TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de Enero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000603

PARTE DEMANDANTE: ORLANDO JOSÉ BARUTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 2.748.094.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: BERNARDO ANTONIO CUBILLAN MOLINA y ENEIDA TIBISAY ZERPA GUZMÁN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 2.723 y 29.800 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ORQUIDEA LEONOR RODRÍGUEZ y GLADYS PATRICIA RODRÍGUEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 11.826.961 y 10.948.539 respectivamente, quienes no tienen apoderado constituido en autos. Actúan asistidas del ciudadano AGUSTÍN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286.

MOTIVO: DESALOJO. (Apelación).

I

Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de los Tribunales de Primera Instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimotercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 20 de octubre del año próximo pasado.

En la señalada fecha el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo por necesidad incoara el ciudadano ORLANDO JOSÉ BARUTA RODRÍGUEZ, contra las ciudadanas ORQUIDEA LEONOR RODRÍGUEZ y GLADYS PATRICIA RODRÍGUEZ, declarando con lugar la demanda, ordenando la entrega del inmueble arrendado en un lapso de 6 meses a contar desde la fecha en que quede firme el fallo. Contra dicha sentencia la parte demandada, asistida de abogado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa, en ambos efectos.

En fecha 16-12-2009, se recibió el expediente, dándosele entrada, fijándose de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Sostiene la representación del accionante que su mandante dio en arrendamiento mediante documento autenticado en la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, bajo el Nº 35, Tomo 41, a las ciudadanas ORQUIDEA LEONOR y GLADYS PATRICIA RODRÍGUEZ, un inmueble de su propiedad, distinguido con el número y letra 13-B, ubicado en el piso 1 de la Torre “B” de las RESIDENCIAS CASAMAR, situado en la avenida San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad; que su hijo, ciudadano ORLANDO MANUEL BARUTA CARRILLO, titular de la cédula de identidad Nº 15.948.190, se encuentra viviendo en su casa junto a su cónyuge e hijos, en virtud de que el inmueble en el que habitaba hubo de entregarlo en virtud de una demanda de desalojo que le fue incoada, teniendo sus pertenencias repartidas entre la casa de sus padres y la de su abuela; que necesitan privacidad y habitan todos u en un espacio muy reducido, aunado a que su hijo se encuentra desempleado y no puede cubrir un alquiler. Por tales razones y con base en lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a las supra identificadas ciudadanas para que convengan o en defecto de ello, sean condenadas por el tribunal en el desalojo del inmueble y pagar las costas del juicio. Acompaña a la demanda poder que acredita su representación; partida de nacimiento; y, contrato de arrendamiento.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

La parte demandada, asistida de abogado niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Admiten la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 13-6-2001, indicando que la cláusula segunda establece el plazo de duración, renovándose anualmente el contrato estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, por tanto es improcedente la acción de desalojo y así piden lo declare el tribunal.

III

Abierto el juicio a pruebas sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo:

a) Contrato de arrendamiento;
b) Comunicación en la que se le manifiesta a las arrendatarias el vencimiento del contrato;
c) Constancia emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, del que se infiere la asesoría requerida por las demandadas en las que se les informó que el contrato era sin determinación de tiempo;
d) Comunicación a través de la cual se le requiere el inmueble a las arrendatarias;
e) Comunicación emanada del apoderado de las demandadas en la que expresa que el contrato es a tiempo indeterminado;
f) Acta de matrimonio del demandante y la ciudadana Reina Carrillo; partida de nacimiento de su hijo Orlando Manuel Baruta Carrillo; acta de matrimonio de éste con la ciudadana Saymar Medina y partida de nacimiento del hijo de éstos;
g) Documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende y el puesto de estacionamiento;
h) Inspección judicial en el inmueble ocupado por el actor y su grupo familiar;
i) Testimoniales de los ciudadanos ELIESE LAVARTE y YOLANDA MOGOLLÓN.

Dichas pruebas fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad por el a quo.

IV

Establecidos los términos en que quedó planteada la litis, este tribunal observa:

El a quo al dictar sentencia declaró con lugar la demanda al considerar que quedó demostrada la necesidad aducida por la parte actora, la cual, no fue desvirtuada por la parte demandada. Contra tal fallo se alzó la parte accionada, por tanto corresponde a este juzgado revisar la sentencia respecto a aquéllos hechos que resultaron adversos a la parte demandada. Así tenemos:

Demanda el ciudadano ORLANDO JOSÉ BARUTA RODRÍGUEZ a las ciudadanas ORQUIDEA LEONOR y GLADYS PATRICIA RODRIGUEZ, por desalojo con base en que su hijo necesita el inmueble para ocuparlo conjuntamente con su cónyuge e hijo (nuera y nieto del actor), toda vez que éstos habitan conjuntamente con el accionante y el resto de la familia, toda vez que su hijo hubo de entregar el inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario, viviendo incómodos al carecer de privacidad, aunado a que carece de trabajo y no puede pagar un alquiler. Las codemandadas, arguyen que el contrato es a tiempo determinado puesto que se ha prorrogado sucesivamente por periodos de un año por lo que la demanda es improcedente.

Debe este tribunal verificar si efectivamente el contrato que rige la relación locativa entre las partes, el cual ha sido admitido por ambas y por tanto es plenamente valorado por quien decide, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es a tiempo determinado o indeterminado y verificar así la procedencia o no de la acción intentada por el actor.

Dispone la cláusula segunda del contrato

“El plazo de duración del presente contrato es de un (01) año, prorrogable por un periodo igual, previo acuerdo por escrito entre ambas partes, por lo menos con dos (02) meses de anticipación a la fecha de vencimiento. El plazo antes mencionado comenzará a regir al momento de la protocolización (sic) del presente documento”.

De la cláusula transcrita se evidencia con meridiana claridad que las partes se vincularon por un contrato de un año, que sólo sería prorrogable por un año más, previo acuerdo por escritos entre ambas partes. Es decir, el contrato comenzó el día de su autenticación (13-6-2001) y debían las partes a más tardar el 13-4-2002 celebrar un acuerdo por escrito donde expresaran su voluntad de prorrogar el contrato por un año más. Así se establece.

El referido acuerdo no consta en ninguna de las pruebas cursantes a los autos, toda vez que la comunicación de fecha 12-4-2007, atinente a la notificación por parte del actor a la demandada del vencimiento del plazo del contrato, carece de valor en virtud que el contrato para la referida fecha ya se había indeterminado, no atribuyéndosele valor alguno a tal comunicación. Asimismo de la constancia emanada del Ministerio de Infraestructura se evidencia que en la misma se estableció que en virtud de la asesoría otorgada a las demandadas, se les informó que el contrato era indeterminado; tal opinión no es vinculante para el juez, quien está en la obligación de interpretar y analizar el contrato a fin de establecer la verdadera voluntad de las partes, por lo que no se le atribuye valor y se desecha. En cuanto a la comunicación fechada 4-3-2008 la misma no fue suscrita por las demandadas y por tanto no le es oponible. Finalmente la comunicación suscrita por la ciudadana Ramona Mendoza quien se abroga el carácter de asesor de las demandadas, es una documental emanada de un tercero que no fue ratificada a través de la prueba testimonial, consagrada en el artículo 431 del Código Adjetivo, por ende no es valorada por esta sentenciadora y como consecuencia de ello se desecha. Así se precisa.

Por tanto, del propio contenido del contrato resulta impretermitible concluir que vencido el mismo el 13-6-2002 y habiéndose mantenido a las arrendatarias en el goce del inmueble con la anuencia del arrendador, conforme lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, operó la tácita reconducción pasando el contrato a regirse por las reglas atinentes a los contratos sin determinación de tiempo. Por ende no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado como afirma la parte demandada siendo procedente la acción de desalojo incoada. Así se resuelve.

La parte actora demanda el desalojo de un inmueble con la consecuente entrega del bien arrendado en virtud de la necesidad que su hijo con su familia tienen de ocuparlo.

Observa quien decide que la parte demandada, al momento de contestar la demanda se limitó a rechazarla y contradecirla en todas sus partes.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por las demandadas, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.

En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo antes, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Así lo ha sostenido la Casación Venezolana, que de manera reiterada ha señalado que:

".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas....".

Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente además de estar plenamente demostrada la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la parte actora aportó original del documento de propiedad del inmueble arrendado y el respectivo puesto de estacionamiento cuyo desalojo pretende, instrumentos que al tratarse de los previstos en el artículo 429 del Código Adjetivo, surte pleno valor en el sentido que el ciudadano ORLANDO JOSÉ BARUTA RODRÍGUEZ, es el dueño del apartamento y por ende con suficiente cualidad para demandar el desalojo. Así se precisa.

Promovió además el actor partida de nacimiento de su hijo, ciudadano ORLANDO MANUEL BARUTA CARRILLO, quedando demostrado el vínculo filiatorio existente entre el propietario del inmueble y su descendiente. Consignó además la partida de matrimonio de su hijo con la ciudadana SAYMAR MEDINA y el acta de nacimiento del menor hijo, producto de dicho vínculo, documentos a los que se les atribuye pleno valor probatorio y demuestran que el hijo del demandante ha formado su propia familia. Así se establece.

Adicionalmente promovió el actor inspección judicial en el inmueble ocupado por el actor y todo el grupo familiar, de donde se puede inferir tanto de los particulares evacuados por el tribunal como de las fotografías anexadas por el práctico fotógrafo que el demandante y su familia viven en estado de hacinamiento en el apartamento del accionante. Prueba ésta que adminiculada a las deposiciones de los dos testigos evacuados, ciudadanos ELIESER LAVARTE y YOLANDA MOGOLLÓN, quienes están contestes al afirmar que el demandante habita conjuntamente con su hijo y la familia de ambos en un inmueble con estreches y sin privacidad y quienes son valorados por quien decide, permite concluir palmariamente la incomodidad en que habitan el ciudadano ORLANDO BARUTA y toda su familia. Así se precisa.

Ahora bien, tal y como se señalara, la presente causa se ha fundamentado en el desalojo contenido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la necesidad que tiene el hijo del demandante de ocupar el inmueble arrendado, propiedad del actor, junto a su menor hijo y esposa; demostrando el actor probó tal estado de necesidad, puesto que su hijo y grupo familiar habita con él y su esposa, lo cual conforme a las pruebas valoradas ha quedado plenamente demostrado. Amén de ello nadie está obligado a tener que vivir arrendado o convivir bajo el mismo techo con su familia, amigos o parientes, siendo propietario de un inmueble, donde pudiera disfrutar de independencia, pues la limitación y preferencia del inquilino ocupante del inmueble, no llega al extremo de desnaturalizar el derecho de la propiedad privada, razón por la cual, -se reitera- quedó demostrada la necesidad alegada por la parte actora. Así se declara.

En virtud de lo anteriormente expuesto y por cuanto el actor ha demostrado plenamente, -como se señalara- la necesidad de ocupar el inmueble por su pariente consanguíneo, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada y procedente la demanda de desalojo fundamentada en la necesidad aducida. Así se decide.

III

Por las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada ciudadanas ORQUIDEA LEONOR y GLADYS PATRICIA RODRIGUEZ, asistidas del ciudadano Arturo Bracho, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20-10-2009.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el ciudadano ORLANDO JOSÉ BARUTA RODRÍGUEZ, contra las ciudadanas ORQUÍDEA LEONOR y GLADYS PATRICIA RODRÍGUEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello, se condena a las demandadas a:

ENTREGAR a la parte actora el inmueble distinguido con el número y letra 13-B, ubicado en el piso 1 de la Torre “B” de las RESIDENCIAS CASAMAR, situado en la avenida San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad y el respectivo puesto de estacionamiento identificado con el Nº 66.

Conforme lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se concede a las arrendatarias un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega del inmueble, contado a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Se confirma el fallo apelado.

Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero del año dos mil diez. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.-

La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 22-1-2.010 siendo las 11:35 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
La Secretaria.

AP11-R-2009-000603