TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Enero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2010-000017

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA PALAMAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21-7-1982, bajo el Nº 30, Tomo 34.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: IRMA PERALTA ULLOA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.716.

PARTE DEMANDADA: CASAS SALCEDO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 16-5-1986, bajo el Nº 65, Tomo A-5.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: OCTAVIO CALCAÑO, GUSTAVO AÑEZ, VÍCTOR DURÁN, LUÍS ÁLVAREZ DE LUGO, GUSTAVO SANTANDER y CAROLINA GUILLIANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 3.930, 21.112, 51.163, 115.262, 50.567 y 130.886 respectivamente

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 3 de diciembre del año 2009.

En fecha 3-12-2009, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA PALAMAR C.A., contra la empresa CASAS SALCEDO C.A., declarando parcialmente con lugar la demanda. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 15-12-2009, en ambos efectos.

En fecha 11 del presente mes y año, se recibió el expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

El 19 de los corrientes la parte actora promovió pruebas, declarándolas este tribunal inadmisibles por auto de fecha 20 del presente mes y año, al no cumplir los extremos consagrados en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la representación de la parte actora en su libelo de demanda que su mandante en fecha 28-10-2008 dio en arrendamiento a la empresa CASAS SALCEDO C.A., (CASALCA) un inmueble de su propiedad constituido por la oficina Nº 21 del edificio ONIX, ubicado en la avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao de esta ciudad; que se pactó un canon de arrendamiento de Bs. 8.000,00 pagadero dentro de los 5 días siguientes al 28 de cada mes; que se pactó asimismo la obligación de la arrendataria de contratar una póliza de seguro; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, con los correspondientes intereses y la póliza de seguro, todo lo cual alcanza la suma de Bs. 37.622,54. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1592, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, demanda a la sociedad CASAS SALCEDO C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada en la resolución del contrato con la consecuente entrega del inmueble, así como el pago de los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la conclusión del juicio; el pago de la suma de Bs. 4.982,54 correspondiente al seguro; los intereses y las costas. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento y documento de propiedad del inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la accionada en la oportunidad de verificarse la contestación, basó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Arguye que es arrendataria del inmueble señalado por la actora desde hace 6 años. Que desde el inicio de la relación locativa la arrendadora indicó que el inmueble se encontraba exento de regulación, lo que es incierto. Que bajo tal argumento la arrendadora fue incrementando el canon de arrendamiento hasta llevarlo a Bs. 8.000,00; sin embargo, tuvieron conocimiento que otro inmueble de similares características en el mismo edificio se encontraba regulado por un canon menor, viéndose obligados a solicitar la regulación correspondiente ante la Dirección de Inquilinato, obligación que debió cumplir la arrendadora antes de arrendar el inmueble; que ante tales circunstancias ambas partes entran en discusiones para fijar el nuevo canon de arrendamiento y proceder a firmar un nuevo contrato; que la arrendadora no envió al cobrados para recibir el pago de los cánones de arrendamiento; que ante tal realidad no emitió los pagos correspondientes a partir de junio del año 2009, ante la eventual compensación que debía operar; que fue sorprendido al enterarse de la demanda que incoara la actora; que ante la solicitud de regulación formulada quedará establecido el monto que ha de pagar por concepto de canon de arrendamiento así como las cantidades pagadas en exceso que deberá reintegrar la actora, las cuales desconoce en esta fase del juicio. Por tales razones pide se declare sin lugar la demanda. Acompañó a la contestación poder que acredita su representación.

III

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada promovió:
a) Comprobante de solicitud de regulación de inmueble;
b) Copia de contrato de arrendamiento a fin de probar que la relación arrendaticia data de 6 años;
c) Copia de documento de propiedad del inmueble a fin de probar que fue adquirido en el año 1982; y,
d) Reproduce el mérito favorable de los autos.

La parte actora hizo valer los instrumentos acompañados al libelo de demanda, a saber:
a) Contrato de arrendamiento cuya resolución pretende;
b) Documento de propiedad del inmueble; y,
c) Aviso de cobro

Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.

IV

Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionante nada tiene que decidir el tribunal respecto a la negativa por parte del a quo del pago correspondiente a la fianza, los intereses y la indexación solicitada. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.

Pretende la accionante la resolución del contrato de arrendamiento basado en que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde junio hasta septiembre del año 2009. Tal hecho es negado por la demandada aduciendo que la arrendadora no envió al cobrados y dejó de pagarlos, toda vez que se encontraban en conversaciones ante la obligación de la arrendadora de regular el inmueble, viéndose obligado una vez incoada la demanda a requerir la regulación del inmueble, aduciendo que una vez realizada la misma se evidenciará que ha pagado de más, debiendo la arrendadora reintegrarle los excesos. Para probar sus dichos, promovió en el lapso de pruebas, comprobante de solicitud de regulación del inmueble expedido por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas. Consigna asimismo documento de propiedad del inmueble con el propósito de demostrar que el inmueble fue adquirido con anterioridad al año 1987 y por tanto el arrendador estaba obligado a solicitar la regulación.

Precisa esta sentenciadora que si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en el artículo 2 que los cánones de arrendamiento de los inmuebles están sujetos a regulación y el incumplimiento de las disposiciones acarreará sanciones conforme lo previsto en el artículo 82 eiusdem, no es menos cierto que tal incumplimiento en modo alguno exime al arrendatario de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, de acuerdo a lo prevenido en el numeral 2º del artículo 1592 del Código Civil. Así se establece.

De modo que tanto el arrendador como el arrendatario están legitimados para solicitar la regulación del inmueble; y, en caso de que el inquilino esté cancelando un cano superior al fijado por el organismo regulador, tiene derecho a intentar el reintegro de sobrealquileres, tal como lo previene el artículo 58 y siguientes de la Ley Inquilinaria. Así se precisa.

Del comprobante acompañado por la demandada se evidencia que ésta interpuso una solicitud de regulación ante el organismo competente; sin embargo, tal requerimiento en nada incide en el presente caso, puesto que fundamentada la demanda en la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento, tiene el arrendatario la carga de demostrar que pagó en los términos indicados en el contrato; y, ante la negativa del arrendador a recibir el canon, tiene el inquilino la potestad de acudir al procedimiento por consignación y realizar los pagos en la forma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Observa quien decide que el contrato cuya resolución se acciona ha sido reconocido por ambas partes, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes, atribuyéndosele pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Dispone la cláusula tercera del contrato:

“LA ARRENDATARIA deberá pagar por canon de arrendamiento la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00) mensuales, debiendo hacer dicho pago durante los cinco (5) días siguientes al veintiocho (28) de cada mes;…”

Asimismo, dispone el artículo 1592 del Código Civil:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Es menester señalar de acuerdo a la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber efectuado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.

Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Así tenemos que la arrendataria durante el lapso probatorio no desplegó actividad alguna dirigida a probar su solvencia o traer a los autos alguna prueba que demostrase la modificación, extinción o liberación de su obligación, limitándose en el lapso de pruebas a traer la tantas veces mencionada instrumental contentiva de la solicitud de regulación, documentos que nada aportan respecto del hecho controvertido, esto es, la falta de pago aducida por la actora y la eximente argumentada por la demandada; por lo que sólo se le da a tal instrumento el valor que de el emana al tratarse de un documento público administrativo, infiriéndose de tal documental -se reitera- que la parte demandada solicitó la regulación del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. Así se establece.

En cuanto al documento de propiedad del inmueble, aportado por ambas partes nada aporta respecto de los hechos debatidos, por tanto sólo se le atribuye el valor que de él emana al tratarse de un instrumento público de donde puede inferirse que la oficina objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se acciona pertenece a la parte actora desde el 15-12-1982. Así se decide.

No habiendo la demandada probado su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados ni haber acudido al procedimiento consignatario ante la negativa de la arrendadora de recibir el canon de arrendamiento; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento reputados por el actor como insolutos, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada. Así se declara.

V

Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, sociedad mercantil CASAS SALCEDO C.A. (CASALCA), a través de su apoderado, ciudadano GUSTAVO AÑEZ TORREALBA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.112, en fecha 10-12-2009, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 3-12-2009.

SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera la sociedad mercantil INMOBILIARIA PALAMAR C.A., contra la empresa CASAS SALCEDO C.A., (CASALCA), ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.

Como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado el día 14-4-2009 y se condena a la demandada a:
a) Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el Nº 21 del edificio ONIX, ubicado en la avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao de esta ciudad.

b) Pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de junio del año 2009 (inclusive) hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de Bs. 8.000,00 cada mes.

CUARTO: Se condena a la parte demandada en las costas del recurso, a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 26-1-2010 siendo las 11:40 a.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2010-000017.