TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de Enero de 2010
199º y 150º
ASUNTO: AH11-M-2008-000002
PARTE DEMANDANTE: BERLIOZ DAIRON S.A., inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 1-7-1969, bajo el Nº 12, Tomo 52-A.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ GASPAR COTTONI y BELKIS COTTONI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.941 y 40.300 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CALZADOS ARADAM C.A., inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 8-3-1973, bajo el Nº 37, Tomo 8-APro.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: YADELZI PAEZ y MARÍA TERESA PINTO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 59.307 y 118.104 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 3-6-2008, a través del cual la sociedad mercantil BERLIOZ DAIRON S.A., demanda a la empresa CALZADOS ARADAM C.A., en su carácter de arrendataria, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, con base en el pago irregular e incompleto por parte de la inquilina de los cánones de arrendamiento desde el año 2005, así como la falta de pago del Impuesto al Valor Agregado, cantidades que alcanzan la suma de Bs. 32.814,05.
Admitida la demanda el 13-6-2008, se ordenó el emplazamiento de la demandada, en la persona del ciudadano OSCAR DELLA NOCE VARANI, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.
Citada la demandada en la persona de su representante, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código Adjetivo, compareció en la oportunidad legal correspondiente la abogada María Teresa Pinto, quien consignó poder que acredita su representación, dando contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose, admitiéndose y proveyéndose oportunamente.
II
Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Señala el apoderado de la parte actora que su mandante en su carácter de propietaria celebró contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un local industrial, identificado con la letra “A”, ubicado en el piso 3 del edificio BERLIOZ, situado en la avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador; que el último de los contratos se suscribió el 10-3-2005, con una duración de 5 años, contados a partir del 1-1-2005; que en la cláusula tercera del contrato se estableció como canon mensual, la suma de Bs. 2.600,00 mensuales con incrementos anuales sobre la base de la tasa inflacionaria, fijándose para el año 2006 la suma de Bs. 2.964,00; Bs. 3.467,88 en el año 2007 y Bs. 4.248,15 para el año 2008, cuyos pagos debían efectuarse por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros 5 días de cada mes; que el arrendatario ha cancelado los cánones de manera irregular, dejando de pagar el porcentaje correspondiente al IVA, haciendo pagos atrasados que reflejaban un monto mayor a la mensualidad, cuando en realidad se trataba de pagos de cánones atrasados; que de los 12 meses del año 2005 dejó de pagar Bs. 1.408.13; del año 2006 Bs. 19.547,52; del año 2007 Bs. 27.440,60; y, en el año 2008 (3 meses) canceló un excedente de Bs. 15.582,17, adeudando Bs. 32.814,06. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 33 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en armonía con los artículos 1.134, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil demanda a la sociedad mercantil CALZADOS ARADAM C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada, en la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble y el pago de Bs. 32.814,06 por cánones adeudados, así como los que se sigan causando desde abril del año 2008 hasta la entrega del inmueble. Acompañó a la demanda documento de propiedad del inmueble; poder que acredita su representación y contrato de arrendamiento.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la representación de la demandada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:
Admite la relación locativa existente entre las partes derivada del contrato cuya resolución se demanda, así como el canon de arrendamiento pactado el cual fue incrementándose cada año hasta alcanzar la suma de Bs. 4.248,15. Niega que su mandante tuviera de pagar adicionalmente el IVA, así como el hecho afirmado por la parte actora atinente a que adeude la cantidad de Bs. 32.814,06. Sostiene que la demanda es temeraria al pretender la accionante cobrar el referido impuesto, puesto que tal rubro no pertenece a la parte sino al Estado. Niega la demanda en todas y cada una de sus partes y aduce que su representada no ha incumplido en modo alguno el contrato. Acompaña poder que acredita su representación y contrato de arrendamiento.
III
D E L A S P R U E B A S
En el lapso de pruebas la parte actora hizo valer comunicación enviada por el representante de la accionada en fecha 25-5-2005, a través de la cual manifiesta estar realizando trámites para convertir la empresa en una Cooperativa y eliminar así el pago del IVA; ejemplar de correo electrónico a través del cual la demandada manifiesta haber depositado Bs. 6.800,00 con posterioridad a la presentación de la demanda; promueve exhibición de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. La parte demandada promovió copia de depósitos y cheques a fin de acreditar el pago de los cánones; comunicación de fecha 27-4-2005 emanada de la parte actora; factura emanada de la actora; registro mercantil de la empresa accionada y relación de pago de donde, a su decir, se infieren saldos a favor de la accionada. Dichas pruebas fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad.

IV
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:
Demanda la actora la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10-3-2005, ante el Notario Público Decimoquinto del Municipio Libertador, el cual tuvo por objeto el local distinguido con la letra “A”, situado en el pido 3 del edificio Berilos, ubicado en la avenida San Martín, Parroquia La Vega de esta ciudad, el cual incluye además un puesto de estacionamiento el cual se encuentra en el sótano del edificio; contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada. Por el contrario, es plenamente admitido y reconocido por ésta, aportando a su vez copia del mismo, por lo que se le atribuye a tal instrumento pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando fuera del debate probatorio la relación locativa existente entre las partes. Así se establece.
Indica la actora que la causa de la resolución es el pago irregular en que ha incurrido la demandada, lo que ha conllevado a que la inquilina realice pagos que superan el monto del canon, debiendo imputarse a cánones pendientes adeudando desde el año 2005 hasta marzo del año 2008, la cantidad de Bs. 32.814,06 incluyendo el IVA el cual se niega la arrendataria a cancelar, todo lo cual contraviene la cláusula tercera del contrato en la que se previó el pago por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes, sin que el monto pactado por canon incluyera el IVA, el cual debía pagarse adicionalmente con base a la tasa vigente.
A tal pretensión se opone la demandada aduciendo que no adeuda canon de arrendamiento alguno, puesto que realizó de manera periódica los pagos, consignando copias de cheques y depósitos bancarios; y, respecto al IVA, señala que dicho impuesto no corresponde a la actora sino al Estado, y para pretender tal cobro, debió cumplir las disposiciones consagradas en la Ley y el Reglamento.
Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Así tenemos que la parte demandada para probar la extinción de la obligación aportó a los autos una serie de recibos, copias de cheques y de depósitos bancarios realizados a favor de la arrendadora, cuyos montos en ningún caso coinciden con el canon de arrendamiento pactado y admitido por ambas partes. Incluso, muchos de tales pagos superan el canon pactado. Así se establece.
Tales comprobantes, en su mayoría fueron aportados en copias fotostáticas, procediendo el actor a impugnarlos. Al respecto cabe acotar que los únicos documentos que pueden ser aportados en fotocopia, susceptibles de impugnación, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo, son las copias de documentos públicos, privados reconocidos y tenidos legalmente por reconocidos. Respecto de los instrumentos privados simples, los mismos han de ser consignados en original, careciendo de todo valor las copias fotostáticas de los instrumentos, correspondientes a copias de cheques, evidenciando esta sentenciadora que la promovente de tales instrumentos no promovió prueba de informes a fin de verificar el cobro de tales cheques por parte de su beneficiario. No así los comprobantes bancarios, por cuanto tales ejemplares se contraen al triplicado que emite el banco luego de recibir un depósito ante sus oficinas, de cuyo contenido puede inferirse el ingreso de dinero en una cuenta perteneciente a la parte actora. Así se establece.
No obstante tal situación, no puede pasar por alto esta sentenciadora que ambas partes se atribuyen conductas admitidas por el contrario. Tal es el caso que la demandada desconoce el contenido de la documental aportada por la actora en el lapso de pruebas cuya copia ríela al folio 60, al haber sido resguardada el original en la caja fuerte, sin embargo, admite que su mandante pretendió convertir la compañía en una cooperativa. Niega que adeude cánones de arrendamiento, pero reconoce el pago irregular de los mismos y la ausencia total del pago del IVA. Por su parte el actor impugna las copias atinentes a los depósitos; y, al analizar los mismos arguye que los derivados de los anexos identificados B-14 y C-8 al no haberse emitido los cheques a favor de la arrendadora, carecen de eficacia, sumando ambos más de Bs. 10.000,00 que adicionados al supuesto saldo admitido por la accionada como adeudado, evidencian que para la introducción de la demanda el arrendatario no estaba en estado de solvencia. Asimismo ambas partes admiten que con posterioridad a la incoación de la demanda, la demandada realizó un depósito por Bs. 6.800,00, situación que aprovecha la actora para sustentar los supuestos pagos extemporáneos realizados por la inquilina. Así se precisa.
De tales afirmaciones y los documentos cursantes a los autos se pueden extraer con meridiana claridad los siguientes hechos:
a) Que existe una relación locativa a tiempo determinado entre la empresa BERLIOZ DAIRON S.A., (arrendadora) y la sociedad CALZADOS ARADAM C.A., (arrendataria).
b) Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de 5 años a contar desde el 1-1-2005, pactándose un canon de arrendamiento para el primer año de Bs.2.600,00, el cual sería incrementado cada año, coincidiendo las partes que para el año 2006 era de Bs. 2.964,00; para el año 2007 Bs. 3.467,88 y para el año 2008 Bs. 4.248,15, el cual debía ser pagado por el arrendatario dentro de los 5 primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas.
c) Que la cláusula tercera del contrato establece que dicho canon de arrendamiento no incluye el IVA.
d) Que la arrendataria realizaba los pagos de manera irregular, en forma tardía y acumulativamente.
Disponen los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil:
“Artículo 1159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”.
“Artículo 1160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe…”.
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.
De las normas parcialmente transcritas se evidencia que las partes intervinientes en un contrato bilateral, como es el caso del arrendamiento, están obligadas a cumplir sus obligaciones de acuerdo a lo convencionalmente pactado. Para el caso del inquilino éste debe además obligatoriamente pagar el canon conforme lo dispuesto en el artículo 1592 eiusdem en la forma convenida. En el presente caso, dentro de los primeros cinco días de cada mes, de manera adelantada; debe además pagar el canon fijado, no estando el arrendador obligado a recibirlo de manera fraccionada; de ahí que, tales pagos ha de realizarlos la arrendataria, conforme lo pautado en el contrato de arrendamiento, estableciendo la cláusula tercera que debía el arrendatario pagar por mensualidades adelantadas los primeros 5 días de cada mes, evidenciándose de las afirmaciones efectuadas por ambas partes, así como de documentos cursantes en autos aportados por la demandada y aceptados por el actor (recibos cursantes a los folios 73, 74, 75, 78, 79, 80, 83, 84, 98 y 130) y depósitos bancarios realizados por la parte demandada en las cuentas pertenecientes a la actora (folios 114, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 y 128) que el arrendatario cancelaba la cantidad que deseaba en la oportunidad que a bien tenía, lo que a todas luces contraviene lo pactado por las partes en la tantas veces mencionada cláusula tercera. Así se decide.
La forma en que la demandada realizaba los pagos demuestran que lo hacía a su antojo y conveniencia; pagando varios meses juntos, en la oportunidad que a bien tenía, incumpliendo lo convencionalmente pactado así como lo dispuesto en la ley Inquilinaria que rige la materia, por lo que con los pagos efectuados de tal manera incumplió reiteradamente la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, surgiendo para el arrendador la facultad de demandar la resolución, conforme lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil que establece que las obligaciones deben cumplirse como fueron contraídas. Así se resuelve.
Precisa esta sentenciadora que no logró demostrar la actora que se adeudase la cantidad por ella señalada en el libelo, por concepto de cánones de arrendamiento, quedando solamente probada la falta de pago por parte del inquilino del IVA, monto que deberá ser cancelado por la demandada desde el mes de junio del año 2005, toda vez que del recibo cursante al folio 130 promovido por la demandada y aceptado por la actora se evidencia que en tal oportunidad se pagó tal rubro. Dicho impuesto deberá ser pagado por la demandada de acuerdo a los porcentajes vigentes para la fecha en que se debió pagar cada canon y sobre el monto de la mensualidad arrendaticia pactada, esto es año 2005 Bs. 2.600,00; año 2006 Bs. 2.964,00; año 2007 Bs. 3.467,88 y año 2008 Bs. 4.248,15 y enterados por la actora al Fisco Nacional, al tratarse de un servicio sujeto al pago de dicho tributo. Dicho cálculo será efectuado a través de una experticia complementaria del fallo por un experto a ser nombrado por el Tribunal. Así se resuelve.
Estando los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora, la demanda, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil procederá parcialmente. Así se declara.
V
Por las razones expuestas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil BERLIOZ DAIRON S.A., contra la empresa CALZADOS ARADAM C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 10-3-2005 ante la Notaría Pública Decimaquinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 38, Tomo 22 de los libros respectivos y se condena a la parte demandada en:
A) Entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local distinguido con la letra “A”, situado en el pido 3 del edificio Berilos, ubicado en la avenida San Martín, Parroquia La Vega de esta ciudad, el cual incluye además un puesto de estacionamiento el cual se encuentra en el sótano del edificio
B) Pagar la cantidad que corresponda por IVA desde el mes de junio del año 2005. Dicho impuesto deberá ser pagado por la demandada de acuerdo a los porcentajes vigentes para la fecha en que se debió pagar cada canon y sobre el monto de la mensualidad arrendaticia mensual pactada, esto es año 2005 Bs. 2.600,00; año 2006 Bs. 2.964,00; año 2007 Bs. 3.467,88 y año 2008 Bs. 4.248,15 y deberán ser enterados por la actora al Fisco Nacional, al tratarse de un servicio sujeto al pago de dicho tributo. Dicho cálculo será efectuado a través de una experticia complementaria del fallo por un experto a ser nombrado por el Tribunal.
Por cuanto la demanda procedió parcialmente, no ha habido vencimiento total y por ende no ha lugar a costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy, 12-1-2010, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.).
La Secretaria.
AH11-M-2008-000002
Exp. 45.662