (1) año a contar desde la fecha de su otorgamiento, siendo prorrogables por periodos iguales y sucesivos, salvo el aviso o notificación de cualquiera de las partes de su voluntad de no prorrogar el contrato, hechos con la debida a anticipación.
Alega que con respecto al canon de arrendamiento y al tiempo de pago, la cláusula tercera del contrato estableció que los mismos serian pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, canon que originalmente se había fijado por la suma de SESENTA Y UN MIL SESENTA Y TRES BOLIVARES (Bs.61,63), y que luego de diversos ajustes conforme a derecho para la fecha de finalización de la relación contractual por culminación de la prorroga, alcanzo la suma de DOSCIENTOS ONCE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs.211.40).
Alega que en el transcurso de la relación arrendaticia, la misma se prorrogó en virtud de la disposición contenida en la cláusula cuarta, prorrogándose convencionalmente y en forma consecutiva en ocho (8) años por el mismo periodo de un (1) año, ocurriendo la primera prorroga desde el día 4 de noviembre de 1999, hasta el día 3 de noviembre de 2000, y siendo la última que abarcó desde el día 4 de noviembre de 2006, hasta el día 3 de noviembre de 2007, ya en fecha 24 de noviembre de 2006, exactamente 20 días después de la última renovación correspondiente a la del 4 de noviembre de 2006, notificándose por vía judicial a La Arrendataria de no continuar con la relación arrendaticia.
Alega que la notificación que se realizó igualmente en fiel cumplimiento de la cláusula cuarta, es decir, con por lo menos 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento de la prorroga, y la cual fue anunciado expresamente a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato, constando de la notificación judicial extralitem evacuada en fecha 23 de noviembre de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, comunicándole a la arrendataria su voluntad de no prorrogar dicho contrato, quedando obligada a hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas y en las condiciones previstas en la cláusula octava del contrato.
Alega igualmente que consta de la Inspección Ocular solicitada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada de igual forma en fecha 23 de noviembre de 2006, las condiciones en que se encontraba el inmueble para la oportunidad en que se notificó de la no prorroga del contrato de arrendamiento.
Que una vez vista la oportuna manifestación de voluntad de La Arrendadora de no prorrogar el contrato a La Arrendataria, resulta como consecuencia y por aplicación del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el surgimiento de la institución de la prorroga legal, la cual iniciaría su transcurso por un termino de dos (2) años, a contar desde el día 4 de noviembre de 2007, hasta el día 3 de noviembre de 2009, resultando así la última de las mensualidades de prorroga legal, la correspondiente al mes de noviembre de 2009, pagadera como se había señalado n la cláusula tercera, por mensualidad vencida.
Alega que a pesar de haber transcurrido la oportunidad prevista legalmente para la entrega del bien arrendado por parte de La Arrendataria, totalmente libre de personas y bienes, luego del 4 de noviembre de 2009, oportunidad que resultó transcurridos los 2 años de prorroga legal, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual, todo lo cual, ante la no recepción del inmueble de manera extrajudiical, hace imperioso a su representado el acudir a esta instancia en defensa de los derechos e intereses de su representada, para exigir a la ciudadana CLAUDIA CARDILINE ALARCON, en su condición de arrendataria del inmueble de marras, el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y como es en el presente caso, la entrega del inmueble objeto del arrendamiento libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Alega que adicionalmente es menester señalar que no obstante la presente acción es intentada respecto al vencimiento de la prorroga legal, como se desprende tanto de la inspección como la notificación y que de igual manera manifestaron otros habitantes de la edificación no es la ciudadana Claudia Cardinale, quien habita el inmueble, sino por el contrario lo es la ciudadana Beatriz Cardinale, incumpliéndose así con la obligación de no ceder ni sub-arrendar el bien arrendado.
Fundamenta la presente demanda en los artículo 1.167 del Código Civil y los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que hechas las consideraciones anteriores en ocasión al transcurso de la prorroga legal, consecuente finalización de la relación arrendaticia, y en razón de la falta de entrega debida del bien arrendado por parte de La Arrendataria, en virtud de las razones de hecho y de derecho que anteceden, es por lo que a los fines de salvaguardar los legítimos derechos e intereses de su representada, acude para demanda como en efecto demanda e interponer acción judicial de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal contra la ciudadana CLAUDIA CARDINALE ALARCON en los siguientes términos:
PRIMERO Para que cumpla su obligación contractual o a ello sea condenada por el Tribunal en hacer entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes el inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 31, piso 3 del Edificio “Residencias Quintas Aéreas”, situado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización La paz, Sector El Paraíso, Parroquia LA Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital;
SEGUNDO: Para que pague o a ello sea condenada por el Tribunal a las costas y costos de la presente acción.
Que a los fines de la citación de la parte demandada, señala la siguiente dirección: Apartamento distinguido con el Nro. 31, piso 3 del Edificio “Residencias Quintas Aéreas”, situado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización La paz, Sector El Paraíso, Parroquia LA Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Conforme con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs.F.2.536,8o).
Solicita medida de secuestro del inmueble.
En cumplimiento con el Articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal, en la siguiente dirección: Avenida Venezuela con Sorocaima, Edificio Esedra, Piso 1, Apto 2, El Rosal, Municipio Chacao Distrito Capital.
Que solicita que la presente demanda, sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 04 de noviembre de 1998, se evidencia que de la Cláusula Cuarta se desprende lo siguiente:
Cláusula Cuarta: “…La duración (sic) de este contrato es de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación por Notaria. Entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar el contrato no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas (Sic). La notificación de la voluntad de no prorrogar el contrato lo hará la parte utilizando cualquiera de los medios siguientes: participación personal directa que suscribirá como acuse de recibo, el notificado con la exposición con la expresión de la fecha, notificación judicial, mediante carteles, telegramas de acuse de recibo, correos certificados. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrare en la sede o morada del notificado para el momento de recibirla …”

De la precitada Cláusula Tercera se desprende que dicho contrato venció el 04 de noviembre de 2006, en virtud de la notificación realizada en fecha 23 de noviembre de 2006, correspondiéndole una prorroga legal de dos (2) años de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios, ya que dicha relación arrendaticia tuvo una durabilidad de ocho (8) años, la cual finalizó el 04 de noviembre 2008, y no fue sino hasta el 21 de julio de 2010, , es decir transcurrieron mas un (1) año ocho (08) meses que el arrendador introduce la presente demanda, por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…(Negritas del Tribunal).

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES KALU C.A. contra la ciudadana CLAUDIA CARDINALE ALARCON, anteriormente identificados .Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los dos (2) días del mes de agosto de Dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo la 12:45.pm.

LA SECRETARIA.

AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2010-002957