REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Enero de 2010
199º y 150º
ASUNTO: AP11-R-2010-000012
PARTE DEMANDANTE: ROSA ISABEL PALENZUELA LIPARI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 6.513.339.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Miguel Ángel Romero Cuartin, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 7.682.
PARTE DEMANDADA: PETRA MARÍA MOLINA CASTELLINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 5.580.970.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: William Rebolledo y Hernán Varela, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 118.500 y 20.474 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 3 de diciembre del año próximo pasado.
En fecha 3-12-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana ROSA PALENZUELA LIPARI, contra la ciudadana PETRA MOLINA CASTELLINI, declarándola sin lugar. Contra dicha sentencia la parte demandante, a través de su apoderado, ciudadano Miguel Ángel Romero, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 10-12-2009, en ambos efectos.
En fecha 8 de enero del presente año fue distribuido el asunto a este juzgado, dándosele entrada el 12 de los corrientes, fijándose el 10º día para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 15 de enero del año en curso el apoderado actor presentó escrito de conclusiones y fundamento de la apelación.
El 27 del presente mes y año, el tribunal conforme lo pautado en el artículo 251 del Código Adjetivo y debido al cúmulo de trabajo y la reducción del horario, difirió el acto de dictar sentencia para los 5 días de despacho siguientes.
II
Estando el tribunal dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia, pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Afirma el apoderado actor en su libelo que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, de fecha 25-5-2007, su mandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana PETRA CASTELLINI, el cual tuvo por objeto el apartamento distinguido con el Nº 9, ubicado en la segunda planta del edificio GEORGIA, situado en la calle Sucre, Municipio Chacao del estado Miranda; que el tiempo de duración del referido contrato fue pactado por un año sin prórroga a contar desde el 1-6-2008, debiendo la arrendataria, al vencimiento entregar el inmueble desocupado; de lo contrario día pagar la suma de Bs. 400,00 diarios por cada día de retraso en la entrega; que el 28-3-2008, entregó comunicación, recibida por la sobrina de la demandada a través de la cual se le notificaba la terminación del contrato, debiendo entregar el inmueble el 31-5-2008; que en fecha 19-6-2008 la arrendataria a través de documento privado manifestó que hacia entrega del inmueble, dejando sin efecto el contrato; que el referido contrato se extinguió por expiración del término; que la arrendataria no hizo entrega del inmueble y continúa disfrutando el uso sin contraprestación por lo que ha de pagar lo atinente a la cláusula penal de Bs. 400,00 diarios. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1264, 1594 y 1599 del Código Civil, demanda a la ciudadana Petra Castellini para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en que el contrato de arrendamiento se extinguió por lo que ha de entregar el inmueble totalmente desocupado, así como pagar la suma de Bs. 158.000,00 por concepto de penalidad desde el 1-6-2008 hasta el 30-6-2009, a razón de Bs. 400,00 cada día, con la respectiva indexación. Acompaña a la demanda documento privado contentivo de entrega del inmueble de fecha 19-6-2008; comunicación fechada 28-3-2008; solicitud de inspección judicial sin practicar; contrato de arrendamiento y poder que acredita su representación.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Citada personalmente la demandada, ésta no compareció por sí o por intermedio de apoderado en la oportunidad legal correspondiente, a fin de contestar la demanda.
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La demandada aportó:
a) Copias de depósitos efectuados en una cuenta perteneciente a la actora, a fin de acreditar que la relación arrendaticia data de más de 10 años;
b) Copia de la comunicación emitida por la actora, donde notifica la expiración del contrato, cuyo contenido desconoce al haber sido recibida la misma por una menor de edad;
c) Copia del documento privado contentivo de la entrega del inmueble el cual desconoce.
d) Contratos de arrendamiento de fechas 1-6-1997, 1-6-2004, 1-6-2005 y 1-6-2007;
e) Parida de nacimiento de la ciudadana Paola Michelle Castellini;
f) Copia de actuaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial;
g) Copia de la Gaceta en la que se publica la congelación de alquileres.
h) Impugna la inspección judicial.
La parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos y muy especialmente los documentos aportados con el libelo, a saber:
a) Contrato de arrendamiento;
b) Documento privado contentivo de la comunicación donde se participa la expiración del contrato;
c) Inspección Judicial; y,
d) Documento privado contentivo de manifestación de entrega del inmueble por parte de la arrendataria.
III
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.
Comoquiera que la apelante es la parte accionante, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. Así se establece.
DEL FONDO
Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma que vencido el contrato, la arrendataria se comprometió a la entrega del inmueble, incumpliendo tal obligación.
La parte demandada no contestó la demanda; sin embargo, en el lapso de pruebas realizó una actividad dirigida a desvirtuar la pretensión de la demandante. Por tanto no se dan los requisitos concurrentes, establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 887 eiusdem, para que proceda la confesión ficta peticionada por la parte actora.
En efecto la parte demandante aduce que en fecha 19-6-2008 la demandada convino en entregar el inmueble arrendado. Por tanto ha de ser condenada a cumplir lo expresado en tal documento. La accionada en la oportunidad de promover pruebas desconoció la documental. Dicho desconocimiento es extemporáneo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código Adjetivo. Así se establece.
No obstante ello, del contenido de tal instrumento se infiere que la ciudadana PETRA CASTELLINI hace entrega del inmueble arrendado y la ciudadana ROSA PALENZUELA acepta y recibe el bien. Sin embargo, es evidente que tal entrega no se materializó en la fecha indicada, ni se acordó oportunidad para materializarse la misma. Asimismo, tampoco se infiere del contenido de dicha documental que la arrendataria renuncie indefectiblemente a la prórroga legal, estando contestes ambas partes en que la arrendataria ocupa el inmueble, sin que se haya realizado la entrega del mismo. Así se determina.
Es indiscutible y no ha sido controvertido que las partes están unidas por una relación locativa, que de acuerdo a los contratos aportados por la demandada y no atacados en forma alguna por la parte actora, comenzó el 1-6-1997 (folios 73 al 78), siendo el último de los contratos suscritos el de fecha 25-5-2007 (folios 27 al 31) con vencimiento el 31-5-2008; de ahí que, la relación arrendaticia tiene una duración superior a 10 años. Así se establece.
De la cláusula segunda del último de los contratos celebrados se infiere con meridiana claridad que la duración del mismo es de un año. Por tanto a partir del vencimiento, sin necesidad de desahucio comenzaba a correr la prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, conforme lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo literal d) prevé que cuando la relación locativa haya durado más de 10 años, como en el presente caso, la prórroga legal es de 3 años (máximo) manteniéndose todas las cláusulas contractuales. Así se decide.
Señala la parte actora que no tiene derecho la arrendataria a la referida prórroga legal y en este aspecto sustenta su apelación, afirmando que ante la manifestación de voluntad de la demandada de entregar el inmueble, mal puede concluirse que por el hecho de haber consignado los cánones expresaba su deseo de hacer uso de la prórroga legal.
Al respecto precisa esta sentenciadora que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
De la norma transcrita se evidencia palmariamente que las disposiciones consagradas en la Ley Inquilinaria son irrenunciables. Por tanto, para concluir que el arrendatario potestativamente ha renunciado a la prórroga legal, tal manifestación debe surgir sin lugar a dudas de su conducta, cuestión que no ha quedado demostrado en el presente caso. Por tanto, al establecer el artículo 254 del Código Adjetivo que la demanda sólo procederá cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda ha de decidirse a favor del demandado y en el supuesto de igualdad de circunstancia, a favor del poseedor, resulta forzoso concluir que en el presente caso no existe plena prueba a favor de la parte actora, por tanto la demanda no puede prosperar. Así se declara.
Determinado que no consta en autos la voluntad indefectible de la arrendataria de no hacer uso de la prórroga legal y constatado que el contrato venció el 31-5-2008, aperturándose ope legis la prórroga legal, que en este caso es de 3 años al haber tenido la relación locativa una duración superior a diez años, se establece que dicha prórroga legal vence el 31-5-2011, manteniéndose vigente todas las cláusulas contractuales, sin perjuicio de que la parte actora pueda demandar por otras razones, caso en que la demandada incumpla el contrato, conforme lo previsto en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
IV
Por las razones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandante, ciudadana ROSA ISABEL PALENZUELA LIPARI, a través de su apoderado.
SEGUNDO: Se confirma con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de diciembre del año 2009.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ROSA ISABEL PALENZUELA LIPARI, contra la ciudadana PETRA MARÍA MOLINA CASTELLINI, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Se condena a la demandante en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de enero del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 28-1-2010 siendo las 12:50 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. AP11-R-2010-000012.
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