TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: DESARROLLOS 30.828, C.A., (antes denominada MALUSOSEIS, S.R.L.) de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 09 de julio de 1984, bajo el N° 35, Tomo 6-A-Pro, cambiada su denominación a DESARROLLOS 30.828, C.A. en Acta de Asamblea extraordinaria de fecha 14 de enero de 1987, inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 17 de agosto de 1987, bajo el N° 24, Tomo 53-A-pro.

DEMANDADO: MANUEL FERNÁNDEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.115.091.

APODERADAS
DEMANDANTES: Cora Farias Altuve y Ana Consuelo Pérez Useche, abogadas en ejercicio e inscritas en el I.P.S.A, bajo los Nros. 10.595 y 117.188.

APODERADOS
DEMANADADO: Rocio Farías de García, Rosario Rodríguez Morales y judith Pastora Mendoza, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 64.282, 15.407 y 64.153, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-002439
- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 16 de Julio de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 21 de Julio de 2.009, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, ciudadano MANUEL FERNÁNDEZ PÉREZ, (antes identificado), a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 64 y 65).
En fecha 07 de Agosto de 2.009, el Alguacil Omar Hernández, consigna mediante diligencia compulsa de citación dirigida al ciudadano Manuel Fernández Pérez, parte demandada en el presente juicio, en virtud de haberse trasladado en dos (02) oportunidades y no fue atendido por persona alguna (folio 74).
En fecha 14 de Agosto de 2.009, se dictó auto mediante el cual se libró cartel de citación dirigido al ciudadano Manuel Fernández Pérez, plenamente identificado en esta decisión, tal y como fuere solicitado por la parte actora mediante diligencia de fecha 13 de Agosto del mismo año. De conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de Octubre de 2.009, la Secretaria Titular de este Juzgado, Abg. Niusman Romero Torres, dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 99).
En fecha 09 de Noviembre de 2.009, compareció la abogada en ejercicio Ana Consuelo Pérez Useche, antes identificada, y solicitó se designe Defensor Judicial a la parte demandada en el presente juicio, siendo esto acordado mediante auto de fecha 12 de Noviembre del mismo año, designando Defensor Ad-Litem en la persona del abogado en ejercicio Henry Jhon Castro Gómez, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 115.940, ordenado su notificación mediante boleta.
En fecha 25 de Noviembre de 2.009, compareció el Alguacil Jesús Obispo, y consignó mediante diligencia Boleta de Notificación debidamente firmada por el abogado en ejercicio Henry John Castro Gómez, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 115.940.
En fecha 25 de Noviembre de 2.008, compareció la abogada en jercicio Rocío Farías de García, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, y consignó mediante diligencia copia certificada del Documento Poder que acredita su representación y se da por citada en el presente juicio (folio 114).
En fecha 27 de Noviembre de 2.009, compareció la abogada en ejercicio Rocío Farías, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda (folios 118 al 125).
En fecha 10 de Diciembre de 2.009, compareció la abogada en ejercicio Rocío Farías, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de Diciembre de 2.009, compareció la abogada en ejercicio Ana Consuelo Pérez Useche, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de Diciembre de 2.009, este Tribunal dictó auto mediante el cual, se admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada en ejercicio Rocío Lucía Farías de García, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En esa misma fecha, se dictó auto mediante el cual, se inadmitió el Capítulo I y se admitió el Capítulo II del escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada en ejercicio Ana Consuelo Pérez Useche, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio.
En fecha 17 de Diciembre de 2.009, siendo la Una y Diez minutos de la tarde (01:10 p.m.), fecha y hora fijada por este Tribunal para la practica de la Inspección Judicial solicitada por la apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, el tribunal se trasladó a la dirección del bien inmueble objeto de la presente litis, y procedió a practicar la misma.
Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- Punto Previo-
- De la cuestión previa del ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada-
Como punto previo se hace necesario resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma debe ser resuelta como punto previo en la sentencia de fondo.
Así las cosas, la apoderada judicial de la parte demandada opone la cuestión previa de Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, o cuanto sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual plantea en los siguientes términos:
“Ciudadano Juez, de una simple revisión de los recaudos acompañados con el libelo de la demanda se evidencia con absoluta y meridiana claridad, que la demanda interpuesta en los términos propuestos por la actora era y es INADMISIBLE, por cuanto mi representado ciudadano MANUEL FERNÁNDEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-2.115.091, por intermedio de su apoderado judicial ciudadano JOSÉ JOAQUÍN GARCÍA, para ese entonces extranjero y titular de la Cédula de Identidad No E-821.327, hoy venezolano con Cédula de Identidad No V-6.034.562, en fecha primero (01) de mayo de mil novecientos sesenta y siete (1967), suscribió el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la misma, el cual reconocemos en todo su valor probatorio, con el ciudadano ALEJANDRO SOSA BÁEZ, por el local para comercio N° 214-B, ubicado entre las Esquinas de Alcabala a Puente Arauco, Parroquia La Candelaria, dicho contrato, como bien lo indica la apoderada actora en su libelo, fue cedido a la ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., para posteriormente ser vendido a la hoy propietaria del inmueble DESARROLLOS 30.828 C.A., lo que omite la parte actora en la narración de sus hechos, es que la referida venta fue celebrada en fecha veinticuatro (24) de agosto de mil novecientos noventa (1990), antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845, del 07 de diciembre de 1999, tal como se evidencia del documento de propiedad acompañado a los autos por ésta con el libelo de la demanda y que riela al expediente de los folios 22 al 25 ambos inclusive, cuyo valor probatorio igualmente reconocemos, y que en virtud de esa venta, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1605 del Código Civil norma aplicable y vigente en este caso, por cuanto, repito, para ese momento de la negociación, año 1990, no podía aplicarse lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, cuyos efectos no son retroactivos.
(…omissis…)

Así las cosas, es de cardinal importancia determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, si es determinado o indeterminado, y para ello se observa que, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribiere con el demandado por vencimiento del término, y pretende en consecuencia que el demandado cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado y consigna al efecto original del contrato de arrendamiento que fuere suscrito originalmente entre el ciudadano Alejandro Sosa Báez (arrendador) y el hoy demandado (folios 12 y 13), estableciéndose en la cláusula primera que: “El Arrendador dá en arrendamiento al Arrendatario, por un tiempo de un año fijo, prorrogable de año en año, a voluntad de ambas partes, vease Observaciones en la Carátula), el inmueble que él administra, ubicado…..”

En la carátula del contrato de arrendamiento se puede leer una nota denominada “Observaciones” y seguidamente dos firmas autógrafas, donde se establece:
“Observaciones: Si con un mes de anticipación, al vencimiento del plazo fijo de un Año, de este contrato, por lo menos, ninguna de las partes ha dado aviso a la otra parte, por escrito, en el cual manifieste el deseo de no querer seguir con este mismo contrato, dicho contrato, se considerará automáticamente prorrogado por otro un año mas, y así mismo, continuará rigiendo este disposición para los años venideros, o sea, de que el contrato se prorrogará automáticamente de año en año, si no se recibe aviso en contrario en la forma antes expuesta, pero bien entendido, que una vez de entrada en vigencia una cualquiera de dichas prórrogas, se considerará esta por año completo.- en Caracas, al primer día del mes de Mayo de mil novecientos setenta y siete”
(Las negritas son de este Juzgado).

Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato de arrendamiento comenzaría por tiempo fijo de un (1) año, estableciendo una cláusula de renovación automática, es decir, que llegado el vencimiento establecido, si ninguna de las partes participaba a la otra su voluntad de no prórroga se entendería renovado por igual período.
Al respecto hay que destacar el contenido del artículo 1.580 del Código Civil que establece:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación en contrario es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos pueden extenderse hasta cincuenta años.”

Norma del Código Civil que es plenamente aplicable al no ser contraria a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no que no quedó derogada por la disposición transitoria del numeral 9) del artículo 93 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, en el presente caso, una vez celebrado el contrato, éste se fue renovando año a año, pero admitir que es posible que después del décimo quinto año el mismo pudiese haber seguido renovándose y seguir siendo determinado se constituiría en un fraude a la prohibición de arrendar por más de 15 años consagrados en el artículo 1.580 del Código Civil, ya que si bien se permiten los arrendamientos por más de quince año, uno de los supuestos no es aplicable, el de los terrenos incultos, ya que el objeto del presente arrendamiento es un inmueble; y por otro lado, se permite que en el arrendamiento de una casa para habitarla (entendida como inmueble) la misma puede ser arrendada hasta por toda la vida del arrendatario, pero este no es el caso, por cuanto el inmueble dado en arriendo y objeto de la presente litis, en únicamente para el comercio, tal y como lo establece la Cláusula Primera del contrato in comento. Así se establece.-
Así las cosas, al estipularse en el presente caso que el arrendamiento se haría por el lapso de un (1) año y que el mismo se renovaría año a año, al llegar el décimo quinto año el mismo no se puede entender como renovado por otro lapso fijo, sino al haber quedado en posesión del inmueble y así haberlo aceptado el arrendador operó la figura denominada la “Tácita Reconducción”, consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil que establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

Es por todo lo anterior que en el presente caso el contrato de arrendamiento de autos es un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
(Lo subrayado es de este Juzgado)

Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento del contrato, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la Ley, debe declarase como efectivamente se declara, CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, y en consecuencia se desecha la demanda y se declara extinguido el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Dada la declaratoria anterior, este Tribunal se abstiene de analizar el fondo de la pretensión. Así se decide.-
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.-
Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de este Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DOCE (12) días del mes de ENERO del año DOS MIL DIEZ (2.010).
El Juez Titular

Edgar José Figueira Rivas.
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero Torres
En la misma fecha, siendo las OCHO Y CUARENTA Y CUATRO DE DE LA MAÑANA (8:44 a.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de la ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria

Abg. Niusman Romero Torres

EJFR/NRT/Edwin.-
Exp. No AP31-V-2009-002439