REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-001321


PARTE DEMANDANTE:
C.A INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO, de este domicilio, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 30 de Agosto de 1946, bajo el Nº 866 del Tomo 4-A, posteriormente reformado dicho documento constitutivo por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Septiembre de 1977, anotado bajo el Nº 28, Tomo 111-A-Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
DOMINGO SOSA BRITO, FREDDY JOEL OVALLES PARRAGA, ANA ELENA ALVARADO DE RECAO, MARIA ELENA SOSA LOPEZ, GLORIA SANCHEZ RENDON y ANGELA INGIAIMO TRUISI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 3582, 13.266, 1531, 17.213, 65.294 Y 13.846, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



DISTRIBUIDORA MARGARA, representada por el ciudadano GERMAN AUGUSTO YANES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 994.249.-

LUIS MANUEL BAENA CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.289.-




DEFENSOR JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
DESALOJO.-

I
NARRATIVA


Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 13 de Mayo de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 14 de Mayo de 2009 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la parte actora que es cesionaria de un contrato de arrendamiento originalmente celebrado entre CIRO MARTINEZ & CIA., y DISTRIBUIDORA MARGARA por el cual la primera dio en arrendamiento un local comercial distinguido con el número 06, ubicado en el Centro Comercial San José, en la Avenida Sucre de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital, que se convino un canon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 400,00) y que el arrendatario pagaría los servicios de agua, luz, teléfono, aseo urbano y cualquier otro con ocasión del arrendamiento.-
Sigue la parte actora significando que a partir de abril del año 2008 el arrendatario dejó de pagar y que no lo ha hecho hasta abril de 2009, cada mes a razón de UN MIL NOVENTA BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS. 1.090,13) y que el arrendatario tampoco ha pagado lo correspondiente al servicio de agua, significando que por estos conceptos debe la cantidad total de CATORCE MIL SETECIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS.14.716,13)
Luego indica que el arrendatario ha violado además la cláusula octava del contrato de arrendamiento por cuanto mantiene deteriorado el inmueble, paredes, piso y techos desconchados y sucios, cañerías e instalaciones eléctricas deterioradas y sin uso funcional, que por ello pretende el desalojo que fundamenta en la causales contenidas en los literales a y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo además por vía subsidiaria y por concepto de daños y perjuicios el pago DE TRECE MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BS. 13.081,56) equivalentes a las pensiones insolutas, más QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS. 544,94).
No fue posible la citación de la demandada, por lo que ésta se entendió con el defensor judicial que le fue designado quien en fecha 18 de Noviembre de 2009 comparece y dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda y mediante escrito que consigna alega que niega, rechaza y contradice la demanda propuesta tanto en los hechos como en el derecho.-
Durante el curso del procedimiento la actora incorpora las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el “iter procesal”, ha quedado definido el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Aportadas por el demandante:
1. Instrumento privado en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vincula, que cursa del folio once (11) al folio trece (13) del expediente.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de las cláusulas terceras y cuarta que prevén:
“El arrendatario se obliga a pagar a la administradora a titulo de canon de arrendamiento por el local aquí arrendado y cumplidamente dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Con OO/100 Bolívares (Bs. 450.00) por cada mes …”

“El plazo de duración de este contrato será de un (1) año, contando a partir del día veinte y cinco de enero de un mil novecientos setenta y uno, automáticamente prorrogado por periodos de igual duración a menos que unas de las partes, participe por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo con sesenta (60) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o del de una de sus prorrogas…”.-

2. Cursantes del folio veintiuno (21) al folio cuarenta y seis (46) del expediente instrumentos privados “recibo provisional” correspondientes a los meses de arrendamiento desde los meses de abril de 2008 hasta abril de 2009.- Estas instrumentales carecen de firma y por tanto no hacen merito ni a favor de la acción propuesta, ni de las defensas invocadas.-

3. Cursantes del folio diecisiete (17) al folio veinte (20) del expediente copias fotostáticas de la resolución 011629, relativa a la fijación del canon de arrendamiento del inmueble al que se refiere la presente causa.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que se trata de la copia de un documento administrativo y se aprecia como plena prueba del monto máximo en el que se encuentra fijado el canon del inmueble.-


4. Cursantes del folio catorce (14) al folio dieciséis (16) del expediente copias fotostáticas de instrumento privado “contrato de administración” ésta se desecha por ilegal, por cuanto solo pueden promoverse mediante fotostatos los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos como tales.-

5. Dentro del lapso probatorio también promovió las testimoniales de los ciudadanos MARIO RAFAEL LANZA CAÑIZALES y ZULEIMA JOSEFINA TERAM CHIQUITO.- Quienes están contestes en que el inmueble esta arrendado a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARGARA.- Que adeuda las pensiones de arrendamientos alegadas en el libelo y que el local se encuentra deteriorado.- Estas testimoniales se desechan por cuanto están dirigidas a establecer la existencia de una obligación que supera los DOS BOLÍVARES (BS. 2,00), con lo cual se traspasan los límites de las reglas de este medio probatorio.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, toda vez que se prevé la prórroga automática y no hay constancia que alguna de las partes hubiere manifestado su voluntad de no proseguir con el arrendamiento como lo establece la cláusula antes transcrita, vale además significar que reiteradamente se ha interpretado que la limitación a que se refiere el artículo 1580 del Código Civil, toda vez que esta norma impide pactar una duración superior a los quince (15) años, pero no que tal tiempo se traspase mediante contratos anuales sucesivos.- No existe prueba del pago de arrendamiento de los meses señalados como insolutos en el libelo.-

III
MERITO
En el presente caso se ha ejercido la acción de desalojo que prevé el artículo 34 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, acción que está destinada a poner fin a los arrendamientos verbales o escritos por tiempo indeterminado, bien por así haberse pactado o porque tal indeterminación sobreviniera de un hecho eficiente para ello, como es la tacita reconducción, empero en la presente causa no hay evidencia que permita establecer que así ha ocurrido, pues como se estableció por efecto de la cláusula tercera opera la prórroga automática del arrendamiento sobre el que aquí se litiga.-
Siendo además que al Juez no le está dado modificar la calificación de la acción que el actor ha ejercido, toda vez que ello forma parte de los límites del principio dispositivo y conforme la ha establecido la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, señaló con respecto a la calificación de la acción lo siguiente:

“…La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo …incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas…”.-
Señala además dicho fallo que:
“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse…”.-

Así dada la calificación de la acción que resulta incompatible con la naturaleza del contrato al efecto de su terminación judicial, lo procedente es desechar la demanda y así se declara.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil C.A. INMOBILIARIA PERDOMO DELGADO contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARGARA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante por haber resultado vencida en el proceso.-

Regístrese, Publíquese y Déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los once (11) días del mes de Enero de dos mil diez (2.010).- 199 Años de Independencia y 150 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 11 de Enero de 2.010, siendo las 10:04 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-001321