REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 27 de Enero de 2010 199º y 150º ASUNTO: AH12-M-2008-000013 PARTE ACTORA: CONDOMINIOS IBIZA, S.R.L., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 4 de junio de 1979, Bajo No. 49, Tomo 61-A-Pro. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR LOPEZ GALEA y CARLA VERSCHUUR VELASQUEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.897 y 55.861, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARIA DEL CARMEN MARTINI DE OSUNA, española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-704.542. DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGROS COROMOTO FALCON, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785. MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES. EXPEDIENTE: 08-9633. - I – Síntesis del proceso Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 17 de enero de 2008, a través del cual la sociedad mercantil CONDOMINIOS IBIZA, S.R.L., intenta demanda por cobro de bolívares en contra de la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINI DE OSUNA. Luego de presentada la demanda y vistos los recaudos que la acompañan, este Tribunal en fecha 19 de febrero de 2008, la admitió por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres y a las disposiciones de la ley y en el mismo auto se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de su citación. Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, se procedió a citarla mediante carteles de citación, los cuales fueron librados en fecha 16 de julio de 2008. En fecha 24 de octubre de 2008, se dio cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de noviembre de 2008, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana Milagros Coromoto Falcon. En fecha 12 de diciembre de 2008, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente. En fecha 15 de mayo de 2009, el Alguacil titular de este Tribunal citó a la defensora judicial de la parte demandada. En fecha 09 de junio de 2009, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda estando dentro la oportunidad para ello. En fecha 27 de julio de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 23 de septiembre de 2009, la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: - II - Alegatos de las Partes Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente: A) Que la demandada es propietaria de un apartamento distinguido con el No. 54, ubicado en la planta quinta del edificio Metropolitana, ubicado en la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital. B) Que le corresponde pagar un porcentaje de condominio de cuatro enteros con cuatrocientos ochenta y cinco mil ochocientos cincuenta y dos centésimas por ciento (4,485852%) del total, que representa la parte alícuota de los inmuebles, sobre las cosas comunes y cargas de la comunidad de propietarios. C) Que la demanda se encuentra insolvente en el pago del condominio desde el mes de marzo de 2000, hasta la fecha de interposición de la demanda. D) Que hasta el mes de diciembre de 2007, la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINI DE OSUNA, adeuda la cantidad de BsF. 20.850,24, por concepto de condominio. Por otro lado, la defensora judicial de la parte demandada se limitó únicamente a rechazar, negar y contradecir la demanda. - III - De las Pruebas PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA 1) Promovió junto al libelo de la demanda, instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2003. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden. Así se declara.- 2) Promovió 94 recibos de condominio insolutos correspondientes al lapso comprendido entre los meses de marzo de 2000 hasta diciembre de 2007, los cuales son de plazo vencido. Al respecto, este Tribunal visto que en ningún momento del proceso fueron impugnados o tachados por los demandados, le confiere fuerza probatoria de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se declara.- 3) Promovido copia simple de documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así mismo, promovió copia simple de contrato de mandato de administración de condominio. Al respecto, observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dichas copias poseen valor probatorio por no haber sido impugnadas por la contraparte del promovente, y en consecuencia, se tienen dichas copias como fidedignas de su original. Así se declara.- 4) Promovió copias certificadas de documento de propiedad del inmueble. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Es de hacer notar por este juzgador que la parte demandada no hizo uso de su derecho para promover pruebas dentro de la oportunidad procesal establecida. - IV - Motivación para Decidir Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses desde marzo de 2000 hasta diciembre de 2007, ambos inclusive, y que estos montos se encuentran reflejados en los comprobantes de gastos comunes de condominio consignados por la actora y que corren en el presente expediente. Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal y, de acuerdo al artículo 13 eiusdem, todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio. Sin embargo, la misma Ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por este para que le sea cargado en el recibo de condominio. Asimismo, todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no materializa en el tiempo y en el espacio surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda líquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables. En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son mas bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándose aun si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es liquida y exigible, no lo es al revés pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación. Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas: A. Bien por la ley: Interés Legal (3%), o B. Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio. Ahora bien, en el supuesto de que efectivamente el cálculo de los recibos de condominio que constituyen los documentos fundamentales de la demanda estuviese errado, esto no es óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de cancelar dichas cuotas condominiales, lo cual lo hace evidentemente responsable de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, no quedó probado que el demandado cumpliera con su obligación como copropietario de un apartamento distinguido con el No. 54, ubicado en la planta quinta del edificio Metropolitana, ubicado en la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una carga de la comunidad de cuatro enteros con cuatrocientos ochenta y cinco mil ochocientos cincuenta y dos centésimas por ciento (4,485852%) sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio, de pagar las cuotas de condominio reclamadas por la parte actora y establecida en el documento de condominio del mencionado inmueble. Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda. La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual se trascribe a continuación: “Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.” Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos: “Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” (Negrillas del Tribunal) De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, asimismo establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, qué son gastos comunes a los fines de dicha ley, el cual copiado textualmente, reza: “Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.” Cómo vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, intereses moratorios y los gastos de cobranza. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” y los gastos de cobranza que intenta cobrar a la demandada, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente: Mes Año Condominio total del Edificio (Bs.) Monto correspondiente al apartamento 54 (4.485852%) (Bs.) Marzo 2000 - 30.685,00 Abril 2000 296.409,16 13.296,74 Mayo 2000 371.236,00 16.623,09 Junio 2000 241.473,86 10.832,15 Julio 2000 784.191,76 35.177,68 Agosto 2000 604.182,88 27.102,74 Septiembre 2000 1.075.864,71 48.261,69 Octubre 2000 1.123.540,96 50.400,38 Noviembre 2000 1.300.123,86 58.321,63 Diciembre 2000 1.289.734,26 57.855,57 Enero 2001 642.128,46 28.804,93 Febrero 2001 481.856,26 21.603,25 Marzo 2001 436.518,96 19.581,59 Abril 2001 406.080,01 18.216,15 Mayo 2001 749.249,26 33.610,21 Junio 2001 817.515,07 36.672,52 Julio 2001 412.744,37 18.515,10 Agosto 2001 1.586.111,57 71.150,62 Septiembre 2001 1.693.701,67 75.976,95 Octubre 2001 1.545.421,67 69.325,33 Noviembre 2001 979.930,02 43.958,21 Diciembre 2001 1.215.776,27 54.537,92 Enero 2002 1.003.964,12 45.036,34 Febrero 2002 1.100.426,97 49.363,53 Marzo 2002 916.431,62 41.109,77 Abril 2002 695.575,27 31.202,48 Mayo 2002 1.016.412,67 45.594,77 Junio 2002 904.057,47 40.554,68 Julio 2002 949.096,02 42.575,04 Agosto 2002 1.142.920,37 51.269,72 Septiembre 2002 984.630,76 44.169,08 Octubre 2002 981.444,57 44.026,15 Noviembre 2002 993.590,90 44.571,02 Diciembre 2002 1.042.179,00 46.750,63 Enero 2003 1.032.764,77 46.328,30 Febrero 2003 524.931,67 23.547,66 Marzo 2003 1.238.650,22 55.564,02 Abril 2003 833.892,47 37.407,18 Mayo 2003 995.046,77 44.636,33 Junio 2003 752.420,77 33.752,48 Julio 2003 1.005.630,47 45.111,09 Agosto 2003 959.426,37 43.038,45 Septiembre 2003 959.937,37 43.061,37 Octubre 2003 1.257.654,17 56.416,50 Noviembre 2003 1.401.808,42 62.883,05 Diciembre 2003 1.276.787,62 57.274,80 Enero 2004 1.685.702,74 75.618,13 Febrero 2004 1.021.624,62 45.828,57 Marzo 2004 1.101.121,77 49.394,69 Abril 2004 1.525.350,72 68.424,98 Mayo 2004 1.124.283,04 50.433,67 Junio 2004 974.516,57 43.715,37 Julio 2004 1.414.244,18 63.440,90 Agosto 2004 1.290.340,33 57.882,76 Septiembre 2004 - - Octubre 2004 1.354.908,27 60.779,15 Noviembre 2004 2.268.738,20 101.772,19 Diciembre 2004 1.593.379,37 71.476,61 Enero 2005 1.277.101,68 57.288,87 Febrero 2005 1.630.857,33 73.157,81 Marzo 2005 2.335.116,45 104.749,82 Abril 2005 2.014.263,06 90.356,82 Mayo 2005 1.440.634,71 64.624,71 Junio 2005 2.852.336,28 127.951,53 Julio 2005 2.551.442,31 114.453,87 Agosto 2005 1.337.507,60 59.998,58 Septiembre 2005 1.312.303,37 58.867,96 Octubre 2005 1.559.719,80 69.966,69 Noviembre 2005 2.026.000,73 90.883,35 Diciembre 2005 1.283.117,75 57.558,74 Enero 2006 2.046.606,49 91.807,70 Febrero 2006 1.672.380,69 75.020,49 Marzo 2006 1.722.569,19 77.271,87 Abril 2006 1.690.376,39 75.827,75 Mayo 2006 1.747.862,36 78.406,48 Junio 2006 3.142.805,49 140.981,54 Julio 2006 1.889.376,64 84.754,60 Agosto 2006 2.043.831,87 91.683,23 Septiembre 2006 2.477.597,71 111.141,32 Octubre 2006 2.294.055,41 102.907,88 Noviembre 2006 3.183.398,08 142.802,46 Diciembre 2006 2.366.270,87 106.147,36 Enero 2007 2.067.864,90 92.761,32 Febrero 2007 2.128.669,61 95.488,93 Marzo 2007 2.717.393,07 121.898,18 Abril 2007 2.189.315,37 98.209,40 Mayo 2007 2.058.122,61 92.324,29 Junio 2007 2.022.747,12 90.737,40 Julio 2007 2.894.186,19 129.828,85 Agosto 2007 2.175.818,12 97.603,94 Septiembre 2007 2.101.251,07 94.258,97 Octubre 2007 2.174.844,25 97.560,25 Noviembre 2007 2.589.459,83 116.159,28 Diciembre 2007 2.265.835,02 101.641,96 Total 132.660.721,10 5.981.605,11 De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye que excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, se concluye que la parte demandada adeuda al actor por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de marzo de 2000 hasta el mes de diciembre de 2007, la cantidad de Bs. 5.981.605,11, actualmente equivalentes a BsF. 5.981,61. Así se decide.- - V - Dispositiva En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS IBIZA S.R.L, en contra de la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINI DE OSUNA. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (BsF. 5.981,61); por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de marzo de 2000 hasta el mes de diciembre de 2007. TERCERO: Se ordena la indexación de las cantidades aquí demandadas, la cual será calculada mediante experticia complementaria al fallo. CUARTO: Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio. QUINTO: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas. Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil diez (2010). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las________.- LA SECRETARIA, LRHG/Henry HF. Exp.08-9633.