TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-0002058

PARTE DEMANDANTE:
MICHELE ROCCO FLORIO, ANTONELLA ROSA ROCCO y LUIGIA CARMELA ROCCO, venezolano el primero, italianas las demás, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.094.664 y E-81.319.017 y AE6294882, respectivamente.-

ABOGADA ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARIA JOSE NOBREGA IDROGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.347.-

PARTE DEMANDADA:

VALMORE ELOY ENCINOZA FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.324.558.-

JAMES HARRY ALVAREZ PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.020.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

I
NARRATIVA

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 25 de junio de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 01 de julio de 2009 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la parte actora que son co-propietarios por sucesión del edificio Balconcito y particularmente del apartamento 113 de ese edificio, el cual se dio en arrendamiento al ciudadano VALMORE ELOY ENCINOZA FERNANDEZ y que a partir de octubre del año 2008 el arrendatario dejo de pagar el canon y que adeuda los meses hasta mayo de 2009 cada canon a razón de CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (BS. 47,30) ascendiendo la deuda a la cantidad DE TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (BS. 331,10).- Que por ello pretende el desalojo que fundamenta en la causal contenida en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo además por vía subsidiaria y por concepto de daños y perjuicios el pago de TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (BS. 331,10) equivalente a las pensiones dejadas de percibir.-

No fue posible la citación personal del demandado, por lo cual se le llamo mediante carteles, que tampoco atendió por lo que se procedió a la designación de defensor judicial y encontrándose en trámite la citación de éste el demandado comparece en fecha 17 de noviembre de 2009 y se da por citado.- En la oportunidad legal para la contestación de la demanda y mediante escrito que consigna alega:

Que los demandantes no son los propietarios del apartamento 113 del edificio Balconcito, en virtud de que mediante Decreto 000503 de fecha 7 de marzo de 2007 del Distrito Metropolitano de Caracas, se expropió el mismo y así lo reconocen los actores, pues relatan el haberse dictado ese acto en el marco del Programa “Dotación de Viviendas para las Familias que Habitan en Condición de Arrendatarios en Inmuebles Ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”.- Que la sociedad Carbone & Laboreiro no ejerce la administración del inmueble por haber cesado toda relación con los anteriores propietarios, significando además que la administración es ejercida por una Asociación Civil constituida por los Inquilinos de ese edificio denominada “ASOCIEB” por que los propietarios abandonaron el inmueble.-

Continua el demandado significando que ha cumplido con la obligación de realizar el pago, toda vez que al suscribir el contrato en fecha 25 de agosto de 2003, entregó en calidad de depósito a Centauro Grupo Inmobiliario 74, C.A. la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.000,00) ahora VEINTE BOLIVARES (BS. 20,00) y que posteriormente entregó la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.58.855,50) ahora CINCUENTA Y OCHO CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 58,85) también por concepto de depósito y que en el contrato se conviene que en caso de falta de pago de una pensión le sería descontado de ese depósito.- Que la cantidad depositada supera los cincuenta (50) meses de canon y que en supuesto de existir un retardo, hay recursos para cubrirlo.-

Alega igualmente el pago oportuno significando que la sociedad Carbone & Laboreiro se constituyo en colaboradora de la administradora Centauro Grupo Inmobiliario 74, C.A. y que se le pagaron las facturas emitidas como condominio, y agrega que ello a pesar de que la constitución del referido condominio es fraudulenta y dio origen a una investigación por el Ministerio Público.-

Indica que el Tribunal es incompetente, en razón de que el actor argumenta que no se cumplió el procedimiento para la expropiación, pero que el Decreto 000503 que la acordó surte sus efectos mientras dure su vigencia y que en realidad lo que se pretende con la demanda es desconocer dicho acto en vez de acudir a la vía administrativa.-

Opone la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda y sostener el juicio sobe la base de primero que por efecto del Decreto 000503 al que se ha hecho referencia, el inmueble fue expropiado y por tanto salió del patrimonio de los demandantes y segundo que el inmueble pertenece a una comunidad indivisa de propietarios y no se han las condiciones que establecen los artículos 18,19, 20 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.-

Alegan la falta de legitimidad en la representación del ciudadano MICHELE ROCCO para actuar en nombre de ANTONELLA ROSA ROCCO y LUIGIA CARMELA ROCCO, afirmando que los poderes no cumplen los requisitos del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, además de ser ambiguos.- Estima además que esos poderes son anulables y que deben ser desestimados ya que el apoderado ciudadano MICHELE ROCCO, no es abogado y por tanto conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, no puede ejercer poderes en juicio.-

Conforme al numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega la existencia de una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta que dice deriva de la circunstancia de que el apartamento es propiedad del Municipio Libertador por efecto del Decreto expropiatorio número 000503 al que ya se ha hecho referencia, por lo que es contrario al orden publico admitirla a nombre de los actores.-

Continua señalando que el actor viola el numeral 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil al hacer uso de un derecho que perdieron.- Que viola en numeral 5 del mismo artículo por cuanto no se trata de un procedimiento administrativo de regulación para que alegue tener interés conforme al artículo 11 del Decreto Legislativo sobre Arrendamientos Inmobiliarios y que es improcedente que pretenda actuar conforme al artículo 168 del Código Civil, toda vez que la situación está fuera de los supuestos de esa norma, continua significando que los hechos narrados en el libelo son contradictorios. Igualmente alega que se viola el numeral 8 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, indicando que el accionante no es abogado y que su pretensión de representar a las ciudadanas ANTONELLA ROSA ROCCO y LUIGIA CARMELA ROCCO, violenta las normas de los artículos 166 y 340 ejusdem, además del artículo 3 de la Ley de Abogados.- También señala que se violan los numerales 4 y 6 del código de Procedimiento Civil, pues no se llegó a precisar las condiciones sobre las cuales debía producirse el pago y presentar prueba cierta de la existencia del contrato de arrendamiento.-

Pide se declare sin lugar la demanda y concluye haciendo oposición al auto de admisión significando que no se señaló en el mismo el día para la contestación de la demanda, con lo cual se violenta la garantía del debido proceso.-
Impugna las documentales presentada junto con el libelo.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el “iter procesal”, ha quedado definido el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS

Aportadas por el demandante:

1. Cursante al folio trece (13) del expediente comunicación por los ciudadanos MICHELE ROCCO, PATRICIA VALLERA y CESIDIO VALLERA, notifican a CENTARURO GRUPO INMOBILIARIO 74 que no continuarán en la administración del inmueble Residencias Balconcito.- Esta Instrumental, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1372 del Código Civil, y se aprecia que no hace mérito a favor de la acción ya que se refiere a un hecho que no forma parte de la controversia.- Vale advertir que el demandado impugnó esta instrumental afirmando que es una copia fotostática, no obstante a simple vista se evidencia que corresponde a un original, por lo que se desestima la impugnación.-
2. Cursante al folio catorce (14) del expediente comunicación de los ciudadanos MICHELE ROCCO, PATRICIA VALLERA y CESIDIO VALLERA, notifican a CARBONE LEBOREIRO & ASOCIADOS que se le designa Administrador del Edificio Balconcito.- Esta Instrumental, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1372 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la designación de la referida firma como administradora del edificio del cual forma parte el inmueble al que se refiere la presente causa.- Vale advertir que el demandado impugnó esta instrumental afirmando que es una copia fotostática, no obstante a simple vista se evidencia que corresponde a un original, por lo que se desestima esa impugnación.-
3. Fotostatos de copia certificada de actuaciones relativas al procedimiento de regulación del canon máximo de arrendamiento del inmueble edificio Balconcito, el demandado impugnó esta instrumental afirmando que es una copia fotostática, no obstante a simple vista se evidencia que corresponde a la copia de un documento público administrativo que conforme al artículo 429 puede promoverse en así, por lo que se desestima esa impugnación. En tal virtud esta prueba se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que el demandado es arrendatario del inmueble al que se refiere la acción.-
4. Copia simple de documento protocolizado en fecha 18 de enero de 1963, por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el número 14, Tomo 16, Protocolo Primero, por medio del cual los ciudadanos reciben por una permuta el terreno ubicado entre las esquinas de Salas a Balconcito, que constituye el asiento del edificio Balconcito.- Si bien el demandado impugnó esta instrumental afirmando que es una copia fotostática, no obstante a simple vista se evidencia que corresponde a la copia de un documento público administrativo que conforme al artículo 429 puede promoverse en así, por lo que se desestima esa impugnación.- En tal virtud, esta prueba se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que los ciudadanos MIGUEL ROCCO LOPONTE, NICOLAS ROCCO TOSCANO y PELINO VALLERA PRESUTTI adquirieron ese inmueble.-
5. Copia fotostática de Planilla Sucesoral 1053 relativa a la sucesión de NICOLAS MARIO ROCCO TOSCANO en la cual se encuentra comprendido parte del inmueble referido en el particular anterior, a favor de los sucesores AMALIA FLORIO DE ROCCO, ANTONELLA ROSA y MICHELE ROCCO.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que los ciudadanos mencionados adquirieron la porción del derecho de propiedad del inmueble que en ella se determina.-
6. Copia fotostática de Planilla Sucesoral 885 relativa a la sucesión de ROSA TOSCANO DE ROCCO en la cual se encuentra comprendido parte del inmueble referido en el particular anterior, a favor de los sucesores ROSA TOSCANO DE ROCCO, CATERINA ROSARIA, y LUIGIA ROCCO TOSCANO.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que los ciudadanos mencionados adquirieron la porción del derecho de propiedad del inmueble que en ella se determina.-
7. Copia fotostática de Planilla Sucesoral 1979 relativa a la sucesión de MICHELE ROCCO LOPONTE en la cual se encuentra comprendido parte del inmueble referido en el particular anterior, a favor de los sucesores CATERINA ROSARIA, LUIGIA ROCCO TOSCANO, MICHELE y ANTONELLA ROCCO PLERIO.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que los ciudadanos mencionados adquirieron la porción del derecho de propiedad del inmueble que en esa se determina.-
8. Copia fotostática de Formulario de Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones 011540 relativo a la sucesión de AMALIA FLORIO DE ROCCO en la cual se encuentra comprendido parte del inmueble referido en el particular anterior, a favor de los sucesores CATERINA ROSARIA, MICHELE y ANTONELLA ROCCO FLORIO.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que los ciudadanos mencionados adquirieron la porción del derecho de propiedad del inmueble que en ella se determina.-
9. Copia Simple de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas número 00194 de fecha 8 de marzo de 2007, en la cual se publicó el Decreto 000503 por el cual se declara la adquisición forzosa del edificio “Balconcito” al cual se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta instrumental se desecha por cuanto no constituye prueba ya que versa sobre la demostración de una norma del derecho nacional.-

Por su parte el demandado aporto las siguientes instrumentales:
1. Recibo expedido por la ADMINISTRADORA CENTAURO C.A. a favor de VALMORE ELOY ENCINOZA FERNANDEZ, por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00), ahora UN BOLÍVAR (BS. 1,00) por concepto de tramitación y firma de contrato.- Esta instrumental se desecha por impertinente, pues nada demuestra sobre el tema de la causa.-
2. Nota por operación bancaria por la cual VALMORE E. ENCINOZA, encarga un cheque de gerencia a su nombre por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.000,00), ahora VEINTE BOLÍVARES (BS. 20,00). Esta instrumental se desecha por impertinente, pues nada demuestra sobre el tema de la causa.-
3. Comunicación emanada de 74 GRUPO INMOBILIARIO CENTAURO en fecha 06 de Septiembre de 1996, por la cual se notifica a ENCINOZA VALMORE, el ajuste de la cantidad de depósito por el arrendamiento y se le requiere que pague por este concepto la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 58.855,50).- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1372 del Código Civil y se aprecia prueba de que la referida sociedad mercantil, actuando como administrador del inmueble, requirió al arrendatario la mencionada cantidad como ajuste al depósito en garantía por el arrendamiento.-
4. Recibo de Alquiler, emitido por la Administradora Centauro C.A. correspondiente al mes de junio de 1983 por la cantidad UN MIL VEINTIÚN BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 1.021,50) y al consumo de agua de mayo de 1983 por OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (BS. 8,80).- Esta instrumental, se desecha por impertinente toda vez que no se refiere a los meses señalados como insolutos y nada aporta sobre los hechos alegados como excepción.-
5. Recibo de Caja, emitido por la ADMINISTRADORA CENTAURO C.A. correspondiente a Honorarios Profesionales e Intereses de Mora correspondientes al mes de enero de 1997, por la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 4.366,00).- Esta instrumental, se desecha por impertinente toda vez que no se refiere a los meses señalados como insolutos y nada aporta sobre los hechos alegados como excepción.-
6. Legajo de seis (6) copias fotostáticas de recibos de pago de alquiler que cursan desde el folio Ciento Setenta y Siete (177) hasta el folio Ciento Ochenta y Tres (183). Estas Instrumentales se desechan ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos o los privados reconocidos y éstas no tienen tal carácter.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que el ciudadano VALMORE ELOY ENCINOZA FERNÁNDEZ es arrendatario del inmueble apartamento 113 del Edificio “Balconcito” ubicado entre las esquinas de Salas y Balconcito, Caracas.- Que los actores son titulares de parte del Derecho de Propiedad del Inmueble referido. Que respecto al inmueble se declaro Adquisición Forzosa por Decreto 503 de la Alcaldía Metropolitana de Caracas.-

CUESTIONES PREVIAS

El demandado alega la existencia de una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y dice que ello deriva de la circunstancia de que el inmueble fue declarado objeto de adquisición forzada por la Alcaldía Metropolitana de Caracas.-

La cuestión previa del numeral 11 está destinada a controlar la demanda que es admitida en contra de una norma que lo impide, bien sea, que ésta obste la atendibilidad de la pretensión en forma absoluta o en forma relativa.- Tal situación es diversa del problema que plantea el actor que está vinculado a la titularidad del derecho de propiedad que a su vez es también distinto del problema derivado del arrendamiento.-

Así en materia de locación en caso típico de prohibición de la Ley de Admitir una acción, está referido a la pretensión de resolución de un contrato a tiempo determinado, fundado en una de las causales que prevé el artículo 34 de forma taxativa, o más claro aun el caso que regula la norma del artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra dice: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.-
De modo que la cuestión previa alegada carece de fundamento y lo procedente es desecharla y así lo hace este Juzgado.-

PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

El demandado invoca el Decreto 000503 de la Alcaldía Metropolitana de Caracas que declara como objeto de adquisición Forzosa el Edificio Balconcito, situado entre las esquinas de Salas y Balconcito, en esta ciudad de Caracas, para el programa de Dotación de Viviendas para Familias que Habitan en Condición de Arrendatarios En Inmuebles Ubicados en el Área Metropolitana De Caracas”.-

Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

Esta comprensión del problema de la cualidad que comparte en un todo este Juzgador, nos permite establecer que debe existir identidad entre la persona a quien la Ley en abstracto concede la acción y a quien en concreto la deduce ante el Tribunal. En el caso que nos ocupa, se alega la falta de cualidad de la actora por considerarse que ésta no tiene la propiedad del inmueble. Sobre este particular es menester observar:

La propiedad constituye el centro de irradiación de toda la teoría de los derechos reales en el Derecho Civil. Su concepto nos viene desde el derecho romano “plena in re potestas” que los post-glosadores desarrollaron al delimitar su contenido afirmándose “Dominium est jus utendi fruendi, atque abutendi re suo quetenus juris ratio patitur”, entre nosotros la regulación de la propiedad sigue la tendencia del Código Civil Francés y así en el artículo 545 de nuestro Código Civil se consagra un concepto de propiedad por vía de la enunciación de sus atributos y que a la letra dice: “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas en la Ley”.-

Este derecho, se encuentra en nuestro derecho interno desde hace mucho, pero es importante destacar que se encuentra igualmente incorporado en nuestro ordenamiento positivo por vía del la norma contenida en el artículo 21 de la Convención Americana de Derecho Humanos, cuya aplicación directa se dispone en el artículo 23 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, reconociéndole el carácter de norma con primacía jurídica y jerarquía constitucional.-

Dispone el artículo 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos:

“1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la Ley”.-

Ahora debe significarse que entre nosotros la propiedad no tiene el carácter de derecho absoluto, pues las sucesivas Constituciones habidas desde 1.947 le asignan una función social. En el vigente texto fundamental se consigna la siguiente formula:

“Artículo 115 se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad privada estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”.-

Ahora refiriéndonos a la función social de la propiedad, debemos afirmar que la misma opera como limite a la propiedad como derecho absoluto, impidiendo que se oponga un interés particular a uno general al garantizar la prevalecía de este último. Una de las formas de expresión de esa función social deriva de la posibilidad de la expropiación que se realiza en la forma prevista en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social.-

Conforme a este instrumento normativo la expropiación ocurre como el resultado de un proceso en el que hay una sucesión de actos administrativos que conducen o bien a la verificación de un “arreglo amigable” para que se produzca el traspaso de la propiedad o bien a un proceso en el cual se termina con el traspaso de la propiedad una vez que haya constancia de la consignación del pago al expropiado y se cumpla con la orden judicial de registro de la sentencia (art.46 Ley Sobre Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social).-

De esa sucesión de actos administrativos, resulta en esta causa relevante aquel en el que se declara la afectación del bien al proceso de adquisición forzada o Decreto de Expropiación y que es invocado en esta causa como dictado por el Alcalde del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el que declarase afectado el inmueble para el programa “Dotación de Viviendas Para Las Familias que Habitan en Condición de Arrendatarios en Inmuebles Ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”.-

Es claro que no puede considerarse como un acto traslativo de la propiedad y siendo así, en modo alguno puede considerarse que resulte afectada la cualidad de propietario para ejercer alguna de las acciones que derivan de esa condición.- Afirmar lo contrario equivale a sostener que ese sólo Decreto produce el traslado del Derecho de propiedad y ello no es compatible ni con nuestro esquema Constitucional, ni con las previsiones de la Convención Americana de Derecho Humanos.- Pero además, no encuentra tal interpretación de la representación de la demandada, sustento dentro del esquema de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, que por el contrario prevé en su artículo 5 que el Decreto de Expropiación, consiste en la declaración de que la ejecución de una obra requiere la adquisición forzosa.-

Igualmente señala que la falta de cualidad de la actora deriva del incumplimiento de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Al respecto se significa que ese cuerpo normativo contiene la regulación destinada a las relaciones surgidas entre los sujetos que operan en el marco del sistema de propiedad horizontal. En nada resultan tales normas aplicables a una comunidad sobre bienes que no están afectos a este régimen especial, sino al genérico previsto en el Código Civil.-

En fuerza de esta circunstancia debe desecharse la falta de cualidad de la actora opuesta por el demandado y así se declara.-

III
MERITO
Es necesario advertir que el demandado en el curso de su alegación sobre el fondo señala que a su juicio el actor ha violado varios de los requisitos que prevé el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en relación a los extremos que debe cumplir el libelo de demanda.- No obstante, el accionado no opone la cuestión previa que puede hacer operativa la revisión de estos en el curso del proceso que es la contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así tales cuestiones formales deben desecharse y procederse a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material.- A tal efecto tenemos:

En cuanto a que el inmueble no es propiedad de los actores en virtud de la expropiación por efecto del Decreto 503 de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, se reproducen las consideración expuestas al respecto al resolverse sobre la falta de cualidad activa, por tanto se estima que con dicho acto no ha salido del patrimonio de los actores lo que les corresponde del derecho de propiedad.-
Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

En el caso de los arrendamientos por tiempo determinado la falta de cumplimiento entre otras de estas obligaciones, da derecho al arrendador a proponer la resolución del contrato de arrendamiento. Mientras que en caso de los contratos a tiempo indeterminado la cuestión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Ahora, nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo invocado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En este sentido, debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.-
Así, en esta causa está establecida la existencia del arrendamiento, por lo tanto debía el arrendatario probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, respecto al cual debe advertirse que la previsión de que las pensiones atrasadas puedan deducirse del depósito en garantía, lejos de constituir una forma de cumplimiento, lo que constituye es una previsión para solventar la situación derivada del incumplimiento, por lo que no puede sobre esta base considerarse que exista un estado de solvencia.- Así al accionado debe tenérsele como insolvente respecto de las pensiones señaladas en el libelo, las cuales superan las dos mensualidades consecutivas.- Siendo así lo procedente en la presente causa es declarar con lugar el desalojo y así se decide.-
Siendo que el arrendador se ha visto privado injustificadamente del canon, se estima que es procedente el reclamo de la indemnización daños que pide en la cantidad equivalente a las pensiones de los meses desde octubre de 2008 hasta mayo de 2009 y así se acuerda el pago de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (BS. 331,10).-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos MICHELE ROCCO FLORIO, ANTONELLA y ROSA ROCCO LUIGIA CARMELA ROCCO contra el ciudadano VALMORE ELOY ENCINOZA FERNANDEZ ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En tal virtud se condena al demandado a entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado que lo recibió el inmueble constituido por el apartamento signado con el número 113 del edificio “BALCONCITO” ubicado entre las Esquinas de Salas y Balconcito, Parroquia Altagracia del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-
Igualmente se condena al pago de una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad equivalente a las pensiones de los meses desde Octubre de 2008 hasta mayo de 2009 que asciende a TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (BS. 331,10).-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida.-

Publíquese y Regístrese. Notifíquese a las partes sin lo cual no correrá el lapso al efecto de la impugnación.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes a los veintiún (21) días del mes de Enero del año Dos Mil Diez (2.010).- Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-

La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 21 de Enero de 2010, siendo las 10:31 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-002058