EPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de enero de dos mil diez
199º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2009-000961
PARTE ACTORA: OSWALDO JOSE ROSAS ROJAS, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.585.748,
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 79.162
PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS IGLESIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.982.054
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 9.978
MOTIVO: NULIDAD DE TRANSACCION
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el ciudadano OSWALDO JOSE ROSAS ROJAS, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.585.748, asistido por el abogado MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 79.162, contra el ciudadano JOSE LUIS IGLESIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.982.054, por la nulidad de la transacción celebrada por las partes en fecha 13 de Febrero de 2.008, por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio signado con la nomenclatura AP31-V-2008-293, que por Resolución de Contrato de Arrendamiento le sigue en su contra el ciudadano JOSE LUIS IGLESIAS, fundamentando su acción en los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y los artículos 1.346 y 1.723 del Código Civil.
En fecha 24 de Abril de 2.009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada para que diera contestación a la demanda al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 05 de Mayo de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano OSWALDO JOSE ROSAS ROJAS, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.585.748, asistido por el abogado MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 79.162, y otorgó poder apud-acta al prenombrado abogado.
En fecha 06 de Mayo de 2.009, se libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 27 de Mayo de 2.007, compareció por ante este Tribunal, la abogada JUDITH RAMOS, apoderada judicial de la parte actora y estampó diligencia dejando Constancia de haber entregado los emolumentos al ciudadano Alguacil encargado de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 26 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios con sede en los Cortijos, y estampó diligencia dejando constancia que en fecha 23 de Junio de 2.009, se trasladó al domicilio del demandado, ciudadano IGLESIAS GARCIA JOSE LUIS, a quien se identificó con la cédula de identidad No. 3.982, quien luego de haber sido impuesto de su misión, y haberle entregado la compulsa y recibo de citación librado a su nombre, manifestó que no lo firmaría.
En fecha 27 de Julio de 2.009, previa solicitud de la actora, se libró boleta de notificación al ciudadano JOSE LUIS IGLESIAS GARCIA, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de Julio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado JAVIER AGUSTI POZUELOS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 48.313, y consigno instrumento poder que le fuera otorgado por el ciudadano JOSE LUIS GARCIA, titular de la cédula de identidad No. 3.982.054, que acredita su representación como apoderado judicial del prenombrado ciudadano, y dándose por citado en el presente juicio.
En fecha 04 de Agosto de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado JAVIER AGUSTI POZUELOS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 48.313, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS GARCIA, titular de la cédula de identidad No. 3.982.054, parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 05 de Agosto de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado JAVIER AGUSTI POZUELOS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 48.313, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS GARCIA, titular de la cédula de identidad No. 3.982.054, parte demandada en el presente juicio, y consignó escrito de oposición a la medida cautelar innominada decretada por este Tribunal en fecha 15 de Mayo de 2.009.
En fecha 05 de Agosto de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 79.162, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano OSWALDO ROJAS, y estampó diligencia mediante la cual insistió en hace valer los documentos acompañados junto al libelo de la demanda, y que fueron impugnados y desconocidos por la parte demandada en la contestación de la demanda. Igualmente promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, inspección sobre las documentales acompañadas junto al libelo de la demanda.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente juicio es la nulidad de la transacción celebrada ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de Marzo de 2008, homologada por el Tribunal de la causa el 9 de Abril de 2008. Alega el demandante como fundamento fáctico de su pretensión que el 1 de Noviembre de 2004, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE LUIS IGLESIAS, que la duración del contrato era de un año fijo prorrogable por un periodo igual previo acuerdo manifestado por escrito entre las partes con al menos treinta días de anticipación, fijándose el canon de arrendamiento inicial en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), el cual fue aumentando hasta llegar en 2007 a TRESCIENTOS BOLIVARES (Bf 300,00). Que el 13 de Febrero de 2008, fue citado con ocasión de la demanda interpuesta por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008; que celebró transacción con la parte actora, donde se estipuló que desde el 1 de Octubre de 2007, disfrutaba de la prórroga legal de seis (6) meses, por haberse dado por terminada la relación arrendaticia, y no se encontraba solvente el arrendatario con los cánones de arrendamiento, solicitando un plazo para entregar el inmueble para el 30 de Abril de 2009; que pagó una indemnización de Bf 450 por cada mes desde Octubre de 2007 hasta Marzo de 2008 y acordaron que seguiría pagando por arrendamiento la cantidad de seiscientos bolívares fuertes (Bf.600,00). Alega el demandante que no se encontraba disfrutando de prórroga legal alguna, sino en ejecución del contrato de arrendamiento correspondiente al año 2008, y que en ningún momento hubo manifestación de voluntad de las partes de dar por terminada la relación arrendaticia, que al haber pagado los meses adeudados la relación debía entender como vigente debiendo darse por terminada para el 1 de Octubre de 2009, para así poder dar uso de la prórroga legal de acuerdo con lo previsto en el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cercenando dicha transacción los derechos que le otorga la ley en los artículos 7 y 38 eiusdem.
Alega además que la demanda interpuesta por la ahora demanda, fue de mala fe, porque no se fundamento en hechos acordes a la realidad, porque la relación arrendaticia se inició en 2004, que no medio manifestación de voluntad alguna de dar por terminada la relación arrendaticia, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento .
Por su parte, la representación judicial del demandado, negó y rechazó la demanda interpuesta en su contra, negó los hechos alegados en el libelo, negó que existan causas que hagan anulable la transacción firmada por las partes y que el demandante no refiere cuales serían las causas de esa pretendida nulidad. Señala el demandado que la transacción fue celebrada con capacidad procesal intacta y el impugnante firmó en persona y asistido de abogado, el objeto de la transacción es perfectamente válido y no atenta contra la ley o las buenas costumbres, y ambas partes se dieron recíprocas concesiones. Alegando además que la demanda que concluyo con la transacción se inició por la insolvencia manifiesta y contumaz del hoy demandante, que no existe ninguna causa para solicitar la nulidad, que el contrato terminaba el 30 de Septiembre de 2007, por lo que lapso de prorroga legal era un año que finalizaría el 30 de Septiembre de 2008, y que se le dio plazo para entregar el inmueble hasta el 30 de Abril de 2009, más de lo que la ley de otorga, que la demanda no es otra cosa que una táctica dilatoria, impugnó y desconoció los documentos privados producidos acompañando al libelo, que fueron un documento privado simple contentivo de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de Noviembre de 2004; recibo de fecha 19 de Noviembre de 2004, que se acompaña y alega que es emanado de Reinaldo Di Fino Tahhan; 37 recibos que señala bajo el legajo C, y que atribuyen la firma a JOSE LUIS IGLESIAS Y NORMA FERROGARO, su cónyuge; Portu parte el demandante, insistió en hacer valer los instrumentos desconocidos y promovió una inspección judicial de conformidad con el artículo 42d9 del Código de Procedimiento Civil, en lugar de promover el cotejo, tal y como establece el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber probado el promovente la autenticidad de dichos instrumentos privados, se desechan los mismos del proceso. Así se decide.
Durante el lapso probatorio, el apoderado judicial del actor, se limitó en insistir hacer valer las documentales producidas acompañando al libelo y que fueron impugnadas y desconocidas por el apoderado judicial del demandado en la contestación de la demanda, y promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, inspección sobre las documentales que acompañan el libelo de la demanda, señalando como indubitables emanados de José Luís Iglesias y su cónyuge Norma Arriagada de Iglesias,:poder autenticado que cursa en autos e insistió en hacer valer las documentales producidas con el libelo. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, no ejerció actividad probatoria alguna en el. presente juicio.
Así las cosas, la parte actora, tiene la carga de probar que la relación arrendaticia, se inició en el año 2004, que para la fecha de la celebración de la transacción estaba en ejecución del contrato correspondiente al año 2008 y que terminaba el 1 de Octubre de 2009, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando es dichos términos trabada la litis.
La transacción es un contrato en virtud del cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven uno eventual; el artículo 1720 del Código Civil, prevé que la transacción puede atacarse si se hizo en ejecución de un titulo nulo; el artículo 1721, establece que puede atacarse si es fundada en documentos que luego se reconocen como falsos; el artículo 1722, dispone que es nula la transacción cuando el litigio ya había sido resuelto por sentencia ejecutoriada si las partes o alguna de ellas no tenían conocimiento de la sentencia; y según el artículo 1723, cuando se refiere a un solo objeto y se demuestre que una de las partes no tenía ningún derecho sobre el objeto de la transacción; la parte actora en el presente juicio, no invocó ninguna de las causales específicas de nulidad de las transacciones.
Siendo la transacción un contrato, y al no haberse invocado ninguna de las causales de nulidad que le son propias, hay que acudir a las causales de nulidad de los contratos en general, contenidas en el artículo 1142 del Código Civil, que señala que el contrato puede ser anulado por incapacidad de las partes, y por vicios del consentimiento, tampoco invocó la parte actora ninguna de estas causales de nulidad. Sino que argumenta la parte actora que la transacción es violatoria del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, los derechos que la Ley establece en beneficio de los arrendatarios son irrenunciables y que será nula toda transacción que implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos y que la transacción es violatoria de su derecho a la prórroga legal.
Observa quien aquí suscribe, que de las copias certificadas del expediente NO AP31-V-2008-000286, contentivo del juicio de resolución de contrato incoado por JOSE LUIS IGLESIAS contra OSWALDO JOSE ROSAS ROJAS, cursante por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma circunscripción judicial, las cuales, se aprecian como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil., consta que el ahora demandado, interpuso demanda de resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de Marzo de 2007, cuyo objeto es el apartamento No 21, ubicado en el piso 6 del Edificio Esperanza, Cuerpo B, situado en la Calle Sucre de Chacao, alegando que la vigencia del contrato era del 1 de Octubre de 2006 al 1 de Octubre de 2007, que el arrendatario siguió ocupando el inmueble, luego de vencido el término del contrato, por lo que se entiende que ejerció la prórroga legal de un año, conforme lo establece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento adeudando hasta Febrero de 2008
Observa quien aquí suscribe, que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en la transacción, se estipuló:
“ La duración de este contrato es un (1) año fijo, que comenzará a contarse a partir del día 01 de Octubre de 2006 hasta el 30 de Septiembre de 2007, que en consecuencia al vencerse dicho plazo el mismo quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna. Así mismo queda entendido entre las partes, que de recibir EL ARRENDADOR cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización del termino contractual convencional antes estipulado, sin que se haya verificado además entrega del bien arrendado, ello significará que EL ARRENDATARIO, ha ejercido la prórroga legal que le otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, bajo los términos y condiciones en esta dispuestos.”.
Conforme a la cláusula transcrita, no era preciso desahucio alguno, conforme a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, por lo que al haber terminado el contrato en fecha 30 de Septiembre de 2007, y haber continuado el arrendatario ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los pagos, se entiende que estaba ejerciendo la prórroga legal, la cual de conformidad con el artículo 38, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de seis meses; por lo que su duración era del 1 de Octubre de 2007 al 1 de Abril de 2008. La transacción fue celebrada el día 31 de Marzo de 2008, en la misma, el arrendatario reconoció su insolvencia y pagó los meses desde Octubre de 2007 hasta Marzo de 2008, por lo que tampoco tenía derecho a prórroga legal de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no obstante, en la transacción se le dio un plazo de un año contado a partir del 1º de Abril de 2008 para entregar el inmueble, es decir que le dio una prórroga superior a la que legalmente le correspondía, la cual justamente vencía el 1 de Abril de 2008 aún cuando estaba insolvente, por lo que no hay renuncia alguna a los derechos de arrendatario; y en consecuencia no puede prosperar la pretensión de nulidad de la transacción. Así se decide.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de nulidad de transacción incoada por el ciudadano OSWALDO JOSE ROSAS ROJAS contra el ciudadano JOSE LUIS IGLESIAS.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinte días del mes de Enero de 2010. Años: 199º y 150º.
Publíquese Regístrese Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
LA JUEZ;
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha siendo las 12:00 .m , se publicó y registro la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ
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