TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: VICENTE RAFAEL ARMAS BAUZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V 3.182.579.

DEMANDADO: GUIDO RAMON TORREALBA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-10.330.814.

APODERADOS
DEMANDANTES: GISELA ARANDA, GLADYS BALI y MARIANELA AGUILERA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros. 14.384, 12.843 Y 26.556.

APODERADOS
DEMANDADOS: ELIO CASTRILLO y JUAN ALVAREZ GRANADOS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros 49.195 y 37.105.

MOTIVO: Cumplimiento De Contrato De Transacción

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-003476

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada por el actor en fecha 14 de Octubre de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado previa su distribución, siendo admitida la misma el 19 de octubre 2009, y ordenándose el trámite por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 24 de noviembre de 2009, comparece la ciudadana Abg. Niusman Romero Torres, en su carácter de Secretaria Titular del Juzgado, y dejó constancia de haberse dado cumplimiento con la formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de noviembre de 2009, el apoderado el ciudadano Juan Álvarez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda. Folio (31 al 33).
En fecha 09 y 10 de Diciembre de 2009, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas en 10 de diciembre de 2009.
- II -
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito libelar que es propietario de un apartamento distinguido con el Nº 42, ubicado en el piso 4to., del Edificio Residencias Serranía, ubicado en la calle Río Manapaire, Urbanización Parque Humboldt, Municipio Baruta Caracas.
Que en fecha 09 de agosto de 2004, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, fecha en la cual el inquilino quedó en posesión del inmueble, produciéndose la tácita reconducción transformándose entonces, en un contrato a tiempo indeterminado.
Que tiene la urgencia de vender el inmueble, habiéndole ofrecido al inquilino en venta en diversas oportunidades, quien nunca manifestó interés en adquirirlo.
Que en fecha 21 de abril de 2008, mediante documento autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 26, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento señalado, y con la finalidad de precaver un litigio eventual, suscribieron un contrato de transacción.
Que en la cláusula tercera del contrato de transacción en referencia, toda vez que se trataba de un contrato a tiempo indeterminado, en acatamiento a lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgó la preferencia ofertiva al inquilino, para que en cumplimiento del derecho de preferencia que le asiste, adquiriese el inmueble, por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), pagaderos de contado, en el término de treinta días contados a la firma del documento en referencia.
Que en la cláusula Cuarta, se le notificó al inquilino que para el caso de no aceptar la oferta de venta del inmueble, en las condiciones y términos ya señalados, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que, debería desalojar el inmueble arrendado, el 1º de agosto de 2009, es decir quince (15) meses después de la firma del documento de transacción, y entregarlo libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido, y solvente de todos los servicios.
Que en la Cláusula Quinta, del contrato de transacción, el inquilino declaró su voluntad expresa de no adquirir en propiedad mediante compra, el apartamento descrito.
Que en la cláusula Séptima, las partes acordaron no continuar con la relación arrendaticia existente, y el señor Torrealba declaró que entregaría, libre de bienes y personas y solvente con todos los servicios el apartamento 42, en fecha 1º de agosto de 2009, pues por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, no se encontraba en el supuesto de hecho que contempla la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que vencido el plazo acordado por las partes, para que el ciudadano Guido Torrealba, entregara el inmueble en la fecha aceptada por él, es decir; el 1º de agosto de 2009, pese a los requerimientos amistosos hechos, para que cumpliera de manera voluntaria con su compromiso contractual, se negó reiteradamente a cumplir la entrega en los términos expuestos.
Que en virtud del incumplimiento, comparece por ante este Juzgado a demandar al ciudadano Guido Ramón Torrealba Martínez, para que convenga, o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas y solvente de todos los servicios. SEGUNDO: En el pago de las costas del juicio.
Que estima la demanda en la suma de Ciento Sesenta Mil (Bs. 160.000,00), es decir, en la cantidad de Dos Mil Novecientas Nueve (2.909,00), Unidades Tributarias.
Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.713 y 1.718.

En la oportunidad de la contestación la parte demandada convino en haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano Vicente Armas, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2004, bajo el Nº 38, tomo 153, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en la cláusula Quinta del contrato, quedó establecido que el plazo de duración sería de un (01) año fijo, contados a partir del 1º de agosto de 2004, y finalizaría el 1º de agosto de 2005.
Que conviene, que su representado al quedar en posesión del inmueble al vencimiento del término del contrato, y seguir el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, el mismo se indeterminó, y no como señaló el actor que se produjo la tácita reconducción.
Que como quiera que el contrato se encuentra a tiempo indeterminado, el demandante a los fines de defraudar la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, procedió a firmar documento con el Actor, que denomina Transacción, y el cual fue autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de Abril de 2008, bajo el Bº 26, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en la cláusula Tercera se indicó, que en cumplimiento de lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ofreció en venta a Guido Ramón Torrealba Martínez, en su carácter de arrendatario, por un precio pagadero de contado, en el término de Treinta (30) días continuos, a partir de la fecha cierta de dicho documento.
Que en la cláusula Cuarta del referido documento denominado Transacción por la actora, se le advierte que de no aceptar la venta de oferta de venta del apartamento 42, deberá desalojar dicho inmueble, una vez vencido el plazo indicado en la cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, es decir, el día 01 de agosto de 2008, y no obstante de estar el contrato a tiempo indeterminado, le señala que dicha entrega será al vencimiento de la prórroga legal.
Que violando el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento, el cual le concede Quince (15) días al arrendatario para manifestar de forma indubitada, su aceptación o rechazo a la oferta hecha, en la Cláusula Quinta de la denominada Transacción, bajo presión u en contravención a las normas de orden público, o colocan a renunciar su derecho a preferencia.
Que aún cuando se encontraba el contrato a tiempo indeterminado, se procedió a otorgársele una prórroga legal, la cual, según la transacción venció el 01 de Agosto de 2009, lo cual va en contra de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que la prórroga legal sólo opera para los contratos a tiempo determinados.
Que niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda de Cumplimiento del Contrato de Transacción, tanto en los hechos como en el derecho invocado, ya que como lo afirma el actor, que al encontrarse el contrato a tiempo indeterminado, la acción a interponer es el desalojo y no por cumplimiento de contrato.
Por último señala el demandado que es falso, y por ello lo niega, rechaza y contradice que el contrato venció el 01 de agosto, ya que el arrendador recibió el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009, y por ende el contrato sigue estando a tiempo indeterminado.

Trabada de esta manera la presente litis, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
Así las cosas, ambas partes alegan la existencia de un contrato, correspondiendo al Tribunal analizar y determinar lo siguiente:
De lo hechos alegados por el actor y admitidos por el demandado:
En la contestación de la demandada el demandado admitió una serie de hechos alegados por el actor, los cuales quedan exentos de pruebas y se tienen por ciertos al estar conformes ambas partes con los mismos. Estos hechos son los siguientes:
- Que en fecha 09 de agosto de 2.004 celebraron un contrato de arrendamiento el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No 38, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
- Que el contrato se indeterminó.

Así las cosas, este Juzgador observa que el centro de debate de la presente causa lo constituye sobre si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encuentra en los actuales momentos indeterminado, o si por el contrario, la suscripción de un contrato por ambas partes lo determinó y le puso fecha fija al contrato.
Así las cosas, lo primero que se debe determinar es que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 09 de agosto de 2.004, estableciendo en su cláusula segunda el lapso de duración del mismo en los siguientes términos: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN (1) AÑO fijo, contado a partir del día 01 de Agosto del año 2004 y finalizará el 01 de Agosto del año 2005. Todos los efectos legales y contractuales de la duración del presente contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo fijo…”. Tal como se observa, el contrato fue suscrito por un término fijo, pero es el hecho, admitido por ambas partes que llegada la fecha de finalización del mismo, esto es el 01 de agosto de 2.004, el arrendatario quedó en posesión del inmueble arrendado y así lo aceptó el arrendador, por lo que se produjo el efecto denominado “Tácita Reconducción” que se encuentra establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, trayendo como consecuencia que el contrato se indeterminara en el tiempo. Así se establece.-
Ahora bien, en fecha 16 de marzo de 2.008, las partes suscriben ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda (el cual corre inserto a los folios 12 al 15 en original) documento que al tratarse de uno de los instrumentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. En este documento el arrendador procedió a ofrecerle en venta al arrendatario el inmueble arrendado, a los cual éste último manifestó no estar interesado, y el demandado al haber alegado que suscribió el contrato bajo presión, él tenía la carga probatoria de probar este hecho, lo cual no hizo.
Por otra parte, y que es realmente lo importante para las resultas de la presente causa se estableció en la cláusula cuarta que si el arrendatario no aceptaba la oferta de venta del inmueble, éste tenía que desalojar el inmueble una vez cumplido el término de duración contemplado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, señalándose que sería el 01 de agosto del 2.008 más la prórroga legal. Por su parte en la cláusula séptima el arrendatario declara que:
“SÉPTIMA: asimismo declaro, que me doy por Notificado de la No Prórroga del Contrato de Arrendamiento, y declaro que entregaré el Apartamento N° 42, al vencimiento de la Prórroga Legal que me concede el aparte b, Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir en fecha 01 de agosto del año 2.009, libre de bienes y personas, y solvente con todos los Servicios prestados al inmueble y su respectivo Condominio, todo hasta el 01 de agosto del año 2.009”

Así las cosas, las partes mediante el prenombrado documento, y haciendo uso de su libertad contractual, y mediante un contrato que modificó el contrato original le pusieron término de duración al contrato de arrendamiento, esto es, para el 01 de agosto del 2.008, y se señaló que se le otorgaba el lapso de la prórroga legal. Por ello, una vez determinado el contrato por las partes en relación a su lapso de duración, ambas partes coinciden en que debía ser respetado el lapso de la prórroga legal, que por aplicación del literal “b” del artículo 38 le correspondía un (1) año, venciéndose la misma el 01 de agosto de 2.009.
Así las cosas, hay que destacar que el instituto de la prórroga legal se aplica a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es coherente con lo ocurrido en el presente caso, ya que el contrato de arrendamiento, que era fijo, se indeterminó y posteriormente las partes lo convirtieron en determinado al ponerle un lapso de duración, el 01 de agosto de 2.008, por lo que al llegar ésta fecha comenzó a correr de manera potestativa para el arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador el lapso de la prórroga legal, que como ya se señaló en este caso era de un año, venciéndose el mismo el 01 de agosto de 2.009. Así se establece.-
Establecido lo anterior, vencida la prórroga legal, el arrendatario estaba en la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, cuestión que no hizo, y que hace nacer al arrendador el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por otra parte, el demandado en su escrito de contestación al fondo de la demanda alegó llegado el 01 de agosto de 2.009 el contrato siguió estando indeterminado ya que él había cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del 2.009, hecho que no fue probado con ningún tipo de prueba. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que la presente demanda debe prosperar en derecho, debiendo ser declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano VICENTE RAFAEL ARMAS BAUZA, en contra del ciudadano GUIDO RAMÓN TORREALBA MARTÍNEZ, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el Nº 42, ubicado en el piso 4to., del Edificio Residencias Serranía, ubicado en la calle Río Manapaire, Urbanización Parque Humboldt, Municipio Baruta Caracas por en que lo recibió. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ONCE (11) días del mes de ENERO del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta y cinco del mediodía (01:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de Diez (10) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-