TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de Enero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AH12-V-2007-000099

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 14 de enero de 1986, Bajo No. 64, Tomo 3-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: LEOPOLDO MICETT CABELLO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.974.

PARTE DEMANDADA: INVERSORA LAO, S.R.L., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en 03 de agosto de 1981, Bajo No. 82, Tomo 59-A-Sgdo.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGROS COROMOTO FALCON, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.

EXPEDIENTE: 07-9502.

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 22 de octubre de 2007, a través del cual la sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., intenta demanda por Cobro de Bolívares en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L..
Luego de presentada la demanda y vistos los recaudos que la acompañan este Tribunal en fecha 31 de octubre de 2007, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres y a las disposiciones de la ley procedió a su admisión y en el mismo se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de su citación.
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de la demandada, sin que se hubiera verificado la misma, la parte actora en fecha 09 de junio de 2008, solicitó se nombrara defensor judicial a la parte demandada.
Por auto de fecha 20 de junio de 2008, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana MILAGROS COROMOTO FALCON.
En fecha 02 de julio de 2008, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 08 de agosto de 2008, el alguacil titular de este Tribunal citó a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 24 de octubre de 2008, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda estando dentro la oportunidad para ello.
En fecha 12 de noviembre de 2008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 09 de junio de 2009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 31 de julio de 2009, la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 16 de septiembre de 2009, la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora afirmó lo siguiente:

1. Que la actora es administradora del condominio del “Edificio Residencias Bello Horizonte”, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernandino, Parroquia San José, Caracas.
2. Que la demandada es la propietaria de un apartamento ubicado en el “Edificio Residencias Bello Horizonte” distinguido con el No. 5, del piso 5, con un área de 182 mts2 que ocupa la totalidad de la quinta planta del mencionado Edificio, con una carga de la comunidad de 14,885% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio.
3. Que no obstante haber intentado el cobro amistoso de las cuotas de condominio adeudadas por la demandada, dichas actuaciones han sido infructuosas.
4. Que la demandada adeuda la cantidad de Bs. 12.410.369,78 correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003; enero a octubre de 2004.

Por su parte la defensora judicial de la parte demandada en su escrito de contestación hizo las siguientes consideraciones:

Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple de documento de Registro de Información Fiscal correspondiente a la parte actora. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
B. Promovió 26 recibos de condominio insolutos desde el mes de septiembre de 2002 hasta el mes de octubre de 2004, ambos inclusive, las cuales son de plazo vencido. Este Tribunal visto que en ningún momento del proceso fueron impugnados o tachados por los demandados, le confiere toda su fuerza probatoria de conformidad con los artículos 1361, 1363 y 1370 del Código Civil y el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil debe dársele todo el valor probatorio a dicho instrumento, y por lo tanto debe tenérsele como documento público. Así se declara.-
C. En la oportunidad probatoria, reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se declara.-
D. Promovió copia simple del documento de condominio del “Edificio Residencias Bello Horizonte”. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:

Es de hacer notar por este juzgador que la parte demandada no hizo uso de su derecho para promover pruebas dentro de la oportunidad procesal establecida.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003; enero a octubre de 2004, y que estos montos se encuentran reflejados en los comprobantes de gastos comunes de condominio consignados por la actora y que corren insertos del folio 7 al 32 del presente expediente.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal y, de acuerdo al artículo 13 eiusdem, todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.
Sin embargo, la misma Ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por este para que le sea cargado en el recibo de condominio.
Asimismo, todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no materializa en el tiempo y en el espacio surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda liquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables.
En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son más bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándose aun si el deudor tiene una justificación legitima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es liquida y exigible, no lo es al revés pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación.
Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas:

A. Bien por la ley: Interés Legal (3%), o
B. Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio.

Ahora bien, en el supuesto de que efectivamente el calculo de los recibos de condominio que constituyen el documento fundamental de la demanda estuviese errado, esto no es óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de cancelar dichas cuotas condominiales, lo cual lo hace evidentemente responsable de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 1264, 1269 y 1278 del Código Civil referente al cumplimiento de las obligaciones.
En consecuencia, al no estar probado efectivamente que el demandado hubiese cumplido con su obligación como copropietario del apartamento destinado a vivienda ubicado en el “Edificio Residencias Bello Horizonte”, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital, distinguido con el No. 5, del piso 5, con un área de 182 mts2 que ocupa la totalidad de la quinta planta del mencionado Edificio, con una carga de la comunidad de 14,885% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio, de pagar las cuotas de condominio reclamadas por la parte actora y establecida en el documento de condominio del mencionado inmueble.
Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.
La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual se trascribe a continuación:

“Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:

“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”

(Negrillas del Tribunal)

De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, asimismo establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, qué son gastos comunes a los fines de dicha ley, el cual copiado textualmente, reza:

“Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

Cómo vemos los gastos particulares, no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos particulares” que intenta cobrar a la demandada, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente:

Mes Año Condominio total del Edificio (Bs.) Monto correspondiente al apartamento 05 (14,885%) (Bs.)
Septiembre 2002 1.042.317,87 159.837,80
Octubre 2002 980.079,96 150.573,70
Noviembre 2002 1.776.529,42 269.125,20
Diciembre 2002 1.073.604,32 164.494,80
Enero 2003 1.012.254,21 155.362,85
Febrero 2003 1.103.352,36 168.922,80
Marzo 2003 1.521.622,32 231.182,30
Abril 2003 976.162,37 149.990,55
Mayo 2003 1.088.621,62 166.730,15
Junio 2003 727.282,07 112.944,75
Julio 2003 632.649,96 98.858,75
Agosto 2003 837.620,70 129.368,65
Septiembre 2003 809.296,11 125.152,55
Octubre 2003 801.355,94 124.491,60
Noviembre 2003 1.093.229,29 167.936,95
Diciembre 2003 885.409,67 137.003,00
Enero 2004 813.455,40 126.292,60
Febrero 2004 816.769,68 126.785,90
Marzo 2004 875.893,09 135.586,45
Abril 2004 673.458,55 105.454,05
Mayo 2004 897.206,47 138.758,95
Junio 2004 939.866,63 145.108,90
Julio 2004 1.157.290,71 178.306,03
Agosto 2004 1.049.821,98 162.309,31
Septiembre 2004 1.237.317,22 189.384,42
Octubre 2004 1.326.995,63 202.733,05
Total 4.022.696,06

De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye que excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, se concluye que la parte demandada adeuda al actor por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de septiembre de 2002 hasta el mes de octubre de 2004, la cantidad de Bs. 4.022.696,06, actualmente equivalentes a BsF. 4.022,69. Así se decide.-
Adicionalmente, la parte actora demanda los intereses moratorios y la indexación judicial o corrección monetaria, lo cual en criterio de este Tribunal, no es procedente, debido a que la petición de intereses bancarios e indexación judicial son excluyentes entre si. Al respecto, sostiene Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, que si el acreedor pretende el pago de los intereses moratorios u otro, está pretendiendo un doble correctivo a la inflación o devaluación de la moneda, viéndose perjudicado el deudor, ya que deberá pagar dos veces el efecto de la inflación, y el acreedor se verá doblemente beneficiado, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello.
De conformidad con lo anterior, este Tribunal estima que vista la exclusión de los intereses respecto de las planillas de pago de condominio, tal y como se estableció en párrafos anteriores, a la parte actora solo le corresponde la indexación de las cantidades condenadas en el dispositivo de la presente sentencia calculados a través de una experticia complementaria del fallo. Así se decide.-

- V -
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto, y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentes expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda intentada por la sociedad mercantil CONDOMINIOS INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A. en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de CUATRO MILLONES VEINTIDOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 4.022.696,06) actualmente equivalentes a CUATRO MIL VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (BsF. 4.022,69) por concepto de capital adeudado por deuda de condominio.
TERCERO: Se NIEGA la pretensión de la parte actora relativa al pago de los intereses moratorios, así como los gastos de cobranza y no comunes facturados en los recibos de condominio demandados.
CUARTO: Se ACUERDA el pedimento de la parte demandante referente al respectivo ajuste inflacionario o indexación, de acuerdo al índice general de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela, de los recibos de condominio reclamados; el cual deberá calcularse a través de experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Vista la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas en el presente proceso.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ( ) días del mes de enero de dos mil diez (2.010).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las _______.
LA SECRETARIA,

Exp. No. 07-9502.
LRHG/FM.