TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: JESÚS AUGUSTO PRATO DE ARMAS, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad No V-4.422.400.

DEMANDADO: PASKY LIONEL LINEROS TRENARD, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-14.690.084.

APODERADO
DEMANDANTE: Jesús E. Domínguez O., abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 73.360.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-001488

-I-
-NARRATIVA-

Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de Los Cortijos, siendo sorteado correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 28 de Mayo de 2009, se admite la presente demanda por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordena emplazar al demandado, a fin que comparezca por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 10 de junio de 2.009, el ciudadano Jesús Augusto Prato de Armas le otorga poder apud-acta al abogado allí mencionado.
En fecha 16 de Junio de 2.009, el apoderado actor consigna los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 16 de julio de 2.009 mediante diligencia el Alguacil Giancarlo Peña La Marca hace saber a este Tribunal que no fue posible practicar la citación personal del demandado.
En fecha 11 de agosto de 2.009, a solicitud de parte se ordena el desglose de la boleta de citación y su entrega al Departamento de Alguacilazgo a los fines de intentar nuevamente la citación personal del demandado.
En fecha 19 de octubre de 2.009, el Alguacil Ricardo Palmieri hace saber a este Tribunal que logró citar al demandado, pero que éste último se negó a firmar el recibo de citación.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2.009 este Tribunal declara que la actuación del Alguacil no llenó los extremos de ley y por lo tanto se le insta a un nuevo traslado.
En fecha 09 de noviembre de 2.009, comparece ante este Juzgado el Alguacil Mario Díaz, y mediante diligencia hace saber a este Tribunal que había logrado citar al demandado, pero que este último se había negado a firmar el recibo de citación, por lo que este Tribunal en fecha 11 de noviembre de 2.009, y a solicitud de parte, acuerda notificar al demandado sobre lo dicho por el Alguacil.
En fecha 23 de noviembre de 2.009 la Secretaria de este Juzgado deja constancia de haberse dado cumplimiento con todas las formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de noviembre de 2009 comparece el demandado y manifiesta que no cuenta con un abogado que lo asista por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados procede a designarle uno, y se difiere el acto de contestación de la demanda por cinco (5) días de despacho.
En fecha 16 de diciembre de 2.009, comparece ante Juzgado el demandado y debidamente asistido por el abogado Félix Antonio Bravo Mayol, procede a consignar escrito de contestación de la demanda.
En fecha 20 de Enero de 2010, comparece el apoderado de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado por este Juzgado en fecha 20 de Enero de 2010.
Finalizado como se encuentra el lapso probatorio en su totalidad y, abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto considera:

-II-
-MOTIVA-
-Del Fondo de la demanda-

Manifiesta la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
• Que es propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 52-A, Piso 5, Torre “A”, Este, del Edificio Residencias La Cima, ubicado en la Avenida Principal La Tahona, Urbanización Las Esmeraldas, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual también dispone de un puesto de estacionamiento.-
• Que en fecha 01 de febrero de 2.003 comenzó una relación arrendaticia con el demandado y que tuvo por objeto el inmueble antes identificado, lo cual plasmaron mediante la suscripción de un contrato el cual autenticaron, acordando que el lapso de duración del mismo sería de un (1) año, desde el 01 de febrero hasta el 31 de enero de 2.004; y que posteriormente suscribieron otro contrato de arrendamiento en el que establecieron que el lapso de duración sería de un año (1) fijo desde el 01 de febrero de 2.004 hasta el 31 de marzo de 2.005; y que de igual forma se suscribió un último contrato de arrendamiento con duración de un (1) año desde el 01 de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2.006.
• Que vencido el último contrato de arrendamiento comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble en fecha 31 de enero de 2.007, cuestión que señala que no ocurrió, y como consecuencia de la estadía del arrendatario en el inmueble el mismo se transformó en indeterminado.
• Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007; todos los meses del año 2.008 y enero, febrero, marzo y abril del 2.009.
• Que de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario ha incurrido en una causal de desalojo.
• Que es por todo ello que pretende que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a: 1) En entregar el inmueble arrendado libre de bienes; 2) En que le pague la suma de Trece mil Quinientos Bolívares Fuertes, por concepto de cánones insolutos; 3) Que sea condenado al pago de las costas procesales.

Ante estas pretensiones la demandada al momento de dar contestación a la demanda señala:
• Que niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho;
• Niega que le deba los cánones de arrendamiento que el actor imputa como insolutos, y alega que los mismos los ha pagado a la parte actora “mediante arreglos mayores o reparaciones mayores que he realizado en el inmueble arrendado por petición de la parte demandante en presencia de varios testigos, cuyas reparaciones mayores o arreglos mayores que constituyen mejoras del inmueble arrendado, totalizan la cantidad de VEINTE MILLONES BOLÌVARES (Bs.20.000.000,00), equivalentes a la cantidad de VEINTE MIL BOLÌVARES FUERTES (Bs.F.20.000,00), en razón de la rotura de las tuberías de aguas blancas del apartamento y otros daños mayores, que causaron daños mayores en las paredes y los pisos del apartamento arrendado, ; en consecuencia, teniendo que cambiar las cerámicas de pisos de los baños, tuberías, griferías, pocetas, lavamanos; así como daños en los apartamentos vecinos, que tuve que asumir y pagar por instrucciones del demandante, los cuales demostraré durante el debate probatorio…”
• Asimismo señaló que: “…niego, rechazo y contradigo el argumento de que no haya cumplido con mis obligaciones contractuales; por el contrario siempre he sido diligente en el pago de tales obligaciones contractuales, sólo que por instrucciones del demandante invertí la expresada cantidad (…omissis…), la cual de acuerdo con el demandante debía descontar mensualmente de los cánones de arrendamiento demandados, tal y como en efecto lo hice. Sólo que el demandante me sorprendió en mi buena fe, ya que me demanda por cánones de arrendamientos ya pagado por anticipado en razón de los gastos y reparaciones mayores que realicé con dinero de mi propio peculio. Por tanto, a todo evento, propongo la excepción de pago de los cánones de arrendamientos demandados, los cuales tengo ya realizados con anticipación”
• Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento se haya transformado en indeterminado alegando para ello que en la cláusula cuarta se estableció que el contrato de arrendamiento siempre sería considerado fijo y que al tener el contrato la fuerza de ley entre las partes “ninguna de ellas puede cambiar la naturaleza el contrato, para convertirlo a su conveniencia de un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, para crear una situación fáctica que le favorezca y proceder a demandar por el procedimiento de su conveniencia…”. Y en consecuencia señala que la parte actora se equivocó al escoger su acción, ya que, según alega ha debido de demandar en base al artículo 1.167 del Código Civil.

Así las cosas, es de destacar que todos aquellos hechos afirmados por la parte actora y que no hubieren sido desconocidos por la demandada o que hubieren sido expresamente reconocidos, quedan exentos de prueba y los mismos se tienen como ciertos. Aplicando lo anterior al presente caso, la parte demandada admitió que tiene una relación arrendaticia con la parte actora, por lo que queda admitida la existencia de la relación contractual arrendaticia entre las partes. Así se establece.-
Es este estado se destaca que: el artículo 1.159 del Código Civil establece que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
El artículo 1.579 del Código de Civil venezolano establece que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…”.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece que “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”. La transcrita norma, contentiva de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

De los documentos probatorios:
La parte actora junto con el libelo de demanda trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:
• Cursante a los folios 15 al 31, copias del contrato de compra venta del inmueble objeto de autos, y que fuere debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Este documento no fue impugnado ni tachado por la demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los elementos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.-
• Cursante del folio 32 al 33, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este juicio, y que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de febrero de 2.003. Éste documento no fue tachado ni impugnado por el demandado y en consecuencia el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
• Cursante del folio 34 al 35, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este juicio, y que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de marzo de 2.004. Éste documento no fue tachado ni impugnado por el demandado y en consecuencia el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
• Cursante del folio 36 al 37, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este juicio, y que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07 de julio de 2.005. Éste documento no fue tachado ni impugnado por el demandado y en consecuencia el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
• Cursante al folio 109 y 110, originales de documentos privados emanados de terceros a la presente causa, como lo son la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Cima y por los ciudadanos Xiomara Pérez y José Luís Méndez, por lo que dichas documentales tenían que haber sido ratificadas por esos terceros mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que no haberse hecho dicha ratificación, las documentales son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
Así las cosas, una de las primeras cosas que debe dilucidar este Juzgador es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación al tiempo, y determinar en consecuencia si el contrato de marras es un contrato a tiempo determinado o indeterminado. En este sentido de las pruebas aportadas a los autos quedó plenamente demostrado que las partes comenzaron una relación arrendaticia en fecha 01 de febrero de 2.003 y suscribieron a través del tiempo una serie de contratos, siendo el último de ellos el de fecha 07 de julio de 2.005, estableciéndose en el mismo en su cláusula cuarta que: “De manera expresa establecen las partes contratantes que el plazo de duración de este contrato es de un año fijo, irrevocable, sin necesidad de previo aviso, contado a partir del día primero de febrero de 2.005, hasta el día treinta y uno de enero de 2006”. Tal como se observa, el lapso de duración del contrato era de un (1) año fijo, concluyendo el mismo en fecha 31 de enero de 2.006, por lo que a partir del 01 de febrero comenzó a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia, la cual se apertura de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años, el lapso de la prórroga legal era de un año, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 eiusdem, venciéndose la misma en fecha 31 de enero del 2.007, fecha en que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo, y dado que así lo permitió el arrendador, se produjo la conocida “tácita reconducción” establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, por lo que el contrato se indetermino. Así se establece.-
Establecido lo anterior necesario es señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien por su parte pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, en el presente caso, la parte actora demostró de manera plena la existencia de la obligación, que consistía en el pago del canon de arrendamiento mensual, y el demandado no probó ninguno de los hechos nuevos que alegó en su escrito de contestación, como lo era que los cánones habían sido cancelados de manera anticipada a través de un presunto acuerdo verbal que había celebrado con el actor.
Es por todo lo anterior que, y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es una causal de desalojo el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades, y siendo que este supuesto de hecho a quedado plenamente demostrado es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del actor debe ser declarada, como efectivamente lo será, declarada con lugar en la definitiva. Así se declara.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara el ciudadano JESÚS AUGUSTO PRATO DE ARMAS, en contra del ciudadano PASKY LIONEL LINEROS TRENARD, ambas partes ya identificadas en este fallo, y en consecuencia: PRIMERO: Se condena al demandado a hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el número 52-A, Piso 5, Torre “A”, Este, del Edificio Residencias La Cima, ubicado en la Avenida Principal La Tahona, Urbanización Las Esmeraldas, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena al demandado a pagarle a favor de la actora la suma de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÌVARES FUERTES EXACTOS (Bsf.13.500,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007; todos los meses del año 2.008 y enero, febrero, marzo y abril del 2.009. TERCERO: Se condena al demandado al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTIOCHO (28) del mes de ENERO del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero.-
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de trece (13) folios útiles.-

La Secretaria,
Abg. Niusman Romero-