TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002566
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta que han presentado los ciudadanos IDOLO LEONARDIS Y CLEMANTE LEONARDIS, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. V-266.497 y 259.277 respectivamente, representados por el abogado en ejercicio Cesar Enrique Romero Morales, IPSA # 68.797; contra la ciudadana MILAGROS QUIROZ VERA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. V-6.354.654.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de los actores que sus defendidos son propietarios de un inmueble constituido por una casa y su terreno, ubicada en la Parroquia La Pastora, Calle Oeste 13, distinguida con el No.59, entre las esquinas Dos Pilitas y Portillo en el Municipio Libertador del Distrito Capital;, por haberlo adquirido de sus fallecidos padres por herencia, tal como consta de Declaración Sucesoral que acompañan.
Es el caso que en fecha 23 de junio de 2005, ellos suscribieron con la parte demandada un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre el referido inmueble, según documento autenticado por notaria que acompaña, en el cual se estipuló un lapso de duración de seis meses fijos contados a partir de la fecha de Notaria .
La parte ha hecho caso omiso a la insistencia de los demandantes para que ejecutaran amistosamente dicha promesa de compra venta; y el término se venció sin que la parte demandada respondiera.
Es por ello que ahora acude a demandar la resolución de dicho contrato. Después transcribe una serie de normas legales a modo de fundamentación de derecho de la demanda, para finalizar con el Petitum, donde pide que se admita la demanda por la cantidad de 909.090 UT. o Bs.50.000,oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar el abogado Edgardo Gonzáles Medina, IPSA # 105.351, quien pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Será probado que la demandada le solicitó a los accionantes en sucesivas oportunidades el documento original de propiedad del inmueble o copia certificada, como un plano del mismo; pero los demandantes no pudieron o no quisieron entregarlo. Por tal motivo pide que dicho instrumento sea presentado; por lo que impugna la copia que fue presentada por los actores.
2. Pide que el Tribunal coteje la identidad de los linderos mencionados en el. Contrato de promesa bilateral de compra venta, que reconoce, con los que constan en el documento original de propiedad, a objeto de determinar la exactitud del objeto litigioso.
3. Niegan que en la cláusula tercera del contrato se haya estipulado un plazo de duración de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente documento.
4. La demandada demostrará que pagó íntegramente el precio del contrato en la misma fecha de su autenticación, ejerciendo de esta forma la llamada opción de compra. De tal manera que el plazo operaba y operó a favor de los actores para que produjeran los actos preparatorios de la tradición legal.
5. Invoca el cumplimiento adelantado por la demandada, diciendo que el precio se pago en el mismo día de la suscripción del contrato. Se pagó Bs. F. 30.000,oo, lo que significó el 50% del precio del inmueble, que fue de Bs.f. 60.000,oo. Se pagó también privadamente Bs.f.10.000,oo, lo que sumado a lo anterior significaba el 60,6% del precio. Se acompaña el recibo. Pero además se entregó en la misma fecha, a instancia del actor, a Colacito Batista, supuesto concubino de una ciudadana llamada Lucia Marina Calderón, arrendataria del inmueble, Bs.17.600,oo. Pagos que se hicieron a través de sendos cheques de gerencia, que identifica.
6. Pide que se oficie a ONIDEX, a los fines de que informe el último domicilio de las personas que identifica, que se propone proponer como trestigos.
7. Igualmente pide que se oficie al Colegio de Abogados de Caracas, a los efectos de que se informe si el ciudadano Ruber Enrique Colmenares Pinto es abogado.
8. Se ha pagado en total el 96% del precio total de la negociación, en la misma fecha 23 de junio de 2006.
9. Es la parte demanda la que ha insistido a los actores la entrega del documento original de propiedad del inmueble, a los efectos de la tradición legal. Pero en vista de la renuencia de ellos a entregar dicho documento ha decido no entregar más dinero.
10. La introducción de las cláusulas arrendaticias en el contrato son nulas, estando pendiente la venta; ya que la parte demandada pagó a los actores Bs.600.000, por un supuesto canon de arrendamiento de seis meses que era el plazo de cumplimiento del contrato; y luego durante la demora en la tradición legal, la demandada fue obligada a pagar cantidades adicionales, que va mencionando que totalizan Bs.f.2.100,oo, que deberían ser compensados, previo calculo de los intereses.
11. Por último se refiere a la improcedencia de la medida cautelar pedida en el libelo.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 08 y ss corren documentos administrativos representativos de certificado de Liberación Fiscal y Resolución de Prescripción de Obligación Tributaria a favor de los actores, así como formulario de auto liquidación de impuestos de sucesiones, en relación con el inmueble de autos.
Documentos estos que no guardan relación con los temas debatidos, ya que la solvencia de los actores en relación al impuesto sucesoral no ha sido discutida.
Lo que alega la parte demandada, además de haber ejercido la opción, es que no le han entregado original del documento de propiedad del inmueble; que aparentemente aparece protocolizado en la Oficina de Registro 1° Circuito Municipio Libertador, No.25, Libro 25, Protocolo 1, de fecha 15 de febrero de 1965, para llevar a cabo la tradición legal
2.-
Al folio 20 y ss corre en fotocopia simple, documento protocolizado representativo del documento por medio del cual el inmueble de autos fue adquirido por Antonio Dionino Leonardis, de quien lo adquieren los actores por herencia, según el libelo y los documentos arriba examinados. Los datos y la misma nota de registro (f. 23 y24) son ilegibles.
3.-
Al folio 25 corre en fotostato un documento administrativo representativo de la Cédula Catastral del inmueble de autos.
Tampoco guarda relación con los temas debatidos, aún cuando pueda ser útil a la hora de la identificación del inmueble
4.-
Al folio 27 y ss corre documento notariado (23 de junio de 2006) representativo de un contrato de arrendamiento con una opción de compra incluida a favor de los arrendatarios, celebrado entre las partes del presente juicio. Este es el contrato objeto de resolución en el presente juicio.
Como quiera que en dicho documento contiene dos contratos, a saber, un contrato de arrendamiento y un contrato de opción de compra por parte de los arrendatarios, conviene precisar ¿qué es lo que se pretende resolver en este juicio: el arrendamiento o la opción?
Esta claro que lo que se invoca como incumplida es la opción; por lo que es el contrato de opción, el que es el objeto de resolución, incluido dentro del arrendamiento.
La parte demandada ha alegado en contestación que dicha opción ya fue ejercida. Y fue ejercida—según dicen—por el pago de la casi totalidad del precio de Bs.f.60.000,oo.
La cláusula octava del contrato dice que:
“Las partes contratantes convienen en que ejercida la opción de compra, mediante carta escrita, se procederá a la redacción de los respectivos documentos y para su otorgamiento se fija un plazo prudencial de treinta (30) días a contar del ejercicio de la opción”
Ahora bien, consideramos que “ejercer” una opción de compra, es manifestar el deseo o voluntad de comprar, con lo cual consideramos que el contrato ulterior o definitivo de compra venta, se perfecciona; produciendo todos sus efectos, de conformidad con el art. 1161 del Código Civil, que preceptúa que:
Los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado”
La opción de compra como tal es la manifestación del vendedor de que esta dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar, en un determinado lapso de tiempo. Es como una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato (de compra venta), siempre que esa otra persona ( que es el optante) la acepte en un determinado tiempo. El art. 1137 del Código Civil, dice:
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato
Si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, en el sentido de ser aceptada la oferta que ha formulado el vendedor, podemos decir que el contrato definitivo ulterior se ha perfeccionado, se ha formado, como dice la norma.
Si—como dice la norma—la revocación (entiéndase “resolución”) de la oferta (léase opción) antes de expirar el plazo es inútil (dice la norma:: “no es obstáculo para la formación del contrato”), como mayor razón lo será en caso de que la oferta hubiese sido aceptada dentro del plazo, habiéndose ya perfeccionado el contrato definitivo.
En otras palabras, que una opción “ejercida”—aceptada—en tiempo útil, no es posible resolverla. En todo caso, lo que cabría resolver—de existir algún incumplimiento resolutorio—sería en todo caso el contrato ulterior que se hubiese ya perfeccionado (formado) por la aceptación de la oferta dentro del plazo; pero no, la oferta como tal.
Dicho esto, cabe decir que lo que nos corresponde investigar entonces, es si la opción de compra ha sido o no ejercida por las partes demandadas (que serían los optantes) dentro del plazo, como ellas mismas lo afirman; en el entendido—añadimos nosotros—de que el ejercicio de la opción no solo puede provenir de una carta escrita—como se lee en la cláusula octava del contrato—sino de toda manifestación de los demandados, “conocida” por los oferentes (como lo dice la norma del aparte penúltimo del art. 1137 CC), que denote sin lugar a dudas la voluntad clara de ellos de comprar Así se declara
5.-
Al folio 69 corre documento privado representativo de un recibo por Bs.101.000.000, oo que las partes demandantes le habrían emitido a favor de la parte demandada, de fecha 23 de junio de 2006
Se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC; y el mismo es prueba de que los optantes compradores-arrendatarios han pagado o abonado parte del precio de la compra venta objeto de la opción.
Consideramos nosotros que pagar parte del precio de una compra ya demuestra de por sí una voluntad seria de comprar; por lo que consideramos que la oferta (opción ) de compra habría sido aceptada.
Y si a ello le añadimos que, en el mismo contrato donde aparece la opción, los arrendatarios-optantes ya adelantaron. como parte del precio, la cantidad de Bs.301.000.000,oo, resulta que ellos tienen pagado cuarenta millones de bolívares del precio de sesenta millones, que representa el 66,67%. Del mismo.
No nos cabe duda que la oferta irrevocable de venta, que como dijimos encierra la opción, ha sido aceptada por los arrendatarios por hechos concluyentes que denotan la voluntad seria de los demandados de comprar.
Entonces el contrato definitivo o ulterior de compra venta ya se ha formado; y lo que cabría en todo caso resolver—si ese fuese el caso—es éste, y no la opción como tal, que fue ejercida; y ya cumplió el fín para la cual fue estipulada.
6.-
Al folio 70 corren dos talones de Cheque de Gerencia, solicitados por la demandada: uno por Bs.2.600.000,oo y otro por Bs.15.000.000,oo, promovidos por la parte demandada.
Como documentos privados emanados de un tercero, como es un banco, ellos por sí solos no demuestran que esas cantidades se hubiesen pagado a la parte demandada o por cuenta de la parte demandada, en concepto del precio de compra venta. Es una prueba que debe complementarse para poder sacar argumento de prueba de ella. No se toma en cuenta.
7.-
Al folio 71 corren en fotostatos los Cheques de Gerencia a los que aluden los talones arriba examinados. Cabe decir lo mismo.
8.-
Al folio 72 y 73 corren dos documentos privados representativos de recibos de alquileres, por el arrendamiento de la casa de autos.
Esta emitido por una tal Magali Roa Palma, que por ser un tercero en esta litis, debe acudir al juicio a ratificar su firma, de conformidad con el art. 431 CPC. No se toma en cuenta.
9.-
Al folio 74 corre un documento privado, emanado del abogado Ruber Enrique Colmenares Pinto, quien dice actuar en representación de Lucila Maria Calderón.
Cabe decir lo mismo: para darle valor probatorio, el tercero debe acudir al juicio, a fín de ratificar con su testimonio su firma estampada en dicho documento; todo de conformidad con el art. 431 CPC. No se toma en cuenta.
10.-
Al folio 75 corre documento notariado representativo de un poder que Lucia Maria Calderón le otorga al abogado Ruber Colmenares Pinta.
Este documento debería ser adminiculado con el anterior; ya que por si solo nada nos dice en relación a los temas de este juicio.
11-
Al folio81 y ss corren en original documento protocolizado (15 de febrero de 1961, traído a juicio por la parte actora, mediante, el cual el ciudadano Antonio Dionino Leonardis—ya fallecido—a representativos del certificado de liberación fiscal, adquirió el inmueble que después fue objeto de opción de compra en el documento arriba examinado en el No.4 de estos análisis.
12.-
Al folio 85 y ss corren una serie de documentos administrativos, Resolución de Prescripción de Obligación Tributaria y de Planilla de Autoliquidación del Impuesto Sucesoral del Impuesto de Sucesiones, relativos a los dos demandantes.
Ya estos documentos fueron examinados cuando se acompañaron en fotostatos, por lo cual nos remitimos a lo dicho allí.
13.-
Al folio 98 y ss corren en original documento notariado (23 de junio de 2006), representativo del contrato de arrendamiento con opción de compra, que ya fue examinado en el No.4 de estos análisis; al cual nos remitimos.
14.-
Al folio 101 corre documento privado (de fecha 26 de julio de 2006) emanado de la parte demandad,; traído a juicio por la parte actora; donde la demandada reconoce tener celebrado con los actores el contrato de arrendamiento con opción a compra objeto de este juicio.
Se tiene por reconocida por ella, de conformidad con el art. 444 del CPC
La demandada confiesa que del precio de compra de Bs.60.000.000,oo, tiene cancelado Bs.40.000.000,oo; quedando a deber Bs.20.000.000,oo, que pagará cuando se otorgue el documento definitivo en el Registro Público.
No aporta nada que ya conocemos, por los documentos antes examinados.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que lo que se pretende resolver en el presente juicio es el contrato de opción de compra que aparece incluido dentro del arrendamiento que fue celebrado entre las partes.
Ahora bien, como ya dijimos, la opción de compra no es otra cosa que una “oferta irrevocable” de vender un determinado bien determinado por un precio, que una persona emite a favor de otra (optante), para que ésta—si esta de acuerdo—le manifieste su voluntad de comprar, en un determinado plazo (ejerza la opción) Comprometiéndose el autor de la oferta a mantenerla vigente durante el plazo estipulado para que el destinatario de la oferta (optante) emita su aceptación; y por ello la ley dice que es “irrevocable”. Formándose el contrato, tan pronto como el autor de la oferta tanga conocimiento de la aceptación de la oferta, de acuerdo con el art. 1137 del Código Civil
Una vez formado el contrato con la aceptación, lo que corresponde es darle la debida publicidad registral con la correspondiente protocolización del instrumento que contenga el contrato ulterior o definitivo, cuya protocolización pudiera ser exigida por vía judicial, de conformidad con el art. 531 del CPC.
Pero una vez formado el contrato ulterior por el recibo de la aceptación de la oferta dentro del lapso previsto, no cabe resolver la opción de compra, como tal En todo caso si los optantes-compradores hubiesen incurrido, de alguna forma, en algún incumplimiento resolutorio, (v.gr., no pagaren la totalidad del precio, etc.); lo que se actualizaría sería accionar la resolución del contrato de compra-venta ya formado; pero no, la opción como tal, ya que al ejercerla en tiempo útil, ella ya cumplió su finalidad., no siendo posible retrotraerla en el tiempo. Así se declara.
Dicho esto podemos ver que la opción de comprar (oferta de compra) que las partes actoras emitieron a favor de la demandada, fue aceptada por ésta de manera razonablemente seria, con el pago de una parte importante del previo convenido.
No cabe entonces resolver una opción ya ejercida. Así se declara..
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la acción o demanda de resolución de contrato de opción de compra que han incoado Idolo Leonardis y Clemente Leonardis contra Milagros Quiroz Vera, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún día del mes de enero de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce y media de la tarde se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria