TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de Febrero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2010-000067

PARTE DEMANDANTE: GALERIAS MANELLA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 231-12-1986, bajo el Nº 73, Tomo 91-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: MAURICIO DE JESÚS MÉNDEZ MÉNDEZ y CLOTILINDA GOMES DE SOUSA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 75.231 y 55.540 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: PATRICIA GUAURA CUESTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 12.260.153.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ARTURO FANEITE BURGOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 63.804.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de los Juzgados de Primera Instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderado de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 15 de diciembre del año próximo pasado.

En fecha 15-12-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad GALERIAS MANELLA S.A., contra la ciudadana PATRICIA GUAURA CUESTA, declarándola SIN LUGAR. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado, ciudadano Mauricio Méndez Méndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.231 propuso formal recurso de apelación, el cual fuera oído en ambos efectos por el a quo, en fecha 19-1-2010.

En fecha 2 del presente mes y año, se recibió el expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Afirma el apoderado de la parte actora en su libelo que su representada es propietaria de un apartamento distinguido con el Nº 17, situado en el edificio “MANELLA” ubicado en la avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Distrito Sucre del estado Miranda, el cual fue dado en arrendamiento por la empresa ADMINISTRADORA ARAGÓN C.A., en fecha 27-11-2003 a la ciudadana Patria Guaura Cuesta; que el lapso de duración se pactó por un año, a contar desde el 1-12-2003, prorrogable por periodos de un año, salvo que una de las partes notifique a la otra con un mes por lo menos a la fecha de finalización del contrato o cualquiera de las prórrogas de su deseo de no prorrogarlo más; que su representada, en fecha 26-10-2007, procedió a notificar por intermedio de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato a su vencimiento, por lo que, a partir del 1-12-2007 comenzaría a correr, comenzaría a correr la prórroga legal a que se contrae el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la referida prórroga venció en fecha 1-12-2008, sin que hasta la arrendataria haya hecho entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1599 y 1601 del Código Civil, en armonía con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana Patricia Guaura Cuesta, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, con la consecuente entrega del inmueble y el pago de las costas del juicio. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; copias de documento estatutario de la empresa demandante; contrato de arrendamiento y notificación judicial.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N D E L A D E M A N D A

En fecha 29-10-2009 la demandada se dio por citada, procediendo en la oportunidad correspondiente, asistida de abogado a contestar la demanda. Pide como punto previo la nulidad del auto de admisión de la demanda. Impugna el poder presentado por el apoderado actor, así como el documento de propiedad del inmueble y la notificación. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que haya sido notificada de la no prórroga del contrato, en virtud que jamás ha recibido notificación alguna. Señala que el representante de la demandante pidió a la Notaría que en caso de no encontrarse nadie en el apartamento se procediera a fijar ejemplar de la notificación a las puertas del inmueble, procediendo el funcionario a señalar que luego de dar los toques de ley en el inmueble y no haber recibido respuesta, dejó copia del documento, sin indicar donde o con quien lo dejó. Señala que el contrato continúa vigente, no habiendo comenzado a correr la prórroga legal, cuyo derecho debe serle garantizado conforme a la ley que rige la materia. Pide se declare la improcedencia de la demanda.

D E L A S P R U E B A S

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora promovió:
a) Original de documento de propiedad del inmueble;
b) Copia certificada de documento constitutivo estatutario de la empresa accionante;
c) Copia certificada del contrato de arrendamiento;
d) Original de notificación judicial; y,
e) Copia certificada del poder de donde deviene su representación.

La parte demandada promovió:
a) Contrato de arrendamiento suscrito con la Administradora Aragón, así como recibo de pago emitido por dicha empresa en fecha 2-11-2009; y,
b) Testimoniales de los ciudadanos JULIO BOLÏVAR y MAGALY SÁNCHEZ.

Dichas pruebas fueron agregadas y proveídas en su oportunidad por el a quo.

En fechas 4 y 11 del presente mes y año, presentaron los apoderados de la parte actora y demandada, escritos ante esta Alzada. El representante de la parte actora aduce que el recibo valorado por el a quo emana de un tercero que no es parte en el juicio y por tanto no tenía la carga de atacarlo. El apoderado de la demandada señala que la notificación no se materializó, aunado a que se prorrogó el contrato automáticamente por el hecho que la arrendadora recibió el canon de arrendamiento.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.

Comoquiera que la apelante es la parte accionante, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. En consecuencia nada tiene que decidir este Juzgado respecto de la negativa de declaratoria de nulidad del auto de admisión y consecuente reposición de la causa que fuera pedida por la parte demandada, al no haberse alzado ésta contra tal fallo. Así se establece.

DEL FONDO

Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, a contar desde el vencimiento de la última de las prórrogas convencionales, en virtud de la oportuna notificación de no prórroga efectuada a la arrendataria. Este hecho fue negado por la demandada, quien aduce que no fue notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, careciendo de todo valor la notificación aportada por el demandante, toda vez que éste pidió a la Notaría que en caso de no encontrarse nadie en el apartamento se procediera a fijar ejemplar de la notificación a las puertas del inmueble, procediendo el funcionario a señalar que luego de dar los toques de ley en el inmueble y no haber recibido respuesta, dejó copia del documento, sin indicar donde o con quien lo dejó.

Observa quien decide que el contrato acompañado por la parte actora, luego de ser impugnado fue traído a los autos en copia certificada, aunado a que la demandada lo promueve en el lapso de pruebas, por tanto ha quedado plenamente reconocida la relación locativa existente entre las partes, atribuyéndosele a dicho instrumento pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Establece la cláusula tercera de dicho contrato:

“El plazo de arrendamiento es de UN (01) AÑO contado a partir de la fecha de este contrato, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de UN (01 ) AÑO, siempre que alguna de las partes no manifieste su voluntad de poner fin al mismo en forma escrita y con un mes por lo menos de anticipación a la fecha en que finaliza el primer plazo o cada una de las prórrogas…”.

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, por un año prorrogable por periodos iguales, pudiendo cualquiera de los contratantes manifestar su voluntad de no prórroga con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas convencionales; es decir, que la advertencia de no prórroga debía efectuarse a más tardar el día 1º de diciembre del año 2007, año en que el arrendador decidió no prorrogar más el contrato. Así se establece.

Afirma la parte actora que realizó la notificación el 26-10-2007 a través de la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, arguyendo la demandada de manera reiterada que tal notificación carece de validez al no haber sido recibida por su persona y no haber cumplido el funcionario con lo requerido por el solicitante.

Ahora bien, la parte actora pretendió notificar a la arrendataria antes de los 30 días del vencimiento de una de las prórrogas (26-10-2007) su deseo de no prorrogar el contrato a su vencimiento (1-122007) por lo que comenzaría la prórroga legal al vencimiento de la prórroga convencional.

Sin embargo, aun cuando el arrendador trasladó a un funcionario público para que practicara la notificación (Notario Público 23º del Municipio Libertador) la misma no alcanzó el fin, careciendo de eficacia, puesto que a decir del funcionario “…se toco (sic) el timbre del apto y no abrieron. Se dejo (sic) copia del documento”, mecanismo no idóneo para logar la notificación de la arrendataria, puesto que no existe certeza respecto de la notificación. Por tanto a partir del 1-12-2007 se prorrogó una vez más el contrato de arrendamiento hasta el 1-12-2008 y a partir de esta fecha nuevamente se prorrogó el contrato por un año más, hasta el 1-12-2009, debiendo establecerse que habiendo comenzado la relación locativa el 1-12-2003 la misma ha tenido una duración superior a 5 años y menos de 10. Así se establece.

Respeto del argumento del actor en el sentido que el recibo emana de un tercero ajeno al juicio, es menester acotar que el contrato de arrendamiento reconocido por ambas partes fue celebrado por la ADMINISTRADORA ARAGON C.A., en calidad de arrendadora, por tanto el recibo de pago del canon de arrendamiento emitida por ésta no se contrae a un documento emanado de un tercero ajeno al juicio, por lo que tal argumentación ha de ser desechada por improcedente. Así se establece.

Considera quien decide, que si bien es cierto que la notificación no surtió efecto alguno, no es menos cierto que habiéndose unido las partes a través de un contrato a tiempo determinado y no existiendo en autos elemento alguno que permita inferir la voluntad del arrendador de mantener a la arrendataria en el uso del inmueble, una vez vencido el mismo, resulta forzoso concluir que a partir de su citación en juicio, (29-10-2009) tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, de ahí que, vencida la prórroga convencional del contrato el 1-12-2009, se aperturó ope legis la prórroga legal. Así se decide.

Establecido que la notificación es ineficaz y el contrato cuyo cumplimiento se demanda se encontraba, para la fecha de la demanda en curso una prórroga convencional, la cual venció el 1-12-2009, a partir de la referida fecha, se aperturó ope legis la prórroga legal, la que conforme lo prevenido en el literal c) del artículo 38 de la Ley Inquilinaria, es de dos años. Ello al quedar evidenciado que la relación locativa es mayor de cinco años y menor de diez (1-12-2003 al 1-12-2009). Por tanto la prórroga legal vence el 1-12-2011. Así se decide.

Comoquiera que para la fecha de introducción de la demanda no había transcurrido la prórroga legal a que tiene derecho la inquilina, por encontrarse en curso una prórroga convencional, ante la falta de notificación declarada, no podía la parte actora, en su carácter de arrendadora del inmueble, intentar demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; razón por la cual la presente demanda no debe prosperar. Así se decide.

IV

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandante, GALERIAS MANELLA S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15-12-2009.

SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, incoara la sociedad mercantil GALERIAS MANELLA S.A., contra la ciudadana PATRICIA GUAURA CUESTA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

SE CONFIRMA CON MOTIVA TOTALMENTE DIFERENTE la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de diciembre del año 2009.

Ante la declaratoria sin lugar de la apelación se condena a la demandante en las costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

Maria Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 18-2-2010 siendo las 10:30 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de ley.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2010-000067