TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Resolución de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito AZMY ABDULHADI SALEH, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-1.877.285, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 5.263, actuando en su propio nombre y representación, mediante el cual expone lo siguiente:
LOS HECHOS
Alega que en documento otorgado el 21 de noviembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Vanda Di Paolo de Isidoro, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.978.165, venezolana, viuda y de este domicilio.
Alega que dio en arrendamiento a la mencionada ciudadana un inmueble de su propiedad, constituido por una casa quinta identificada como Quinta Santa Eduvigis, construida en la Urbanización El Bosque del Municipio Chacao del Estado Miranda, en la Avenida El Empalme, con la Avenida Gloria.
Alega que el plazo de duración del contrato se pactó en un (1) año fijo contados a partir del 1º de abril de 2005, hasta el 30 de marzo de 2006, que no operaria prorroga y que sin embargo en la cláusula Tercera del contrato se establecía que el canon de arrendamiento para cada uno de los meses del plazo fijo seria de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) mensuales, pero en caso de que por cualquier cause opere la prorroga, el canon se incrementaría automáticamente para el siguiente año en la cantidad de tres mil bolívares (Bs.3.000,oo) mensuales y a partir del tercer año, el canon se ajustaría conforme al mercado inmobiliario y la inflación que indique el Banco Central de Venezuela, calculándose por las variaciones porcentuales de los últimos seis (6) meses.
Alega que igualmente se estableció en el contrato que la arrendataria no podía ceder total ni parcialmente el contrato de arrendamiento, ni subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada.
Alega que a tales efectos del aumento del canon de arrendamiento, según el contrato, en fecha 10 de julio 2007, notifique personalmente a la arrendataria que a partir del 1º de abril de 2007, el canon de arrendamiento seria de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,oo) mensuales; y que igualmente le notificó en dicha correspondencia que por cuanto realizo construcciones ilegales en el inmueble arrendado, se abrió un procedimiento administrativo en su contra y que debía ocuparse de ello y darle solución.
Alega asimismo que se enteró que la ciudadana VANDA DI PAOLO DE ISIDORO, arrendó parte de la cosa arrendada en contrato suscrito el 20 de abril 2006, dio en arrendamiento la planta baja y áreas verdes del inmueble arrendado a la empresa INDUSTRIAS RICHAY 2020 C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 05 de septiembre de 2005, bajo el Nro. 1; Tomo 1157-A, , y no solo eso, sino que además autorizó a dicha empresa, representada por el ciudadano SAMUEL AKINI, para hacer obras de reforma en el inmueble, cosas que le estaban prohibidas en el contrato.
Alega que la arrendataria VANDA DI PAOLO DE ISIDORO, esta en mora cierta en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a las mensualidades que van desde el 1º de abril de 2007, hasta la presente fecha, y que además arrendó parte de la cosa arrendada y autorizo obras de reforma del inmueble que le arrendò, obras que se realizaron sin los correspondientes permisos municipales y lo destinaron a usos que contravienen las disposiciones municipales.
Alega que las referidas circunstancias, el hecho de no haber pagado la arrendataria el monto del canon de arrendamiento pactado y el haber arrendado a subarrendado la cosa arrendada, constituye falta de deber principal de la arrendataria, cual es el pago del monto convenido del canon de arrendamiento, y haber arrendado parte del inmueble sin la debida autorización del propietario.
Alega que el local objeto del contrato de arrendamiento y del petitorio de restitución de la demanda, esta constituido por una casa quinta para vivienda.

Que por las razones antes expuestas, se ve en la necesidad de demandar, como en efecto demanda formalmente a la ciudadana VANDE DI PAOLO DE ISIDORO, a:
Primero: A la Resolución del referido contrato de arrendamiento celebrado o en su defecto que sea declarado resuelto por el Tribunal;
Segundo: Para que convenga en pagar, por concepto de daños y perjuicios, una cantidad igual el pago que le correspondía paga contractualmente por concepto de las mensualidades de arrendamiento tal como fueron pactadas contractualmente o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, a quien solicita nombre perito para el calculo del monto que debe pagar la arrendataria de acuerdo al contrato de arrendamiento;
Tercero: Para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, en pagar cada una de las mensualidades comprendidas entre el treinta de abril de 2007, fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, hasta el día que se le haga la restitución efectiva de la cosa arrendada en las condiciones contractuales, a titulo de indemnización de los daños y perjuicios irrogados a la arrendadora por el incumplimiento y en consecuencial resolución del contrato, constituidos dichos daños por la perdida del canon razonable del arrendamiento correspondiente al inmueble por el decurso el contrato de arrendamiento resuelto;
Cuarto: Para que convenga sin plazo alguno en restituirle el inmueble arrendado en perfectas condiciones de aseo y libre de bienes y personas; y
Quinto: Solicita que en caso de que el Tribunal considere que se le debe prorroga legal a la arrendataria, la misma se cuente desde el vencimiento del contrato de arrendamiento, o en todo caso desde su citación.
En cumplimiento con el Articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal, en la siguiente dirección: Edificio General Páez, Piso 4, Oficina 402, Esquina La Marrón, Parroquia Catedral, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Estima la demanda en la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARE FUERTES (Bs. 49,500,oo).
Solicita la presente, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con condenatoria a la demandada al pago de las costas procesales
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes se evidencia que de la Cláusula Segunda se desprende lo siguiente:

“… Cláusula Segunda: “…El plazo convenido por las partes contratantes para la duración del presente arrendamiento es de un (1) año fijo contado a partir del día primero (01) de Abril del año dos mil cinco (01-04-2.005), fecha en que comienza en vigencia de este contrato de arrendamiento, hasta el día treinta de marzo de dos mil seis (30-03-2.006), fecha en que finaliza el plazo del presente contrato de arrendamiento, estipulándose expresamente que no operara la prorroga legal establecida por la Ley en la materia...”

De la precitada Cláusula Segunda se desprende que dicho contrato venció el día 30 de marzo de 2006, otorgándose una prorroga legal de seis meses de conformidad con la Ley de Arrendamiento inmobiliario, la cual finalizó el 30 de septiembre de 2006, no siendo sino hasta el 16 de noviembre de 2.009, más de tres (03) años después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las misma partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Resolución de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Resolución de Contrato sigue el ciudadano AZMY ABDYLHADI SALEH contra la ciudadana VANDA DI PAOLA DE ISIDORO. Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez y ocho (18) días del mes de enero de Dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.

LA SECRETARIA.
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

AAML/AASS/luisa.
Exp. Nro. AP31-V-2009-003995.