TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDINE, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 5.158, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCISCA NORIEGA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.166.373, parte actora en el presente juicio, mediante el cual expone lo siguiente:
Alega que su representada, es propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 74,piso 7 del edificio “ELVIRA”, situado en la Avenida Principal de Horizonte, entre Horizonte y El Marques, Avenida Rómulo Gallegos, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Alega que su representada celebró contrato de arrendamiento como arrendadora y propietaria del referido inmueble con la ciudadana LUZ MARIA CARRERO, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. 6.023.070, que fue celebrado entre las partes en fecha 30 de julio de 1999, mediante el cual quedò establecido en la cláusula tercera que el plazo de duración era de un (1) año, sin prorroga, pero como quiera que la arrendadora continuo ocupando el inmueble de su representada, acepto con posterioridad a esa fecha de vencimiento cánones de arrendamiento sucesivos, el contrato en referencia se convirtió a tiempo indeterminado.
Alega que su representada envió telegrama a la arrendataria en fecha 11 de septiembre de 2007 y recibió en fecha 20 de noviembre de 2007, indicándole de su decisión de mudarse a dicho inmueble, con su familia en virtud de la necesidad que tiene de ocuparlo.
Que como se evidencia de lo expuesto con anterioridad, el tiempo de prorroga legal expiro por un plazo a partir del 30 de julio de 2009, tomando en consideración que la prórroga legal de dos (2) contados a partir de la fecha de vigencia del contrato que fue el 30 de julio de 1999.
Alega que por efectos del desahucio que le confirió la arrendataria, y esta haciendo caso omiso del mismo, violo flagrantemente la obligación principal.
Fundamenta la presente demanda en las disposiciones contenidas en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.1.67, 1.205 y 1.264 del Código Civil, y acude para demandar a la arrendataria, ciudadana LUZ MARIA CARRERO, para que convenga o a ello sean condenados por el tribunal a:
PRIMERO Que debido al incumplimiento contractual y legal que acarreo la prorroga legal que corrió a favor de la demandada y que se encuentra vencida;
SEGUNDO: Que como expirado se encuentra dicho plazo de la prorroga legal, está vencido y en consecuencia extinguido el contrato de arrendamiento por vencimiento de su duración, por cuya razón quedó en el deber la demandada de devolver a su representada el inmueble alquilado y obligada a cumplirlo judicialmente mediante esta acción correspondiente que es procedente en Derecho que es el Cumplimiento de Contrato procedente, por lo cual la demanda es ajustada a derecho, por lo cual, en este momento demanda y se repite el cumplimiento de contrato y el mismo sea declarado Con Lugar, imponiéndole a la demandada su obligación de devolver a su representada el inmueble sin plazo alguno, en las mismas buenas condiciones como lo recibió y que le fue arrendado;
TERCERO: Que la demandada pague las costas ocasionadas por el presente juicio.
Solicita medida de secuestro de la cosa arrendada.
Que dando cumplimiento en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal: Avenida Urdaneta, Ibarras a Pelota, Edificio Centro Profesional Urdaneta, Piso 3, Oficina 3-C, Caracas.
Estima la demanda en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.6.000,oo).
Que solicita que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de septiembre de 2005, se evidencia que de la Cláusula Sexta se desprende lo siguiente:
Cláusula Tercera: “…La duración del arrendamiento será por el plazo fijo de un (1) año a partir del dia treinta 830) de julio de mil novecientos noventa y nueve (1999), sin prorroga de ninguna naturaleza, por lo cual Los Contratantes están conscientes y aceptan que la relación contractual arrendaticia se extinguirá o terminara el día treinta (30) de julio del año dos mil (15-07-2000), sin aviso ni deshaucio de ninguna naturaleza en cuya oportunidad “LA ARRENDATARIA devolverá a la “ARRENDADORA” , el inmueble arrendado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.- Queda entendido que en caso de permanencia de “LA ARRANDATARIA” en el inmueble después de finalizado el plazo de arrendamiento y en contra de la voluntad de “LA ARENDADORA”, se entenderá que asume la obligación de pagar a ésta como Cláusula Penal y como resarcimiento de daños y perjuicios, el equivalente a un veinte por ciento (20%) de la pensión establecida en este instrumento, esto es la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 54.000,oo), por cada día de desocupación de la cosa arrendada sin perjuicio de las acciones pertinentes que correspondan a “LA ARRENDADORA” conducentes al cumplimiento del Contrato y al desalojo del inmueble …”
De la precitada Cláusula Tercera se desprende que dicho contrato venció el 30 de julio de 2000, y si bien es cierto en la misma cláusula las partes establecieron que vencido el mismo no habría prórroga de ninguna naturaleza, no es menos cierto que la prorroga legal opera de pleno derecho por imperio de Ley, correspondiéndole en el presente caso a la demandada una prorroga de seis (06) meses, conforme a lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios numeral “a”, la cual comenzó a correr a partir del día 30 de Julio de 2.000, hasta el día 30 de Enero de 2000, y terminada la misma ninguna de las partes manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, continuando la arrendataria en posesión del inmueble.
Ahora bien este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…(Negritas del Tribunal).

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato sigue la ciudadana FRANCISCA NORIEGA SUAREZ contra la ciudadana LUZ MARIA CARRERO, anteriormente identificados .Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los cinco (05) días del mes de agosto de Dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo la 12:45.pm.

LA SECRETARIA.

AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2010-002675