TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de diciembre de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: “ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900”, inscrita en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, estado Miranda, el día 8 de mayo de 1982, bajo el Nº 21, tomo 29, folio 102, Protocolo de Trascripción; con domicilio procesal en: Avenida Casanova, cruce con Avenida Las Acacias, Torre Banhorient, PH-A, Sabana Grande, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “ANTONIO BRANDO, FÉDERICA ALCALÁ, MARIO BRANDO, PEDRO NIETO y DOMINGO MEDINA”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.710, 101.708, 119.059, 122.774 y 128.661, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “EVA BEATRIZ MARTÍNEZ y PETER SOLYMAR”, mayores de edad, de este domicilio, el primero titular de la cédula de identidad N° E-81.677.404; con domicilio procesal el segundo de los nombrados en: Final Avenida Los Carmenes, Calle Los Manguitos, N° 4, Apartamento 4-C, El Cementerio, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “LENIN DÍAZ e ISBEL BENÍTEZ RANGEL,” inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 47.452 y 124.822, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-004542

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 17 de diciembre de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión Antonio Brando, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.710, con el carácter de mandatario judicial de la Asociación Civil El Rosal 900, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra los herederos conocidos del causante Esteban Solymar, ciudadanos Eva Beatriz Martínez de Solymar y Peter Solymar, ambas partes ut supra identificas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el apartamento para vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el edificio denominado Miami, situado en la Calle Ayacucho con Calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, alegando como causa petendi el vencimiento del término de la prorroga legal, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 11 de enero de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda, conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 22 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para el libramiento de la compulsa.
En fecha 2 de febrero de 2010, el abogado Mario Brando dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos para la citación de la parte demandada.
El día 2 de marzo de 2010, se libró la compulsa.
Mediante diligencias estampadas en fechas 24 de marzo y 18 de mayo de 2010, el ciudadano Alguacil Miguel Bautista informó al Tribunal que no logró citar a la parte demandada.
Así las cosas, en fecha 19 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue acordado por auto del día 26 del mismo mes y año.
En fecha 11 de junio de 2010, el abogado Domingo Medina consignó sendas publicaciones del cartel de citación librado a la parte demandada.
Luego, en fecha 19 de julio de 2010, la codemandada Eva Martínez de Solymar, se dio expresamente por citada en juicio; y otorgó poder apud acta al abogado Lenin Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 47.452.
En fecha 6 de agosto de 2010, la ciudadana secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente del cumplimiento de las formalidades de la fijación del cartel de citación.
En fecha 29 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor ad litem al codemandado Peter Solymar.
Por auto de fecha 6 de octubre de 2010, se designó a la abogada Isbel Benítez Rangel, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 124.822, defensora judicial ad litem; quien una vez notificada de su designación aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 15 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, alegando todo cuanto estima pertinente en defensa de los derechos e intereses de sus patrocinados.
Durante la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron medios de prueba.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante
1. Manifiesta, que en fecha 1 de junio de 1961, la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., sucesora de Félix Ferrer Palacios, en su carecer de arrendadora, cedió en arrendamiento a Esteban Solymar, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 1.716.751, un inmueble constituido por el apartamento para vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el edificio denominado Miami, situado en la Calle Ayacucho con Calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda; el cual es propiedad de su representada, según consta en documento inscrito ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de septiembre de 2009, bajo el N° 2009-1042, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.1752, y correspondiente al folio real del año 2009.
2. Aduce, que conforme lo previsto en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, las partes estipularon el plazo de duración por el término de un (1) año fijo, contado a partir del día 1 de junio de 1961; y que si al vencimiento de dicho plazo alguna de las partes no hubiese dado aviso a la otra, con por lo menos un (1) mes de anticipación, expresando su deseo de dar por resuelto el contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas, se consideraría que se desea prorrogar automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial. Además, que el canon de arrendamiento actual es el equivalente a Bs. 64,22.
3. Asevera, que el día 8 de enero de 1995, falleció el arrendatario Esteban Solymar, siendo sus únicos y universales herederos su esposa Eva Beatriz Martínez de Solymar y Peter Solymar, lo cual se evidencia de la partida de defunción que acompaña a los autos; razón por la cual, el contrato continuó vigente en virtud de lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil.
4. Alega, que el día 15 de agosto de 2005, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la sociedad mercantil Inversiones Mimiaca, 380, C.A., para ese entonces administradora del inmueble, notificó al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, por lo que a partir del día 31 de mayo de 2006, comenzó a correr el plazo de la prorroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 31 de mayo de 2009.
5. Afirma, que a pesar del vencimiento del plazo de la prorroga legal, hasta la presente fecha no se ha entregado el inmueble dado en arrendamiento, y se continua ocupando de manera arbitraria e ilegal a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que han sido hechos por su representada.
6. Que por todo lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar a la sucesión de Esteban Solymar, en la persona de su cónyuge Eva Martínez de Solymar y Peter Solymar, para que cumplan con el contrato de arrendamiento y en consecuencia procedan a desocupar y entregar el inmueble cedido en alquiler.
Fundamenta su pretensión, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.592 y 1.1603 del Código Civil, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la codemandada Eva Beatriz Martínez de Solymar, en el escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 15 de noviembre de 2010, sostiene los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de Eva Martínez de Solymar
1. Rechaza la demanda en cada uno de sus puntos, tanto en los hechos como en el Derecho; de manera especial, desconoce “el contrato de arrendamiento que supuestamente la parte actora produce en su libelo de demanda”, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
2. Impugna la notificación de no prorroga del contrato, la cual fue consignada en copia simple, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y porque además, fue dirigida a un difunto y no a sus sucesores.
3. Impugna el monto de la cuantía de la demanda, por no corresponderse con la última regulación del canon emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
4. Solicita que la citación sea declarada nula, por no acogerse a lo previsto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la abogada Isbel Benítez Rangel, defensora ad litem del codemandado Peter Solymar, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, fundamentada en el vencimiento del término de la prorroga legal, ex artículos 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, la impugnación a la estimación de la demanda que en el escrito de contestación a la demanda formula la representación judicial de la codemandada Eva Martínez de Solymar.
Al respecto, observa:
III
PUNTO PREVIO
El abogado Lenin Díaz, representante judicial de la codemandada Eva Martínez de Solymar, impugna la cuantía de la demanda aduciendo que no se corresponde a la última regulación del inmueble emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
En tal sentido, resulta oportuno resaltar que la pretensión que la parte accionante hace valer frente a la parte demandada, se apoya en el pretenso contrato de arrendamiento suscrito el 1 de junio de 1961; por lo tanto, tiene aplicación -prima facie- el artículo 36 del Texto Adjetivo Civil, el cual es del siguiente tenor:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Al respecto de la norma jurídica in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche, expediente N° 00-001, estableció lo siguiente:

“…En el caso bajo análisis se trata de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; es decir, el contrato iniciado en fecha 1° de enero de 1996, finalizó el 31 de diciembre de 1996, debido a que la arrendadora notificó con más de dos (2) meses de anticipación, su voluntad de no renovar el referido contrato. En el petitorio de la demanda, la actora solicita que se ordene a la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.
La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: (…)

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25)….”

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

En el caso concreto de marras, destaca que los efectos del ordenamiento jurídico que en la esfera concreta y subjetiva aspira Asociación Civil El Rosal 900, radica fundamentalmente en que la parte demandada, herederos universales conocidos del arrendatario Esteban Solymar, cumplan con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal. A tales efectos, sin reclamar pago alguno en concepto de cánones de alquiler ni otra obligación de contenido dinerario, estima la demanda en la cantidad de Bs. 770,64, equivalente para ese entonces a 14 unidades tributarias.
Por consiguiente, aún cuando el valor de las demandas no las fija la parte demandante a su libre arbitrio, sino que tiene que obedecer a determinados patrones legales, en el caso sub iudice, siguiendo los lineamientos del fallo jurisprudencial precedentemente expuesto, estima quien aquí decide que al no pretender la parte actora el pago de una acreencia ni cantidad alguna en concepto de cánones de arrendamiento, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil no tiene aplicación sino el artículo 38 eiusdem, el cual marca las pautas a seguir cuando la parte interesada considere que es exagerada o insuficiente el valor de la demanda; debiendo en tal caso probar el hecho en que fundamenta su rechazo.
Entonces, visto que la representación judicial de la parte demandada se limitó simplemente a esgrimir, en sustento de la impugnación sub examine, que no se tomó en cuenta la regulación del canon fijada por el órgano competente, sin aportar las razones por las cuales estima que es insuficiente o exagerada la cuantía del asunto debatido, incumpliendo además con la carga de probar cual es el valor que a su entender debe atribuírsele, inexorablemente este órgano judicial declara que la cuantía del juicio es la señalada en ele escrito libelar, y por ende resulta competente para decidir el merito del asunto debatido; así se establece.-
Resuelto lo anterior, se advierte que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto, observa:
-IV-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de septiembre de 2009, bajo el N° 2009-1042, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.1752, correspondiente al Libro Folio Real del año 2009; el cual se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar la titularidad del derecho real de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto del presente litigio, y por ende su legitimidad para intentar la demanda; así se establece.-
2. Promueve, original del instrumento privado suscrito en fecha 1 de junio de 1961, entre Agencia Ferrer Palacios, C.A., sucesora de Félix Ferrer Palacios, en condición de arrendadora, y Esteban Solymar, en condición de arrendatario, del cual deriva el contenido y alcance del vínculo jurídico entre las partes en conflicto, así se establece.-
3. Promueve, copia certificada de las anotaciones en el Libro Diario del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 8, 15 y 19 de agosto de 2005, que guardan relación con la solicitud N° 05-6883 de su nomenclatura interna; instrumentos éstos que se admiten y valoran conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, por emanar de un funcionario que actúa dentro del ámbito de su competencia para dar fe pública de su actuación, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar que en fecha 15 de agosto de 2005, a solicitud de la sociedad mercantil Inversiones Mimiaca 380, C.A., dicho órgano judicial se trasladó a la dirección del inmueble objeto de la litis, y notificó judicialmente su voluntad de no prorrogar el contrato, mediante la fijación en la puerta principal del Edificio de la copia del escrito de solicitud, así como copia en el buzón de correspondencia y carta en original emitida por la solicitante; así se establece.-
4. Promueve, copia simple del acta de la partida de defunción N° 12, inscrita el día 8 de enero de 1995, por la Primera Autoridad Civil del entonces Municipio Foráneo El Cafetal del estado Miranda, correspondiente al arrendatario Esteban Solymar, quien falleció en esta ciudad de Caracas en esa fecha, casado con Eva Martínez de Solymar, dejando además como heredero a un hijo de nombre Peter, mayor de edad; así se aprecia.-
5. Promueve, copia certificada del expediente N° 2005-8676, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expedida el día 9 de noviembre de 2009, la cual se aprecia conforme el artículo 1.384 del código Civil, en la cual consta que la ciudadana Eva Martínez de Solymar, miembro del sucesión y cónyuge del D´cujus Esteban Solymar, comenzó a depositar los cánones de arrendamiento a partir del día 16 de septiembre de 2005, a favor de Administradora Inmobiliaria Eraluz, C.A.; así como también, consta en dicha copia certificada, copia de la partida de defunción del referido arrendatario y del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de Eva Martínez

1. Promueve copia simple del acta de la partida de defunción N° 12, inscrita el día 8 de enero de 1995, por la Primera Autoridad Civil del entonces Municipio Foráneo El Cafetal del estado Miranda, correspondiente al arrendatario Esteban Solymar, quien falleció en esta ciudad de Caracas, cuyo merito ya fue examinado ut supra, así se establece.-
2. Promueve, copia simple del acto administrativo contenido en la Resolución N° 008954, de fecha 10 de marzo de 2005, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aún cuando no consta que haya sido debidamente notificada al propietario arrendador, se reputa idónea para demostrar el monto del canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, fijado por el órgano competente; así se establece.-
V
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Según lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En este sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el presente caso, advierte el Tribunal que en el escrito de contestación a la demanda, el abogado Lenin Díaz, mandatario judicial de la codemandada Eva Beatriz Martínez de Solymar, desconoce “el contrato de arrendamiento que supuestamente la parte actora produce en su libelo de demanda”, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Frente a esta aseveración, en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte actora promoverte del contrato de arrendamiento accionado, manifestó lo siguiente:
“…Este documento fue desconocido en la contestación de la demanda por la parte codemandada Eva Beatriz Martínez de Solymar, sin embargo, consideramos que no es necesaria la prueba de cotejo, toda vez que, a pesar de que erróneamente se desconoce el documento y no la firma, existen pruebas en el expediente que demuestran la mala fe de este desconocimiento, ya que la codemandada previamente reconoció el precitado contrato por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al momento de aperturar el expediente de consignaciones (…)

Ahora bien, dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.
El artículo 445 eiusdem establece, que negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad.
En este mismo orden de ideas, el artículo 1.364 del Código Civil estatuye que aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido. Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.
Y el artículo 1.365 eiusdem consagra, que cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil.
La interpretación armónica y concordada de las referidas normas jurídicas pone de manifiesto, la obligación que existe en nuestro ordenamiento jurídico para la parte a quien se opone un instrumento privado como proveniente de ella o de algún causante, de expresar en forma clara y precisa si lo reconoce o no, entendiéndose que tanto el silencio guardado al respecto como las manifestaciones ambiguas u oscuras constituyen un reconocimiento tácito del mismo.
De tal manera que, para el caso de desconocimiento, la parte que lo produjo tiene la obligación de comprobar su autenticidad.
Entonces, se desprende en forma evidente que el desconocimiento o reconocimiento de un instrumento privado se refiere única y exclusivamente a la firma, sin que pueda desconocerse un instrumento privado en lo que respecta a determinadas cláusulas, es decir en lo que respecta a su contenido. Por lo tanto, el desconocimiento se refiere a la negación de los escritos o de la firma, en otras palabras, se desconoce la procedencia del documento, se niega que venga de la persona a quien se le opone.
En el caso de autos, advierte este juzgador que la representación judicial de la codemandada Eva Beatriz Martínez de Solymar, no niega formalmente que la firma estampada en el contrato de arrendamiento accionado sea la de Esteban Solymar, causante de su patrocinada, o que no la conoce. Muy por el contrario, de la copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2005-8676, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se aprecia conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, se desprende que la propia ciudadana Eva Beatriz Martínez de Solymar, integrante de la sucesión de Esteban Solymar, apoyándose en el referido contrato de arrendamiento que ahora pretende desconocerse y cuya copia corre inserta en dicho expediente, procedió desde el día 16 de septiembre de 2005, a efectuar pagos por ese concepto a favor de Administradora Inmobiliaria Eraluz, C.A.
Desde este punto de vista, y sobre la base de todo lo antes expuesto, se determina no solo que el contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda debe reputarse reconocido; sino que además, es menester advertir que según el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, las partes y sus apoderados deben actuar en el proceso con lealtad y probidad, y en tal virtud no deben interponer pretensiones, ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamento; así se establece.-
Como corolario de la anterior resolución, se aprecia que en fecha 1 de junio de 1961, la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., sucesora de Félix Ferrer Palacios, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Esteban Solymar que tiene por objeto un apartamento para habitación-vivienda, distinguido con el número 3, ubicado en el Edificio Miami, situado en la Avenida Junín y Ayacucho, El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, con lo cual se demuestra una relación jurídica sin solución de continuidad que, a consecuencia del fallecimiento del arrendatario ocurrido el día 8 de enero de 1995, se transmitió a sus herederos forzosos ciudadanos Eva Beatriz Martínez de Solymar, cónyuge, y Peter, hijo.
En este orden de ideas, el egregio Dr. Luis Sanojo , refiriéndose a lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, conforme al cual el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sostiene que:
“…en el contrato de arrendamiento se siguen los principios generales de todos los contratos, según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos... La disposición de la Ley es tan absoluta, que no se puede restringir su aplicación, por más que se haya empeorado la condición del locador, como si los herederos del conductor son personas insolventes ó inhábiles: le conviene esperar el no cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato á cargo del conductor para pedir su resolución contra dichos herederos. Sin embargo, si la locación se ha celebrado en consideración a la persona del conductor o a alguna cualidad suya, se la disuelve por la muerte de éste, porque el consentimiento del locador no puede mantenerse vinculado en un estado especial de hecho en que no se le habría prestado…”

Aplicando al caso de marras la anterior posición doctrinal, se desprende que la voluntad real manifestada por el arrendador, aún cuando se estableció el carácter intuito personae, en modo alguno fue impedir que los efectos del contrato se transmitiesen por efectos mortis causa a los herederos y causahabientes del arrendatario, ni que haya sido celebrado única y exclusivamente sobre la base del talento y habilidad personalísima de Esteban Solymar; en todo caso, solo se alude a la prohibición de subarrendar o traspasar el inmueble a terceras personas sin autorización previa; disposición contractual que encuentra apoyo legal en lo previsto por el artículo 1.583 del Código Civil, y en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por consiguiente, considerando la presunción legal prevista en el artículo 1.163 del Código Civil, en cuanto a que el ciudadano Esteban Solymar contrató para sus herederos y causahabientes, y visto que el contrato de arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendatario, se concluye que la relación arrendaticia de marras ha continuando en cabeza de los herederos conocidos del arrendatario; esto es, su cónyuge Eva Beatriz Martínez de Solymar y su hijo Peter, tal como se hizo constar en el acta de la partida de defunción, quienes tampoco pueden considerarse terceros sino como partes integrantes del mismo contrato, y por lo tanto sus efectos les aprovecha; así se decide.-
Ahora bien, en cuanto al término de duración de esa relación contractual arrendaticia, se colige que la voluntad real de las partes contratantes, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; pues así se pactó en la cláusula tercera y la representación judicial de la parte demandada no hizo objeción alguna en el pertinente escrito de contestación a la demanda.
Sobre la base de esa cláusula tercera, la sociedad mercantil Inversiones Mimiaca 380, C.A., en fecha 15 de agosto de 2005, para ese entonces cesionaria del contrato, notificó tempestivamente al arrendatario, por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, su voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del término contractual; por lo tanto, siendo que la relación arrendaticia sub examine tiene una duración superior a diez (10) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, es decir a partir del día 31 de mayo de 2006, exclusive, este se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de tres (3) años, ex artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 31 de mayo de 2009, inclusive.
A partir de esta última fecha exclusive, 31 de mayo de 2009, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario en hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario, como en efecto así lo hizo ante este órgano judicial.
Es de suyo evidente, que esa obligación de hacer la entrega del inmueble solo pueden cumplirla la ciudadana Eva Beatriz Martínez de Solymar y su hijo Peter, no solo por ser los herederos conocidos del D´cujus arrendatario, y de acuerdo con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil podrán presentarse en juicio el heredero por su coheredero en las causas originadas por la herencia, sino porque además son las personas que materialmente están en posesión del mismo, siendo que la referida Eva Beatriz Martínez de Solymar es quien ha procedido desde el día 16 de septiembre 2005, a depositar los cánones de alquiler ante el órgano judicial competente, todo lo cual hace inoficioso activar el procedimiento de citación por edictos, emplazando a cualquier posible heredero desconocido del D´cujus. Estimar lo contrario, atentaría no solo contra la tutela judicial efectiva y el postulado de una justicia expedita y sin dilaciones indebidas, sino que además podría llegarse al absurdo que un heredero desconocido del arrendatario, que nunca haya vivido ni viva en el inmueble arrendado, pueda ser objeto de una pretensión dineraria por daños y perjuicios derivados de esa relación arrendaticia, o exigido en el pago de cánones de alquiler; así se decide.-
Finalmente, sobre la base de todo lo antes expuesto, se deduce de autos que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en particular la existencia del vinculo jurídico arrendaticio suscrito con la parte demandada, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada, establecida como ha sido la existencia de la relación arrendaticia de marras, y por ende su término de duración, no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos e impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, capaces de enervar la pretensión que en contra de sus patrocinados hace valer la parte accionante, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
VI
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE EN DERECHO la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por Asociación Civil El Rosal 900, contra los ciudadanos Eva Beatriz Martínez de Solymar y Peter Solymar, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: apartamento para vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el edificio denominado Miami, situado en la Calle Ayacucho con Calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada.

REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTÍFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria,Temp.

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 12:00 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria