TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000844

PARTE DEMANDANTE:
SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ISERO C.A, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 1983, bajo el Nº 40, Tomo 145-A Pro.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
GRACIELA OMAÑA, GONZALO SUAREZ OMAÑA y RICARDO RODRIGUEZ GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.189, 55.516 y 24.116, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

ENMANUEL FELIU y MARIA KATIUSKA ZAMORA ARANGUREN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-11.734.095 y V-13.638.895.-

GLADYS YOLANDA PINEDA y ALFREDO DANIEL IZQUIEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.375 y 131.974, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 09 de Marzo de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asignó por Distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 11 de Marzo de 2010 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Concluido el trámite procesal se pasa a dictar sentencia definitiva, a tal efecto se observa:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra en su libelo el apoderado judicial de la parte actora que su representado suscribió con los ciudadanos ENMANUEL FELIU y MARIA KATIUSKA ZAMORA ARANGUREN, un contrato de arrendamiento por un Apartamento distinguido como B-M6, situado la Mezanina entrada B del Edificio Acacias del Conjunto Residencial Prado Humboldt I y que ese contrato y su prórroga legal vencieron por lo cual la relación se convirtió en por tiempo indeterminado.- Que el canon se fijo inicialmente en la cantidad SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS.650.000,00) y que se fue modificando hasta convenirse en la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (BS. 2.800.00).- Que los arrendatarios cumplían correctamente sus obligaciones pero que en desde el mes de Septiembre de 2009 ha dejado de pagar el canon adeudando hasta la proposición de la demanda las mensualidades hasta Febrero de 2010.-
Continua el apoderado del actor significando que además los arrendatarios han dejado de cancelar las cuotas de condominio, aun cuando en el contrato se había estipulado esta obligación y haberse exigido su cumplimiento en varias oportunidades.-
Sigue la parte actora indicando con fundamento en estos hechos pretende se acuerde el desalojo con fundamento en la causal contenida en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues afirma que ha le han dejado de pagar las pensiones de los meses de Septiembre de 2009 hasta Febrero de 2010, pretendiendo además y por concepto de daños y perjuicios el pago de CATORCE MIL BOLÍVARES (BS.14.000.00) equivalentes a las pensiones insolutas más las que se sigan venciendo hasta el definitivo desalojo del inmueble.- Igualmente reclama como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 9948.88) a los que dice asciende la deuda de cuotas de condominio desde marzo de 2005.-
En fecha 08 de Octubre de 2010, comparece la apoderada judicial de la parte demandada para darse por citada y consigna instrumento que acredita su representación, luego en fecha 13 de Octubre de 2010, en la oportunidad legal para la contestación de la demanda presenta escrito en el que alega:

Como punto previo que el actor ha dejado a sus representados en estado de indefensión ya que no le deben nada y que simultáneamente pretende que son insolventes en el pago y que necesita el inmueble para habitarlo.-

En cuanto al fondo alega que es cierto que está suscrito un contrato de arrendamiento con el ciudadano ISIDRO SEGUNDO ROCA CARVAJAL por el inmueble al que se ha hecho referencia en la causa y que data del 01 de Marzo de 2008 por una duración de tres (3) años.- Señala además que es falso que en fecha 01 de Marzo de 2009 se haya cumplido la prórroga legal y en este sentido señala que conforme al contrato los arrendatario debían dar aviso sobre la prórroga o no del contrato y que nunca realizaron manifestación al respecto.-
Sigue la apoderada de los demandados señalando que es falso que existe un convenio para incrementar el canon a partir del 01 de Marzo de 2009, alegando que por disposición del ejecutivo Nacional se encuentran congelados los cánones de arrendamiento.-
Sigue la representante judicial de los demandados significando que sus representados han cancelado en forma mensual las pensiones hasta el mes de Abril de 2008 y que en Mayo el arrendador les exigió adicionalmente el pago del condominio por lo que debían pagar DOS MIL BOLÍVARES (BS. 2.000.00) que afirma correspondían SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 650,00) al canon y la diferencia al condominio hasta Diciembre de 2008.- Que a partir de Enero de 2009 pagaron hasta Junio la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (BS. 2.000.00) mensuales y desde Julio y hasta Diciembre DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 2.800.00) por cada mes y que de ello SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 650.00) correspondían al canon y el resto a las cuotas de condominio y que consigna los recibos correspondientes.- Que cancelaron las pensiones de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2010 en fecha 30 de Julio de 2010 y que posteriormente cancelaron los meses desde Mayo y hasta Agosto de 2010 por lo cual niega que deban alguna cantidad por concepto de canon de arrendamiento y pide se deseche la demanda.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thma decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Aportadas por el demandante:

1. Copia fotostática de Documento Público inscrito por ante el Registro Mercantil II de esta Circunscripción Judicial por el cual la sociedad mercantil INVERSIONES ISEDO, C.A., confiere representación al ciudadano ISIDORO SEGUNDO ROCA CARVAJAL.- Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el referido ciudadano es el representante de la mencionada sociedad.-

2. Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de Abril de 2005, bajo el numero 65, Tomo 28 y en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vincula.- Esta instrumental cursa del folio trece (13) al folio veintidós (22) del expediente, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de las cláusulas segunda y tercera que prevén:
“La duración del presente contrato es de tres (3) años fijos independientemente de la fecha de la firma entre las partes y comenzará a regir a partir del día 1 de marzo de 2005. Este contrato podrá ser prorrogado por el lapso que establezcan las partes, obligándose así los arrendatarios dar aviso por escrito a la arrendadora con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento, su deseo de prorrogar o dar por terminado el presente contrato.”
“El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000.00) mensuales, el cual será cancelado entro de los primero tres (3) días del inicio de cada periodo mensual, directamente a la arrendadora o a la persona jurídica o natural que está expresamente. Queda entendido entre las partes que a principio de cada año se aplicará un ajuste porcentual al canon de arrendamiento aquí establecido, cuyo porcentaje nunca será menor del quince por ciento (15%) calculado sobre la base del canon de arrendamiento vigente.”

3. Cursante a los folios veintitrés (23) y veinticuatro (24) del expediente instrumento privado “estado de cuenta” correspondiente a las cuotas de condominio del apartamento al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Sobre esta instrumental se observa que la misma no es oponible al demandado por cuanto carece de firma y aparentando ser emanada de un tercero tampoco fue ratificada por este en juicio por lo cual se la desecha por ilegal.-

4. Cursante del folio veinticinco (25) al treinta (30) del expediente copia de instrumento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de marzo de 1984, bajo el numero 29, tomo 40, protocolo primero, por el cual la sociedad mercantil INVERSIONES ISERO C.A., adquiere los inmuebles B-M6, B-M8, B-M9 y B-M10, situados en la Mezzanina, Entrada B del Edificio Acacias que forma parte del Conjunto Residencial Prado Humbolt I con frente a la Avenida Río Paragua de la Urbanización Parque Humbolt, Prados del Este Municipio Baruta del Estado Miranda.-

5. Documento constitutivo estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISERO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la referida sociedad.-

6. Instrumento autenticado que cursa del folio ciento dieciocho (118) al ciento veintiuno (121) relativo a la transacción extrajudicial suscrita con ocasión del pago de una deuda existente entre las mismas partes de este proceso.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa.-
7. Cursante entre los folios ciento treinta y ocho (138) y ciento treinta y nueve (139) del expediente instrumento privado “estado de cuenta” correspondiente a las cuotas de condominio del apartamento al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Sobre esta instrumental se observa que la misma no es oponible al demandado por cuanto carece de firma y aparentando ser emanada de un tercero tampoco fue ratificada por este en juicio por lo cual se la desecha por ilegal.-

Por su parte la demandada aportó las siguientes probanzas:

1. Cursantes del folio ochenta y seis (86) al folio noventa y tres (93) del expediente instrumentos privados recibos correspondientes al pago de la pensión de arrendamiento de los meses desde Enero de 2009 hasta Agosto de 2009.- Estas instrumentales se desechan por impertinentes por cuanto no se refieren a meses que se señalen como insolutos al efecto de la solicitud de desalojo que nos ocupa.-

2. Cursantes del folio noventa y cuatro (94) noventa y seis (96) y noventa y siete (97) del expediente instrumentos privados recibos correspondientes al pago de la pensión de arrendamiento de los meses desde Septiembre, Octubre y Noviembre de 2009.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de que se realizó el pago de las pensiones de arrendamientos de esos meses que son parte de los señalados como insolutos en el libelo de demanda.-

3. Del folio noventa y ocho (98) al folio ciento cuatro (104) del expediente cursan recibos correspondientes al pago de la pensión de arrendamiento de los meses Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008.- Estas instrumentales se desechan por impertinentes por cuanto no se refieren a meses que se señalen como insolutos al efecto de la solicitud de desalojo que nos ocupa.-
4. A los folios ciento cinco (105) y ciento seis (106) del expediente cursan comprobantes bancarios relativos a depósitos efectuados en los bancos Banesco y Venezuela.- Estas instrumentales se desechan pues no puede admitírseles como una tarja escrita ya que existe evidencia que entre las partes suele emitirse recibos por el pago del alquiler.- En consecuencia se desecha y no hace ningún mérito probatorio.-

5. Al folio ciento siete (107) del expediente, cursa recibo correspondiente al pago de la pensión de arrendamiento del mes de Diciembre de 2009. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de que se realizó el pago de las pensiones de arrendamientos de ese mes que es parte de los señalados como insolutos en el libelo de demanda.-

6. Cursante al folio ciento ocho (108) del expediente recibo emitido por el ciudadano GONZALO SUAREZ OMAÑA, en fecha 30 de julio del 2010, en su carácter de representante de la arrendadora por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00) por concepto de pensiones de arrendamiento del inmueble al que se ha hecho referencia en la causa y a titulo de abono a cuenta de saldo mayor.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de que se realizó un pago abonando a cuenta de pensiones de arrendamientos de arrendamiento el monto señalado.-

7. Copia simple de cheque de gerencia emitido a favor del ciudadano GONZALO SUAREZ OMAÑA por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000.00).- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos o los privados reconocidos o tenidos como reconocidos.- En tal virtud no hace ningún mérito.-

8. Cursante al folio ciento diez (110) del expediente recibo emitido por el ciudadano GONZALO SUAREZ OMAÑA, en fecha 13 de Agosto del 2010, en su carácter de representante de la arrendadora por la cantidad de DIEZ Y OCHO MIL CIEN BOLÍVARES (BS. 18.100,00) por concepto de pensiones de arrendamiento del inmueble al que se ha hecho referencia en la causa y a titulo de abono a cuenta de saldo mayor.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que se realizó un pago abonando a cuenta de pensiones de arrendamientos de arrendamiento el monto señalado.-

9. Copias simples de cheques de gerencia emitidos a favor del ciudadano GONZALO SUAREZ OMAÑA e insertos a los folios ciento once (111), ciento doce (112) y ciento trece (113).- Estas instrumentales se desechan por ilegales ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos o los privados reconocidos o tenidos como reconocidos.- En tal virtud no hacen ningún mérito.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble B-M6 situado en la Mezzanina, entrada B del Edificio Acacias que forma parte del Conjunto Residencial Prado Humbolt I con frente a la Avenida Río Paragua de la Urbanización Parque Humbolt, Prados del Este Municipio Baruta del Estado Miranda.- Existe prueba del pago alegado por la parte demandada correspondiente a los meses desde Septiembre hasta Diciembre de 2009 y consta además que luego de propuesta la causa en fecha 09 de Marzo de 2010, la parte actora recibió abonos por concepto de pensiones de arrendamiento así en fecha 30 de Julio de 2010 DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00) y en fecha 13 de Agosto de 2010 por DIECIOCHO MIL CIEN BOLÍVARES (BS. 18.100,00).- Vale advertir al respecto que tales “abonos” considerados a DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 2.800,00) por mes equivalen a diez (10) meses de pensión de arrendamiento.- Considerando entonces desde Enero de 2010 cubren hasta Octubre de 2010.-

No existe prueba de la existencia de la deuda de condominio alegada pues no se aportó un medio legal que permita así establecerlo.-

Igualmente se establece en cuanto a la naturaleza temporal del contrato que al vencerse el tiempo determinado por el cual se pacto, sin que se verificara ni la prórroga automática, ni el desahucio el arrendamiento se indetermino, y siendo así debe tenerse como arrendamiento sin determinación de tiempo, por lo cual es pertinente examinar la procedencia de la acción de desalojo.-

Conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
MERITO

Conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, cuando comprende más de dos mensualidades consecutivas, en efecto se prevé textualmente que:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Ahora, nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo invocado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En este sentido, debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.-
Así, en esta causa está establecida la existencia del arrendamiento, por lo tanto debía el arrendatario probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, respeto a lo cual se ha demostrado el pago de las pensiones de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, señalados como insolutos.- Por lo que respecta a las pensiones de Enero y Febrero del 2010 tenemos que estando en curso la causa las mismas fueron recibidas por el representante de la actora y en este hecho configura sin duda una suerte de desistimiento tácito.-
Sobre esta materia es pertinente recordar el contenido del artículo 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente dispone:
“…Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler…”
En interpretación de esta norma la Sala Constitucional del Máximo Tribunal ha señalado en sentencia de fecha 21 de julio de 2010 con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales ha señalado:
“El contenido de la disposición legal in comento, prevé que el retiro por parte del arrendador o propietario de las cantidades depositadas a su favor por concepto de consignaciones arrendaticias, será considerado como una renuncia o desistimiento de la acción incoada, siempre que se cumplan dos requisitos, en primer lugar, que la pretensión principal de la demanda interpuesta se encuentre sustentada en la falta de pago de los canones de arrendamiento y, en segundo lugar, que el retiro de dichas cantidades se produzca en el curso de un proceso judicial en el cual no exista una sentencia definitivamente firme.”.- (Negrillas y Cursivas del Tribunal).-
Debernos además recordar que el procedimiento consignatario es una fórmula de liberación ante la negativa del arrendador de recibir el pago del canon, de modo que cuando el arrendador retira la consignación en realidad lo que hace es recibir el pago del arrendatario.- Siendo así, tal efecto de desistimiento tácito del procedimiento en curso se verifica también y plenamente cuando sin mediar la consignación el arrendador recibe el pago del canon.- De modo que en el presente caso debe tenerse por desistida la acción propuesta y así se decide.-
Debe además significarse en el presente caso que la acción ejercida es el desalojo por falta de pago de la pensión, conforme al literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y accesorio a esta se reclaman unos daños y perjuicios que se afirman consisten en la falta de pago de las cuotas de condominio.- Siendo que el pago de las mismas es una obligación que el propietario transfiere al arrendatario la procedencia de la acción de daños exigirá la demostración de la existencia del mismo lo que supone la prueba de la deuda, respecto a lo cual las probanzas producidas son ilegales y lo cual se suma que dado el carácter accesorio de esta reclamación es imposible sostenerla al desecharse el desalojo.-
Así las cosas lo procedente en derecho y en justicia en el caso que nos ocupa es desechar la demanda propuesta y así lo decide este Juzgado.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISERO C.A., contra los ciudadanos ENMANUEL FELIU y MARIA KATIUSKA ZAMORA ARANGUREN, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado vencida en el proceso.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal para su impugnación de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y Déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes, a los veinte (20) días del mes de Diciembre del año dos mil diez (2010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 20 de Diciembre de 2010, siendo las 10:10 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-000844.-