TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: ANTONIO LOURENCO DE ABREU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 13.859.573.-

DEMANDADA: BETTY COROMOTO DÁVILA, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-4.577.866.-

APODERADO
DEL
DEMANDANTE: Juan Claudio Vegas, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 122.252.-

DEFENSOR
JUDICIAL DEL
DEMANDADO: José S. Benítez, abogado en ejercicio e inscrito en el
I.P.S.A Bajo el Nº 23.681.-

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-002694

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 07 de julio de 2.010, la cual fuere debidamente admitida en fecha 13 de julio de 2.010, por los trámites del juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado.
En fecha 10 de noviembre de 2.010, comparece ante este Tribunal el Alguacil Jesús Manuel Leal, y mediante diligencia hace saber a este Tribunal que logró citar a la demandada, quien firmó el recibo de citación.
En fecha 15 de noviembre comparece la parte demandada la ciudadana Betty Coromoto Dávila, debidamente asistida por el abogado José S. Benítez, consignando el Escrito de la Contestación.
En fecha 23 de noviembre de 2010, el apoderado de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas el 29 de noviembre de 2010. Igualmente en fecha 26 de noviembre de 2010, la parte demandada la ciudadana Betty Dávila consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas el 29 de noviembre de 2010.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
- Alegatos de la Parte Actora -
Alega la parte actora en su escrito liberar:
- Que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Segunda (2°) del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 15 de Diciembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 43, tomo 124, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria.
- Que da en arrendamiento un inmueble constituido por un (01) apartamento, distinguido con el N° 101, ubicado en la Planta Baja del Edificio “Los Próceres”, Avenida Los Próceres de la urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital.
- Que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000.00), hoy equivalentes a Seiscientos Bolívares (Bs. 6000.00) mensuales.
- Que la duración de ese contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del Primero (01) de diciembre de 2005, pero que se ha venido prorrogando automáticamente operando tácita reconducción.
- Que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2.010, lo que asciende a la cantidad de Tres mil Seiscientos Bolívares (Bs. 3.600.00), incumpliendo con ello con lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato.
- Que los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de año 2009; así como el pago correspondiente al mes de Enero de 2010, los ha efectuado fuera de la fecha contractualmente estipuladas, ha pagado de forma atrasada.
- Qué por los hechos expuestos, ocurre para demandar a la ciudadana Betty Coromoto Dávila, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la demanda, para que sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

Que se declare con lugar el Desalojo en virtud del incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de Febrero, Marzo; Abril; Mayo; Junio y Julio del año 2010, ambos inclusive y los que se sigan venciendo hasta la culminación del juicio, y en consecuencia proceda a la entrega pacífica del inmueble, o a su defecto sea condenada por este Tribunal a la entrega forzosa, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente el pago de todos los servicios con los cuales se encuentre dotado.
Subsidiariamente el pago de la indemnización de los cánones de arrendamiento adeudados, lo cual asciende a la cantidad de Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F. 3.600.00).

- Alegatos de la Parte Demandada -
Alega la parte demandada en su escrito de contestación lo siguiente:
- Que la relación arrendaticia con la parte actora comenzó el 01 de Diciembre de 2004, según contrato suscrito en fecha 07 de diciembre de 2004, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 31, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por esa razón es incierta la afirmación que hace el demandante en su libelo diciendo que la relación arrendaticia comenzó el 15 de diciembre de 2005.
- Que niega y rechaza los alegatos de la parte actora, señalando que el se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamientos.
- Que a los fines de no insolventarse con el pago del arrendamiento, consignó estos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
- Que esta se entrevistó con el abogado de la parte actora, y le señaló que estaba buscando apartamento donde mudarse, ya que los propietarios la estaban presionando para su entrega.
- Que el ciudadano Laurenco de Abreu, en su carácter de copropietario del edificio, fue demandado por un tercero y debía pagar la cantidad de cincuenta bolívares fuertes (Bs.F 50.00), mensuales, hasta cubrir la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F 1.300.00), equivalente a su cuota parte como honorarios profesionales de abogados, los cuales fueron cancelados por la parte demandada desde el 22 de agosto de 2008 hasta junio de 2010, por sugerencia del señor Laurenco de Abreu, y que esa deuda con mi persona se compensaría con algunas mensualidades y a la presente fecha no ha reconocido dicha deuda.
- Que el arrendador fue debidamente notificado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de las consignaciones realizadas.

Vista la forma a quedado trabada la presente controversia, este Tribunal debe señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
De igual forma debe señalarse que, una establecida de manera plena la relación arrendaticia, el demandado tiene la carga de probar su solvencia en relación a los meses por los que es demandado.

En este orden de ideas, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:
- Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 6 al 8, documento original de poder especial, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de mayo de 2.010, documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra “B” y cursante de los folios 9 al 12, documento original del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 02 de diciembre de 2005, documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante al folio 32, libreta de ahorros, la cual se constituye en una prueba escrita emanada de un tercero, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se requería la ratificación de la misma por parte de dicho tercero, y que al no haber sido hecha dicha ratificación, la misma es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante a los folios 96 al 106, copia simple del expediente de consignaciones signado con el No 2010-0998, que cursan ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales al tratarse de una de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se decide.-

Pruebas de la parte demandada:
- Marcado con la letra “A”, cursante en los folios 36 al 40, copia certificada del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 03 de diciembre de 2004, documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra B, B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, cursante en los folios 41 al folio 43, planillas de depósito, planillas Nos 501986942, 490246519, 1214120 y 1214121, planillas en original, las cuales son ampliamente apreciadas y valoradas por este Tribunal; pero en relación a las restantes planillas de depósitos las mismas son desechadas al ser copias simples. Así se decide.-
- Marcado con la letra C, cursante en el folio 44, copia simple de telegrama remitido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En relación con la valoración de los telegramas el artículo 1.375 del Código Civil establece que:
“El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.
Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.+
Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.
La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.”.
Así las cosas, la norma hace referencia a los telegramas que se encuentren suscritos por la parte a quien se le oponen, es decir, en el presente caso a la parte actora; pero se evidencia que en el presente caso, que el mismo no se encuentra suscrito por el actor, por lo que el mismo es desechado y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Marcado con la letra “D”, cursante en los folios 45 al 51 y folio 55, documentos privados emanados de terceros a ésta causa, por lo que las mismas debían ser ratificadas mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido ratificados, los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante del folio 52 y 54, copia simple de documentos privados y siendo que las únicas copias admisibles en el proceso son las copias simples de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, las presentes copias simples de documentos privados simples son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Cursante al folio 56, documento contentivo de fotografía la cual se torna impertinente a los fines de la resolución sobre el fondo de la presente causa, por lo que se desecha la misma. Así se decide.-
- Marcado con el letra E, insertos en los folios 57 al 68, contentivo a Copia Simple del Expediente AH1B-V-2007-000104, en el cual se ventila como demandado la parte actora en el presente juicio, la cual debe ser analizada con las pruebas que cursan a los folios 69 al 88, contentivo a los recibos de condominios, desde el mes de Octubre de 2008 al mes de Mayo de 2010, los cuales son documentos privados, y mediante éstas probanzas la parte demandada pretende probar que llegó a un acuerdo verbal mediante el cual, cancelaba unos montos por conceptos de honorarios que serían imputados a los cánones, pretendiendo así sea declarada en estado de solvencia. Al respecto hay que señalar que de la documentación presentada no queda probado este hecho, ya que si bien en los recibos de condominio aparece reflejado un monto por concepto de “Cuota Espec honorarios demanda”, no se individualiza de ello, el motivo de esos honorarios, ni mucho menos el alegado “acuerdo verbal” de que serían imputados a los cánones. Así se establece.-

Analizadas las pruebas aportadas al presente proceso, ha quedado plenamente demostrado que las partes en fecha 07 de diciembre de 2004, celebraron un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta baja (PB), No 101 del Edificio “Los Próceres”, en la Avenida Los Próceres de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador; y que en fecha 15 de diciembre de 2005 procedieron a celebrar otro contrato sobre el mismo inmueble, mediante documento que fuere debidamente autenticado ante la misma Notaria antes mencionada, por lo que el contrato que se encuentra vigente es éste último. Así se decide.-
Así las cosas, de este último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de diciembre de 2005 queda plenamente establecido que entre las partes existe una relación jurídica contractual, consistente en una relación arrendaticia que tuvo por objeto un inmueble (apartamento) ubicado en la planta baja (PB) No. 101, del Edificio “Los Próceres”, en la Avenida Los Próceres de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.
Es por lo anterior que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al haber quedado demostrada la obligación el demandado tenía la carga de probar que había dado cumplimiento a la suya. Así se establece.-
Así las cosas, en este estado procederá este Tribunal a determinar cual es la naturaleza jurídica del contrato en relación a su duración en el tiempo y determinar así, si el contrato es determinado o indeterminado. En el presente caso, la cláusula quinta del contrato estableció que “El contrato es a tiempo determinado atendiendo al contenido del artículo No. 1.599 del Código Civil sin necesidad de desahucio y del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…omissis…) El contrato de arrendamiento tendrá una duración un (1) año improrrogable a partir del 1° de DICIEMBRE de 2005 y culminará el 1 de DICIEMBRE de 2.006”. Tal como se observa, la relación arrendaticia fue establecida de común acuerdo por un lapso de un año fijo, finalizando la misma el 01 de diciembre de 2.006, por lo que a partir del día siguiente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, el cual en el presente caso era de un (1) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la prórroga legal venció el 01 de diciembre de 2007, y siendo que el arrendatario continuó ocupando el inmueble y así lo permitió el arrendador, operó la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, por lo que el contrato es a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior, los contratos escritos a tiempo indeterminado únicamente pueden ser demandados por las causas de desalojo que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo una de éstas causales la de “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En este orden de ideas, el actor alega que la demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2.010, por lo que procederá este Tribunal a establecer como debía ser hecho el pago del canon (monto y oportunidad). En relación a ello, la cláusula tercera del contrato, estableció que el monto sería la cantidad de (Bsf.600,00) y la oportunidad “dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes”. En este orden de ideas, los cánones debían ser pagados dentro de los primeros (5) días del mes correspondiente, es decir, el mes de abril debía ser cancelado desde el 01 hasta el 05 de abril, y en caso de ser una consignación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las mismas para ser válida tenía que hacerse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de dicha mensualidad, es decir, que el pago por consignación es válido si se hacía hasta el día veinte (20) de cada mes. Así se establece.-
Así las cosas, se procederá a analizar las mensualidades denunciadas como insolutas, mes por mes, y así tenemos:
Canon de febrero de 2.010: La parte demandada aportó planilla bancaria No 501986942 del Banco Banesco, en la cuenta del actor, por un monto de Bs.600,00, depósito realizado en fecha 18/02/2010, y siendo que la oportunidad válida para el pago de la mensualidad era “dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes”, el pago realizado es extemporáneo por tardío, por lo que se considera insolvente al demandado en relación a este mes. Así se decide.-
Canon de Marzo de 2.010: La parte demandada aportó planilla bancaria No 490246519 del Banco Banesco, en la cuenta del actor, por un monto de Bs.600,00, depósito realizado en fecha 22/04/2010, y siendo que la oportunidad válida para el pago de la mensualidad era “dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes”, el pago realizado es extemporáneo por tardío, por lo que se considera insolvente al demandado en relación a este mes. Así se decide.-
Canon de Abril y Mayo de 2.010: En relación al pago de estas mensualidades, la parte demandada procedió a consignar estos cánones en forma de consignación arrendaticia ante el Juzgado 25° del Municipio de ésta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia del folio 106, haciendo la consignación de estos meses en fecha 17 de junio de 2010, y siendo que el mes de abril debía ser consignado hasta el día veinte (20) de ese mes, la consignación se declara como extemporánea y en consecuencia, no válido el pago. Y en relación al canon del mes de mayo de 2010, se observa que el mismo debía ser hecho, para ser válido, hasta el veinte (20) de ese mes, por lo que, la consignación se declara como extemporánea y en consecuencia, no válido el pago. Así se decide.-
Canon del mes de Junio del 2010: En relación al pago de este mensualidad, la parte demandada procedió a consignar este cánon en forma de consignación arrendaticia ante el Juzgado 25° del Municipio de ésta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia del folio 106, haciendo la consignación de este mes en fecha 28 de junio de 2010, y siendo que debía ser consignado de manera válida hasta el día veinte (20) de junio, la consignación se declara como extemporánea por tardía y en consecuencia, no válido el pago. Así se decide.-
Canon del mes de Julio del 2010: En relación al pago de este mensualidad, la parte demandada procedió a consignar este cánon en forma de consignación arrendaticia ante el Juzgado 25° del Municipio de ésta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia del folio 106, haciendo la consignación de este mes en fecha 22 de julio de 2010, y siendo que debía ser consignado de manera válida hasta el día veinte (20) de julio, la consignación se declara como extemporánea por tardía y en consecuencia, no válido el pago. Así se decide.-
Así las cosas, y establecido lo anterior, hay que señalar que, una de las principales obligaciones que le establece la ley al arrendatario es el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1.592, 2° del Código Civil), obligación de pago que fue establecida de conformidad con la cláusula tercera, la cual debía realizarse “dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes”, y en el caso de las consignaciones, la misma debía ser hecha “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); y siendo que la parte demandada no pago dentro de estos parámetros, quedando insolvente en más de dos mensualidades consecutivas, se configura el supuesto de hecho establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la declaratoria de desalojo del demandado. Así se decide.-
Es por todo lo anterior lo que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda se hace procedente en derecho. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo, incoada por el ciudadano ANTONIO LAURENCO DE ABREU, contra la ciudadana BETTY COROMOTO DÁVILA, ambas partes ya identificadas en esta decisión y en consecuencia: PRIMERO: Se condena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en la planta baja (PB), No 101 del Edificio “Los Próceres”, en la Avenida Los Próceres de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la suma de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bsf. 3.600,00) por concepto de cánones de arrendamientos de los meses desde febrero hasta julio de 2.010. Así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TRECE (13) días del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL DIEZ (2.010). Año: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Niusman Romero
En la misma fecha, siendo dos de la tarde (2:00 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de catorce (14) folios útiles.-
La Secretaria,

Niusman Romero

EJFR/NR/km.-