TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Febrero de 2010
199º y 150º
ASUNTO: AP11-R-2010-000056
PARTE DEMANDANTE: HERNAN MIGUEL NIEVES BERTI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 953.503.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Arturo Banegas, Gilberto Jorge Rodríguez, Adolfo Ledo, Ramón Burgos, Gabriela Longo, Ramón Burgos, Beatriz Rivero y Gastón Lazzari, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 54.058, 79.081, 79.803, 98.762, 130.518, 92.762, 127.828 y 138.502 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSOFICA S.A., inscrita e el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21-8-1996, bajo el Nº 39, Tomo 440-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Luis Osorio y María Elena Sulbarán Ponce, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 5.581 y 24.840 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de los juzgados de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de enero del presente año.

En fecha 12-1-2010 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano HERNAN MIGUEL NIEVES BERTI, contra la sociedad mercantil LIBRERÍA XCENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA C.A., declarándola parcialmente con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada, a través de su apoderada, ciudadana María Elena Sulbarán, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.840, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 20 de enero del año en curso, en ambos efectos.

En fecha 1º del presente mes y año, se le dio entrada a la causa, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Ante este juzgado, en fecha 5 del presente mes y año, la apoderada de la demandada, presentó escrito de fundamentación de la apelación.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirman los apoderados actores en su libelo que su representado es propietario de un local comercial identificado con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio Doral Mexico, situado entre las esquinas de Puente Brión y Puente República, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital; que el referido inmueble fue dado en arrendmiento, en fecha 1-11-1997 a la sociedad mercantil LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA S.A, representada por el ciudadano RAFAEL GARCÍA VALLES, titular de la cédula de identidad Nº 2.174.232; que el 1-11-2000, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 13-3-2001, bajo el Nº 32, Tomo 18; que la duración del contrato fue pactada por un año a contar desde el 1-11-2000, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no prorrogarlo con por lo menos 30 días de anticipación; que el 10 de mayo del año 2005, le fue notificado al arrendatario la voluntad de no prórroga del contrato; que el 7-10-2005 se le reiteró dicha posición, indicándosele que se le concede la prórroga legal de 2 años; que el último canon de arrendamiento es la suma de Bs. 985,50; que en la cláusula decimosegunda del contrato se pactó que el retraso en la entrega del inmueble acarrearía como penalidad para el arrendatario el pago de 1/15 parte del canon de arrendamiento por cada día de demora en la entrega. Que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1276 del Código Civil, en armonía con el ARTÍCULO 33 DE LA Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la empresa LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA S.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en la entrega del inmueble arrendado; el pago de la suma de Bs. 9.855,00 equivalente al 1/15 parte del canon de arrendamiento a partid del mes de noviembre del año 2008 hasta la fecha de introducción de la demanda; la corrección monetaria sobre dicha suma y las costas del juicio. Acompañó a la demanda copia del poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento y dos comunicaciones de fechas 17-3-2005 y 7-10-2005.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Citado personalmente el representante de la empresa accionada, éste, en la oportunidad legal correspondiente, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda.

Pide como punto previo la perención de la instancia, lo que fue resuelto por el a quo, declarándola sin lugar, recurriendo contra tal pronunciamiento, oyéndose el recurso en el sólo efecto devolutivo, sin que conste en autos las resultas de dicho recurso ni tampoco que el apelante la haya hecho valer junto con la apelación ejercida contra la sentencia definitiva, en los términos previstos en el artículo 291 del Código Adjetivo.

Rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Admite la relación locativa existente entre las partes. Reconoce el contrato celebrado el 1-11-2000, autenticado el 13-3-2001. Arguye que su mandante no ocupa la totalidad del inmueble el cual cuenta con 178 metros sino una parte de ésta que alcanza 108 metros, por lo que al no haber su representada disfrutado de la totalidad del inmueble ha habido un enriquecimiento sin causa por parte del arrendador. Sostiene que la relación arrendaticia data desde hace más de 20 años. Indica que la notificación realizada el 7-11-2005, recibida el 18 del señalado mes y año, fue efectuada luego de vencido el lapso previsto en el contrato, por lo que se encontraba en curso una de las prórrogas convencionales, careciendo de eficacia la misma. Respecto de la notificación que pretende hacer valer la actora, de fecha 17-3-2005 con recepción 10-5-2005, aduce que la misma fue dirigida a una persona natural distinta del arrendatario quien es una persona jurídica, por tanto carece de valor, procediendo a desconocerla e impugnarla. Afirma que tiene derecho a una prórroga legal de tres años, la cual no ha comenzado a correr dada la extemporaneidad de la notificación efectuada. Niega la procedencia de los daños pretendidos por la parte actora y pide se declare sin lugar la demanda. Acompaña a la contestación copia del documento constitutivo estatutario de la empresa así como copia de asamblea extraordinaria; y, fotocopia de declaración de rentas del periodo 1988-1989.

D E L A S P R U E B A S

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandante hizo valer:
a) Contrato de arrendamiento de fecha 1-11-2000;
b) Comunicaciones de fechas 17-3-2005 y 7-10-2005; y,
c) Promovió prueba de cotejo sobre la documental contentiva de la notificación de fecha 17-3-2005.

La parte demandada hizo valer:
a) Contrato de arrendamiento de fecha 1-11-2000;
b) La comunicación de fecha 7-10-2005 a fin de demostrar la extemporaneidad de la misma, en contravención a lo pactado en el contrato de arrendamiento, en el sentido que la participación de no prórroga ha de efectuarse con por lo menos 30 días de antelación al vencimiento;
c) Hace valer las copias del documento estatutario, asamblea y declaración de rentas;
d) Copia de declaración presentada en la Gobernación en el periodo 1984-1985;
e) Copia del documento de condominio;
f) Fotocopia contrato de arrendamiento de fecha 1-11-1994;
g) Fotocopia de un pagaré suscrito por la demandada con el Banco Unión;
h) Copia de un recibo de pago a favor de Editorial Planeta; e,
i) Inspección Judicial en el inmueble arrendado.

Dichas pruebas fueron admitidas por el a quo, estableciendo que el cotejo sería evacuado a través del auto para mejor proveer contenido en el ARTÍCULO 401 DEL Código de Procedimiento Civil; inadmitiendo la inspección promovida por la parte demandada, al no guardar relación con los hechos controvertidos.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.
Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionante nada tiene que decidir el tribunal respecto a su pretensión en el sentido que daños y perjuicios por el retraso en la entrega del inmueble sean acordados con base en 1/15 parte del canon diario, habiendo condena el a quo el Pago de 1/30 diario, es decir, el equivalente al canon de arrendamiento mensual. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.

DEL FONDO

Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, a contar desde el vencimiento del último contrato celebrado entre las partes, en virtud de la oportuna notificación de no prórroga efectuada a la arrendataria. Este hecho fue negado por la demandada, quien aduce que la notificación realizada el 17-3-2005 carece de toda eficacia y validez al haber sido efectuada a una persona natural distinta de la arrendataria, cuestión en la que fundamentalmente basó la apelación ejercida. Asimismo en el hecho de que la notificación efectuada el 7-10-2005 fue realizada vencidos sobradamente los 30 días que como mínimo se establecieron en el contrato para materializar la notificación. Adicionalmente aduce la demandada que la relación locativa ha tenido una duración superior a los 20 años, por tanto, tiene derecho a una prórroga legal de 3 años. Insiste en el argumento que sólo ocupa una parte del inmueble.

Observa quien decide que el contrato acompañado por la parte actora, ha sido plenamente admitido por la demandada, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Establece la cláusula tercera de dicho contrato:

“La duración de este contrato es de un (1) año contado a partir del 01 de noviembre de 2000. Este término podrá ser prorrogado por periodos iguales a menos que alguna de las partes manifestaren por escrito su voluntad de no renovarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su término o del cumplimiento de cualesquiera de sus prórrogas…”.

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, por un año prorrogable por periodos iguales, pudiendo cualquiera de los contratantes manifestar su voluntad de no prórroga con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas convencionales; es decir, que la advertencia de no prórroga debía efectuarse a más tardar el día 1º de octubre del año 2005, año en que el arrendador decidió no prorrogar más el contrato. Así se establece.

Afirma la parte actora que realizó la notificación el 17-3-2005 recibiendo la comunicación la arrendataria el 10-5-2005, arguyendo la demandada de manera reiterada que tal notificación carece de validez al haber sido enviada y recibida por una persona natural distinta a la arrendataria, quien es una persona jurídica.

Observa quien decide que efectivamente la comunicación que ríela al folio 18 del expediente esta dirigida al ciudadano RAFAEL GARCÍA VALLES, quien recibe la comunicación, titular de la cédula de identidad Nº 2.174.232; quien si bien no es la arrendataria, es el Presidente de dicha empresa. Así se establece.

No puede pasar por alto esta sentenciadora que la firma de dicho ciudadano quedó plenamente reconocida, a través de la prueba de cotejo evacuada; aunado a que sobre la firma se encuentra estampado el sello de la arrendataria, esto es, LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA S.A., lo que permite inferir con meridiana claridad que desde el 10-5-2005, es decir, más de 5 meses antes de vencer el contrato, la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato; de ahí que, el hecho de que la comunicación en lugar de haber sido dirigida a la empresa se dirigiera a su presidente, no desvirtúa ni desnaturaliza el propósito de la misma, cual es, poner en conocimiento de la arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato, razón por la cual se le atribuye pleno valor a tal comunicación, estableciéndose que la notificación se realizó oportunamente, conforme lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Así se resuelve.

Habiéndosele otorgado valor a la notificación, se establece que el contrato venció el 31-10-2005, comenzando a partir del 1-11-2005 la prórroga legal. Así se decide.

Señala la parte actora en el libelo que la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de dos años, es decir, y pide que sea condenada al pago de la “…penalidad por mora en la entrega del inmueble a partir del mes de noviembre de 2008…”.

La parte demandada afirma que la relación locativa ha tenido una duración de más de 20 años. Tal afirmación ha de ser demostrada por la accionada en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.

Así tenemos que la arrendataria aporta documento constitutivo estatutario de la empresa accionada que nada aporta sobre los hechos debatidos. Trae a los autos asimismo copias de declaraciones, las cuales si bien emanan de la parte misma, se les confiere valor de indicio al indicar la declarante CENTRO DE ORIENTACIÖN FILOSOFICA como dirección la del inmueble arrendado. Así se precisa.

Asimismo aportó la demanda una copia de contrato de arrendamiento, indicando en el escrito de pruebas que aportó el original ad efectum videndi, de cuyo contenido se infiere que si bien fue celebrado con el ciudadano Aurelio Arreaza Lanza, éste es accionista de la arrendataria y el contrato tuvo por objeto el mismo inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona, el cual sería destinado para el funcionamiento de la LIBRERÍA DE ORIENTACIÓN FILOSOFICA. Tal contrato fue celebrado el 1-11-1994. Así se precisa.

De tales instrumentos debidamente adminiculados se concluye que efectivamente la relación locativa ha tenido una duración superior a 10 años. Así se decide.

Ahora bien dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.

En el caso que nos ocupa, determinado que la relación locativa tiene una duración superior a los diez años, corresponde a la arrendataria una prórroga legal de 3 años. Así se establece.

Habiéndose establecido la duración de la relación locativa y como consecuencia de ello el lapso que corresponde a la arrendataria por prórroga legal y la temporaneidad de la notificación, debe analizarse ahora si el arrendador, respetó tal lapso de prórroga, la cual conforme el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de obligatorio cumplimiento para éste.

Así tenemos que la notificación fue recibida por el Presidente de la empresa arrendataria el 10-5-2005, por lo que el contrato venció el 31-10-2005, aperturándose ope legis la prórroga legal de tres años, que vencía el 31-10-2008. La demanda fue interpuesta el 8-5-2009,. Señalando el accionante en su libelo que aspira se le pague la penalidad a partid de la fecha en que la arrendataria debía hacer entrega del inmueble, es decir, “…a partir de noviembre de 2008…”, evidenciándose palmariamente que dejó transcurrir íntegramente la prorroga legal. Así se decide.

Del cúmulo de pruebas aportadas por la demandada, contentivas de comunicaciones y pagos efectuados a terceros, sólo se infiere que ésta ocupaba el inmueble arrendado con anterioridad a la fecha indicada por la parte actora y en virtud de ello la relación locativa tuvo una duración superior a 10 años. Así se precisa.

En el presente caso, se evidenció que el arrendador respetó la prórroga legal de tres años a que tenía derecho la arrendataria, debiendo ésta hacer entrega del inmueble arrendado, una vez vencida la misma, lo cual no hizo. Así se decide.

Respecto a la afirmación de la arrendataria en el sentido que el arrendador sólo había arrendado una parte de la totalidad del inmueble y en virtud de ello incurrió en un enriquecimiento sin causa; tal alegato debió plantearlo por vía reconvencional para dar a la parte actora la oportunidad de contradecirlo y defenderse y al no haberlo hecho de tal forma, nada tiene que decidir este juzgado al respecto, proceder el tribunal a decidirlo en los términos planteados, viola el principio dispositivo, a través del cual el juez ha de atenerse a lo alegado y probado en autos, no pudiendo sacar elementos de convicción, ni suplir argumentos no demostrados ni invocados, además de contravenir el principio de igualdad de las partes. Así se establece.

Respecto de la penalidad acordada por el a quo, si bien, la misma se contrae al equivalente al canon de arrendamiento, es decir, 1/30 parte del canon diaria; no puede pasar por alto quien decide que el a quo ordenó el pago de la suma de Bs. 14.333,33 diarios a partir del 1-11-2007, hasta la entrega del inmueble, en contravención a lo exigido por el actor, quien pidió que la penalidad fuere acordada a partir de noviembre del año 2008 fecha de presentación de la demanda, la cual estimó en Bs. 9.855,00. Por tanto al haber incurrido el a quo en extra petita al haber dado más de lo pedido; y, haberse alzado sólo la demandada, establece esta sentenciadora que la cantidad a ser pagada por la arrendataria será el equivalente al último canon de arrendamiento, es decir, la suma de Bs. 985,50 mensuales desde noviembre del año 2008 hasta la fecha en que fue presentada la demanda (8-5-2009). Así se establece.

Habiéndose establecido que la prórroga legal a que tenía derecho la demandada era de tres años y modificado el monto correspondiente a la penalidad, al haber otorgado el a quo un monto muy superior al reclamado, resulta forzoso declarar PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandada. Así se declara.

Asimismo, habiendo quedado plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 31-10-2005, comenzando a correr la prórroga legal en la referida fecha, venciendo el 31-10-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, y ante la procedencia parcial de los daños reclamados, resulta forzoso declarar parcialmente con lugar la demanda. Así se declara.

IV

Por las razones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, sociedad mercantil LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA S.A.

SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de enero del presente año.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano HERNAN MIGUEL NIEVES BERTÍ, contra la empresa LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA S.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora un local comercial identificado con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio Doral Mexico, situado entre las esquinas de Puente Brión y Puente República, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital. Asimismo se condena a la demandada al pago de la suma de Bs. 985,50 mensuales desde noviembre del año 2008 hasta la fecha en que fue presentada la demanda (8-5-2009).

Ante la declaratoria parcial de recurso de apelación no ha lugar a costas del recurso.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de febrero del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 17-2-2010 siendo las 12:10 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2010-000056.