TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-004284

PARTE DEMANDANTE:
SOCIEDAD CIVIL RUIZ GIOL & ASOCIADOS, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de Abril de 2006, anotado bajo el Nº 49, Tomo 5, Protocolo Primero.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ZORAIDA ZERPA URBINA y MANUEL ELIAS FELIVER, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.141 y 30.134, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

KATIUSKA GAMEZ ARENAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.265.700.-
JOSE JAVIER BRIZ KALTENBORN y HECTOR EDUARDO CARDOZE RANGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.864 y 38.762, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-
I
NARRATIVA
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 03 de Diciembre de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 07 de Diciembre de 2009 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la apoderada de la parte actora sociedad mercantil RUIZ GIOL & ASOCIADOS que el ciudadano CARLOS RUIZ PUJALS dio en arrendamiento a la ciudadana KATIUSKA GAMEZ ARENAS un apartamento ubicado en el Piso 3 de la Torre B, de las “RESIDENCIAS UNION” , ubicada entre primera y segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda y que en el contrato se convino en su cláusula segunda “La duración del presente contrato es por un (1) año fijo, contado a partir del quince (15) de noviembre de 2004, hasta el catorce (14) de noviembre del año 2005, en caso que alguna de las partes contratantes desee continuar con el contrato, deberá comunicarlo a la otra parte, por escrito con sesenta (60) días de anticipación, y si se llega a un acuerdo entre las partes, el canon de arrendamiento se incrementará de acuerdo…” (sic)
Continua la actora significando que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de Un mil Bolívares (Bs.1000,00) mensuales y que posteriormente en el mes de Noviembre de 2005 se incremento a UN MIL CIEN BOLÍVARES (BS.1.100,00). Alega además que el inmueble arrendado fue vendido a RUIZ GIOL & ASOCIADOS.-
Sigue la parte actora significando que a partir de los meses desde Junio hasta Noviembre la arrendataria dejo de pagar y que por ello pretende el desalojo que fundamenta en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En fecha 15 de Junio de 2010 comparece la demandada y a través de sus apoderados judiciales se da por citada en la causa, presentando escrito de contestación de demanda en fecha 17 de ese mismo mes y mediante escrito expone los siguientes alegatos:

Que en la relación de los hechos se señalan como insolutos los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre pero no se indica a que año corresponden esos meses por lo cual no puede ejercer cabalmente su defensa.- Con fundamento en ese razonamiento opuso la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-

En cuanto al fondo alega, que es cierto, que es arrendataria del inmueble al que se ha hecho referencia en la causa en virtud del contrato suscrito con CARLOS RUIZ PUJALS que la venta no tiene validez porque la realizó la cónyuge del arrendador con un poder posterior a la muerte del mismo y además alega la solvencia, pues, indica que ha realizado la consignación judicial de las pensiones.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Las parte actora durante el curso del proceso aporto las siguientes pruebas:
1. Cursa del folio seis (6) al folio ocho (8) instrumento privado autenticado en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman concurrentemente que existe sobre el inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de la clausula tercera que prevé:
“El alquiler se ha convenido en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.0000,00) mensuales, que la arrendataria se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas todos los quince (15) de cada mes .”

2. Cursante del folio nueve (9) al folio once (11) del expediente copia simple de instrumentos protocolizado, contentivo de la venta del inmueble al que se hace referencia en la causa hecha por MARIA GIOL RUIZ actuando como apoderada de CARLOS RUIZ PUJALS a la sociedad mercantil RUIZ GIOL & ASOSCIADOS.- Esta copia se tiene como fidedigna y la instrumental se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la venta documentada mediante el mismo.-

Por su parte la demandada aportó las siguientes probanzas:

1. Cursantes a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y cinco (55) del expediente certificado de inhumación correspondiente al ciudadano RUIZ PUJALS CARLOS quien falleció en fecha 31 de Diciembre de 2005 y efectuándose su inhumación en el Cementerio Metropolitano Monumental sección Y2, Modulo 23, Sub Sección III, Parcela B.- Esta probanza emanada de la Oficina de Administración de Cementerios de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, constituye un instrumento público administrativo que se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la inhumación referida.-

2. Cursando del folio cincuenta y seis (56) al folio cincuenta y ocho (58) copia simple de instrumento autenticado e inscrito en el Registro Inmobiliario y por el cual el ciudadano CARLOS RUIZ PUJALS otorga poder a su cónyuge MARIA GIOL E RUIZ.- Esta instrumental se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil.-
3. Copia certificada del expediente 2006-1742 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las consignaciones efectuadas por la ciudadana KATIUSKA GAMEZ ARENAS a favor de los SUCESORES DE CARLOS RUIZ PUJALS.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones invocadas y de la oportunidad y demás circunstancias en las que se efectuaron las mismas.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados logra establecerse como elementos determinantes sobre el fondo de la causa logra establecerse que el ciudadano CARLOS RUIZ PUJALS en vida dio en arrendamiento a la ciudadana KATIUSKA GAMEZ ARENA el inmueble al que hemos hecho referencia y que ésta ha realizado la consignación de las pensiones que le imputan como insolutas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.-

Conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
PUNTO PREVIO
CUESTIONES PREVIAS
La demandada alega con fundamento en el numeral 6 del artículo 346, en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 todos del código de Procedimiento Civil, la existencia de un defecto de forma del libelo.-

En este sentido tenemos que el defecto de forma del libelo se encuentra en la relación de hechos por cuanto se indica que se adeudan los meses de junio, agosto, septiembre, octubre y noviembre sin determinar el año al que corresponden.- En efecto en la parte correspondiente del libelo la apoderada de la actora señala textualmente:

“Es el caso ciudadano juez que la ciudadana KATIUSKA GAMEZ ARENAS, adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre…” (sic)

Recordamos que la cuestión previa de defecto de forma tiene como propósito asegurar que el accionado pueda tener un conocimiento adecuado de los motivos de la demanda en su contra, para que entonces pueda alegar y probar eficazmente en su descargo.- Pero además al Estado interesa que la controversia se plantee adecuadamente, ya que, el Juez tiene la carga de decidir con arreglo a la verdad y además asegurando la preeminencia de la justicia.-

La omisión señalada resulta evidente y siendo que tal precisión es necesaria para que el demandado pueda hacer un cabal ejercicio del derecho a la defensa, toda vez que en el juicio en el que se invoca la causal de desalojo que prevé el literal a del artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios el examen probatorio va dirigido a determinar que el cumplimiento de la obligación de pagar se haya hecho en exacta correspondencia a los términos en los que se contrato.-

Ahora bien, consta en autos que mediante diligencia de fecha 18 de Junio de 2010, la actora informa que se refiere a los meses del año 2009.- Al respecto se observa, que si bien, en el juicio breve no existe un lapso especial para que se produzca la subsanación de los defectos del libelo, razones de economía procesal imponen admitirla para evitar incidentes que retarden el pronunciamiento de merito, de modo que no procede la cuestión previa opuesta.- Así se decide.-

FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA

La parte demandada afirma que la actora carece de cualidad para intentar la acción ya que procede sobre la base de una venta nula, toda vez que la misma se realiza actuando en nombre del propietario arrendador original y con el empleo de un poder que tiene una fecha de otorgamiento posterior a la defunción del otorgante.-

Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

En concreto la acción para pedir el desalojo corresponde al arrendador o al propietario y en este caso se ha procedido invocando el carácter de propietario derivado de una venta.-

Ahora bien, la nulidad o la inexistencia de la venta que se invoca como fundamento de la excepción de falta de cualidad no está declarada judicialmente y ello impide entonces que en el proceso que nos ocupa puede establecerse la procedencia de la misma.- Correspondía al demandado en todo caso intentar la tacha del instrumento.- No obstante lo anterior, el examen de las instrumentales aportadas a la causa revela que el poder empleado para la venta del inmueble que aquí se invoca tiene una fecha posterior al fallecimiento del otorgante y su inhumación, indicios éstos que hacen necesario solicitar al Ministerio Público su actuación para investigarlos.-

E tal virtud debe desecharse la falta de cualidad alegada.-

IV
MERITO

La actora alega como fundamento de su acción el impago de las pensiones de arrendamiento frente a lo cual el inquilino sostiene el haber realizado la consignación de la misma ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- En efecto de las copias del expediente 2006-1742 aportadas se evidencia la consignación de las pensiones de arrendamiento, circunstancia además conocida por la actora y evidenciada de los retiros que en el mismo constan.-

La causal de desalojo invocada supone que el arrendatario se encuentre en estado de insolvencia respecto a dos pensiones de arrendamiento consecutivas.- La consignación de la pensión hecha regularmente produce el efecto de colocar al arrendatario en estado de solvencia.- Ahora bien, tal regularidad depende de que las mismas se hagan a favor del arrendador, por el monto integro de la pensión y dentro de los quince días siguientes a su vencimiento, precisamente este último requisito no se cumple ya que las pensiones señaladas como insolutas se consignaron transcurrido ese lapso, pues venciéndose los cánones los días 15 de cada mes, debía consignarse en el curso de los quince días siguientes, en especial las correspondientes a los meses septiembre de 2009 consignada el 29 de octubre de 2009 y la de octubre de 2009 consignada el 30 de octubre de 2009, la de noviembre de 2009 consignada el 14 de diciembre de 2009.-

Siendo así se encuentran llenos los extremos para considerar procedente el desalojo demandado y así se decide.

V
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas este JUZGADO VIGESIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITAMNA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
Primero: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la Sociedad Civil RUIZ GIOL & ASOCIADOS contra la ciudadana KATIUSKA GAMEZ ARENAS y en consecuencia condena a la demandada a la entrega libre de bienes y personas del inmueble apartamento distinguido como 36-B, situado en el piso 3 de la Torre B, de las “RESIDENCIAS UNION”, ubicado en la Cuarta Avenida entre Primera y Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.-

Segundo: Se condena a la demandada al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Tercero: Se ordena oficiar al Ministerio Público conforme a lo resuelto en esta sentencia.-

Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no comenzará a computarse el lapso para su impugnación.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) días del mes de Agosto del año dos mil diez (2010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 02 de Agosto de 2010, siendo la 1:03 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-004284