ASUNTO: AP31-V-2008-001756
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo que ha incoado la ciudadana MARIE MICHELE RODRIGUEZ GASTONGUAY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. 6.809.608, abogado en ejercicio, IPSA # 27.974; contra YNES GABRIELA RICO. RIVAS., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 9.647.571.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que es propietaria exclusiva de un apartamento ubicado en la Urbanización Maneiro, Edificio Residencia Marbella II, distinguido con las siglas A raya PB raya 4 (A-PB-4), situado en la Planta PB (número 4) del Edificio A, el cual forma parte del Conjunto Marbella II, construido sobre la Parcela número 03-05, con una superficie de 4.968 mts2, ubicada en la Urbanización Maneiro, Municipio Maneiro, antes Municipio Selva, del Distrito Maneiro del Estado Nueva Esparta; el cual pasa después a alinderar. Acompaña documento de propiedad.
Sobre el referido inmueble celebró como arrendadora contrato de arrendamiento con la parte demandada, en el cual—dice—habría operado la tácita reconducción del contrato, indeterminándose su duración.
Seguidamente pasa a explicar que por apremio económico, al quedar sin trabajo, se mudó del apartamento donde habitaba y que lel pertenece en un 50%, con su hermano, Marco Aurelio Rodríguez Gastonguay, en la Urbanización El Cigarral, y se fue a vivir con una amiga, en Guacara, estado Carabobo. El apartamento que dejó, ubicado en el Cigarral—que le pertenece en un 50%—lo dió en arrendamiento al señor José Martínez, para generar ingresos, dado su situación de paro laboral, dado que su hermano ya no la puede seguir ayudando. Decidieron venderlo.
Le pidió sin resultados el apartamento de autos a la parte demandada, ya que se encuentra sin apartamento y esta viendo con una amiga; por lo que declara su necesidad de habitar el apartamento de autos.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, concluye con el petitum, donde demanda el desalojo el apartamento arrendado.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Luís Martín Chirinos, IPSA # 26.975, quien contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Incompetencia territorial, la cual ya fue resuelta sin lugar y confirmada nuestra competencia en el recurso de regulación que se interpuso.
2. En cuanto al fondo, dice que no sea cierto que la parte actora tenga necesidad urgente de ocupar el apartamento de autos; y transcribe las afirmaciones hecha por la parte actora en su libelo.
3. La necesidad no es actual, ya que se contrae a una posibilidad futura, que es cuando se realice la venta de otro inmueble del cual es propietaria la actora y el dinero que obtenga lo invierta en un negocio futuro en la Isla Margarita.
4. Vuelve a repetir que la actora no tiene una necesidad actual de ocupar el inmueble; solo quiere cambiar de actividad económinca.
5. Dice que de tener éxito la acción incoada deberá concederse al inquilino un plazo de seis meses para la entrega del inmueble.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos entonces a analizar los medios probatorios allegados a los autos.
1.-
Al folio 10 y ss corre documento notariado (09 de noviembre de 2004), representativo del contrato de arrendamiento que la parte actora celebró con la parte demandada sobre el apartamento de la Urbanización Maneiro, Pampatar, que es objeto de desalojo en este juicio, por razón de la necesidad del propietario de ocuparlo.
Dicho contrato era por un año fijo improrrogable, a contar del 5 de septiembre de 2004. Al ser improrrogable y haberse presentado esta demanda el 9 de julio de 2008, donde se asume como vigente el arrendamiento, se hace evidente que el contrato se habría reconducido hasta la presente fecha, indeterminándose su duración, de conformidad con el art. 1600 CC.
Con esta prueba se demuestra la relación arrendaticia indeterminada que une a la parte actora con la parte demandada, que es uno de las condiciones de la causal b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Faltan las otras dos condiciones, a saber, 1) la propiedad del inmueble arrendado en cabeza de la parte actora; 2) y la necesidad de ella de ocuparlo.
2.-
Al folio 129 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la parte actora.
Queda de esta forma probada otra de las condiciones fácticas de la causal de desalojo del art. 34 ejusdem
3.-
Al folio 133 y ss corre otro documento protocolizado, representativo de la compra de una tercera parte que hicieron la parte actora y el ciudadano Marco Aurelio Rodríguez Gastonguay, sobre el apartamento del Conjunto Residencial Los Jardines, ubicado en la carretera La Trinidad El Hatillo.
No se refiere al inmueble objeto de arrendamiento en este juicio.
4.-
Al folio 149 corre en fotostato un documento privado, que lleva por título “A QUIEN PUEDA INTERESAR”, el cual no se toma en cuenta, de conformidad con el art. 429 CPC. Además, proviene de un tercero (art.431 CPC)
5.-
Al folio un documento notariado (12 de junio de 2009), traído a los autos por la parte demandante, representativo de una declaración que formula la parte actora, en relación a su situación de salud, económica y de trabajo.
Dicho documento no podría hacer mérito probatorio, ya que emana de la misma parte actora, quien lo promueve.
La prueba documental para que valga como prueba en juicio debe provenir o estar firmado por la parte contraria (arg-ex art.444 CPC y art1364 CC)., ya que no es lógico que uno mismo elabore un documento que contengan declaraciones que lo pueda beneficiar y que esas declaraciones valgan contra la parte contraria.
Lo documentos contienen declaraciones de contenido o naturaleza confesoria. Y de la misma forma que no tendría valor confesar a favor de uno mismo (arg. ex-art.-1401CC), tampoco lo es hacerlo en un documento emanado de uno mismo.
6.-
Folio 146 corre un documento emanado de la Oficina de Registro Civil, representativo de una “Constancia de Residencia” de fecha 20 de octubre de 200, de la parte actora y del ciudadano Marco Aurelio Rodríguez Gastonguay.
Allí se nos dice que ellos residen en el Conjunto Residencial Los Jardines, La Boyera, Municipio El Hatillo.
Curiosamente en el Libelo, la dirección que allí aparece no coincide con ésta.
De todos modos la prueba de la residencia, no es la prueba de la necesidad.
7.-
Al 147 corre un documento privado representativo de un Informe Médico, donde aparece la parte actora como paciente, y dice que padece de Lumbalgia Aguda Recidivante, etc.
Debemos decir que la razón de la necesidad que se explanó en el libelo, fue el hecho de haberse tenido que mudar a Guacara con una amiga por la razón económica de haberse quedado sin empleo. No creemos que el actor pueda invoca en el libelor unas razones y después, durante el juicio cambiar a otras, ya que ello vulnera el derecho de defensa de la parte contraria.
8.-
Al folio 148 y ss hasta el folio 158 inclusive corren en fotostatos y en originales documentos emanados de terceros, relativos al estado de salud de la parte actora.
La causal de la letra b del art. 34 del decreto ley de Arrendamiento Inmobiliarios, habla de “la necesidad” de ocupar del propietario; pero no especifica que tipo de necesidad pudiera actualizar esa causal de desalojo. Ello deja en mano del juzgador cierto grado de discrecionalidad a la hora de evaluar hechos que de alguna forma actualicen una necesidad razonable para acordar el desalojo del inquilino; pero esa discrecionalidad, no puede llegar al extremo de que el actor invoque en el libelo unos hechos y después pueda cambiar a otros en el curso del juicio.
El principio de congruencia obliga al Juez a atenerse a lo alegado y probado en autos; y cuando habla de lo alegado en autos, en relación con el actor, se refiere a los hechos invocados en el libelo.
9.-
Al folio 160 ss corre documento autenticado por notaria, donde se recoge la declaración que brinda la ciudadana Carmen Teresa Mosquera, que promueve la parte actora
Dicha declaración no es otra cosa que un testimonio de un tercero, que se rinde a petición de la misma parte actora.: por lo que debe dársele la oportunidad a la parte contraria de ejercer su derecho de repreguntas, consagrado en el art. 485 CPC, que es la forma de controlar la veracidad de la prueba. Además, no creemos que “ese testigo” sea hábil para declarar, si esta diciendo allí que acogió en su casa de Guacara a la parte demandante. Una persona que recibe en su casa a una persona y convive con ella en su mismo techo, denota amistad íntima.
10.-
Al folio 162 corre documento autenticado por notaria, donde se recoge la declaración que brinda la ciudadana Luz Nellis Colmenarez.
Cabe decir lo mismo.
11.-
Al folio 165 y ss corre documento privado, representativo de un contrato de arrendamiento celebrado por la parte actora y Marco Aurelio Gastonguay como arrendadores y José Ilich Martínez Ruiz, como arrendatario, sobre un apartamento del Conjunto Residencia Los Jardines , ubicado en La Trinidad-El Hatillo.
Como documento proveniente de tercero, requiere que se cumpla con el art. 431 CPC, para darle valor probatorio.
12.-
Al folio 169 y ss corre en fotostato un Cédula de identidad de la parte actora y varios documentos representativos de planillas bancarias por depósitos en el banco Mercantil, en la cuenta de la parte actora; así como dos fotostatos de cheques librados a la orden de la parte actora. Fueron promovidos por la parte actora.
No vemos que tales documentos arrojen luz sobre los temas debatidos en el presente juicio.
13.-
Al folio 186 y ss hasta el folio 194, corren los mismos documentos ya presentados anteriormente; por lo que nos remitimos a lo antes dicho, en el no.11 de estos análisis.
14.-
Al folio 195 corre un documento autenticado por notaria, donde se recoge una declaración del ciudadano José Martínez R..
Cabe decir lo mismo que ya dijimos en el número 9 de estos análisis, al cual nos remitimos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos por las partes, este Tribunal, observa que la parte actora, probó la relación arrendaticia indeterminada que lo une con la parte demandada sobre el apartamento de autos; probó también la propiedad que ostenta sobre dicho inmueble. Pero lo que no probó fue la razón de necesidad que invocó para pedir el desalojo de la inquilina de dicho inmueble, por razón de la causal de la letra b) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aún cuando existe cierta doctrina jurisprudencial que sostiene la tesis de que la necesidad no es necesaria de probarla, sino solo la condición de propietario, siendo suficiente invocar por el dueño que necesita el inmueble arrendado, para la prosperidad de la acción; esa posición no la compartimos; porque la norma hace figurar expresamente en su “presupuesto fáctico”, la necesidad del propietario o de uno de sus parientes de ocupar el inmueble arrendado. Y nadie puede aspirar a acceder alcanzar la consecuencia de una norma sin probar su supuesto de hecho.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que interpuso Marie Michele Rodríguez Gastonguay contra Ynes Gabriela Rico Rivas, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Como quiera que la presente sentencia esta siendo publicada fuera del lapso legal, por razón de haberse tenido que esperar la decisión de la regulación de competencia, esta sentencia deberá ser notificada a las partes, a partir de lo cual correrá el lapso para apelar.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintiséis días del mes de enero del año dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERTAS