República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Inmobiliaria Sanda C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29.05.1986, bajo el Nº 43, Tomo 53-A-Pro, siendo posteriormente registrada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 14.07.2003, bajo el Nº 40, Tomo 785-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Héctor Ramiro Rodríguez Terrazas, Félix Enrique Beaujon Wulff, Carlos Alberto Dugarte Obadía y Hermágoras Aguiar Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.179.228, 13.801.975, 14.484.207 y 15.504.640, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.114, 112.744, 106.821 y 106.682, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Adornotex C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10.12.1979, bajo el Nº 87, Tomo 89-A. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. En fecha 10.12.2010, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado Héctor Ramiro Rodríguez Terrazas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Sanda C.A., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra de la sociedad mercantil Adornotex C.A. En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado Héctor Ramiro Rodríguez Terrazas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Sanda C.A., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente: Que, su representada es propietaria del bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra A, situado en la planta sótano del Edificio Vicson II, con un área aproximada de seiscientos treinta y ocho metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (638,18), ubicado en la Avenida Principal de la Zona Industrial de la Urbanización Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Adornotex C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.07.1999, bajo el Nº 04, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble descrito en líneas anteriores. Que, su representada suscribió nuevamente un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Adornotex C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02.08.2002, bajo el Nº 46, Tomo 68, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble identificado anteriormente. Que, su mandante suscribió otro contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Adornotex C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12.12.2003, bajo el Nº 75, Tomo 91, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el referido bien inmueble. Que, su representada suscribió una prórroga de la última convención locativa con la sociedad mercantil Adornotex C.A., autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día 22.11.2004, bajo el Nº 54, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, en fecha 09.03.2007, el bien inmueble arrendado fue objeto de una regulación del canon de arrendamiento por parte de la Dirección General de Inquilinato, la cual fue notificada mediante carta escrita a la arrendataria el día 03.05.2007, en la cual se estipuló que el canon de arrendamiento sería la cantidad de seis mil ciento tres bolívares fuertes con ochenta y dos céntimos (BsF. 6.103,82); por el puesto de estacionamiento, la cantidad de doscientos setenta bolívares fuertes (BsF. 270,oo); por gastos de administración, la cantidad de doscientos veinticinco bolívares fuertes (BsF. 225,oo); por el once por ciento (11%) del Impuesto al Valor Agregado (IVA), la cantidad de setecientos veinticinco bolívares fuertes con ochenta y siete céntimos (BsF. 725,87); por gastos de vigilancia, la cantidad de novecientos setenta y cinco bolívares fuertes con veinticinco céntimos (BsF. 975,25); y, por el once por ciento (11%) del Impuesto al Valor Agregado (IVA), en lo que respecta a los gastos de vigilancia, la cantidad de ciento siete bolívares fuertes con veintisiete céntimos (BsF. 107,27). Que, entre su mandante y la sociedad mercantil Adornotex C.A., ha existido una relación arrendaticia desde el año 1.999, la cual se ha prorrogado en el tiempo, bajo el amparo de un contrato escrito a tiempo indeterminado. Que, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece la obligación de la arrendataria de cancelar el monto mensual correspondiente al servicio de vigilancia, el cual sería pactado entre las partes. Que, la arrendataria ha dejado de pagar el gasto común de vigilancia del Edificio Vicson II, desde el mes de enero de 2.009, hasta el mes de diciembre de 2.010. Que, como quiera que el incumplimiento de esa obligación no se encuentra señalada en las causales previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde la solicitud de resolución de contrato ordinaria. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.113, 1.137, 1.141, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Por tal motivo, la sociedad mercantil Inmobiliaria Sanda C.A., por intermedio de su apoderado judicial, procedió a demandar a la sociedad mercantil Adornotex C.A., para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en pagar la cantidad de treinta y ocho mil setenta y ocho bolívares fuertes con noventa y ocho céntimos (BsF. 38.078,98), por concepto del servicio de vigilancia. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente: “…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación. Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente: “…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público. Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Y, en relación con el supuesto concerniente a que la demanda no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo: “…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. Señala, el citado autor: “…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288.) Por su parte, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Román Duque Corredor, afirma lo siguiente: “…Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos (sic) implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los jueces pueden, in limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohibida la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 (sic) del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. (…) En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo….”. (Duque Corredor, Román J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95) En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Sanda C.A., en contra de la sociedad mercantil Adornotex C.A., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12.12.2003, bajo el Nº 75, Tomo 91, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra A, situado en la planta sótano del Edificio Vicson II, con un área aproximada de seiscientos treinta y ocho metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (638,18), ubicado en la Avenida Principal de la Zona Industrial de la Urbanización Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago del servicio de vigilancia correspondiente al periodo comprendido entre el mes de enero de 2.009, hasta el mes de diciembre de 2.010, lo que totaliza la cantidad de treinta y ocho mil setenta y ocho bolívares fuertes con noventa y ocho céntimos (BsF. 38.078,98). En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica: “…Segunda: De manera expresa se establece que el término de duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de octubre del año 2003, por lo que expira su vigencia el día 15 de octubre del año 2004. Este contrato podrá ser prorrogable si alguna de las partes manifestare a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación, su deseo de hacerlo. Para el supuesto de que ninguna de las partes comunique a la otra alguna decisión en ese sentido y la desocupación del inmueble no se produzca en la fecha indicada, el presente contrato se entenderá automáticamente prorrogado por períodos de un (1) año cada uno. En caso de prórroga, anualmente se harán los ajustes necesarios al canon de arrendamiento de acuerdo con la Ley…”. Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 15.10.2003, hasta el día 15.10.2004, el cual podía prorrogarse en caso de que alguna de las partes notificara a la otra su voluntad de hacerlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación. En tal sentido, consta en autos que las partes suscribieron una prórroga de la última convención locativa, cuya voluntad fue recogida en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día 22.11.2004, bajo el Nº 54, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se pactó que la duración del último contrato de arrendamiento expiraría el día 12.11.2005, manteniéndose vigente las demás cláusulas que lo conforman y en especial, en lo referente al término de duración del contrato, en cuyo caso de no verificarse la desocupación del inmueble en la fecha convenida, dicho contrato se prorrogaría por períodos de un (01) año. Pues bien, estima este Tribunal que luego de vencida la prórroga convencional el día 12.11.2005, no se produjo la entrega del bien inmueble arrendado, conforme se desprende de las alegaciones ofrecidas en la demanda y las documentales acreditadas en autos, de tal forma que en vista al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el contrato de arrendamiento se prorrogó contractualmente por (01) año, cuya prórroga convencional precluyó en fecha 12.11.2006 y así sucesivamente, se ha prorrogado contractualmente hasta la actualidad, lo que motiva a calificar la convención locativa accionada a tiempo determinado, en contraste con la calificación dada por la accionante en la demanda a tiempo determinado, por cuanto las partes expresamente modificaron los términos de la cláusula segunda con el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día 22.11.2004, bajo el Nº 54, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por la accionante, en vista a la falta de pago del servicio de vigilancia, bajo el amparo de lo dispuesto en el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que permite el ejercicio de acciones distintas al desalojo fundado en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando operan supuestos diferentes a los taxativamente establecidos en dicha norma jurídica, ya que a diferencia de lo esgrimido en la demanda, el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado, en virtud de haber sido objeto de prórrogas sucesivas, por lo que ciertamente la vía idónea y eficaz para deshacer la convención locativa es la resolución o el cumplimiento del contrato, pero por el incumplimiento de deberes legales y contractuales, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inmobiliaria Sanda C.A., en contra de la sociedad mercantil Adornotex C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2.010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 a.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2010-004839