ASUNTO: AP31-V-2009-001312
Se refiere el presente caso de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentó REYFRA PROECTOS Y CONSTRUCCIÓN C.A., con domicilio en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal hoy Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14-10-1985, bajo el No.31, Tomo 10- Apro; representado por el abogado Enrique Alberto Santa Cruz Faverola, IPSA 29.676; contra la empresa INVERSIONES MARQUEZ CHAIN 1309800 C.A., con domicilio en el Estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su defendido suscribió con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre un local de su propiedad, identificado con el No.1-B, situado en La Mezzanina de la Torre B del Edificio Pacairigua (al sur), con frente a la Avenida Libertador, Chacao, antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao, del Estado Miranda.
Se estipuló que el incumplimiento del arrendatario sería motivo de rescisión del contrato; y es el caso—sigue diciendo—que la parte arrendataria, desde el mes de octubre del año próximo pasado, no paga los cánones de arrendamientos, a razón de Bs.2.500,oo.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, con citas y transcripciones de normales legales, concluye con el petitorio, donde demanda:
1. La rescisión del contrato, así como la desocupación del inmueble.
2. El pago de los cánones insolutos, a razón de bs.2.500,oo; así como los que sigan causándose hasta la culminación del juicio.
3. Solicita que las cantidades debidas se indexen, por una experticia complementaria del fallo.
Contestación de la demanda
La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Gustavo Casto Escalona, IPSA # 72.437, paso a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Reconoce como cierto que la parte actora le dio en arrendamiento a la parte demandada el inmueble señalado en el libelo;
2. pero—añade—la relación arrendaticia existe es mediante el contrato de arrendamiento notariado en fecha 10 de enero de 2006,, cuyos datos de registro menciona
3. En consecuencia, al no ser el contrato que se demanda, el contrato de la relación real, lo impugna, que esta un documento privado, que fue consignado como fundamento de la acción de resolución, que riela al folio 8 al 14 del expediente. Desconoce su firma.
4. Después hace una serie de negaciones, entre las cuales esta la afirmación del actor de no haber cancelado los cánones de arrendamientos desde el mes de octubre;
5. Invoca fraude procesal, basado en la circunstancia de que en la presente demanda se pide resolver un contrato que no existe; ya que el verdadero contrato de arrendamiento que existe entre las partes fue celebrado ante la Notaria Pública Octava de Caracas, en fecha 10 de enero de 2006, anotado bajo el No.73, tomo 01; y que acompaña en copia.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a examinar los medios probatorios allegados a los autos,; oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 36 y ss corre, en copia fotostática, documento notariado en fecha 10 de enero de 2006, traído a los autos por la parte demandada, representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, sobre el local, identificado en el libelo de demandas. Se tiene dicho fotostato como fidedigno, de acuerdo con el art. 429 CPC. Este sería el contrato que, en el decir del demandado, soporta la relación en verdad la relación arrendaticia existente entre las partes.
En relación a lo argumentado por la parte demandada, cabe decir, que el mismo estaría probando la relación jurídica de arrendamiento existente entre las partes. Aparte de que su misma confesión, en contestación, es una demostración evidente por si sola de la existencia de dicha relación..
La parte demandada impugnó el contrato de arrendamiento que, en documento privado, la parte actora trajo a los autos, diciendo que el contrato verdaderamente existente es él invoca y que esta contenido en el documento notariado (10 de enero de 2006) que él acompañó en copia con su contestación, que ahora examinamos.
Lo importante es que la relación arrendaticia quede probada. Si la parte actora no pruebare con éxito el contrato; pero la parte demandada lo reconoce como existente, su confesión es suficiente para dar como demostrada entre ellos la relación arrendaticia, sin importar que la prueba venga de la actora o de la demanda. El principio, ampliamente reconocido en nuestro ordenamiento jurídico de “la comunidad de la prueba, nos dice que no interesa, poco importa, de parte de quién proviene la prueba del hecho controvertido; ya que una vez que su prueba ingresa a los autos, se adquiere en comunidad para el proceso.
El término de “relación arrendaticia” puede estar conformado por varios contratos, que se fuesen sucediendo en el tiempo, de acuerdo con el concepto que se desprende del art. 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Una cosa es un contrato individual, como acto de voluntad creador de derechos y obligaciones; y otra, es la relación jurídica que nace de ese acto de voluntad y como vínculo permanente se extiende en el tiempo en aquellos negocios de tracto sucesivo.
Cuando se demanda la terminación o resolución de la relación arrendaticia, por razón de insolvencia en el pago de los alquileres, lo que interesa, una vez reconocida por el demandado la existencia de esa relación, es determinar si se ha actualizado o no ese incumplimiento, que es el verdadero fundamento de la acción.
Viniendo ahora a los argumentos de prueba que se derivan de documentos del contrato de arrendamiento bajo examen, corresponde decir que el canon de arrendamiento mensual quedó estipulado en la cantidad de Bs.1.300,oo, pagadero dentro de los primeros cinco días de cada mes, mediante depósitos en la cuenta bancaria del arrendador, que allí se indica, estipulándose que la falta de pago del alquileres es causa suficiente para solicitar la r resolución del contrato.
Habiéndosele imputado al demandado en el libelo, que no paga los cánones de arrendamientos desde el mes de octubre del año próximo pasado, se le esta achacando que debe siete mese de alquileres.
Lo que le correspondía al inquilino, como demandado, era traer a los autos la prueba de su solvencia, de acuerdo con el art. 1354 del Código Civil, que a la letra reza así
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar por su parte el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
No lo hizo, sino se limitó a decir—reconociendo como existente la reilación—que el contrato que la demostraba no era el documento privado que presentó el actor, sino el documento público, cuya copia él acompañaba. Con lo cual lo único que hacía era confirmar su condición de deudor de cánones de arrendamientos como inquilino que era, y su obligación de pagarlos.
2.-
Al folio 46 y ss corre recaudos representativos del expediente del Registro Mercantil de la parte demandada.
No aporta nada útil a postemas debatidos.
3.-
Al folio 82 corre en fotostato documento privado del contrato de arrendamiento que trajo el actor con su demanda, el cual fue desconocido, y cuyo original fue entregado a los expertos de CICPC, para que realizaran su experticia dactiloscópica
4.-
Al folio 73 corre Informe de los Expertos, en el cual se lee como conclusión que no pudieron realizar su trabajo, por cuanto el impresión digital que se usó para llevar a cabo la experticia no reunía las condiciones necesarias para establecer la identidad y efectuar comparación, por cuanto carece de nitidez y puntos característicos individualizantes.
E conclusión, como quiera que no se pudo establecer la autenticidad del documento desconocido, éste queda descartado del material probatorio allegado a los autos.
No obstante, la relación arrendaticia quedó probada por el documento notariado del contrato de arrendamiento que trajo a los autos la misma parte demandada; y es a éste al que nos referimos, arriba analizado.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos decir:
1. Que si bien el contrato de arrendamiento que, en documento privado, trajo a los autos la parte actora, no se toma en cuenta porque fue desconocido y no se verificó su autenticidad, la relación arrendaticia existente entre las partes sí quedó probada, en virtud del documento público contentivo del contrato de arrendamiento de fecha 10 de enero de 2006, que presentó la parte demandada, el cual se aprecia en su valor probatorio, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, que rige pacíficamente en el derecho probatorio en Venezuela. Además de la propia confesión de dicha relación por la misma parte demandada.
2. La parte demandada, habiéndosele imputado en el libelo falta de pago de los cánones de arrendamientos desde el mes de octubre del año próximo pasado hasta la presente fecha (se refiere a la fecha de la presentación de la demanda, 12-05-09), no aportó pruebas de su solvencia, como era su obligación, de acuerdo con el art. 1354 CC; por lo que tenemos que presumir que dichos meses de arrendamientos no los ha pagado; haciéndose reo de resolución por incumplimiento. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la Republica y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que presentó Reyfra, Proyectos y Construcción, c.a. contra Inversiones Márquez Chain 1309800, c.a., ambas empresa arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
• Declara extinguido o resuelto el contrato o la relación de arrendamiento existente entre las partes sobre el inmueble arriba señalado, y que se identifica como local No.1-B, situado en La Mezzanina de la Torre B del Edificio Pacairigua (al sur), con frente a la Avenida Libertador, Chacao, antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao, del Estado Miranda.
• Condena a la parte demandada a que proceda, como consecuencia de dicha resolución, a entregárselo a la parte actora,.
• Condena la parte demandada a que le pague al actor los cánones de arrendamientos que motivaron el presente juicio, que van desde el mes de octubre de 2008 hasta el mes de mayo de 2009, ambos inclusive, a razón de Bs.1.300, oo mensual, que suman Bs.10.400, oo.
• Se le condena para que pague los meses que sigan causándose a razón de bs.1.300,oo mensual , a partir del mes de mayo de 2009, exclusive en adelante hasta la entrega del inmueble.
• No hay costas por no ser total el vencimiento.
• Como quiera que esta sentencia esta siendo publicada fuera de su oportunidad legal, por motivo que hubo que esperar las resultas de la experticia del CICEPC, la misma deberá ser notificada a las partes; oportunidad a partir de la cual correrá el lapso para recurrir en apelación contre ella.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada, y sellada en la sala de Despacho del Juzgado sexto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintisiete días del mes de enero de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
En esta misma fecha se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secrearia